【正文】 第五章 項目選址及建設(shè)條件一、項目選址本項目的選址充分考慮xx市及xx區(qū)xx鎮(zhèn)專業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀以及xx市促進現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的進程要求；及其他相關(guān)建材工業(yè)生產(chǎn)帶動的建材專業(yè)市場需求。經(jīng)專家意見，本項目擬選址在遠離合肥市市區(qū)、運輸條件好、周圍專業(yè)市場基礎(chǔ)雄厚，合肥南大門二環(huán)快速線與xx路交口東南的一梯形地塊。xx是安徽省省會，是全省政治、經(jīng)濟、科教、文化中心和交通樞紐。2007年全市生產(chǎn)總值（GDP），%。%。%。依托長江黃金水道和沿江快速通道， 以岸線資源開發(fā)為重點，構(gòu)筑馬鞍山一蕪湖一巢湖一銅陵一池州一安慶的臨江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，重點布局汽車、裝備制造、冶金、建材、化工、印染等重化工業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，成為沿江城市群乃至全省產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主軸線。隨著過江通道、沿江城際鐵路和高速公路的建設(shè)，安慶的發(fā)展活力和產(chǎn)業(yè)集聚能力日趨顯現(xiàn)，將逐步改變沿江城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展東強西弱、南強北弱的現(xiàn)狀。也是合肥最便捷通向長三角、沿江經(jīng)濟帶的重要交通節(jié)點。全年氣溫變化的特點是季風明顯、四季分明、氣候溫和、雨量適中、春溫多變、秋高氣爽、梅雨顯著、夏雨集中，總之氣候條件優(yōu)越，氣候資源豐富。巢湖北岸平原，為近代沖積型地層，堆積著數(shù)十米厚的內(nèi)陸湖泊沉積物。地基承載力大于170KN/㎡，工程抗震設(shè)計為7度設(shè)防。規(guī)劃占地約183畝，東方新城項目規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲交易區(qū)和板材石材倉儲交易區(qū)。 四、交易倉儲中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計、交易倉儲中心系統(tǒng)功能設(shè)計（1）品牌建材/家居集散展示交易功能對進入安徽銷售的大型品牌建材/家居企業(yè)的產(chǎn)業(yè)，在品牌展示交易中心進行重點展示，配套高品次的商務(wù)洽談區(qū)，促進大宗建材批發(fā)交易。受客戶委托，辦理出口貨物的接貨、包裝、訂艙、訂車皮等各種出口前的必要作業(yè)和手續(xù)；辦理出口貨物的聯(lián)運業(yè)務(wù)以及貨物的配載、裝卸、平艙等業(yè)務(wù)。項目在與其他處于市區(qū)品牌建材家居城比，具有綜合成本優(yōu)勢和對外銷售輻射的便捷區(qū)位物流條件，為大型建材商提供綜合服務(wù)基地平臺。 合肥市大型品牌建材/家居專業(yè)市場的中間商專業(yè)倉儲需求；216。 區(qū)域建材家居信息共享216。 供需信息共享216。（2）品牌建材家居展示交易區(qū)形成品牌建材\家居展示交易，集貨、倉儲、分撿、配送、信息處理于一體的配送交易中心。項目內(nèi)建筑采用混凝土結(jié)構(gòu)的標準交易倉儲房道路、停車場采用混凝土鋪設(shè)。照明配電電源引自本項目區(qū)變電站，正常照明采用密集型母線槽供電，事故照明采用雙電源回路自動切換。五、給排水設(shè)施給排水設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》、《室外給水設(shè)計規(guī)范》、《室外排水設(shè)計規(guī)范》、《生活飲用水質(zhì)標準》、《污水排入城市下水道水質(zhì)標準》進行設(shè)計。室內(nèi)污水經(jīng)過化糞池處理后，用管道排至市政污水管道。在庫房內(nèi)各防火單元均設(shè)置室內(nèi)消火栓，每個消火栓處設(shè)有火災報警按鈕，信號送至庫區(qū)消防控制中心。為庫房內(nèi)能達到勞保要求，封閉庫房需設(shè)置通風裝置。D 選用節(jié)能型電容、光源和燈具，合理進行無功補償，減少無功損耗。提高綠化面積，可作為凈化空氣、調(diào)節(jié)氣溫、改善勞動條件、保護和美化環(huán)境的重要措施，從而可減少場內(nèi)車輛及場外道路灰塵對庫區(qū)環(huán)境的污染，使庫區(qū)綠化率達到30%以上，綠化效果達到春有花開、夏有遮陰、秋有果實、冬有常青的標準。庫外勞動安全防護以商品運輸中的交通安全為重點。D 建立和完善交通安全、電腦網(wǎng)絡(luò)安全、入駐企業(yè)安全等措施，落實警衛(wèi)、值班制度。綜合信息服務(wù)中心實行24小時值班制，實現(xiàn)實時處理相關(guān)業(yè)務(wù)信息，以保證達到服務(wù)集成化、運輸網(wǎng)絡(luò)化、流程科學化、操作標準化、作業(yè)機械化、業(yè)務(wù)規(guī)?；凸芾黼娔X化。人員培訓要制定具體實施計劃，指定專人負責組織落實，可根據(jù)不同層次、不同專業(yè)分類、分批進行。擬與中國建材企業(yè)進行多種方式合作，嘗試多種形式的激勵政策，為項目管理和運營人才的引進創(chuàng)造良好的條件。