【正文】 清水河－太白路：雙向四車(chē)道，紅線(xiàn)寬度 25 米；形成以寶安路、嘉賓路－春風(fēng)路、北斗路－華麗路－翠竹路及田貝四路－梅園路所組成的環(huán)狀生活性道路系統(tǒng)。二、特區(qū)外各功能組團(tuán)建設(shè)用地發(fā)展計(jì)劃和重要項(xiàng)目（一）寶安中心組團(tuán)由新安、西鄉(xiāng)和航空城組成，為寶安區(qū)的行政文化中心，既是西部產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸的中心服務(wù)區(qū)，也是前海物流中心的重要支撐，同時(shí)作為深圳大型會(huì)展功能的組成部分之一。優(yōu)化工業(yè)用地布局結(jié)構(gòu)重點(diǎn)發(fā)展航空城工業(yè)區(qū)、西鄉(xiāng)工業(yè)區(qū)和新安工業(yè)區(qū)三大重點(diǎn)工業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)工業(yè)以先進(jìn)工業(yè)和高科技工業(yè)為主；將沿 107 國(guó)道的零星分布的工業(yè)用地逐步遷移并置換為商業(yè)設(shè)施或居住用地。突出濱海特色的組團(tuán)環(huán)境建設(shè)強(qiáng)化西鄉(xiāng)、新安與南山半島圍成海灣的景觀特色，對(duì)臨海地區(qū)的建筑風(fēng)格和天際線(xiàn)提出控制要求，并統(tǒng)一安排濱海地區(qū)的旅游休閑設(shè)施布局；將海景作為重要的景觀要素納入城市設(shè)計(jì)內(nèi)容，將生活岸線(xiàn)納入整個(gè)組團(tuán)的景觀綠地系統(tǒng)統(tǒng)一考慮；對(duì)岸線(xiàn)的利用應(yīng)考慮大鏟灣港區(qū)的發(fā)展。繼續(xù)強(qiáng)化工業(yè)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)條件，加快工業(yè)整體質(zhì)素的提高加大工業(yè)用地調(diào)整的力度，塑造整齊、高效的工業(yè)城市形象；加大工業(yè)區(qū)建設(shè)投入，將組團(tuán)內(nèi)現(xiàn)有的大量規(guī)模、檔次參差的村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)進(jìn)行整理合并，形成一些大規(guī)模工業(yè)區(qū)，發(fā)揮工業(yè)的規(guī)模效應(yīng)；加強(qiáng)工業(yè)綜合配套設(shè)施的建設(shè)，包括道路交通、供水、排水和電力等市政設(shè)施，商業(yè)貿(mào)易、信息咨詢(xún)、教育培34 / 42訓(xùn)等公共設(shè)施；規(guī)劃寶安區(qū)沙井小型泊位港區(qū)和東寶河內(nèi)河碼頭區(qū)，是配合沙井、福永工業(yè)區(qū)的交通基礎(chǔ)設(shè)施，將成為西部港區(qū)的中轉(zhuǎn)和駁運(yùn)中心。建設(shè)布吉衛(wèi)星新城布吉緊鄰特區(qū)的羅湖區(qū)，受特區(qū)較強(qiáng)的輻射，應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展以房地產(chǎn)為主的第三產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)工業(yè)；改善嚴(yán)重不足的教育、醫(yī)療等公共設(shè)施和市政設(shè)施系統(tǒng)；鼓勵(lì)和引導(dǎo)舊城舊村改造，將旺盛的房地產(chǎn)需求引入舊村；大力發(fā)展商業(yè)和服務(wù)業(yè)，在滿(mǎn)足需求的同時(shí)提供就業(yè)崗位；改造現(xiàn)有工業(yè)區(qū)，促使工業(yè)盡快轉(zhuǎn)型提高。（三）中部服務(wù)組團(tuán)由龍華、觀瀾、布吉組成，既是市中心區(qū)拓展的最佳空間選擇，也是為中心區(qū)提供配套設(shè)施、支持特區(qū)中心組團(tuán)發(fā)展的重要服務(wù)區(qū)。規(guī)劃期建設(shè)計(jì)劃是：三鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展，功能各有側(cè)重沙井應(yīng)充分發(fā)揮組團(tuán)中心的功能，大大促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和工業(yè)的快速升級(jí)；福永利用航空港和西部田園風(fēng)光的開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)，在加快工業(yè)改造、發(fā)展流通產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，利用其自然環(huán)境發(fā)展旅游業(yè)，成為西部國(guó)家級(jí)旅游區(qū)的組成部分；松崗鎮(zhèn)為寶安區(qū)的二類(lèi)工業(yè)基地，近期仍以發(fā)展“三來(lái)一補(bǔ)”型工業(yè)為主，適當(dāng)發(fā)展先進(jìn)產(chǎn)業(yè)，并依靠現(xiàn)有基礎(chǔ)及建材碼頭形成一定規(guī)模的商貿(mào)中心。