【正文】 。國際旅游者比例較小的主要原因是該區(qū)域的航空交通受到限制，以及國際航線的缺乏。下圖顯示了這三大海灣的相關(guān)位置：三亞灣三亞灣，從三亞港開始，一直向西延伸至天涯海角，海岸線長為22公里。在海南南部的主要旅游目的地中，三亞灣最靠近市區(qū)、三亞鳳凰國際機(jī)場以及熱門旅游景點(diǎn)，如：天涯海角、西島和南山文化旅游區(qū)。大東海是一處月牙型的海灘，介于鹿回頭公園和榆林港之間，南面朝向南海。當(dāng)?shù)卣罅η鍧嵈髺|海的公共區(qū)域衛(wèi)生，提高對旅游者的吸引力。亞龍灣部分重要的設(shè)施包括一個由 Robert Trent Jones 公司于 2003 年設(shè)計(jì)的18洞高爾夫球場亞龍灣高爾夫球會和提供半潛式海底游覽船服務(wù)的海底世界。與附近包括海棠灣在內(nèi)的大型開發(fā)區(qū)的開發(fā)面積相比，顯得較小。若得以全部開發(fā)，這些區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目將包括多家酒店、一個擬建會議中心、文化村、碼頭、游艇會所、住宅及商業(yè)設(shè)施、旅游、運(yùn)動、文教衛(wèi)生設(shè)施等。但是，海岸線漫長而缺乏掩蔽，使海灘很容易受到大浪的影響。除了一系列住宅和別墅，在建的工程還有眾多酒店項(xiàng)目。目前，香水灣的在建工程不僅有中檔至高檔住宅區(qū)和別墅，還有眾多酒店項(xiàng)目。太陽灣太陽灣位于亞龍灣正西面，三亞東面25公里處，但是太陽灣并不與亞龍灣對大眾市場開放的海岸線相連，它有專門入口通道可通往該區(qū)域。這些酒店將是凱悅在海南島上開業(yè)的首批酒店，柏悅的定位為豪華酒店，而安達(dá)斯則提供高檔“個性化”的服務(wù)。目前，海棠灣尚沒有完善的旅游或酒店設(shè)施，但海棠灣的總體規(guī)劃將由五個部分組成：北區(qū)、中央?yún)^(qū)、南區(qū)、蜈支洲島和沙壩地帶：l 北區(qū)將開發(fā)成一個綜合性文化旅游區(qū)l 中央?yún)^(qū)將開發(fā)成為一個高檔休閑度假區(qū)l 沙壩地帶將打造成國際豪華酒店林立的濱海走廊l 南區(qū)計(jì)劃開發(fā)成綜合性休閑娛樂區(qū)l 蜈支洲島預(yù)期將開發(fā)成為一個熱帶雨林公園下表列出了海棠灣的預(yù)計(jì)新增酒店供給及具體情況：神州半島神州半島位于萬寧市，是本章節(jié)所述的開發(fā)項(xiàng)目中位于三亞灣最東部的項(xiàng)目，距離三亞市140公里。整個開發(fā)面積約12平方公里，由華潤集團(tuán)負(fù)責(zé)開發(fā)。但是，目前未獲得有關(guān)石梅灣其它酒店開發(fā)項(xiàng)目的信息。l 國內(nèi)旅游基礎(chǔ)—與全世界其他島嶼型目的地不同，海南受益于強(qiáng)大國內(nèi)旅游基礎(chǔ)，僅2009年一年到訪海南的國內(nèi)游客就接近2千萬人次。機(jī)遇l 政府支持—來自中央政府的官方支持將成為海南旅游業(yè)發(fā)展一大動力。雖然未必所有的項(xiàng)目都會得以實(shí)現(xiàn)，但海南島面臨成為亞太區(qū)擁有最多國際品牌酒店的最大度假目的地的機(jī)遇。此外，我們了解到，飛往三亞的機(jī)票價格競爭日趨激烈，即使是在旅游旺季期間票價均有較靈活的下調(diào)空間。l 博彩業(yè)機(jī)遇—有媒體猜測博彩業(yè)將列入政府的長期議程。航班班次和航線的增加有助海南南部旅游市場的進(jìn)一步發(fā)展和提升。