三、項目總投資項目總投資：38761萬元（人民幣）其中：土地成本土地出讓金 14640萬元土地契稅 586萬元土地登記發(fā)證費 30萬元前期工程費前期工程費合計2840萬元，其中：設(shè)計費用：300萬元勘探費：40萬元消防抗震費：220萬元建設(shè)工程報建費：2190萬元三通一平：90萬元房屋建安工程成本房屋建安工程成本共計：15040萬元，其中：建安工程費用：12650萬元A 土建工程：10100萬元B 安裝工程（水電）：950萬元C 樁基及土方開挖：1600萬元附屬工程費：1920 萬元A 室外管網(wǎng)：1840 萬元B 室外景觀設(shè)計：80 萬元室外工程費：470 萬元A 垃圾清運費：180 萬元B 土地圍墻費：290 萬元公共配套設(shè)施成本公共配套設(shè)施費用共計：1825萬元A 消防工程費：350萬元B 弱電工程：205萬元C 電梯工程：280萬元D 道路建設(shè)費:890萬元G 智能化：100萬元其它費用：其他費用共計：2900 萬元A 工程監(jiān)理費B 工程質(zhì)量監(jiān)督費C 墻改費D 招標費E 綠化費F 防雷檢測費不可遇見費：900萬元（只考慮基本預備費）投資估算表見附件1四、資金籌措本項目根據(jù)投資計劃安排，總投資38761萬元萬元，其中企業(yè)自籌32761萬元，銀行貸款6000萬元。（2）營業(yè)費用本項目營業(yè)費用為開發(fā)企業(yè)在售房過程中及日常所發(fā)生的各項費用按銷售收入的2％計算。本次取2009～2012年為計算周期。 項目開發(fā)成本的影響開發(fā)成本主要根據(jù)工程投資、管理、財務(wù)費及營銷廣告費用。強化合肥南部建材/五金/家居/汽配等專業(yè)市場綜合效力，改善和提高合肥建材物流產(chǎn)業(yè)的軟硬件條件。四、項目的建設(shè)將促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。在滿足工業(yè)土地投資強度的基礎(chǔ)上，項目投資兼顧了經(jīng)濟和社會效益的雙重標準，建議項目早日開工建設(shè)。五、現(xiàn)代商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)是合肥城市發(fā)展政策所倡導的，是合肥實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟中心的重要載體之一。三、建材交易倉儲中心將引進一批年營業(yè)額較大品牌建材商家，為合肥市民及建筑業(yè)需求提供綜合效益高的建材交易、倉儲服務(wù)；減輕市區(qū)商業(yè)模式下建材交易成本壓力；對合肥建材工業(yè)產(chǎn)品進出口，參予區(qū)域競爭，提供條件。四、財務(wù)評價結(jié)論和建議若項目全部用來出售，項目銷售毛利率=（銷售收入銷售成本）/銷售收入=36%；可見本項目具有投資回報率高，風險較小，項目開發(fā)周期短等優(yōu)點，適宜投資。其中我們簡化為銷售資金回籠方面，即假定建設(shè)周期和經(jīng)濟環(huán)境為固定，僅以銷售回款為準。（4）工資等費用按200萬元/年估算總成本費用估算成本項目2009年2010年2011年2012年管理費用234 246 35 35 銷售費用312 328 50 50 財務(wù)費用336 336 0 0 工資費用等200 200 200 200 合計1,083 1,109 285 285 二、稅率及利潤計算稅金的測算表項 目投資期運營年份2009年2010年2011年2012年營業(yè)稅城建稅教育費附加房產(chǎn)稅等、銷售及運營收入測算表見附件2三、不確定性分析在項目的實施和銷售過程中可能影響項目效益的主要因素就是銷售收入，建設(shè)投資及開發(fā)周期。貸款期限2年，并從2011年一次性還清。圖91：組織架構(gòu)圖行政管理人力資源管理會計核算財務(wù)審計前期策劃營銷手續(xù)、客戶服務(wù)工程管理設(shè)計規(guī)劃計劃管理合同管理及物業(yè)工程造價管理公司領(lǐng)導綜合部財審部營銷部施工部經(jīng)營部運營部 第十章 項目進度計劃一、工程進度計劃項目建設(shè)期擬從2009年1月至2012年1月。二、項目實施方案通過與政府相關(guān)部門進行充分溝通，尋求政府部門的政策支持和優(yōu)惠條件，并建商家入駐的快速通道，為項目招商建立基礎(chǔ)條件。人員培訓是公司核心競爭力培養(yǎng)的重要內(nèi)容，也是公司長足發(fā)展的重要保證。一、交易倉儲中心的管理系統(tǒng)項目完工后，公司將按項目需求安排管理人員30人，市場人員人、司機、技術(shù)及服務(wù)人員90人，共120人。B 庫房內(nèi)安裝通風設(shè)施，把溫度、濕度控制在合理的范圍內(nèi)。因本項目無崗位有害物質(zhì)存在，故本報告只考慮安全防護設(shè)施。因本項目是成件商品的儲存配送，不會造成像污水、廢氣、煙塵和噪音等污染，因此不再做出具體規(guī)定。B 衛(wèi)生器具采用節(jié)水型器具。品牌建材家居展示交易和綜合信息服務(wù)中心區(qū)均配置手提式干粉滅火器，并在變配電室等處配置手提式二氧化碳滅火器以及時撲滅初起火災。六、消 防根據(jù)國家《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GPJ16—87（修訂本）的規(guī)定，本項目儲存物品的火災危險性為丙類，庫房為一、二級耐火等級的單層建筑，根據(jù)要求設(shè)室內(nèi)外消防給水系統(tǒng)，并配有急救消防設(shè)施。進水管道為Ф200300，遠期規(guī)劃供水能力約1000m3／日。計算機系統(tǒng)接地單獨設(shè)置：接地采用TNCS系統(tