【正文】 絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。　　　　　　施工招投標、監(jiān)理報建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。我個人對此一直持非常反感的態(tài)度。黑得讓人毛骨悚然。施工投標的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項目大小，配備的人員多少也有不同要求。結(jié)果，連交件都交不進去。到最后當然這個標是投不進去了?！　　　《鳎O(jiān)理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。缺一不可。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個?！　　　　　≡诟母镩_發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則?！　　　　　∫虼耍覀兘?jīng)?？梢钥吹剑艘恍┕芾硐鄬σ?guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結(jié)果。　　　　　　,來講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門?！　　　≡谥v預售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。各位不需要和我爭論什么各大房地產(chǎn)公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準確，等等。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。我不知道北京是不是與我的個人經(jīng)驗相反。接下來，繼續(xù)講流程吧。這個活就叫放線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。唉　　1預售許可證終于說到這個了?！　　　☆A售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。隨便你怎么公示。這個叫預測繪。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上?！　　　　　?關(guān)于預售中的土地解押昨天在寫預售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。這就意味著開發(fā)商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押?！　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。總之，辦法都是人想出來的。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。在報裝的時候，設(shè)計好了裝3臺變電箱。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。這是普遍現(xiàn)象。　　　　　　竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。我反正沒親眼見過這種事情。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。2 樓梯欄桿中的預埋鐵件4 預制板梁砼：板梁封頭砼、運輸、安裝6 戶內(nèi)管道安裝的吹掃容易遺漏8 角鋼的制作安裝及其主材費用10 外運土的人工系數(shù)忘記乘12 在配電柜安裝清單中基礎(chǔ)型鋼容易漏14 風管穿墻的封堵在高層建筑同時又符合超高施工條件時，高層建筑增加費和超高增加費是疊加計算的。2外墻抹灰分格嵌縫有相應的定額子目，所用材料不同，應套用相應的子目 2板的負筋分布筋很容易漏，因為圖紙根本沒反映。2在挖土方工程中，現(xiàn)在的計價表，挖濕土方的抽水費未計入（以前的定額是包含），現(xiàn)在歸入在措施項目中，即第二十一章　施工排水、降水、深基坑支護章節(jié)內(nèi)。 3措施項目費用的大體積砼的測溫費。合同文件并不是一張紙，包括投標文件等，施工組織設(shè)計直接影響措施費的構(gòu)成，按照規(guī)范施工則是合同內(nèi)容之一。4對清單項目和下掛定額子目的銜接不能完全掌握（包括工程量計算規(guī)則、工作內(nèi)容等）。 4土建里面的：人機配合挖土有個系數(shù)，濕土也有系數(shù)。4構(gòu)造柱圈過梁模板砼計算； 4管樁樁芯砼、送樁及試驗樁的計算、管樁長度應計樁尖長度；4磚砌欄板1/1/2厚定額按900考慮，每增加或減少人材機需調(diào)整；50、樁芯圓鋼板、預埋鐵件等刷防銹漆等；5不規(guī)則墻面抹灰、墻面釘鋼絲網(wǎng)等人工增加；5墻面抹灰垂直高度超高抹灰厚度調(diào)整；一般鋼結(jié)構(gòu)不搭設(shè)腳手架。較高的天花吊筋的反撐措施及防護，特殊裝飾部位按設(shè)計要求拼接時需裁減材料時的損耗等。 6腳手架項目中的油漆刷漿用腳手費容易不計的。7以投影面積計算的砼工程（樓梯、陽臺等）中砼含量大于定額含量應調(diào)整。9人工費調(diào)整。100、安裝工程中的主材價格。9細石混凝土地面中的混凝土強度調(diào)整。7防水材料附加層厚度的調(diào)整。很多項目看起來是完整的，如果不仔細看設(shè)計圖紙和施工規(guī)范及招標文件是很容易漏算，導致清單組價不合理。 5裝飾中的門的特殊五金，尤其是防火門。 5抹灰工程中用的那個鐵絲網(wǎng)山東省2006版消耗定額已單設(shè)子目，進入直接工程費。5電氣豎井橋架工程量統(tǒng)計有出入，原設(shè)計沒有具體的安裝大樣圖，由預算人員根據(jù)經(jīng)驗自行考慮安裝方式。4土方類別及運距；4洞內(nèi)、地下室內(nèi)等需照明施工的人工費增加40%；比如前面多次有人提到的管道支架和穿墻套管，按清單是應該計算，不過室內(nèi)管道安裝定額通常都包含支架和套管（各地規(guī)定有不同），再計算就重復了。再比如設(shè)計圖紙規(guī)定用PE給水管，但并未說明屋面部分要采取什么措施，按規(guī)范PE管不能爆曬，應有保護措施，報價時就應該考慮。3土建工程中窨井、化糞池項目如套綜合定額，別漏了其中相應的措施項目，如挖濕土排水費、基坑排水費及腳手、模板費等。3沒有詳細的布置圖，但圖紙說明中提到的項目。 3鉆沖孔樁的，鋼護筒、入巖增加費、操作平臺、砼是采用水下砼澆筑。 1工藝管道安裝中法蘭安裝的螺栓是未計價材料。15 調(diào)節(jié)閥試壓沖洗臨時短管制作安裝。13 給排水上管道安裝清單中套管容易漏11 電纜、電線等上清單只是提供凈工程量，在組價時還得加上預留、彎曲、損耗等長度9 溝槽土方單側(cè)棄土的系數(shù)容易遺漏7 室外管道安裝的超高費5 鉆孔灌注樁：入巖深度的鉆孔（該項目市政和公路定額項目包含內(nèi)容差距很大）3 油漆、涂料施工用腳手架預算中容易漏的100項 1 在平屋面保溫屋面中排汽孔物業(yè)管理這一塊，我就不多說了。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪?！　　　　　≠|(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗收備案?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。這個企業(yè)也不說什么。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完?！　　　　　∠?、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。同樣是利用懸空期來做事。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的?！　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報建人員是怎么處理這種事情的。哪有那么多實物可以拿去抵押啊?！　　　「鶕?jù)現(xiàn)在越來越嚴厲的銷售管理規(guī)則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的?！　　　∠葟耐恋氐盅赫f起。這個話題非常敏感。唉，又出來一個“做通”工作。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。　　　　在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示?！　　　∵@個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。讓他們提前來做放線。嘿嘿， 又來一個半市場化?！　　　　　?放線、驗線這個就簡單的說一說吧。不會有別的什么新花樣出來了。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。戶型選擇完全是市場化的東西。謝謝。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發(fā)商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發(fā)商就會自動降價了。唉　　　　打壓購買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真?zhèn)?。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。后來窮得不行，被迫下海至今?！　　　　　≈蟮膬?nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。上級政府震怒，云云。這是什么概念？這是卡死你的概念。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的?！　　　　　?施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。通過了就是下一步，施工許可證。暗地里啥招數(shù)都用得出來。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個標，另外一個不識相企業(yè)就想進去，材料一準備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。我在此隨便講個故事哈。啥是私營企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書就行了。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標。我要是局長我也不肯放。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。拿施工許可證之前，必須得去兩個