番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析(文件)
【正文】 2）忽略地價(jià)、建筑成本變動(dòng)因素及車位、商鋪售價(jià)變化，只考慮洋房均價(jià)的變化，當(dāng)六層洋房均價(jià)為2600元，九層洋房均價(jià)為2900元時(shí)，%時(shí)，資本收益率為零，盈虧平衡。 思考 縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟(jì)效果得出以下幾點(diǎn)： 首先，本次土地拍賣價(jià)較之前大輻提升，說明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。 客觀而言，這次土地拍賣活動(dòng)使番禺房地產(chǎn)的開發(fā)向市場(chǎng)化、規(guī)范化邁進(jìn)一大步。 其次，土地拍賣提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，對(duì)于實(shí)力較弱的發(fā)展商難以單獨(dú)開發(fā)，加快他們被市場(chǎng)淘汰的速度；但對(duì)于一些有豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)、系統(tǒng)管理手段和充足資金的大型發(fā)展商，如果能夠合理控制成本是可以獲得一定利潤(rùn)，這也促成了房地產(chǎn)開發(fā)向更高更強(qiáng)的領(lǐng)域發(fā)展。（盈虧平衡分析表略） 五、結(jié)論及思考 結(jié)論 總結(jié)以上分析，按目前6980萬(wàn)元拍賣底價(jià)，該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)存在一定利潤(rùn)空間，但抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力不高，因此，地價(jià)不宜再大輻提升，最好能控制在10%的升輻范圍，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)、增加利潤(rùn)空間。 效益分析： 項(xiàng)目在前述建議的開發(fā)方案與售價(jià)的前提下，稅前、稅后的資本收益率尚屬理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤(rùn)約為3328萬(wàn)元。 成本估算： 根據(jù)初步估算，項(xiàng)目開發(fā)所需投入成本約為21871萬(wàn)元，％以上，土地成本明顯提高。配置2500平方米會(huì)所面積（含規(guī)劃指定的公建配套）。 消費(fèi)者定位：本區(qū)、市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買家為主，戶型要求實(shí)用，樓盤質(zhì)素、品味要求高。 o機(jī)會(huì)：南區(qū)規(guī)劃建設(shè)全面鋪開，有力促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)；南郊居住氣氛日益濃厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤缺口。 w劣勢(shì)： 南郊偏西方向，
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