【正文】 因。所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。停水期間工程人員應(yīng)每兩小時(shí)巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無松動(dòng)、軸承潤滑油情況是否良好等。五、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。(一)給水系統(tǒng)故障處理因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時(shí)，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機(jī)吸水。第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理設(shè)備巡查冷卻塔、水箱檢查風(fēng)機(jī)等檢查（一）開機(jī)程序檢查并確保需用主機(jī)冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。1檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差(約1 kg／cm2)。1檢查主機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)，待主機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)后才可離開機(jī)房。按停主機(jī)。開啟多少臺主機(jī)，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺主機(jī)應(yīng)開一組水泵配合。每班當(dāng)值人員每兩小時(shí)巡查空調(diào)機(jī)組和外圍設(shè)備一次，并將運(yùn)行運(yùn)行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行表上，未經(jīng)主管管理員批準(zhǔn)，不得擅自更改運(yùn)行參數(shù)。當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進(jìn)行維修，并報(bào)告主管管理員。注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動(dòng)火證，并嚴(yán)格遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定。對突發(fā)性故障應(yīng)在4小時(shí)內(nèi)排除，逾期應(yīng)向上級報(bào)告以便及時(shí)通知受影響的用戶。（一）冷水機(jī)組設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時(shí)間4小時(shí)內(nèi)到場維修，非辦公時(shí)間12小時(shí)內(nèi)到場維修，并在事后做維修報(bào)告。發(fā)現(xiàn)故障的技工檢查維修，可當(dāng)場解決的問題即時(shí)修復(fù)并記錄在當(dāng)值日志上。水塔電機(jī)故障(3)屬較嚴(yán)重的故障應(yīng)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。(2)立刻將情況報(bào)告主管管理員，由其組織修補(bǔ)水塔，并在事后作維修報(bào)告。(2)浮球開關(guān)損壞則即刻停止該塔，關(guān)閉對應(yīng)的進(jìn)水閥，并開啟備用水塔。主管道(3)用薄鐵皮將裂口圍住，并用繩索或鐵絲捆緊以防水到處亂射。(4)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。(2)將破裂伸縮節(jié)上的閘閥關(guān)閉，漏水停止后開啟備用泵和冷水機(jī)組。(3)報(bào)告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報(bào)告。(2)用鐵皮將裂口包住并用繩索或鐵絲捆緊，以防水到處亂射。(6)報(bào)告主管管理員，由其組織搶修。第五部分 電梯管理用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動(dòng)運(yùn)行。在火災(zāi)情況下，消防隊(duì)員工可于基站控制電梯回降至基站。一切正常交付使用。（四）轉(zhuǎn)變行程方向待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動(dòng)。每天開梯后進(jìn)行一次電梯全段運(yùn)行狀況檢查。搬運(yùn)有可能超載的沉重物件時(shí)，應(yīng)及時(shí)與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。當(dāng)值人員每班每兩小時(shí)巡查扶梯一次。委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進(jìn)行保養(yǎng)維修。特殊情況時(shí)其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時(shí)通知物管部。當(dāng)電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。確定電梯轎廂位置。60 cm范圍時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械鑰匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié)助乘客安全撤離轎廂。步驟如下：(4)按正確方向使轎廂斷續(xù)地緩慢移動(dòng)到平層177。(5)使抱閘恢復(fù)正常，然后在廳門對應(yīng)轎門外機(jī)械打開轎廂，并協(xié)助乘客撤出轎廂。即刻將情況報(bào)告主管管理員和電梯承包商。監(jiān)控中心當(dāng)值人員通過轎廂對講機(jī)通知客人從最近的樓層離開故障電梯。物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。用戶同意維修，則將收費(fèi)金額填在維修單對應(yīng)位置上；用戶不同意該價(jià)格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。故障修復(fù)后，用戶驗(yàn)收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認(rèn)。1維修人員在完成的維修單上簽名，交物管部經(jīng)理復(fù)核簽名，于當(dāng)日交給物管部文員。一、消防報(bào)警設(shè)備運(yùn)行規(guī)定確認(rèn)火情后，通過廣播和警鈴疏散人員并啟動(dòng)相應(yīng)滅火設(shè)備。物管部和內(nèi)保部每月定期對大樓消防系統(tǒng)進(jìn)行模擬檢測，確保消防設(shè)備處于正常狀態(tài)。按保養(yǎng)計(jì)劃表做系統(tǒng)保養(yǎng)。檢查切換器背后的接線端子、插頭和面板按鈕。加注潤滑油，檢查緊固風(fēng)機(jī)接線端子。工作結(jié)束后，填寫消防風(fēng)機(jī)檢查表。清除卷閘電機(jī)及傳動(dòng)鏈條表面灰塵，并加潤滑油。