這些因素是一個度假目的地有效區(qū)別于其它目的地、吸引大量散客到訪的首要考量因素。對海南度假酒店市場而言，尤為重要的一點(diǎn)是應(yīng)改變以往針對單一俄羅斯客源市場的營銷策略，在全球范圍內(nèi)推廣宣傳其作為度假目的地的市場形象。l 供應(yīng)商短缺—由于海南島與大陸分離，絕大多數(shù)物資必須從當(dāng)?shù)毓?yīng)商處進(jìn)貨。l 作為需求來源的大型活動—盡管海南南部已經(jīng)主辦過許多大型國際活動，諸如“世界小姐”、“世界先生”評選等，但是這些活動并非長期持續(xù)在海南舉行，并且在一些國際市場中這些活動略顯“俗氣”。l 機(jī)場容量—值得注意的是，三亞鳳凰國際機(jī)場現(xiàn)有的設(shè)施已經(jīng)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，如果所規(guī)劃的擴(kuò)建工程延期，將限制通過空中運(yùn)輸工具抵達(dá)三亞的游客數(shù)量的進(jìn)一步增長。l 勞動力短缺—在海南，有經(jīng)驗(yàn)員工的短缺和員工需求的增長使得當(dāng)?shù)厝肆Y源市場的競爭日益激烈。這些行動計(jì)舉措劃包括繼續(xù)為游客提供免簽證待遇、開放航權(quán)、引入知名海外旅游代理機(jī)構(gòu)和酒店管理公司。此外，休閑旅游業(yè)的整體發(fā)展和增長與海南機(jī)場管理部門的能力有直接關(guān)系，海南機(jī)場管理部門應(yīng)積極鼓勵更多的航班進(jìn)入三亞，以改善三亞的航空交通。高檔酒店包括國際品牌的4星級和5星級酒店，以及那些會在需求市場構(gòu)成和業(yè)績方面與這些4星級或5星級酒店存在競爭的酒店。隨著來自歐洲的包機(jī)航班的增多，這種情況有望在中長期得以改變。由于此類需求市場通常對價格較為敏感，且大東海和三亞灣嚴(yán)重依賴于此需求市場，因此預(yù)計(jì)這兩個市場無法實(shí)現(xiàn)高于亞龍灣的平均房價。（四）平均停留時間總體上，包括國內(nèi)市場在內(nèi)的大多數(shù)客源的停留時間都在2至3晚之間。與其它高峰期房價普遍上漲的情況有所不同，家庭需求促使住宿率達(dá)到高峰，但沒有大幅提升平均房價水平。l 在預(yù)計(jì)客房需求方面，考慮到酒店供給的增長有助于提升三亞酒店多樣性產(chǎn)品的供應(yīng)能力，進(jìn)而增強(qiáng)該區(qū)域作為一個國際性度假目的地的知名度，高檔度假酒店的經(jīng)營者普遍對國際品牌酒店欣然接受。l 由于前蘇聯(lián)與中國在其社會主義階段的友誼遺存關(guān)系，俄羅斯和獨(dú)聯(lián)體國家已經(jīng)成為三亞的傳統(tǒng)客源市場。l 此外，高檔酒店對會議市場的前景充滿信心，有意擴(kuò)大現(xiàn)有的會議設(shè)施以提高承接會議業(yè)務(wù)的能力。在旅行安排上和抵達(dá)目的地所需花費(fèi)的時間越多，對客人的吸引力就越小。沿海目的地應(yīng)當(dāng)有一個海灘，并且海灘上的沙子要潔凈細(xì)膩，海水清澈潔凈，能安全地在這里游泳。這種在短期內(nèi)有利可圖的過度開發(fā)將對長期內(nèi)目的地的市場營銷力產(chǎn)生負(fù)面影響。l 活動海南缺乏出色的旅游景點(diǎn)和需求來源，對新開發(fā)項(xiàng)目而言，重要的是能為客人提供類型廣泛、具備國際水準(zhǔn)的免費(fèi)或價格低廉的活動，讓客人樂在其中而延長停留時間。