【正文】 100、安裝工程中的主材價(jià)格。9細(xì)石混凝土地面中的混凝土強(qiáng)度調(diào)整。9人工費(fèi)調(diào)整。7防水材料附加層厚度的調(diào)整。7以投影面積計(jì)算的砼工程（樓梯、陽(yáng)臺(tái)等）中砼含量大于定額含量應(yīng)調(diào)整。 6腳手架項(xiàng)目中的油漆刷漿用腳手費(fèi)容易不計(jì)的。較高的天花吊筋的反撐措施及防護(hù)，特殊裝飾部位按設(shè)計(jì)要求拼接時(shí)需裁減材料時(shí)的損耗等。很多項(xiàng)目看起來(lái)是完整的，如果不仔細(xì)看設(shè)計(jì)圖紙和施工規(guī)范及招標(biāo)文件是很容易漏算，導(dǎo)致清單組價(jià)不合理。 5裝飾中的門(mén)的特殊五金，尤其是防火門(mén)。 5抹灰工程中用的那個(gè)鐵絲網(wǎng)山東省2006版消耗定額已單設(shè)子目，進(jìn)入直接工程費(fèi)。一般鋼結(jié)構(gòu)不搭設(shè)腳手架。5電氣豎井橋架工程量統(tǒng)計(jì)有出入，原設(shè)計(jì)沒(méi)有具體的安裝大樣圖，由預(yù)算人員根據(jù)經(jīng)驗(yàn)自行考慮安裝方式。4構(gòu)造柱圈過(guò)梁模板砼計(jì)算； 4管樁樁芯砼、送樁及試驗(yàn)樁的計(jì)算、管樁長(zhǎng)度應(yīng)計(jì)樁尖長(zhǎng)度；4磚砌欄板1/1/2厚定額按900考慮，每增加或減少人材機(jī)需調(diào)整；50、樁芯圓鋼板、預(yù)埋鐵件等刷防銹漆等；5不規(guī)則墻面抹灰、墻面釘鋼絲網(wǎng)等人工增加；5墻面抹灰垂直高度超高抹灰厚度調(diào)整；4土方類(lèi)別及運(yùn)距；4洞內(nèi)、地下室內(nèi)等需照明施工的人工費(fèi)增加40%； 4土建里面的：人機(jī)配合挖土有個(gè)系數(shù)，濕土也有系數(shù)。比如前面多次有人提到的管道支架和穿墻套管，按清單是應(yīng)該計(jì)算，不過(guò)室內(nèi)管道安裝定額通常都包含支架和套管（各地規(guī)定有不同），再計(jì)算就重復(fù)了。4對(duì)清單項(xiàng)目和下掛定額子目的銜接不能完全掌握（包括工程量計(jì)算規(guī)則、工作內(nèi)容等）。再比如設(shè)計(jì)圖紙規(guī)定用PE給水管，但并未說(shuō)明屋面部分要采取什么措施，按規(guī)范PE管不能爆曬，應(yīng)有保護(hù)措施，報(bào)價(jià)時(shí)就應(yīng)該考慮。合同文件并不是一張紙，包括投標(biāo)文件等，施工組織設(shè)計(jì)直接影響措施費(fèi)的構(gòu)成，按照規(guī)范施工則是合同內(nèi)容之一。3土建工程中窨井、化糞池項(xiàng)目如套綜合定額，別漏了其中相應(yīng)的措施項(xiàng)目，如挖濕土排水費(fèi)、基坑排水費(fèi)及腳手、模板費(fèi)等。 3措施項(xiàng)目費(fèi)用的大體積砼的測(cè)溫費(fèi)。3沒(méi)有詳細(xì)的布置圖，但圖紙說(shuō)明中提到的項(xiàng)目。 3鉆沖孔樁的，鋼護(hù)筒、入巖增加費(fèi)、操作平臺(tái)、砼是采用水下砼澆筑。2在挖土方工程中，現(xiàn)在的計(jì)價(jià)表，挖濕土方的抽水費(fèi)未計(jì)入（以前的定額是包含），現(xiàn)在歸入在措施項(xiàng)目中，即第二十一章　施工排水、降水、深基坑支護(hù)章節(jié)內(nèi)。2外墻抹灰分格嵌縫有相應(yīng)的定額子目，所用材料不同，應(yīng)套用相應(yīng)的子目 2板的負(fù)筋分布筋很容易漏，因?yàn)閳D紙根本沒(méi)反映。在高層建筑同時(shí)又符合超高施工條件時(shí)，高層建筑增加費(fèi)和超高增加費(fèi)是疊加計(jì)算的。 1工藝管道安裝中法蘭安裝的螺栓是未計(jì)價(jià)材料。15 調(diào)節(jié)閥試壓沖洗臨時(shí)短管制作安裝。14 風(fēng)管穿墻的封堵13 給排水上管道安裝清單中套管容易漏12 在配電柜安裝清單中基礎(chǔ)型鋼容易漏11 電纜、電線等上清單只是提供凈工程量，在組價(jià)時(shí)還得加上預(yù)留、彎曲、損耗等長(zhǎng)度10 外運(yùn)土的人工系數(shù)忘記乘9 溝槽土方單側(cè)棄土的系數(shù)容易遺漏8 角鋼的制作安裝及其主材費(fèi)用7 室外管道安裝的超高費(fèi)6 戶內(nèi)管道安裝的吹掃容易遺漏5 鉆孔灌注樁：入巖深度的鉆孔（該項(xiàng)目市政和公路定額項(xiàng)目包含內(nèi)容差距很大）4 預(yù)制板梁砼：板梁封頭砼、運(yùn)輸、安裝3 油漆、涂料施工用腳手架2 樓梯欄桿中的預(yù)埋鐵件預(yù)算中容易漏的100項(xiàng) 1 在平屋面保溫屋面中排汽孔接下來(lái)就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。物業(yè)管理這一塊，我就不多說(shuō)了。我反正沒(méi)親眼見(jiàn)過(guò)這種事情。我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤(pán)就強(qiáng)迫業(yè)主收樓的報(bào)道，一直覺(jué)得比較奇怪?！　　　　　】⒐を?yàn)收備案完成，是法定的正式交樓條件?！　　　　　≠|(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這是普遍現(xiàn)象。現(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過(guò)程中，監(jiān)理公司都沒(méi)人出現(xiàn)的，直接就是賣(mài)個(gè)名字給甲方?？⒐ぶ螅┕挝?、開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個(gè)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告出來(lái)就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫(xiě)法：原則同意通過(guò)驗(yàn)收，但如下問(wèn)題需要進(jìn)一步整改：12345云云。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。你要說(shuō)這是誰(shuí)的責(zé)任吧，這根本都說(shuō)不清楚。說(shuō)這個(gè)三臺(tái)的設(shè)計(jì)不合理，要變成四臺(tái)。這個(gè)企業(yè)也不說(shuō)什么。在報(bào)裝的時(shí)候，設(shè)計(jì)好了裝3臺(tái)變電箱。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。開(kāi)發(fā)商自己做這幾項(xiàng)驗(yàn)收，肯定通不過(guò)。　　　　　　消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。基本的過(guò)程如下：規(guī)劃局的同志坐在車(chē)?yán)锟匆幌?，哦，封頂了。