檢查電動(dòng)剎車手動(dòng)開關(guān)和手動(dòng)起閘裝置。測試過程嚴(yán)防卷閘沖頂或沖底。各樓層應(yīng)急燈、疏散指示燈不得私自拆除、移位和取用。檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。五、應(yīng)急燈、疏散指示燈檢查保養(yǎng)制度檢查手動(dòng)開關(guān)控制盒，清潔按鈕上的污物。檢查風(fēng)機(jī)與風(fēng)管間的軟接，發(fā)現(xiàn)破損立刻更換。手動(dòng)盤動(dòng)風(fēng)機(jī)檢查松緊度，發(fā)現(xiàn)異常馬上檢修。保養(yǎng)結(jié)束后選擇部分樓層作測試，并填寫消防中心設(shè)備檢查表。清潔錄音座的磁頭、壓帶輪、主導(dǎo)軸。二、緊急廣播系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程當(dāng)日值班人員要負(fù)責(zé)消防中心的清潔工作，保持地面、墻壁、設(shè)備無積塵，水漬，油漬。消防中心值班員負(fù)責(zé)消防中心內(nèi)消防設(shè)備（報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)柜等）24小時(shí)運(yùn)行操作、監(jiān)控、記錄。消防系統(tǒng)管理物管部文員將維修單錄入電腦，并填寫維修檔案登記表，定期歸人維修檔案。因用戶自購設(shè)備故障無法維修的，應(yīng)詳細(xì)向用戶說明原因，由用戶聯(lián)系其設(shè)備的供應(yīng)商維修，同時(shí)將情況記錄在維修單上交用戶簽名。到達(dá)用戶后應(yīng)經(jīng)用戶許可后方能進(jìn)入室內(nèi)。即刻將情況報(bào)告物管部經(jīng)理和電梯承包商。電梯維修員將受影響的電梯轎廂升至最高處，并關(guān)閉該電梯。事后書面報(bào)告物管部經(jīng)理。(2)在曳引電動(dòng)機(jī)軸尾裝上盤車裝置。(1)轎門應(yīng)保持關(guān)閉，如轎門已被拉開，則要叫乘客把轎門手動(dòng)關(guān)上。每季度末對電梯電源開關(guān)柜進(jìn)行一次檢查并做維護(hù)保養(yǎng)。五、電梯設(shè)備維修管理制度每天按上下班時(shí)間表啟／停電扶梯。日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時(shí)，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。進(jìn)行檢查時(shí)，應(yīng)放置工作牌。檢查確認(rèn)扶梯級無乘客。在梯頭或梯尾的啟動(dòng)開關(guān)處用梯匙啟動(dòng)電扶梯。若需專人駕駛電梯，只需將NORMAL選擇開關(guān)打至HAND即可實(shí)現(xiàn)手動(dòng)控制。一、電梯操作規(guī)程(4)開啟機(jī)房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。(2)現(xiàn)場用沙包攔住用戶單元門口和電梯口以防水漫入電梯和用戶單元，將水導(dǎo)入洗手間地漏。(5)報(bào)告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報(bào)告。(1)發(fā)現(xiàn)或接報(bào)主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機(jī)組和水泵。（四）管網(wǎng)系統(tǒng)(1)巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的水塔電機(jī)故障，應(yīng)立即停止該機(jī)。（三）冷卻塔巡查發(fā)現(xiàn)運(yùn)行中的冷水機(jī)組故障，應(yīng)馬上停止該機(jī)，并開啟備用機(jī)組。五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤滑、更換老化部件、緊固螺絲等工作。空調(diào)班組負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)輔助設(shè)備（水泵、電機(jī)和風(fēng)機(jī)）的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃做好設(shè)備保養(yǎng)。在不影響大樓正常營運(yùn)的前提下，積極探索并實(shí)施有效的節(jié)能方法。1檢查主機(jī)、油溫是否在65℃～68℃之間。檢查冷凍水泵和冷卻水泵運(yùn)行電流是否正常。主機(jī)運(yùn)行中，冷卻水出水溫度升高至30℃時(shí)需要加開冷卻塔風(fēng)扇。檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。檢查電源、三相電壓是否有380V。二、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程(1)組合式風(fēng)機(jī)：檢查運(yùn)行時(shí)有否發(fā)出噪音，起動(dòng)箱指示燈是否正常，塵網(wǎng)有無堵塞，塵網(wǎng)是否干凈，運(yùn)行有無噪音，去水冷凝盤去水是否順暢。(1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)是否發(fā)出噪音，風(fēng)機(jī)起動(dòng)電柜有無故障指示。(2)巡查水泵運(yùn)行狀態(tài)，檢查進(jìn)出水壓力、運(yùn)轉(zhuǎn)馬達(dá)聲音是否正常，運(yùn)行中有無過熱現(xiàn)象，檢查閥門、Y型過濾器、軟接頭止回閥、水流開關(guān)有無漏水、損壞、不能開啟等故障。巡查運(yùn)行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運(yùn)行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容因給水泵故障影響供水時(shí)，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動(dòng)”狀態(tài)運(yùn)行。六、給排水系統(tǒng)故障排除措施供水泵故障時(shí)馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。四、給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定主管管理員應(yīng)安排足夠的人員處理停、限水工作。三、物管部停水、限水管理制度在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識。用戶違反安全用水規(guī)定，拒絕物業(yè)管理公司維修人員檢查，不采納安全用水意見及措施而造成事故，影響供水系統(tǒng)或?qū)ζ渌脩粼斐蓳p失的，按實(shí)際情況賠償損失。凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。一、安全用水、供水管理制度監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。(三)市電全停將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛“有人工作，禁止合閘”指示牌。檢查饋電柜和變