物業(yè)管理常見問題應(yīng)對(duì)(文件)
【正文】 非法拆改造成的，那么，您家的損失應(yīng)由樓上負(fù)責(zé)，但是如果是在正常使用的情況下發(fā)生漏水的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。本案中，讀者購(gòu)買的是 1999 年的產(chǎn)權(quán)房，其與出賣人簽 訂的購(gòu)房合同中約定的建筑面積應(yīng)為實(shí)測(cè)面積，物業(yè)公司應(yīng)按照購(gòu)房合同中約定的建筑面積數(shù) ( )向該業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，業(yè)主可向物業(yè)公司了解按 平方米收取物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)。 。對(duì)于此類問題，視雙方有無約定，處理不同。如超過法定保修范圍和期限的，實(shí)行有償維修。 根據(jù)來信中說明的情況，應(yīng)該屬于非主體結(jié)構(gòu)問題。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》和《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》對(duì)開發(fā)商的保修責(zé)任做了最低限度的規(guī)定，當(dāng)事人可以在此基礎(chǔ)上與開發(fā)商做另外約定。當(dāng)事人可以在《商品房銷售管理辦法》第三十三條確定的期限基礎(chǔ)上，約定更長(zhǎng)的保修期限。 。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十五條明確規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 辦入住手續(xù)時(shí)業(yè)主是否應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)？ 業(yè)主在入住時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象是前期物業(yè)管理的事情，是指業(yè)主會(huì)在成立前由開發(fā)建設(shè)單位委托的物業(yè)管理服 務(wù)企業(yè)進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)所收費(fèi)用的情況，一般在新建商品房出售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理合同，購(gòu)房人在購(gòu)買新建商品房時(shí)，應(yīng)對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同中相關(guān)內(nèi)容予以書面確認(rèn)，經(jīng)購(gòu)房人確認(rèn)的物業(yè)合同，對(duì)購(gòu)房人有效。 。當(dāng)事人可以在《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書 和住宅使用說明書制度的規(guī)定》確定的范圍外，約定其他的保修部位。如無另外約定，則你不能要求退房，如你所購(gòu)房為非主體結(jié)構(gòu)問題以外的瑕疵較多，開發(fā)商應(yīng)積極予以解決，如開發(fā)商在法定保修范圍和期限內(nèi)，未予以解決，你依法有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)保 修責(zé)任并賠償因此造成的損失。如開發(fā)商在法定保修期內(nèi)未進(jìn)行維修的，則還應(yīng)讓開發(fā)商負(fù)責(zé)維修。 (2)如雙方當(dāng)事人無特別約定，購(gòu)房人應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商予以解決，一般不能退房。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)要求退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。向開發(fā)商提出退房，遭到拒絕，我該怎么辦？ —— 讀者李先生 解答：你反映的問題在京城房地產(chǎn)市場(chǎng)上經(jīng)常出現(xiàn)。購(gòu)房人購(gòu)房時(shí)與出賣人簽訂了購(gòu)房合同，對(duì)于期房來說，購(gòu)房合同中約定的建筑面積為暫測(cè)面積，期房建成交付時(shí)，出賣人應(yīng)向購(gòu)房人提供該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積；對(duì)于現(xiàn)房來說，購(gòu)房合同約定中的建筑面積應(yīng)為該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積。具體的保修期是從開發(fā)商將竣工驗(yàn)收的住宅交付使用之日起開始計(jì)算，屋面防水保修期為 3 年；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏為 1 年；墻面、頂棚抹灰層脫落為 1 年等等。你購(gòu)買的新建住宅，如果在保修期內(nèi)的，發(fā)生了住宅工程質(zhì)量問題，根據(jù)《新建住宅質(zhì)量保證書》的明文規(guī) 定，應(yīng)向新建住宅所在地區(qū)的建筑業(yè)管理部門和建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)反映，并由質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)督促房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處理解決。 在商品房買賣合同，對(duì)房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開發(fā)商要在房屋交付時(shí)，向購(gòu)房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；所購(gòu)商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。一般收費(fèi)沒有約定的， 車主應(yīng)通過投保解決車輛丟失風(fēng)險(xiǎn)。 但合肥物業(yè)管理收費(fèi)辦法規(guī)定，公共用水用電不得計(jì)入物業(yè)管理成本，由全體業(yè)主共同分?jǐn)?。但是，我們也不排除首層不交的特殊情況，這種情況存在的前提條件是：房屋銷售前，房屋使用管理維修公約中明確規(guī)定并經(jīng)全體購(gòu)房人認(rèn)可，或者樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人會(huì)議明確決定首層住戶不用交電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。 公共性服務(wù)具有非排他性，非排他性是指任何產(chǎn)權(quán)人在享受公共服務(wù)的同時(shí)，不能排除其他人享用的這種服務(wù)，如你在乘電梯的時(shí)候，并不能排斥其他人乘電梯 ，就像你在欣賞綠地的時(shí)候，并不能阻止其他人欣賞一樣。另外，目前正在起草的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》第二章第三節(jié)關(guān)于 “ 建筑物區(qū)分所有權(quán) ” 的規(guī)定中，也明確了建筑物共用部分的修繕維護(hù)管理費(fèi)由全體產(chǎn)權(quán)人分?jǐn)傔@一原則。原因如下： 從財(cái)產(chǎn)所有權(quán)看
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