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識(shí)了那許多的人，一步一個(gè)腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了?？傊k法都是人想出來(lái)的。同樣是利用懸空期來(lái)做事?！　　　〈送猓诳梢赞k理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。如果擔(dān)心房管部門(mén)還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè)1天兩天再去國(guó)土部門(mén)辦抵押，也行。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門(mén)辦抵押。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個(gè)人佩服之極），然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門(mén)，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門(mén)來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。房管部門(mén)和國(guó)土部門(mén)之間是有很深刻的仇恨的。現(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國(guó)土部門(mén)和房管部門(mén)都是分離的?！　　　∥也恢榔渌镜娜谫Y及報(bào)建人員是怎么處理這種事情的。這個(gè)時(shí)候就是考驗(yàn)人類(lèi)的智慧的時(shí)候了。哪有那么多實(shí)物可以拿去抵押啊。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很?chē)?yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。　　　　根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷(xiāo)售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來(lái)確定和發(fā)放的。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。　　　　先從土地抵押說(shuō)起。我個(gè)人對(duì)這一塊的玄妙也不是很能理解。這個(gè)話題非常敏感?！　　　　　?關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫(xiě)預(yù)售的時(shí)候，關(guān)于土地解押的問(wèn)題，我不是很敢下筆。唉，又出來(lái)一個(gè)“做通”工作?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開(kāi)發(fā)商都學(xué)乖了，開(kāi)始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。開(kāi)發(fā)商也沒(méi)這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個(gè)人不排除有些頭被門(mén)夾了的開(kāi)發(fā)商被某些運(yùn)氣極好的人撞到。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計(jì)算上對(duì)公用部分的統(tǒng)計(jì)有誤差，這些都有可能。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開(kāi)發(fā)商之間的主要矛盾。這個(gè)叫預(yù)測(cè)繪?！　　　≡陬A(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說(shuō)的地方就是預(yù)測(cè)繪。隨便你怎么公示。我每次做預(yù)售許可的時(shí)候申報(bào)價(jià)格，直接就是2500元/平方米。在辦理預(yù)售手續(xù)時(shí)所申報(bào)的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商可以完全不予理會(huì)。交易價(jià)格必須明確到套，單價(jià)必須清晰，在交易現(xiàn)場(chǎng)，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。在理解了這個(gè)之后，或許我們對(duì)捂盤(pán)這種行為，會(huì)有更深刻的認(rèn)識(shí)吧。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)時(shí)都不積極?！　　　☆A(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個(gè)產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。唉　　1預(yù)售許可證終于說(shuō)到這個(gè)了。　　　　這個(gè)驗(yàn)線工作跟日后的驗(yàn)收有莫大的關(guān)系。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。讓他們提前來(lái)做放線。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。嘿嘿， 又來(lái)一個(gè)半市場(chǎng)化。這個(gè)活就叫放線?！　　　　　?放線、驗(yàn)線這個(gè)就簡(jiǎn)單的說(shuō)一說(shuō)吧。接下來(lái)，繼續(xù)講流程吧。不會(huì)有別的什么新花樣出來(lái)了。我不知道北京是不是與我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)相反。我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)是反過(guò)來(lái)：小戶型的單價(jià)一般都比大戶型高一點(diǎn)點(diǎn)。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價(jià)穩(wěn)定的前提下，單方利潤(rùn)及總利潤(rùn)會(huì)有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價(jià)穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無(wú)非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤(rùn)有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價(jià)比小戶型高。戶型選擇完全是市場(chǎng)化的東西。這個(gè)9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。謝謝。免得我的這個(gè)貼淪為口水之爭(zhēng)的場(chǎng)所。