【正文】 海外灘的外白渡橋到揚州瘦西湖的二十四橋……橋文化在別墅社區(qū)的引入和營造不僅將極好地詮釋這里的“水”概念，更將為本案塑造更深層次的產(chǎn)品概念和新的賣點。在提高“水化率”的基礎之上，我們將水做出組團（中式水系、日式水系、西式水系）、做出系列（水灣、水道、水池、石上清泉；水之橋、水中廊、水邊堤、水廣場、水公園）、做出主題（垂釣、水幕電影、噴泉冒泉、小瀑布、綠波廊橋）。冠華?流水別墅外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。橋概念在產(chǎn)品中的落實：圍繞水主題而深化水主題。在橋的形態(tài)上建議以拱橋、連橋、雙橋、廊橋等交叉設計布置，以橋的變幻使水景活躍，更使整個小區(qū)靈動而富有生機和活力。（3）西式水系組團：“室內(nèi)空間室外化生活”是西方人居住的最新特征，因此該組團的別墅要注重室內(nèi)空間的戶外延伸——比如入口道路通向入口庭院，廚房通向待客區(qū)，餐廳室通向露臺，臥室通向桑拿浴房，游戲室通向娛樂庭院，明堂通向花園等等，經(jīng)過巧妙的規(guī)劃，實現(xiàn)室內(nèi)室外空間的相通互融。對細部的思考基于“水概念”的發(fā)想和思考，我們對會所等細部提出如下建議：（1）關于會所：作為別墅社區(qū)的精神集中反映地，會所的設計顯得尤為重要。（2）關于居住文化：中國人傳統(tǒng)的居住文化三部曲：“登堂”“入室”“后花園”。從HONGKONG、TOKYO、SYDNEY到CALIFORNIA的ORANGE COUNTRY，富有的身價總在天然水岸邊顯山露水。思考方向二：從“亞熱帶風情”的方面暢想，尋求概念的支撐與創(chuàng)新。同時將生態(tài)、人文（松江新城、大學城）、地段發(fā)展前景等方面作為其它支撐點本方向僅作思考的方向，在實際*作中有一定難度。理念之二：做精品，樹品牌——作為一個有遠大發(fā)展規(guī)劃的發(fā)展商，不僅要賺錢，更要做精品，樹品牌；——先天的自然資源和后天的價格優(yōu)勢為打造精品準備了充分條件；——不是頂級價格，但必須搶占高檔概念，塑造頂級品質(zhì)理念之三：尊重共性，突出個性——別墅的特性和消費者消費偏好要尊重，但上海的客戶可教育；——只有突出個性，才能形成差異，才能在激烈的別墅競爭中脫穎而出。因此，我們應該在正式推廣銷售之前進行充分的蓄勢和市場預熱。少量面市，試探市場在本項目所在地塊的特性，雖然地塊資源豐富，但是由于目前松江新城尚處于規(guī)劃發(fā)展的初期，周邊市政配套、交通配套、生活配套尚未有明確的落實，同時本案產(chǎn)品和所針對的消費群都需要經(jīng)過市場的檢驗，因此在推廣初期以少量別墅的推出進行產(chǎn)品和價格的市場檢驗，以利于后期大量產(chǎn)品的合理調(diào)整和正式面市。28容積率估算，一期總建面為5。對單體面積的思考單體面積的設計，既要充分滿足別墅居家的空間需求，也要考慮到市場承受能力，尤其是總價的承受力。必須從房型上對本案的別墅房型進行一場“空間革命”！房型建議：——兩層半或三層為主，層高三米以上——戶型設計基本要求：動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開；戶型設計的重點：客廳和主臥?！貏e的豪宅：本案的明星產(chǎn)品，也是小區(qū)的物業(yè)領袖，可以特別設計，創(chuàng)新、有個性，可加配小型游泳池，雙車庫等特別設施?！邫n別墅的建筑風格應遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應過分現(xiàn)代或時尚，必須經(jīng)得起時間考驗。對會所功能設置的思考本案會所的功能設置可從以下各項考慮：服務性：以提供打字、傳真、復印、票務及小型會務服務為主的商務中心；提供日常服務的超市、美容美發(fā)形象設計中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等；運動型：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室（水幕電影）、健身房、韻律*房、棋牌室、乒乓房、臺球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室；餐飲類：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等其信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：由Internet寬帶網(wǎng)接入（每戶要求10M帶寬）。