【正文】 一陣假電話等,客戶馬上要他老公交了保證金.三、樣板：如何讓客戶下誠(chéng)意金(最好能背下來(lái))當(dāng)客戶對(duì)一套房感到滿意，并且出了一個(gè)距離業(yè)主底價(jià)差距不大的價(jià)格時(shí)（如果出價(jià)太離譜，就當(dāng)面拒絕，要他放棄，不要給他留希望），置業(yè)顧問(wèn)不要表現(xiàn)的太興奮，故作為難的說(shuō)：您也不止看這一套房了，也了解行情了，我都沒(méi)有給你多報(bào)價(jià)，我和業(yè)主溝通過(guò)，這個(gè)價(jià)位（我們的報(bào)價(jià)）已基本上最底價(jià)了，您這個(gè)價(jià)格沒(méi)多大希望，這么底的話早就賣掉了。其二，現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么大，如果能談到這么低的價(jià)格，稍慢一步就沒(méi)了，到時(shí)我會(huì)第一時(shí)間轉(zhuǎn)給業(yè)主，就是有人出高價(jià)也沒(méi)辦法反悔。置業(yè)顧問(wèn)在還價(jià)過(guò)程中，要注意的事項(xiàng)：1. 興趣甚大：置業(yè)顧問(wèn)切勿向業(yè)主表明客戶對(duì)其單位十分有興趣，充其量表示在考慮之列，否則很難殺價(jià)。4. 懂得收放自如：置業(yè)顧問(wèn)有時(shí)過(guò)分逼客戶加價(jià)及無(wú)理的要業(yè)主降價(jià)，令客戶及業(yè)主反感，因而令談判過(guò)程觸礁。說(shuō)服業(yè)主收定有以下方法，置業(yè)顧問(wèn)可因應(yīng)客戶及業(yè)主的情況而選擇性運(yùn)用的：（一）為業(yè)主設(shè)定考慮時(shí)限：王先生，買家的訂金已在我手上，如果今晚9：00前價(jià)錢都談不攏的話，買家便會(huì)到別家地產(chǎn)公司簽下另一套房，其實(shí)大家都花了不少功夫，我不希望見到你白白失去售出的機(jī)會(huì)啊?。ù四嗽谡勁羞^(guò)程中為業(yè)主設(shè)下考慮時(shí)限）（二）錯(cuò)失機(jī)會(huì)是損失：王先生，聽你所說(shuō)，有其他地產(chǎn)公司有客人出價(jià)去到四十五萬(wàn)，我覺得你應(yīng)該深入了解一下，現(xiàn)市場(chǎng)上同類物業(yè)售價(jià)最高可達(dá)三十九萬(wàn)，我的客人出價(jià)三十八萬(wàn)，已很接近你心目中的價(jià)錢了況且該地產(chǎn)公司的還價(jià)是真是假還不知道，但我的客人的定金是實(shí)實(shí)在在的，怕的是如果根本無(wú)出到四十五萬(wàn)元的客，而我客人又等不及而選擇別處，損失是王先生啊?。ㄈ┛腿速I樓一時(shí)沖動(dòng)：王先生，客人的購(gòu)買欲都是我努力追出來(lái)的，可能是一時(shí)沖動(dòng)也不定，我花了很大努力才令客人下定金的，王先生，收下定金吧！免得夜長(zhǎng)夢(mèng)多，因?yàn)樵?jīng)有客人想清楚后或受家人及朋友影響而取消交易的。第四，令賣方自動(dòng)降價(jià)。此外，例如價(jià)錢相差12000元，可以要求業(yè)主最后減多6000元，客戶最后一口提價(jià)加多6000元，這樣，總比單方面付出12000元來(lái)得容易，另外多說(shuō)一些吉利的說(shuō)話，用以緩和談判氣氛及促成交易。置業(yè)顧問(wèn)在此中尋找雙方的弱點(diǎn)下功夫。當(dāng)買家/租客跟業(yè)主簽訂預(yù)售/租合同后，整個(gè)交易流程大致完成一半置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)了解買家是否到銀行辦理按揭手續(xù)，還是一次性付款。 如果在簽單之后的，有一方或雙方不夠配合的 ，盡量利用利害關(guān)系來(lái)讓他們配合我們的安排。5) 了解到對(duì)方看房時(shí)間后，說(shuō)“那我盡量幫您約好時(shí)間，并會(huì)再幫您看看有沒(méi)有多套房子供您選擇，到時(shí)再打電話約你看房好嗎？