番禺區(qū)龍歧地塊投資可行性分析(完整版)
【正文】 1)隨著德興大橋的通車、西麗大橋的動(dòng)工，阻礙南區(qū)社會(huì)發(fā)展的交通問(wèn)題得到緩解，規(guī)劃中的路網(wǎng)、橋梁的建設(shè)也正如火如荼地順利進(jìn)行，令市民可充分享受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進(jìn)程加快。番禺區(qū)政府決定從2003年起重點(diǎn)開(kāi)發(fā)市橋南區(qū)，并把南區(qū)定位為“具有南國(guó)水鄉(xiāng)特色，融精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂(lè)于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。 單從市場(chǎng)供應(yīng)角度分析，估計(jì)現(xiàn)時(shí)該區(qū)域一手住宅的總供應(yīng)量約為1500套。 第二類為低價(jià)樓盤目標(biāo)客戶：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價(jià)格優(yōu)惠，對(duì)戶型需求偏小?！ ? 市場(chǎng)定位 根據(jù)上述SWOT分析，項(xiàng)目應(yīng)以自身規(guī)模及河涌綠化帶為基本立足點(diǎn)，從彌補(bǔ)區(qū)域中檔市場(chǎng)空白點(diǎn)，尋求樓盤差異化出發(fā)，確立項(xiàng)目市場(chǎng)定位。 項(xiàng)目由2004年1月（假設(shè)時(shí)間）開(kāi)始進(jìn)入籌建階段，2004年7月～2006年6月為工程建設(shè)階段，預(yù)計(jì)在2005年1月開(kāi)始預(yù)售。 2）忽略地價(jià)、建筑成本變動(dòng)因素及車位、商鋪售價(jià)變化，只考慮洋房均價(jià)的變化，當(dāng)六層洋房均價(jià)為2600元，九層洋房均價(jià)為2900元時(shí)，%時(shí)，資本收益率為零，盈虧平衡。 客觀而言，這次土地拍賣活動(dòng)使番禺房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)向市場(chǎng)化、規(guī)范化邁進(jìn)一大步。（盈虧平衡分析表略） 五、結(jié)論及思考 結(jié)論 總結(jié)以上分析，按目前6980萬(wàn)元拍賣底價(jià)，該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)存在一定利潤(rùn)空間，但抗擊風(fēng)險(xiǎn)能力不高，因此，地價(jià)不宜再大輻提升，最好能控制在10%的升輻范圍，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)、增加利潤(rùn)空間。 成本估算： 根據(jù)初步估算，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需投入成本約為21871萬(wàn)元，％以上，土地成本明顯提高。 消費(fèi)者定位：本區(qū)、市橋及周邊各鎮(zhèn)有穩(wěn)定收入的中產(chǎn)階層買家為主，戶
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