根據(jù)對上海別墅市場的了解和對國家相關政策與規(guī)定的研究，建議在盛唐藝術園的規(guī)劃設計中，盡量考慮以下新材料、新技術的應用：——新型保溫、隔熱材料——綠色環(huán)保建材建議按照國家康居示范工程十大標準、參照國家《商品住宅性能評定方法和指標體系》之3A級標準和《綠色生態(tài)住宅九大指標》的相關規(guī)定?！滦烷T窗、新型板材安全防范系統(tǒng)（1）門禁系統(tǒng) （2）周邊防范系統(tǒng) （3）電子巡更系統(tǒng) （4）可視對講及家庭安防系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)（1）停車場管理系統(tǒng) （2）耗能自動接收系統(tǒng) （3）一卡通系統(tǒng) （4）背景音樂，小區(qū)照明自動控制，火災自動報警，設備管理系統(tǒng) （5）綜合物業(yè)管理系統(tǒng) （6）物業(yè)服務：提供許多個性化的服務、24小時物業(yè)服務七、六、四、建筑立面及風格的思考——整個社區(qū)建筑單體結合不同組團主題采用相應的建筑風格。/ 交往區(qū)：餐廳、家庭活動室、書房 / 私密區(qū)：臥室、衛(wèi)生間功能區(qū)：車庫、洗衣房、傭人房、健身房、視聽室二、【第十一章分期推出，滾動開發(fā)別墅尤其是獨棟別墅作為特殊的物業(yè)形態(tài)其推廣應該層次清晰，概念明確，組團性強。同時我們的重要任務是進行產(chǎn)品概念和營銷主題的炒作與宣傳，在別墅市場塑造品牌形象和擴大知名度，借此吸引目標消費群的關注。 前期蓄勢要充分。碧水莊園【第十章威尼斯別墅思考方向三：從“別墅莊園”方向進行發(fā)想和挖掘。依水而筑、臨水而居更是前百年來貴族精英與建筑師之間不變的心靈默契。A、“登堂入室”水與橋的巧妙運用：在每幢別墅主入口，用“小橋”來做文章，主人要通過幾個臺階的“斷橋”（半截橋）登上入口平臺（即把入口臺階設計成橋的形態(tài)與意境），橋的兩邊設計小的水景（可以是細流的上下循環(huán)、或者是小噴泉）；或者直接設計別墅有“護家河”，經(jīng)過造型典雅的小橋直接進入室內(nèi)。B、 水幕電影：充分發(fā)揮水的想象空間和層次感，在會所中設計獨特的“水幕電影”將是一大創(chuàng)新。島居別墅——借水的引進建臨水型、半島別墅，開門既見清風徐來，水波瀲滟，魚翔水底，細石可辨，椅窗聽荷，雅興徒增。因此，我們在中式水系建筑組團中要以“小橋、流水、人家”為意境，該組團的別墅以低樓層（一層半或二層）形態(tài)出現(xiàn)，在建筑風格上秉承中國文化為概念。主題橋建議：歷史之橋（美國舊金山的金門大橋）、愛情橋（日本東京的彩虹橋）、自由之橋（南斯拉夫的卡桑德拉大橋）、浪漫之橋（美國的麥迪遜橋）、斷橋（杭州西湖）、雙橋（周莊）、外白渡橋（上海外灘）、二十四橋（揚州瘦西湖）……橋的形式形態(tài)創(chuàng)新和多樣化：在別墅小區(qū)內(nèi)，橋的設計重視的遠不應只是其基本功能，應盡可能地提供一種另人興奮的穿越體驗，從各個方向和角度，賦予橋以雕塑感。內(nèi)部主景觀水帶可“變細”、“變長”、“變曲”，實現(xiàn)“戶戶有水流”“處處是水景”。依林水都綠郡水榭 水中央（三）營銷概念傳播：廣告總精神：橋居時代，水景別墅推廣主口號：水印廊橋，締造GRAND VILLA的顛峰時代（四）產(chǎn)品設計的思考對環(huán)境的思考：依托于我們的“水景概念”為中心，結合生態(tài)綠化造景，在別墅城中締造非同一般的景觀。水印長堤“水化率”概念的創(chuàng)新是居于本案大面積水景、活水系締造而引發(fā)的考慮。獨創(chuàng)“橋居時代”引領別墅新潮流的全新概念“橋居時代”的獨特創(chuàng)新（橋—橋居—橋生活）我們希望通過談“橋”來說“水”以“橋居時代”轉化“島居”“親水”等概念倡導新水景別墅的新時尚、新概念，引領別墅生活新潮流橋的存在使我們的水活了！樣式豐富、外型變幻的橋使我們的生活變得浪漫而穩(wěn)馨。我們努力將水的概念做到極至自由之水是自然景觀中的奇麗角色。