我姓X，我的手機(jī)是……，有什么可以打電話給我。4) 想租/買哪里的房子并馬上從電話中找尋合適他的位置。8) 找到相應(yīng)的樓盤向客戶介紹，在介紹過(guò)程中一定要注意你自己的舉止言行，要給客戶留下一個(gè)深刻的印象（親和、專業(yè)）。10) 要知道，在銷樓的同時(shí)，你也在推銷自己，你每次出去代表的不只是你，最重要的還有公司的形象。如果你是真有誠(chéng)意，不妨下一萬(wàn)元訂金。”所以我一定要確定你是不是我談到價(jià)一定要，這樣我就有。這樣，我也更有信心幫你談價(jià)。看一單買賣的實(shí)際情況而定：首先，先說(shuō)服其下“訂”，我們所謂的誠(chéng)意金，說(shuō)法有：這個(gè)價(jià)按在市價(jià)來(lái)說(shuō)有點(diǎn)偏低，我們已與業(yè)主談了幾次了，真的很難談下來(lái)。9) 在帶客戶看樓的過(guò)程中不斷研究，摸索和了解客戶的心態(tài)，需求到底在何方？與他建立感情，以利于促進(jìn)你的成交(可以適當(dāng)與客戶聊聊家常，慢慢的不知不覺兜到主題。6) 是否要求帶裝修還是一定要毛坯房(有的客戶一定要毛坯房)。2) 首先，雙手遞上你的名片給他(她)。這時(shí)我們可以這樣給客戶打電話：某某先生，剛剛這邊有個(gè)業(yè)主報(bào)了一套***房子，業(yè)主是因?yàn)?***情況才賣這套房，剛才我們這邊的同事也約好了幾個(gè)客戶說(shuō)今天晚上***時(shí)候去看房，請(qǐng)你安排一下時(shí)間趕緊過(guò)來(lái)，錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)就沒(méi)有了，然后客戶在電話那頭馬上就答應(yīng)提前10分鐘到。 四、 如何協(xié)調(diào)客戶和業(yè)主的時(shí)間 業(yè)務(wù)人員先要知道客戶業(yè)主的大致工作特點(diǎn)。在客戶方面，亦可照樣做，明白四處看房都很累，難得找到一個(gè)合適的單位，就算比市價(jià)貴一點(diǎn)，總之住得舒服一點(diǎn)都值得的。部分業(yè)主覺得客戶目標(biāo)改變而呈現(xiàn)焦急的態(tài)度，會(huì)主動(dòng)來(lái)要求我們盡量將客戶從行家手中拉回來(lái)的，價(jià)格還可以降一點(diǎn)呢?。ò耍┩蝗换貎r(jià)：業(yè)主有權(quán)在客戶到價(jià)的時(shí)候反價(jià)，那么客戶亦有權(quán)在談價(jià)過(guò)程中回價(jià)的，例如：本來(lái)客戶是還價(jià)42萬(wàn)的，但現(xiàn)在我們向業(yè)主說(shuō)客戶只可以出價(jià)38萬(wàn)了，業(yè)主一定覺得很奇怪，我們可以解釋，原因是客戶的融資問(wèn)題，客戶的能力問(wèn)題或客戶計(jì)算錯(cuò)誤也可以，總之是置業(yè)顧問(wèn)自己能控制談判局面。置業(yè)顧問(wèn)可嘗試10000元分「5次」電話跟業(yè)主談判，不是每次都是談價(jià)錢的，有時(shí)要了解業(yè)主售出后的安排及去向，閑話家常都可以，要知道客戶的還價(jià)未達(dá)業(yè)主心中價(jià)有時(shí)是客戶能力的問(wèn)題，不是置業(yè)顧問(wèn)從中作梗，總之要令客戶及業(yè)主覺得置業(yè)顧問(wèn)花很多功夫才令談判過(guò)程有進(jìn)展，不要令他們感覺我們置業(yè)顧問(wèn)很容易便賺取到他們的傭金。第二，令置業(yè)顧問(wèn)擴(kuò)大議價(jià)空間。二、如何說(shuō)服業(yè)主收定置業(yè)顧問(wèn)在完成客人單方面的工作后，繼而是說(shuō)服業(yè)主接納客人的要求售價(jià)及附帶條款。3. 害怕被拒絕：置業(yè)顧問(wèn)通常都害怕被業(yè)主或客戶拒絕的，例如客戶還給業(yè)主的價(jià)錢偏低，置業(yè)顧問(wèn)怕被業(yè)主責(zé)罵而不聯(lián)絡(luò)業(yè)主的情況時(shí)有所聞。 