政府應(yīng)對(duì)該園區(qū)的發(fā)展制訂適宜政策，吸引先進(jìn)物流企業(yè)的加入。目前已完成填海造地180 公頃，新城大道在該段也已建成，中心區(qū)已進(jìn)入啟動(dòng)階段。南山區(qū)結(jié)合岸線(xiàn)整治，確定岸線(xiàn)的合理規(guī)模；配合蛇口、媽灣、赤灣片區(qū)的建設(shè)，建設(shè)以港口、倉(cāng)儲(chǔ)及臨港工業(yè)為主的南油生產(chǎn)基地和市級(jí)物流中心；需要進(jìn)一步提升西部港區(qū)的總體建設(shè)定位，發(fā)展以高新技術(shù)為主的信息港區(qū)，并與前海灣一同構(gòu)筑全市和區(qū)域的物流中心；拓展港口的后方陸域，保證港口運(yùn)作的周轉(zhuǎn)用地；建設(shè)后海路和月亮灣大道；建設(shè)西部通道；建設(shè)大學(xué)城的市政道路。（六）倉(cāng)儲(chǔ)用地將清水河、筍崗倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)建設(shè)成為清水河筍崗物流園區(qū)。部分地區(qū)因開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期相對(duì)較早、對(duì)道路綠地未予以足夠考慮，結(jié)合道路改造，充分考慮綠地面積。福田區(qū)在景田片區(qū)新建區(qū)文化館、文化廣場(chǎng)和圖書(shū)館等區(qū)級(jí)文化設(shè)施；加快沙頭的區(qū)體育中心建設(shè)；新建市中心醫(yī)院教學(xué)樓和市婦幼保健院等醫(yī)療設(shè)施，在竹子林地區(qū)建設(shè)區(qū)口腔醫(yī)院，福田金三角地區(qū)建區(qū)婦幼保健院；另外，規(guī)劃和建設(shè)一批教育設(shè)施，其中中學(xué)規(guī)劃 9 個(gè)，小學(xué) 16 所。鹽田區(qū)30 / 42對(duì)現(xiàn)有的工業(yè)逐步由勞動(dòng)密集型向先進(jìn)工業(yè)轉(zhuǎn)型，沙頭角調(diào)整工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)展保稅工業(yè)和先進(jìn)工業(yè)，在布局上主要集中在深鹽公路兩側(cè)布局；鹽田坳的原有地方工業(yè)，原則上不宜擴(kuò)大用地規(guī)模，其發(fā)展應(yīng)以技術(shù)改造向港口加工工業(yè)轉(zhuǎn)型的內(nèi)涵增長(zhǎng)方式為主，在布局上北山大道及鐵路之間的狹長(zhǎng)地帶安排少量以維修業(yè)和分裝、包裝等加工業(yè)為主的港口服務(wù)型工業(yè)用地；繼續(xù)建設(shè)沙頭角保稅區(qū)、鹽田港保稅區(qū)。適當(dāng)保留為居民就業(yè)服務(wù)的小型無(wú)污染工業(yè)企業(yè)。該地區(qū)較現(xiàn)實(shí)的定位應(yīng)該是以承擔(dān)商業(yè)和文化功能為主，將商務(wù)和辦公功能將西移至前海地區(qū)，強(qiáng)化市級(jí)物流中心的功能。需改善環(huán)境的地區(qū)（1） 羅湖以大頭嶺、黃貝嶺為中心的居住區(qū)；（2） 福田的景田、梅林地區(qū)；（3） 南山的南油和南頭聯(lián)檢站周邊地區(qū)。配合特區(qū)東、西港區(qū)的發(fā)展，建設(shè)物流中心，并保證港口貨物周轉(zhuǎn)所需的后方倉(cāng)庫(kù)。27 / 42市級(jí)商貿(mào)中心以羅湖中心區(qū)為基礎(chǔ)，逐步向西重點(diǎn)發(fā)展新市中心；區(qū)（組團(tuán)）級(jí)中心建設(shè)以大、中型綜合商場(chǎng)為“龍頭” ，帶動(dòng)超市、連鎖店等的發(fā)展；鎮(zhèn)（片區(qū)）級(jí)中心的建設(shè)以對(duì)內(nèi)服務(wù)為主，大力引進(jìn)普及型、便民型的設(shè)施。特區(qū)外的工業(yè)布局要緊抓改粗放型發(fā)展為集約型發(fā)展，改分散式發(fā)展為集中式發(fā)展，控制工業(yè)用地總量，避免無(wú)限擴(kuò)張。