此外，設(shè)置豐富多彩的適合家庭參與及使用的活動和設(shè)施也很重要，包括日托服務(wù)和兒童娛樂，以及吸引會議市場的團(tuán)隊(duì)建設(shè)活動。l 文化當(dāng)?shù)夭穗?、建筑、手工藝品和傳統(tǒng)習(xí)俗所展現(xiàn)出來的文化多樣性的元素，都可以在短線和長線旅客做決定時，使這一目的地有別于其它目的地。此外，這些國際品牌酒店都擁有自己的全球銷售和市場推廣網(wǎng)絡(luò)，更適合目的地在國際上的傳播。l 確保五星級酒店硬件設(shè)施，突出西班牙建筑風(fēng)格，與整體項(xiàng)目形成視覺一致，充分利用海景資源。 高層次國內(nèi)外商務(wù)人士216。 散客 52% 216。 與接待功能相適應(yīng)寬敞空間，不使客人產(chǎn)生壓抑感216。 配合酒店風(fēng)格：天花、地面、墻壁裝飾及藝術(shù)裝飾別致，格調(diào)高雅、材質(zhì)高檔并采用綠色環(huán)保材質(zhì)216。 ,條件允許客房高度也可設(shè)計(jì)在3米以內(nèi)216。 不少于3個電話線插頭，分設(shè)在床頭、寫字臺及衛(wèi)生間216。 行政套房及總統(tǒng)套衛(wèi)生間考慮干濕區(qū)域分設(shè)，淋浴、浴缸分設(shè)，且設(shè)淋浴噴頭水流可調(diào)節(jié)。 衛(wèi)生間低噪音的排風(fēng)系統(tǒng)216。 考慮設(shè)置殘疾人客房的特殊要求（無障礙設(shè)置）l 餐廳的規(guī)劃建議216。 餐廳的自然采光效果和外景環(huán)境影響及滲透216。 餐座排列保證客人動線、服務(wù)客人動線通暢距離不宜過長216。 吧臺位置要可以環(huán)顧四周，其工作間與儲藏間相連接，方便物品補(bǔ)給216。 餐廳、廚房之間隔音、隔味、隔熱措施良好，進(jìn)出設(shè)置分開的彈簧門 216。 廚房與備餐間，備餐間與餐廳宜采用雙道門交錯設(shè)置，避免廚房排風(fēng)機(jī)的作用，使廚房產(chǎn)生負(fù)壓，同時防止油煙及噪音混入餐廳216。 應(yīng)設(shè)立貴賓室、衣帽間、音像設(shè)備控制室216。216。 舞臺可根據(jù)不同需要設(shè)定為固定、升降、組合等形式l 會議設(shè)施216。 現(xiàn)場監(jiān)控系統(tǒng)及視、音頻傳播設(shè)施216。 娛樂、休閑功能216。 設(shè)置閉路監(jiān)控l 后勤區(qū)域 216。 與酒店規(guī)模相適宜的車位：本項(xiàng)目功能布局設(shè)定不低于200車位216。216。 客用電梯電梯的配置數(shù)量要與酒店的規(guī)模（主要是總建筑面積）確定，也就是說設(shè)備與接待量相關(guān)。 獨(dú)立的員工食堂、廚房、浴室、宿舍178。l 公共區(qū)域216。 配衣帽間、貴賓室l 康體及娛樂設(shè)施康體娛樂項(xiàng)目的消費(fèi)對象，多數(shù)是住店客人,其綜合功能應(yīng)包括：216。 電視/電話會議系統(tǒng)216。 多功能廳、宴會廳應(yīng)與廚房有密切的連接216。 應(yīng)配套與多功能廳及宴會廳規(guī)模相適宜的公共衛(wèi)生間l 動線分析建議多功能廳和宴會廳的動線應(yīng)主要由客人及服務(wù)客人的動線構(gòu)成，其動線設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 216。 宴會廳凈高度不小于5米，容納至少300人以上216。 餐廳與廚房的連接距離不宜過長216。 粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜216。 通道應(yīng)盡量寬暢、直接，位置應(yīng)與餐廳入口緊密連接216。 裝修、裝飾與餐飲種類的協(xié)調(diào)統(tǒng)一l 餐廳動線設(shè)計(jì)建議酒店各類餐廳主要服務(wù)于客人，因而動線就圍繞客人與服務(wù)客人而設(shè)計(jì)。 餐廳與廚房的統(tǒng)一，以及原料儲存室的合理安排及進(jìn)出暢通216。216。 浴室地面選用安全可靠的防滑材料216。 100%客房應(yīng)設(shè)有微型酒吧(Mini Bar)配備靜音/節(jié)能/環(huán)保型小冰箱216。 有防噪音措施，隔音效果良好216。 各公共區(qū)域標(biāo)識清浙規(guī)范，中英文同時顯示，另可配備多媒體信息查詢系統(tǒng)216。 各門廳及主要公共區(qū)域設(shè)置殘疾人坡道216。 會議及商務(wù) 15%產(chǎn)品設(shè)置——功能布局定位l 客房面積分布房間類型房間建筑面積（平方米）房間數(shù)量所占份額總建筑面積（平方米）標(biāo)準(zhǔn)雙人房5616057%8960標(biāo)準(zhǔn)大床房565520%3080豪華雙人房752810%2100豪華大床房752810%2100行政套房12083%960總統(tǒng)套房30010%300合計(jì)280100%17500l 其它功能部面積分布序號功能分類面積（平方米）備注比例1客房面積1750065%2餐飲部300011%首層大堂吧1501%中餐廳5502%西餐廳4001%特色餐廳3401%宴會廳10004%多功能會議室5602%3康體娛樂1350項(xiàng)目另有專門SPA會所5%健身房2501%足療11004%4行政辦公及設(shè)備層517419%5合計(jì)27024100%（二）設(shè)計(jì)建議總體設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)按照準(zhǔn)五星級酒店設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)l 建筑主題鮮明，外觀造型獨(dú)具一格，新穎別致的地域標(biāo)志形象l 規(guī)模壯觀，構(gòu)思獨(dú)特，布局科學(xué)，裝潢典雅，色調(diào)協(xié)調(diào)l 功能布局及裝修裝飾與所在地歷史、文化、自然環(huán)境融合一體，可以烘托其建筑物風(fēng)格,突出項(xiàng)目整體特色。 參加會晤、展會的客戶216?？腿憾ㄎ籰 客源目標(biāo)216。此外，該區(qū)域還應(yīng)當(dāng)有高水平的人力資源，以促進(jìn)員工和服務(wù)水平的提升；有國際學(xué)校設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)生活水平，以吸引富有經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)及其家屬。整體市場推廣應(yīng)由政府、旅游協(xié)會和開發(fā)商來做，要求投入大量民間和公家的資金來打廣告，參加貿(mào)易展覽，并貫徹執(zhí)行適合旅游發(fā)展的政策和規(guī)章制度。每個海灣都應(yīng)具備高度的安全性，在國內(nèi)外旅客及媒體中取得好名聲。這些活動應(yīng)包括游覽附近景點(diǎn)、各種體育活動、白天和夜間娛樂（如音樂會和文化展示表演、SPA 和健身設(shè)施）。