萬科成本核算指導-免費閱讀
【正文】 各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)自身開發(fā)項目情況，進行補充完善并制定本單位成本核算的具體規(guī)范。610 成本應計入房屋等開發(fā)產(chǎn)品的不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施、留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費?！?不能分清成本核算對象的，應先由“開發(fā)成本—配套設施開發(fā)”科目的相應成本項目進行歸集，再分配計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。 按建筑面積計征（或補償）時：不論是公共用地還是房屋等成本核算對象自身用地發(fā)生的“土地征用及拆遷補償費”成本項目內(nèi)的費用，均應按房屋等成本核算對象的建筑面積來分攤。如：項目開發(fā)前期為項目開發(fā)而發(fā)生的貸款利息支出(分攤期限為預計項目開發(fā)期，項目開發(fā)期超過一年的列“長期待攤費用”)、廣告費、低值易耗品攤銷、預付保險費、預付報刊費等。應預提的費用一般包括：配套設施費；與合作單位共建項目應負擔的由合作單位墊付的費用；租金；保險金；借款利息；修理費用及應由本受益期、受益對象承擔的尚未支付的地價等。包括利息凈支出（減去利息資本化部分）、匯兌凈損失、金融機構手續(xù)費(含票據(jù)工本費)，以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務費用。(3) 財產(chǎn)保險費、勞動保險費、待業(yè)保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費。(2) 小區(qū)內(nèi)、主體外臨時樣板房、售樓處的設計、建造、裝飾等費用。開發(fā)間接費的內(nèi)容包括：(1) 現(xiàn)場管理費用：內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資及福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、修理費、辦公費、辦公用水電費、差旅費、市內(nèi)交通費、運輸費、通訊費、業(yè)務交際費、勞動保護費、低值易耗品攤銷、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(5) 其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費（零星工程費和乙方保修期后應由開發(fā)商承擔的維修費能夠歸類的，應按從屬主體原則歸類計入上述相應費用中），現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。④ 電梯安裝工程費：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費。建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的各項費用 (含設備費、出包工程向承包方支付的臨時設施費和勞動保險費)，有甲供材料、設備的，還應包括相應的甲供材料、設備費。(5) 供暖工程費：暖氣管道的鋪設費、集資費。臨時設施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設施費。(4) 其他：如土地開發(fā)權批復費、土地面積丈量測繪費等。 (4) 根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。第三章 成本核算對象的確定31 成本核算對象的確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應成本監(jiān)控的要求。第二章 成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。第二步：按成本核算及管理的要求，設置有關成本核算會計科目和帳簿，按成本核算對象歸集開發(fā)成本費用。32 各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計、結(jié)構類型、裝修檔次、層高、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。前期工程費指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪、 “三通一平”等前期費用。(6) 預算編、審費：支付給社會中介服務機構受聘為項目編制或?qū)彶轭A算而發(fā)生的費用。(6) 通訊工程費：電話線路的鋪設、電話配套費，電話電纜集資費，交納的電話增容費等。發(fā)包工程應依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。⑤ 空調(diào)安裝工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風機盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設施安裝費。配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。(2) 利息并借款費用：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額。樣板房、售樓處內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費用列支。(4) 稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅(金、費)、印花稅等。會計科目與帳簿設置 51 “開發(fā)成本”科目：核算在房屋等產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。費用預提的時間：應由房屋等開發(fā)產(chǎn)品負擔的費用，應在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預提。本科目一般應按費用的內(nèi)容設置二級科目進行核算。 前期工程費62能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應由兩個或兩個以上的成本對象負擔的前期工程費，可通過“開發(fā)成本— 土地開發(fā)—前期工程費”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。(2) 配套設施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(有前有后、穿插進行)的情況下：▲ 應先通過“開發(fā)成本—配套設施開發(fā)”科目進行歸集，待配套設施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。611 如果有周轉(zhuǎn)房，每月應計入開發(fā)間接費的
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