三、 如何向業(yè)主還價(jià)及說(shuō)服業(yè)主收定一、如何向業(yè)主還價(jià)每一個(gè)業(yè)主都希望自己的單位能售/租出高價(jià)錢，是可以理解的，但要注意，當(dāng)我們知道客戶所還給業(yè)主的價(jià)錢后，不用馬上照直匯報(bào)業(yè)主，我們應(yīng)作好準(zhǔn)備還價(jià)的程序，因?yàn)橄驑I(yè)主還的第一口價(jià)很大程度上會(huì)影響整個(gè)買賣交易的成敗的。這樣吧，雖然難度很大，我們做這份工作，您的要求就是我們的工作目標(biāo)，只要有一線希望，我都會(huì)盡最大的努力去爭(zhēng)取，你真有誠(chéng)意買的話，希望你配合一下我的工作，交20003000元的誠(chéng)意金表示你的誠(chéng)意（如果客戶說(shuō)你還不相信我，不愿意交），就說(shuō)只是想您拿出誠(chéng)意來(lái)，你放心，收據(jù)（協(xié)議）上注明了要求，寫明若規(guī)定的時(shí)間內(nèi)談不到就如數(shù)退還，況且這對(duì)我們雙方都有個(gè)保障。b) 客人交付誠(chéng)意金后，再四處找其他地產(chǎn)公司的機(jī)會(huì)不大。如果是租盤，客戶有機(jī)會(huì)問(wèn)：a) 業(yè)主為人怎樣？是否住在附近？b) 租金及押金一共多少？c) 這套房空置了多久？d) 上個(gè)租客是什么人？是否合約滿才搬，還是提早遷出呢？舉例一：陳先生，剛才你看過(guò)的兩套房，哪一套合你心意呢？我都覺得第一套比較好點(diǎn)，因?yàn)椴挥没ㄌ嘌b修費(fèi)用，你現(xiàn)在不妨還個(gè)價(jià)錢，讓我向業(yè)主試價(jià)，好嗎？（從客戶角度觀點(diǎn)出發(fā)，第一套房可省下點(diǎn)裝修費(fèi)用）舉例二：陳先生，這套房距離你辦公的地點(diǎn)附近，車費(fèi)都省掉；步行上班也近，這樣吧！反正你對(duì)這套房，都挺滿意，你給我一個(gè)價(jià)錢，我嘗試跟業(yè)主談一下，盡量為你爭(zhēng)取吧。如果需要傭金打折可以向我們的督導(dǎo)部門投訴，說(shuō)明情況證明我們的服務(wù)不到位。(業(yè)主若果真的經(jīng)我們出售后，他手中好像有一張優(yōu)惠券一樣，當(dāng)真的需要找房子時(shí)，會(huì)聯(lián)絡(luò)我們的)，不過(guò)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的地產(chǎn)中介市場(chǎng)，折扣優(yōu)惠是無(wú)可避免的，(但公司一定要有錢賺為大前提)，為求多一宗成交，雖然少賺一點(diǎn)能爭(zhēng)取到市場(chǎng)的占有率，削弱到行家(其他地產(chǎn))的利潤(rùn)，也是可以接受的，但事前必須得公司或分行經(jīng)理的批準(zhǔn)。 案例:在報(bào)價(jià)上把傭金加在房?jī)r(jià)里,盡量讓業(yè)主給我們一半的傭金，我分行成交的一套港灣麗都5棟8C物業(yè)時(shí),在看完房時(shí)客戶就表示只愿意出自己一邊的傭金。舉例一：陳先生，你尚未跟我看房便要求打折，這樣吧！我?guī)憧催^(guò)房后，發(fā)覺有合適的，我盡量幫你向業(yè)主爭(zhēng)取低一點(diǎn)的價(jià)錢吧！我?guī)湍阆驑I(yè)主還的價(jià)錢都不止一萬(wàn)元，是幾萬(wàn)元上落的價(jià)錢??！舉例二：陳先生：我們工作不單只介紹樓盤那樣簡(jiǎn)單的，我們還要幫你處理買賣合同，房產(chǎn)過(guò)戶，辦理按揭及售后服務(wù)等多個(gè)部門的同事為你工作的。(了解清楚該物業(yè)情況，是否包括家電等？)洗盤條件洗盤盤類：未租、未售，已租、已售、暫停盤售盤：價(jià)格變化、售價(jià)是否包稅包傭、原價(jià)多少、產(chǎn)權(quán)狀況、自住/空置/出租（什么時(shí)間到期），什么時(shí)候看房最方便，權(quán)利人名、出證時(shí)間、批地時(shí)間、使用年限、是否急售、是否按揭、能否贖樓、裝修狀況、可否簽獨(dú)家及拿鑰匙、有無(wú)其他物業(yè)租售、增加聯(lián)系電話、有其它“荀盤”是否有興趣購(gòu)買。