特別要指出的是，新度假目的地在大部分基礎(chǔ)設(shè)施和旅游設(shè)施建成之前不應(yīng) 開業(yè)，以避開因工程全力施工而干擾和破壞顧客所享受的度假氛圍。盡管綠色旅游曾是小眾市場概念，但可持續(xù)性發(fā)展正迅速成為度假酒店開發(fā)項(xiàng)目的一個競爭優(yōu)勢和市場推廣獲得成功的要點(diǎn)。由于缺乏出租車和公交車等形式的公共交通，對于發(fā)展各個海灣而言，十分重要的是要向客人提供自己的交通方式，方便客人在海灣內(nèi)往來主要目的地和機(jī)場的交通。新開發(fā)項(xiàng)目的主要成功因素下文列舉了海南南部沿海區(qū)域的新度假開發(fā)項(xiàng)目的總體成功因素：l 交通交通是最重要的單一成功因素。l 隨著更多國際品牌酒店產(chǎn)品的引入，海南將逐漸開始吸引更多的日本和韓國客源，其次是歐洲和美洲客源，在吸引客源方面，展開與巴厘島和普吉等目的地的直接競爭。l 隨著國內(nèi)居民日趨富裕，旅游經(jīng)驗(yàn)也越來越豐富，對高檔國際品牌酒店提供的國際化設(shè)施和度假體驗(yàn)的需求也逐步加強(qiáng)。也將預(yù)計(jì)其它假設(shè)供給納入了未來新增供給的范疇，這些其它假設(shè)供給由分散在各開發(fā)區(qū)的各個尚未確定開業(yè)時間的度假酒店項(xiàng)目組成。俄羅斯游客更傾向于入住在大東海區(qū)，平均停留時間達(dá)20天，以避開俄羅斯寒冷的冬季。根據(jù)我們與當(dāng)?shù)鼐频杲?jīng)營者的會談，我們了解到會議和國內(nèi)旅游散客市場保持了穩(wěn)定的增長。大東海和三亞灣的較為低廉的房價對于這些游客而言不失為一個頗具吸引力的替代選擇。如預(yù)期一樣，亞龍灣酒店市場獲取了最高比例的散客需求，其次是大東海和三亞灣。旅游淡季期間，從香港飛往三亞的直飛航班經(jīng)常被取消，游客不得不通過深圳、廣州或?？诘葒鴥?nèi)機(jī)場中轉(zhuǎn)，這使前往三亞的旅途變得冗長乏味，港澳臺游客對三亞的興趣由此有所下降。如果這些措施能夠得到適當(dāng)?shù)膶?shí)施，海南的旅游開發(fā)仍將擁有進(jìn)一步深化和多樣化的機(jī)會，有望進(jìn)一步提高海南作為亞洲的國際旅游目的地的市場營銷力和吸引力。因此，海南酒店市場目前面臨著人力成本大幅提升和非熟練員工服務(wù)水平下降所帶來的雙重威脅；l 能源與水資源的短缺—鑒于海南?。ㄒ约叭珖秶鷥?nèi)）能源需求的增長而導(dǎo)致的供給壓力，海南的新開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)考慮應(yīng)用可持續(xù)發(fā)展措施，包括使用再生能源，如利用太陽能滿足供熱及電力需求，以降低使用量，減少浪費(fèi)和運(yùn)營成本；在旺季減少能源儲存損耗。三亞機(jī)場將主要服務(wù)于海南南部的大型開發(fā)項(xiàng)目以及預(yù)期增長的到訪游客。威脅l 快速增長—隨著這60家新國際品牌和新概念酒店開業(yè)，這些新涌入市場的酒店將會發(fā)現(xiàn)要從海南有限的客源市場中獲取客源將變得異常困難。由于缺少更多的選擇，導(dǎo)致物價被人為地抬高，最終造成酒店無法按照市場行情采購所需的高品質(zhì)的物資。吸引其它市場也能提高淡季期間的需求水平，有助于減輕旅游的季節(jié)性影響。為了將海南南部打造成一個國際旅游勝地，需要對該區(qū)域的出租車和公共交通系統(tǒng)加