大中城市房地產(chǎn)市場分析畢業(yè)論文(文件)
【正文】 注區(qū)域。二、中小城市房地產(chǎn)市場分析（一）人口基數(shù)的影響中國自改革開放以來，人口流動(dòng)性日益增強(qiáng)，可流動(dòng)人群的首選肯定是相對(duì)發(fā)達(dá)的大城市，直接導(dǎo)致不同城市中人口基數(shù)有非常大的不同，中國一線城市的人口基數(shù)是千萬級(jí)，而中小城市中的人口基數(shù)只是十萬級(jí)。但在中小城市中同樣的小區(qū)，即使它做到最好，也可能需要一年左右的時(shí)間才能賣完。在北京、上海、廣州這些大城市就可以看出，瞎貓總能碰到死耗子，不管一個(gè)樓盤的地點(diǎn)有多偏，定價(jià)有多高，戶型有多差，營銷有多離譜，在最后銷售的時(shí)候可以賣的不太好，但總會(huì)有人買。以沈陽為例，現(xiàn)在沈陽的房地產(chǎn)市場上有萬科、中海、保利、華潤置地等等一大批中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)共同競爭。如在購房方式方面，各種團(tuán)體的“集資房”頻繁出現(xiàn)，以錦州為例，集資房和商品房比例接近1:1，大量價(jià)格低廉的集資房是對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場化運(yùn)作的巨大沖擊。然而，我們可以看到，宏觀調(diào)控政策對(duì)中小城市的房地產(chǎn)行業(yè)的影響微乎其微，國家和媒體對(duì)房地產(chǎn)市場的關(guān)注也多集中在一二線城市在中小城市中。近期國家調(diào)控政策主要是針對(duì)炒房行為，而在中小城市中，購買房產(chǎn)多為自主和改善居住條件等剛性需求為主，自然受政策影響較小。只有到了中小城市，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后，政府依然熱情，依然把房地產(chǎn)開發(fā)商作為招商引資的重點(diǎn)對(duì)象。從上面我們所分析的幾個(gè)方面可以看出，中小城市的房地產(chǎn)市場還是一個(gè)不完全競爭市場，在大城市中適用的做法同樣用在中小城市很有可能水土不服?？梢钥闯觯?012年的調(diào)控政策的表現(xiàn)為打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。通過建設(shè)保障房，幫助困難群眾以低成本改善住房條件，是收入再分配的一種有效形式，有利于縮小收入差距，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定。保障房將成為2012年拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和內(nèi)需的重要引擎。在房價(jià)沒有出現(xiàn)足夠降幅時(shí)，消費(fèi)者觀望是必然的，市場成交也將陷于低迷。（四）土地供應(yīng)將出現(xiàn)分化土地供應(yīng)將出現(xiàn)分化：中低商品房土地供應(yīng)量增加、價(jià)格下跌，高端商品房供應(yīng)減少、價(jià)格上漲。（五）商品房價(jià)格將首次出現(xiàn)全國普降商品房價(jià)格將首次出現(xiàn)全國普降。前幾年，開發(fā)商謀求暴利、消費(fèi)者盲目購房、地方政府土地財(cái)政思維嚴(yán)重，正是這些非理性的心態(tài)導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場瘋狂，房價(jià)持續(xù)瘋漲。這是一個(gè)異常復(fù)雜的過程，每增加一個(gè)環(huán)節(jié)都增加了房屋成本也就提高了房價(jià)，與此同時(shí)也削弱了部分房企的競爭力。而在2012年，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開序幕。與此同時(shí)，隨著行業(yè)整合的加劇、市場競爭的加劇，產(chǎn)業(yè)升級(jí)也必將提速。（七）房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇、產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開序幕房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)洗牌加劇、產(chǎn)業(yè)升級(jí)將揭開序幕。進(jìn)入2012年，在延續(xù)調(diào)控影響下，商品房價(jià)格下跌將由一線城市逐步向二三線城市、縣級(jí)城市擴(kuò)散，預(yù)計(jì)6月份將出現(xiàn)全國普降的局面?？梢韵胍姡鞯刂械蜕唐贩坑玫氐墓?yīng)量將大幅增加，而價(jià)格卻由于調(diào)控總體思路需要而出現(xiàn)下跌，不排除競房價(jià)、限地價(jià)的土地供應(yīng)方式大面積推廣的肯能。這樣，才大幅讓利的刺激下，消費(fèi)者尤其是首次購房者將入市，市場成交將出現(xiàn)一定程度的攀升。中經(jīng)會(huì)議明確定調(diào)，令開發(fā)商徹底拋卻幻想，他們必將從期盼政府松綁調(diào)控的幻夢中清醒過來，降價(jià)是其唯一選擇。從數(shù)量上看，2012年新開工保障房700萬套，加上2010年與2011年結(jié)轉(zhuǎn)下來的在建保障房，達(dá)到將近2000萬套。（二）房地產(chǎn)市場格局將出現(xiàn)顯著變化房地產(chǎn)市場格局將出現(xiàn)顯著變化：保障房將成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長和內(nèi)需的重要引擎。三、2012年中國房地產(chǎn)市場趨勢（一）針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策將表現(xiàn)為：打擊投機(jī)、促進(jìn)供應(yīng)、引導(dǎo)需求。個(gè)別地區(qū)把這種現(xiàn)象形象的稱為“撲克JQK理論”，即先“J”進(jìn)來投資，“Q
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