【正文】 險(xiǎn)承受能力等情況，通過定量與定性分析相結(jié)合的方法核定對客戶的授信額度[24]。在目前總分行制的基礎(chǔ)上，總行以個(gè)人住房貸款政策制定和全行信用風(fēng)險(xiǎn)管理為主。無審批權(quán)限的支行只設(shè)立個(gè)人住房貸款經(jīng)營部門開拓市場將商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理分為貸前、貸中和貸后三個(gè)階段，分別稱為商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款貸前信用風(fēng)險(xiǎn)管理、商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款貸中信用風(fēng)險(xiǎn)管理和商業(yè)銀行個(gè)人貸后信用風(fēng)險(xiǎn)管理。所以要遏制道德風(fēng)險(xiǎn)就必須加大執(zhí)法力度，提高借款人的違約成本，使我國個(gè)人住房抵押貸款市場的發(fā)展真正建立在法制化的軌道上來。 健全個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理政策制度個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理主要堅(jiān)持以下原則：（1）資金來源約束資金應(yīng)用的原則，以收入制約支出，根據(jù)吸收的存款發(fā)放貸款，一方面通過多開財(cái)源，擴(kuò)大資金來源；另一方面努力提高資金的使用效率。為了實(shí)現(xiàn)這些原則，銀行有嚴(yán)格的資產(chǎn)負(fù)債比例管理?xiàng)l例，其中最主要的是規(guī)定了兩大比例：最低準(zhǔn)備金要求，其比率根據(jù)總資產(chǎn)的規(guī)模而定，以提高銀行抗御風(fēng)險(xiǎn)的能力和資金的安全性；流資金比率，要求流動資產(chǎn)保持在總資產(chǎn)的75%以上，并根據(jù)現(xiàn)金收入流和支出流的變化作相應(yīng)調(diào)整。要想得到銀行的信貸支持，就必須篤守信用履約付款，至始至終作一個(gè)守信人。 建立有效平衡風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的經(jīng)營機(jī)制當(dāng)前在日益嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策與低利率的相互作用下，個(gè)人住房貸款將面臨違約率上升的風(fēng)險(xiǎn)。在個(gè)人住房抵押貸款中，出于人員緊缺和成本的考慮，當(dāng)前商業(yè)銀行很少有對抵押房屋進(jìn)行現(xiàn)場評估。所以當(dāng)前我國在有資質(zhì)的專業(yè)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)缺乏、專業(yè)房地產(chǎn)評估人員素質(zhì)不高、房地產(chǎn)評估制度缺失的情況下，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部房地產(chǎn)評估人員的培養(yǎng)和評估制度的建設(shè)，確保抵押房產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)性。（2）根據(jù)個(gè)人住房貸款借款人資信評估表的評分方法，計(jì)算借款人各指標(biāo)得分和確定資信等級。借款人學(xué)歷為本科，隸屬于“高等教育”，故指標(biāo)得分為15。借款人單位為商貿(mào)公司，隸屬于“商業(yè)貿(mào)易”，故指標(biāo)得分為9分。據(jù)調(diào)查，借款人未辦理保險(xiǎn)，故指標(biāo)得分為0分。按照大連市類區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)屬四類區(qū)，故指標(biāo)得分為3分。該小區(qū)屬于封閉成熟居民區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化帶占地2000平方米，綠化水平較高，但樓間距較近且無車位；每個(gè)單元安裝了電子門和攝像頭，安全管理到位；水、電、煤氣配套設(shè)施較為齊全，故隸屬于“良好”，指標(biāo)得分為3分。借款人衣著外貌得體，談吐較穩(wěn)重，隸屬于“綜合印象良好”故指標(biāo)得分為3分。二是職務(wù)。四是學(xué)歷。借款人所屬外貿(mào)公司經(jīng)營效益較好，作為該公司的高管人員，借款人月收入達(dá)2萬元（包括基本工資和各種績效獎(jiǎng)），故指標(biāo)得分為1。