從法律程序方面考慮逐步取締“集體所有制土地” 、 “宅基地”制度，從規(guī)劃管理方面將特區(qū)內(nèi)的舊村和特區(qū)外非農(nóng)建設(shè)用地的開(kāi)發(fā)納入全市城市建設(shè)的統(tǒng)一框架中，使舊村融合于城市中。舊村改造須樹(shù)立長(zhǎng)期、循序漸進(jìn)的觀念，整體步驟應(yīng)是控制、治理、改善、完善。針對(duì)商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的積壓空置問(wèn)題，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?，并制訂適度的居住用地年度供應(yīng)計(jì)劃，使住宅建設(shè)逐步走向良性循26 / 42環(huán)的軌道。這部分土地一般位于交通干線(xiàn)附近或建成區(qū)的外圍，基本上完成了場(chǎng)地平整，有些地區(qū)甚至完成了部分市政配套設(shè)施，用地條件較好，是近期城市建設(shè)的重點(diǎn)。 建設(shè)用地開(kāi)發(fā)要樹(shù)立“經(jīng)營(yíng)城市”的觀念，要象經(jīng)營(yíng)企業(yè)一樣合理配置有限的城市土地資源；特別是要利用有限的資金，通過(guò)對(duì)土地最合理最有效的投入來(lái)獲得最大的產(chǎn)出。 未來(lái)五年，深圳必須加大城市建設(shè)的投資力度，特別要改變特區(qū)外25 / 42投資組織方式，把有限的資金集中起來(lái)，對(duì)重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)進(jìn)行高強(qiáng)度、高密度的投入，將目前低投入、低產(chǎn)出的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)檩^高投入、較高質(zhì)量的發(fā)展模式。根據(jù)特區(qū)內(nèi)各區(qū)現(xiàn)狀土地存量和規(guī)劃期內(nèi)重要項(xiàng)目分布情況進(jìn)行分析，預(yù)測(cè)各區(qū) 2022 年建設(shè)用地增長(zhǎng)及總量規(guī)模如下。以下為預(yù)測(cè)的各項(xiàng)指標(biāo)結(jié)果。如果期望到 2022 年 G/IC 、S 、G 三項(xiàng)當(dāng)量人均用地指標(biāo)接近總規(guī)和《深標(biāo)》要求，則取 2022 年的目標(biāo)預(yù)測(cè)當(dāng)量人均指標(biāo)為：G/IC： 平方米/人； S：16 平方米/人； G： 平方米/人以 2022 年預(yù)測(cè)當(dāng)量人口為 340 萬(wàn)計(jì)，則到 2022 年上述各類(lèi)用地指標(biāo)如下：居?。≧）工業(yè)（M）政府社團(tuán)（G/IC）道路廣場(chǎng)（S）綠地（G）小計(jì)22 / 422022 年現(xiàn)狀 9974 11641 972 3270 5792022 年預(yù)測(cè) 10540 13520 3310 5040 1730增加值 566 1879 2258 1770 1151 76242022 年比例 25% 32% % % %總規(guī)比例 % % 11% 16% 8%《深標(biāo)》比例 2025% 2025% 1012% 1516% 1013%到 2022 年，特區(qū)外上述五類(lèi)用地將比 2022 年增加 7624 公頃，使用地總量達(dá)到 41011 公頃，用地結(jié)構(gòu)逐步接近總規(guī)和《深標(biāo)》的合理比例要求。但暫住人口對(duì)居住用地的需求則與戶(hù)籍人口有很大差別，需求當(dāng)量系數(shù)將很低。這樣，到 2022 年，特區(qū)外建成區(qū)規(guī)模將達(dá)到 42285 公頃，即 423 平方公里。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，到 2022 年，G/IC 至少應(yīng)該達(dá)到 6%，S 要達(dá)到 12%，20 / 42綠地達(dá)到 5%。依據(jù)《深標(biāo)》的用地分類(lèi)，我們選取了三類(lèi)用地作為分析的依據(jù)：政府社團(tuán)用地（G/IC） 、道路廣場(chǎng)用地（S）和綠地（G） 。但由于特區(qū)外土地二元體制的存在及政府調(diào)控力度的有限，要使特區(qū)外的土地供應(yīng)完全控制在政府的計(jì)劃中是十分困難的。但經(jīng)過(guò)研究發(fā)現(xiàn)，建成區(qū)的增量與政府供地規(guī)模存在時(shí)滯效應(yīng)，這使得統(tǒng)計(jì)農(nóng)民自發(fā)供地的歷年數(shù)據(jù)變得十分困難，這樣的預(yù)測(cè)分析方法難以進(jìn)行。