有一種很神奇的解釋說(shuō)，這種政策的好處是：老百姓買(mǎi)不起房子了，開(kāi)發(fā)商脆弱的資金鏈就會(huì)斷掉，開(kāi)發(fā)商就會(huì)自動(dòng)降價(jià)了。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒(méi)有解決任何問(wèn)題，它只不過(guò)是將需求延后。唉　　　　打壓購(gòu)買(mǎi)需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。在另一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備那些目前來(lái)說(shuō)幾乎沒(méi)有開(kāi)發(fā)價(jià)值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴(kuò)張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長(zhǎng)。只要看看現(xiàn)在各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來(lái)事情的真?zhèn)?。各位不需要和我?zhēng)論什么各大房地產(chǎn)公司儲(chǔ)備了多少多少地，足以做多少多少年的開(kāi)發(fā)，因此現(xiàn)在供地不足這種消息不準(zhǔn)確，等等。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動(dòng)的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。目前我國(guó)各類(lèi)工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過(guò)了全國(guó)所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。當(dāng)然，這里我們必須有個(gè)概念，用地量最大的產(chǎn)業(yè)，不是房地產(chǎn)，而是工業(yè)。如果這里有國(guó)土部門(mén)的朋友，看到了肯定大有感觸。對(duì)現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評(píng)價(jià)是：混蛋。　　　　在講預(yù)售和驗(yàn)收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。后來(lái)窮得不行，被迫下海至今?！　　　　　?來(lái)講講目前的宏觀房地產(chǎn)調(diào)控恩,不妨說(shuō)一下,我出身是房地產(chǎn)管理部門(mén)?！　　　　　≈蟮膬?nèi)容，大家就開(kāi)始熟悉起來(lái)了：我們終于進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)手續(xù)了。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。哪怕是在這些管理相對(duì)規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個(gè)單獨(dú)的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分?！　　　　　∫虼?，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。在這種情況下，改革辦事流程，簡(jiǎn)化辦事程序，反而會(huì)阻礙辦事效率。為什么？因?yàn)榇蠹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)游戲規(guī)則。上級(jí)政府震怒，云云?！　　　　　≡诟母镩_(kāi)發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國(guó)的時(shí)候，有個(gè)著名的段子，說(shuō)是有個(gè)企業(yè)要搞一個(gè)項(xiàng)目，前后蓋了200多個(gè)章，事還沒(méi)辦成。這是什么概念？這是卡死你的概念。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。在我與同行的交流中，我也從來(lái)沒(méi)見(jiàn)過(guò)老老實(shí)實(shí)的一步步完成所有手續(xù)，再來(lái)辦施工許可手續(xù)的。缺一不可?！　　　　　?施工許可證我懷著萬(wàn)分激動(dòng)的心情，打下了上面那5個(gè)字。在我個(gè)人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面，我沒(méi)見(jiàn)過(guò)幾個(gè)政府官員能看得懂的。通過(guò)了就是下一步，施工許可證?！　　　《鳎O(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說(shuō)了。暗地里啥招數(shù)都用得出來(lái)。到最后當(dāng)然這個(gè)標(biāo)是投不進(jìn)去了。后來(lái)求爹爹告奶奶給受理了，然后又因?yàn)槠渲幸粋€(gè)人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去。有一次在廣州，某企業(yè)圍一個(gè)標(biāo)，另外一個(gè)不識(shí)相企業(yè)就想進(jìn)去，材料一準(zhǔn)備，然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了，于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。施工投標(biāo)的其中一個(gè)材料是專業(yè)技術(shù)人員，根據(jù)項(xiàng)目大小，配備的人員多少也有不同要求。我在此隨便講個(gè)故事哈。黑得讓人毛骨悚然。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。但在某些大城市，譬如廣州，無(wú)論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。　　　　　　施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建還是沒(méi)寫(xiě)到施工許可證，寫(xiě)死我了，啊啊啊我為什么會(huì)想到寫(xiě)這個(gè)題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫(xiě)到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動(dòng)啊。我要是局長(zhǎng)我也不肯放。各位的，明白？不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說(shuō)一句，打完樁必須做檢測(cè)。我見(jiàn)過(guò)最好的城市是廣州。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門(mén)路啦。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己