依據(jù)前述，該筆貸款發(fā)放后，加上己有房貸，借款人月均還款合計(jì)7957元，%。經(jīng)查詢個(gè)人信貸管理系統(tǒng)得知，借款人在工行已有一筆期限十年、金額30萬元的個(gè)人住房貸款，貸款余額25萬元，家庭財(cái)產(chǎn)評估凈值25萬元，則負(fù)債情況與家庭財(cái)產(chǎn)評估凈值的比值為1。此筆貸款以所購二手房作抵押擔(dān)保，該抵押物評估價(jià)值為91萬元得6分；單價(jià)為6060元每平方米得1分；南北向得3分；房齡為7年得2分；面積為0平方米得1分；多層為四樓得3分；戶型三室一廳得2分；四類地區(qū)1分；封閉小區(qū)1分；成熟居住區(qū)1分。根據(jù)總行“個(gè)人二房貸款成數(shù)不得超過7成”的規(guī)定，該筆貸款成數(shù)為7成。結(jié) 論本文通過對個(gè)人貸款業(yè)務(wù)銀行風(fēng)險(xiǎn)的形成機(jī)制進(jìn)行系統(tǒng)的分析，結(jié)合當(dāng)前我國金融市場的發(fā)展?fàn)顩r、國家政策與法規(guī)對銀行的規(guī)定，探討我國商業(yè)銀行個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，所面臨風(fēng)險(xiǎn)的管理問題，樹立適應(yīng)商業(yè)銀行發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)管理文化，努力探討和借鑒國外先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)和方法，積極研究應(yīng)對個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)的對策和措施對于我國金融企業(yè)的健康發(fā)展具有極其重要的現(xiàn)實(shí)和指導(dǎo)意義。本文通過對造成我國個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)象和根源作了制度層面和操作層面的探討，比照國外同行成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和我國的現(xiàn)實(shí)環(huán)境，提出了防范和轉(zhuǎn)移個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)的一些措施。只有在實(shí)踐中不斷探索才能保證此項(xiàng)業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。參考文獻(xiàn)1 Keenan，Kim．Mortgage LoanostonLtd[M]．Corporate Governance．2007，32 Warfield．Letter of Congress of the United States to Chairman Bernake[J]．Journal of International Accounting Research．2007，83 Forker．Corporate governance and disclosure quality[J]．Accounting and Business Research．2007，64 瑟夫辛基．商業(yè)銀行財(cái)務(wù)管理[M]．中國金融出版社．2007，25 萊恩．信用風(fēng)險(xiǎn)管理[M]．中信出版社．2009，116 諾金．美國銀行業(yè)危機(jī)處置[M]．中國金融出版社．2008，57 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等級系數(shù)為0，故拒絕發(fā)放該筆貸款。期限為20年。經(jīng)查詢個(gè)人征信系統(tǒng)，借款人的信用類型為正常但曾有7次逾期記錄。借款人己婚得2分；其配偶無工作得0分；戶籍為本地得1分；夫妻獨(dú)立居住得2分；其父母健在且有一個(gè)子女得1分。借款人擁有一套住房、現(xiàn)值約為40萬元，但是尚有貸款余額25萬元；定期存單5萬元；維持家庭日常開支的現(xiàn)金和活期存款約5萬元，綜上所述，其家庭財(cái)產(chǎn)評估凈值約25萬元。五是家庭月收入。三是職業(yè)穩(wěn)定性。（3）根據(jù)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)體系圖，首先計(jì)算借款人各項(xiàng)指標(biāo)得分：一是年齡。借款人購買房屋用于自住，且已有一套住房，故指標(biāo)得分為1分。