業(yè)主：就XX價(jià)，到時(shí)候再說(shuō)嘍。/%作為傭金)c) 可不可以給鑰匙？d) 價(jià)格是否不變？(可適當(dāng)用一下試價(jià)的方式，例如：我有一香港客戶想租/買此類型物業(yè)，他只能出到XX價(jià)位)e) 可不可以簽獨(dú)家委托？f) 聽業(yè)主的其它要求(如對(duì)客人的選擇；對(duì)租期的長(zhǎng)短等)g) 是否辦理了租賃許可證？h) 是否包稅？二、如此房已租的情況下，問(wèn)：a) 什么時(shí)候租的？租金多少？b) 租期多長(zhǎng)？c) 是否還有其它的樓盤要租或售？d) 查已租的盤若此房重新放租，則此盤源屬洗盤人所得，請(qǐng)?jiān)诟M(jìn)處打上“業(yè)主重新放盤，盤源人：XXX。解決方法：搞清楚誰(shuí)是真正的決策人或鼓動(dòng)在場(chǎng)的人自己做主。”（3） 比較法：既以同類型、同區(qū)域等有可比性的產(chǎn)品比較，可以差異性突出我們的產(chǎn)品。東西向的房子陽(yáng)光較充足且濕氣易消除，我們這里屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，濕氣重?！保?） 反復(fù)陳述優(yōu)點(diǎn)法：當(dāng)顧客提出反論時(shí)，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)堅(jiān)持不懈，克服并一而再、再而三的提出我們商品的優(yōu)點(diǎn)，并帶動(dòng)顧客，讓其親自操作或觸摸，使其身臨其境，終至忘我境界。二、 如何促成常見信號(hào)：①開始批評(píng)品質(zhì)或環(huán)境、交通； ②開始與朋友低語(yǔ)商量； ③開始頻頻喝茶或抽煙； ④開始討價(jià)還價(jià)； ⑤提出“我要回去考慮時(shí)”； ⑥激勵(lì)提出反論后突然沉默不語(yǔ)時(shí)； ⑦反復(fù)詢問(wèn)，巨細(xì)不遺，一付小心翼翼的樣子。三、協(xié)商談判1. 原則：①平等、互利、互相尊重、意見容易接近；②合法原則，使買方感到有保障；③堅(jiān)持原則，留有余地。有利于搞清楚問(wèn)題的實(shí)質(zhì)。與其讓客戶提出，倒不如置業(yè)顧問(wèn)自己主動(dòng)提出，但置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)有充分準(zhǔn)備，以提出處理方法。3. 看房路線上應(yīng)先看缺點(diǎn)再看優(yōu)點(diǎn)，將重點(diǎn)放在購(gòu)房關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題上。如：循循善誘，友好交談以了解客戶的基本情況、消費(fèi)需求、目的及心態(tài)。是否有行家登別的盤源信息。牢記自己的角色定位進(jìn)行配合。10) 下定簽合同不超過(guò)三天。8) 買賣雙方應(yīng)避免當(dāng)面講價(jià)。4) 以附帶條件促成交易：謹(jǐn)記：千萬(wàn)不能將樓價(jià)作為唯一的成交條件，除此之外，許多其他的附帶條件必須吻合至成交。(四) 價(jià)格談判技巧1) 當(dāng)業(yè)主的售價(jià)與買家的出價(jià)已較接近，但仍然有一定的距離時(shí)，最簡(jiǎn)單的方法是：業(yè)主減一點(diǎn)，買家加一點(diǎn)，以求雙方在中間價(jià)成交。7) 換位費(fèi)用支出：有的人只管自己，不知道別人要支出稅費(fèi)、雙傭、裝修費(fèi)用8) 借助媒介不利消息：報(bào)刊發(fā)表對(duì)房?jī)r(jià)要下降的消息9) 政策影響：房貸首付提高10) 市場(chǎng)大勢(shì)不好：深圳買一手樓沒(méi)有一個(gè)不賠錢的11) 貼近關(guān)系讓業(yè)主感動(dòng)：當(dāng)成自己的房子，打掃衛(wèi)生，關(guān)嚴(yán)窗戶，經(jīng)常與其打電話客戶看房情況進(jìn)展。(三) 與業(yè)主殺價(jià)技巧1) 難得糊涂：有時(shí)知道是自己原因強(qiáng)加到業(yè)主頭上。