如果政府依照《土地綜合供應(yīng)計(jì)劃研究》 （下稱(chēng)《計(jì)劃》 ）來(lái)實(shí)施的話(huà)，到 2022 年，特區(qū)內(nèi)城市建設(shè)用地規(guī)模將在 ~ 平方公里之間，均值為148 平方公里。作為城市總體規(guī)劃的專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，城市建設(shè)用地規(guī)劃應(yīng)將“十五”計(jì)劃的城市總體發(fā)展目標(biāo)和策略進(jìn)一步貫徹落實(shí)，具體要在以下四個(gè)方面進(jìn)行深入和細(xì)化：（1） 根據(jù)人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生的需求和土地存量狀況，確定 2022 年城市建設(shè)用地的總的控制規(guī)模；（2） 確定規(guī)劃期內(nèi)各類(lèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展策略；（3） 確定規(guī)劃期內(nèi)各類(lèi)城市建設(shè)用地發(fā)展計(jì)劃和主要項(xiàng)目安排；（4） 針對(duì)規(guī)劃實(shí)施要求提出相關(guān)的保障措施和政策建議。要求城市的規(guī)劃和建設(shè)在整體上形成幾個(gè)特色突出的城市片區(qū)和功能組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)由若干衛(wèi)星城組成，每個(gè)衛(wèi)星城輻射一片地區(qū)，以發(fā)達(dá)的交通體系和通訊網(wǎng)絡(luò)為紐帶，連接各城市片區(qū)、功能組團(tuán)和衛(wèi)星城。第三章 對(duì)“十五”計(jì)劃確定的城市發(fā)展目標(biāo)的認(rèn)識(shí)一、 “十五”計(jì)劃確定的城市發(fā)展目標(biāo)“十五”計(jì)劃提出，作為華南地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市之一，要充分發(fā)揮集聚和輻射作用；要按照現(xiàn)代化國(guó)際化城市的總體要求，促進(jìn)城市功能逐步由生產(chǎn)流通型向綜合服務(wù)型轉(zhuǎn)變。盡管基層政府也逐漸認(rèn)識(shí)到環(huán)境的重要性，近年來(lái)增加了公共設(shè)施投入，但力不從心；而且歷史欠帳太多，工業(yè)和居住用地又增長(zhǎng)過(guò)快，使得用地結(jié)構(gòu)失衡的狀況短期內(nèi)難以改變。事實(shí)上，現(xiàn)狀實(shí)際人均用地 平方米/人（以“五普”數(shù)據(jù) 萬(wàn)人計(jì)） ，不僅遠(yuǎn)低于 96《總規(guī)》確定的 95 平方米/人的標(biāo)準(zhǔn)，而且比 1994 年的 89 平方米/人也大大降低，從一定程度上反映土地利用逐步走向集約化的態(tài)勢(shì)。因?yàn)樵谟绊懗鞘邪l(fā)展的因素是十分復(fù)雜的，在這些因素中，城市總體規(guī)劃并不是起決定作用的因素；尤其是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，城市發(fā)展的不確定性明顯增加，總體規(guī)劃難以完全預(yù)見(jiàn)城市的發(fā)展趨勢(shì)，期望總體規(guī)劃實(shí)現(xiàn)對(duì)城市發(fā)展建設(shè)的完全控制是不可能的。寶安區(qū)突破程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于龍崗，這與兩區(qū)人口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的差異性相吻合，一方面反映西部發(fā)展軸的增長(zhǎng)勢(shì)頭依然遠(yuǎn)強(qiáng)于東部，另一方面說(shuō)明 96《總規(guī)》確立的均衡發(fā)展策略仍然沒(méi)有有效落實(shí)。但從另一方面看，由于特區(qū)的土地存量十分有限，這使得提高土地使用效率成為當(dāng)務(wù)之急。特區(qū)內(nèi)各分區(qū)規(guī)劃的年限大多為 19982022，起始年限晚于 96《總規(guī)》2年，各分區(qū)的 2022 年用地控制規(guī)模指標(biāo)均大大突破了 96《總規(guī)》 ，說(shuō)明在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中特區(qū)仍然具有旺盛的增長(zhǎng)需求。