一個別墅社區(qū)的營造無外乎兩點：“山”與“水”從本案的地塊資源和目前的現(xiàn)狀分析，做“水”成為我們無法回避的重點，也是我們尋求本案“別墅”產(chǎn)品支撐點的最大出發(fā)點。針對同總價的別墅物業(yè)——高檔別墅區(qū)定位，單價在6000元/平方米以上，面積在280平方米以上。代表樓盤是：九州大唐花園、東方夏威夷、云間水莊、威尼斯花園、陽光愛琴海等。開發(fā)團隊優(yōu)勢：開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗和實力；優(yōu)秀的環(huán)境規(guī)劃單位和建筑設計單位支持二、SWOT分析】一、由于這部分人身價較高，容易吸引外界視線，所以安全性是他們考慮的主要問題之一非常注重產(chǎn)品的個性。其或多或少存在初級創(chuàng)業(yè)、原始積累和擴大發(fā)展三個過程，才能達到對本案的實際消費能力，這顯示出本案的目標客戶必須是有一定年齡的成功人士，由此可以得出：消費特征——不講究性價比，講究性能比。二、定位：通過對別墅消費群的考察，結合本案層次化特征，同時符合這三個條件的階層是：主力目標客戶——所有承受別墅總價200萬元以上的精英階層；職業(yè)特征——房型\規(guī)劃設計：水、樹、草、橋\香港富人區(qū)淺水灣的原版移植備注一期獨棟106套,雙拼7棟14套,聯(lián)排94套(22棟)。華東建筑設計研究院環(huán)境設計一期200011開盤, 200112交房。二期聯(lián)體二棟(8套),獨棟54棟價格基地面積m2 建筑總面積m2 容積率 綠化率212588 60000 55%建筑面積美國鄉(xiāng)村別墅/夏威夷生活(,3000米人工河道)備注 總套數(shù)廈門大洋集團股份有限公司獨棟別墅已售完,目前銷售聯(lián)排別墅,總價在5080萬/套主要賣點及概念獨立別墅地處孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生態(tài)圈\有硅谷、藥谷之稱的張江園邊，小區(qū)環(huán)境優(yōu)美產(chǎn)品形態(tài)在推廣過程中曾邀約一批上海藝術界知名人士就文化和藝術話題展開討論。250350萬元銷售情況美國維多利亞式396m2 396m2 429m2 439m2 452m2 457m2現(xiàn)代上海式法國貴族式上海燁隆房地產(chǎn)咨詢有限公司技術經(jīng)濟指標水面面積5萬平方米.戶戶臨水,家家枕河一環(huán)穿九島,九九繞九州/都市水上自然村高水化率別墅區(qū)楓丹白露位置首期35幢 會所 2000平方米主力總價上海同濟大學城市規(guī)劃設計研究院/四川省建筑設計研究院建造商一期開盤半年不到，50多幢預售主要賣點及概念 m2 地下上海開天集團基地面積泗涇鎮(zhèn)泗陳公路方泗公路交界口發(fā)展商一期356幢\二期220幢 物管費 主力價格美國JY建筑規(guī)劃設計事務所基地面積m2 一期750畝\二期500 別墅面積m2 一期33193 綠化率 建筑風格與面積競爭的基準分析原則在開發(fā)前期，可以根據(jù)產(chǎn)品的已確立因素判定基準競爭對象，并加以研究，為產(chǎn)品的定位和營銷模式提供客觀可行的依據(jù)。青青旅游世界為本案提供了發(fā)展生態(tài)屬性的可能。各類苗木280余種100萬余株，另有建筑面積近2萬平方米的現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)技術展示中心?；匚鞅苯牵蛔L橋橫跨通波塘，也成為本基地特有的景觀資源。規(guī)劃中的輕軌R4線經(jīng)過西側，并在附近有一個停靠站，將對本案的交通構成一個有利的支撐?？偦孛娣e1600畝，第一批開發(fā)304畝。西郊莊園,與外圍活水相通威尼斯花園70%別墅依水而建,親水空間零距離佘山銀湖別墅帝濤灣 自然山水東方夏威夷上海別墅開發(fā)商只有將“水”戲唱足，隨著滬上樓市的親水熱潮，水景別墅風靡滬上，水莊、灣、源比比皆是。但很大程度取決于該區(qū)域的路政完整情況。泗涇、洞泗泗涇、洞涇位于松江區(qū)的中上部，因距離上海市區(qū)較九亭和新橋更遠，又與佘山風景無緣，所以并不是傳統(tǒng)意義上的別墅區(qū)。從95年開始，新閔園區(qū)成為別墅園區(qū)的熱點，到2000年為止，新閔園區(qū)共占地7,135畝土地，已開發(fā)土地3,368畝，共完成各類別墅建造2,673棟，總共面積近84萬方。16的