帶客戶看房，約業(yè)主帶看房的情況下（置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)提前半小時(shí)到所看的物業(yè)地點(diǎn)約業(yè)主并按第2條灌輸業(yè)主與客戶看房情況下），防止業(yè)主客戶雙方先到，甩掉經(jīng)紀(jì)人。跟業(yè)主說(shuō)：為了保護(hù)你的生命安全，你千萬(wàn)不要透露你的身份，如歹徒知道你的身份、地位，后果將不堪設(shè)想。案例二：我們同行有一女孩子帶一歹徒看園中花園28F一房子，歹徒為了搶她一部手機(jī)，出于本能，她抗拒被歹徒把手都給扭傷了。在看房過(guò)程中要預(yù)防客戶跳單?！澳绻瓷狭耍?qǐng)您不要和業(yè)主當(dāng)面談價(jià)，不然業(yè)主覺得您非常喜歡他的房子，到時(shí)候不好和業(yè)主談”三、 第二次看樓，盡量在房?jī)?nèi)呆的時(shí)間短一些，盡快讓客下定，也可以再介紹別的樓宇，但最需要介紹的樓宇是否適合客人而非數(shù)量。3. 看樓前必須請(qǐng)客人簽看樓書，看樓書一定要寫清楚客人的身份證號(hào)碼、電話。您看行不行。于是我們就在合同上業(yè)主欄簽了一個(gè)名字。2：借：一定要留下借鑰匙人的卡片身份證等證件核實(shí)對(duì)方身份，看房一定要有二人以上陪同，保管好業(yè)主家的物品及關(guān)好水電和門窗并在適當(dāng)時(shí)刻跳客。案例:“魏小姐你好!打擾你了,我是創(chuàng)輝租售地產(chǎn)的小張,你那桂珠苑2棟601房子現(xiàn)在裝修好了沒(méi),可以租了吧.”她說(shuō)可以,是不是有客戶看房,我說(shuō)是,她要我跟客戶說(shuō)等半個(gè)小時(shí),她從她那住的地方趕過(guò)來(lái)開門(業(yè)主住在前?；▓@),然后我說(shuō)我跟業(yè)主說(shuō),我這邊看客戶肯不肯等,如果確認(rèn)去看我再回你電話,為了不讓你走那么多冤枉路,我這邊跟客戶落實(shí)情楚再回你電話好嗎!業(yè)主聽我這么一說(shuō),比較相信我們了,過(guò)了五分鐘我再打電話給業(yè)主,我說(shuō)客戶不愿等,說(shuō)下午有事,等下次有時(shí)間再約,業(yè)主說(shuō)沒(méi)關(guān)系,還是很相信我們?cè)贋樗ν品孔?我后來(lái)就跟業(yè)主說(shuō),魏小姐,我們這邊一邊上門要還求租房的客戶都是很實(shí)在的,他們都不原等,希望能一到中介公司就能看到房子,馬上能租到房子,你如果方便你可以把鑰匙放在我們公司,也不用每次有租客都打電話給你你從那么遠(yuǎn)跑過(guò)來(lái),挺辛苦的,而且一般客戶都不愿意等.,你現(xiàn)在在家的話我去你家取鑰匙吧,這么一句業(yè)主就認(rèn)可了我們,同意我們?nèi)ニ夷描€匙,晚上我過(guò)去取到鑰匙,還沒(méi)走,就有世華/中原的跟業(yè)主溝通配鑰匙,但是業(yè)主還是比較相信我們,就得到了業(yè)主的認(rèn)可及信任. 三、 如何應(yīng)對(duì)行家借鑰匙現(xiàn)在隨著公司的不斷壯大，品牌的認(rèn)可度不斷的上升，許多的業(yè)主越來(lái)越信任我們，同時(shí)我們也為開單看房準(zhǔn)備了大量的鑰匙。 二、 如何說(shuō)服業(yè)主放鑰匙個(gè)別業(yè)主在放盤的同時(shí)，會(huì)主動(dòng)留下單位鑰匙，但并不是每個(gè)業(yè)主都放心留委托盤鑰匙在地產(chǎn)公司的，所以如果放盤單位是空房的話，置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)盡量要求業(yè)主放鑰匙給我們公司，方便帶客看房。2. 此消彼長(zhǎng)的情況下，自然對(duì)其他地產(chǎn)公司造成盤源缺乏的壓力，公司的成盤機(jī)會(huì)便會(huì)增加，業(yè)績(jī)自然得到提升。6. 傭金不變——放盤單位經(jīng)本公司成功售出后，%不會(huì)因?yàn)楣靖冻鲚^多宣傳廣告費(fèi)而要求業(yè)主多給傭