14 / 42而從功能分析，龍崗中心組團(tuán)的次級(jí)中心功能沒(méi)有充分體現(xiàn)，對(duì)周邊城鎮(zhèn)的輻射帶動(dòng)作用較弱；坪山和坑梓組成的東部工業(yè)組團(tuán)盡管投入很大，但尚未形成規(guī)模；橫崗組團(tuán)未能承擔(dān)起為鹽田港提供倉(cāng)儲(chǔ)和配套服務(wù)的功能，基本處于自行發(fā)展的狀態(tài)。（四）組團(tuán)結(jié)構(gòu)初步形成，但功能發(fā)展有所偏差96《總規(guī)》將全市劃分為九個(gè)功能組團(tuán)和 6 個(gè)獨(dú)立城鎮(zhèn)。（二）按圈層梯度推進(jìn)趨勢(shì)有一定顯現(xiàn) 96《總規(guī)》確定的三個(gè)圈層，是按照經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)分布和城市化水平劃分的。13 / 42三、96《總規(guī)》對(duì)城市建設(shè)用地布局的引導(dǎo)作用96《總規(guī)》確立了“三條軸線(xiàn)、三個(gè)圈層、三級(jí)城市體系、九個(gè)功能組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)，對(duì)引導(dǎo)城市建設(shè)用地布局協(xié)調(diào)有序的發(fā)展發(fā)揮了一定的作用，但也存在不少問(wèn)題。這充分反映特區(qū)外環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不協(xié)調(diào)的現(xiàn)實(shí)狀況，也在一定程度說(shuō)明 96《總規(guī)》所設(shè)定的相關(guān)指標(biāo)過(guò)于理想化而與現(xiàn)實(shí)發(fā)展存在脫節(jié)。（二）對(duì)特區(qū)外城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)作用12 / 42表 25 特區(qū)外各組團(tuán)用地構(gòu)成與 96《總規(guī)》近期規(guī)劃差異率（%）用地類(lèi)型 居住 商業(yè)政府/社團(tuán)工業(yè) 倉(cāng)儲(chǔ) 對(duì)外交通道路廣場(chǎng)市政設(shè)施綠地特殊用地合計(jì)用地代碼 R C G/IC M W T S U G D寶安中心組團(tuán) 西部工業(yè)組團(tuán) 西部獨(dú)立城鎮(zhèn) 6 中部組團(tuán) 橫崗組團(tuán) 龍崗中心組團(tuán) 東部工業(yè)組團(tuán) 東部獨(dú)立城鎮(zhèn) 經(jīng)過(guò)比較可以發(fā)現(xiàn)，特區(qū)外各組團(tuán)的各類(lèi)用地中，對(duì)外交通用地均超過(guò)規(guī)劃控制規(guī)模，這說(shuō)明近年來(lái)政府對(duì)市域交通基礎(chǔ)設(shè)施的大量投入已經(jīng)取得超前發(fā)展的結(jié)果，這實(shí)際為今后各組團(tuán)各鎮(zhèn)加強(qiáng)聯(lián)系奠定了良好基礎(chǔ)。二、96《總規(guī)》對(duì)城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)作用 （一）對(duì)特區(qū)城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)的指導(dǎo)作用表 24 特區(qū)各組團(tuán)分類(lèi)用地與 96《總規(guī)》近期規(guī)劃的比較差異率（%）用地類(lèi)型 居住 商業(yè)政府/社團(tuán)工業(yè) 倉(cāng)儲(chǔ)對(duì)外交通道路廣場(chǎng)市政設(shè)施綠地特殊用地合計(jì)用地代碼 R C G/IC M W T S U G D中心組團(tuán) 南山組團(tuán) 東部組團(tuán) 特區(qū)合計(jì) 在統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)口徑后對(duì)用地分類(lèi)進(jìn)行分析，特殊用地（D 類(lèi)）超出規(guī)劃指標(biāo)5 倍，突破最多，但這與 90《深標(biāo)》將旅游渡假用地劃入該類(lèi)用地有關(guān)，只能說(shuō)明旅游渡假業(yè)有了長(zhǎng)足發(fā)展，并不能說(shuō)明特殊用地增長(zhǎng)最多。（三）對(duì)特區(qū)外建設(shè)用地總量的控制作用表 23 特區(qū)外各組團(tuán)與與 96《總規(guī)》用地指標(biāo)的比較（單位：公頃）　 寶安中心組團(tuán)西部工業(yè)組團(tuán)西部獨(dú)立城鎮(zhèn)中部組團(tuán) 橫崗組團(tuán) 龍崗中心組團(tuán)東部工業(yè)組團(tuán)東部