根據(jù)銀行調(diào)查人員現(xiàn)場勘察，房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，外墻采用墻磚貼面，入戶門為防盜門，塑鋼窗；室內(nèi)為木地板地面，大白墻面、棚面；廚房及衛(wèi)生間為地磚地面，故質(zhì)隸屬于“良好”，指標(biāo)得分為3分。按照總行“同一借款人在工行辦理房貸累計(jì)不得超過三筆，則計(jì)算收入還貸比時(shí)應(yīng)一并計(jì)入”的規(guī)定，該筆貸款采取按月等額本息還款法，月均還款4608元，加上己有房貸每月需還款3349元，借款人月均還款合計(jì)7957元，%，隸屬于“小于40%”，故指標(biāo)得分為25分。借款人所住的房屋為其個(gè)人所有，故產(chǎn)權(quán)性質(zhì)隸屬于“自有”；加上住房面積隸屬于“50平方米以上”，故指標(biāo)得分為4分。借款人系公司營銷處處長，隸屬于“管理人員”，故指標(biāo)得分為10分。借款人年齡介于“26～50”歲之間，故指標(biāo)得分為9分。（l）借款人基本情況：劉先生，年齡33歲，本科，己婚，大連市某外資商貿(mào)公司管理人員，欲購買一套二手房，單價(jià)6060元每平方米，面積150平方米，總房款91萬元，已支付3成首付款，、期限20年的個(gè)人住房貸款。只有在有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)大量涌現(xiàn)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序科學(xué)化，制度能確保評估遵循公開、公平、公正原則之時(shí)，商業(yè)銀行才可完全委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。目前，國內(nèi)商業(yè)銀行對個(gè)人住房貸款的定價(jià)基本是實(shí)行“政策底價(jià)”，也就是說貸款定價(jià)與貸款風(fēng)險(xiǎn)程度幾乎沒有任何關(guān)系，沒有真正體現(xiàn)“風(fēng)險(xiǎn)與收益平衡”的風(fēng)險(xiǎn)理念，這一方面是激烈競爭下的無奈，另一方面也是缺乏信用評價(jià)機(jī)制之過。個(gè)人信用制度的實(shí)質(zhì)就是對個(gè)人信用行為的監(jiān)督，這對個(gè)人的一生具有重要意義。一旦建立好了完備的信用制度，通過信用記錄的查詢，可以直接為商業(yè)銀行提供個(gè)人詳實(shí)的信用資料[12]。（3）效益性與安全性并重的原則，盡量減少資金的閑置和無收入資金的占用，又留有充足的準(zhǔn)備金和流動資金。評估是對個(gè)人住房貸款前期調(diào)查所收集的原始資料進(jìn)行分析、加工的過程，然后根據(jù)評估的結(jié)果做出決策[22]。 借款人申請 貸前信 貸前信用風(fēng)險(xiǎn)識別用 退風(fēng) 回險(xiǎn) 貸前信用風(fēng)險(xiǎn)評估 申管 請理 貸前信用風(fēng)險(xiǎn)決策 信 用 貸 風(fēng) 中 貸中信用風(fēng)險(xiǎn)識別 動 險(xiǎn) 信 態(tài) 管 用 監(jiān) 理 風(fēng) 控 反險(xiǎn) 貸中信用風(fēng)險(xiǎn) 饋管 調(diào)理 查 預(yù)警決策與處理合同終止 貸后 無損失 有損失信用風(fēng) 責(zé)任調(diào)查險(xiǎn)管理 資產(chǎn)保全 風(fēng)險(xiǎn)管理反饋報(bào)告圖41 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管理流程圖5 商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范的對策 個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)宏觀防范對策 完善與個(gè)人住房貸款相關(guān)的法律法規(guī)要形成一個(gè)良好的市場信用體系，其關(guān)鍵是要建立一套使守信者得益，失信者必然付出代價(jià)的制約機(jī)制來保證契約雙方的權(quán)利不受侵害，要做到這點(diǎn)就必須要有一個(gè)強(qiáng)有力的法律后盾作支撐。分行作為二級法人，執(zhí)行總行的政策、制度，負(fù)責(zé)本行所轄范圍內(nèi)貸款項(xiàng)目的調(diào)查、評估、授信和審批，并在總行的政策制度框架范圍內(nèi)制定更為具體的信貸政策和制度，是業(yè)務(wù)經(jīng)營和風(fēng)險(xiǎn)控制前站。 個(gè)人住房貸款組織機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)良好的組織架構(gòu)是商業(yè)銀行有效進(jìn)行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)管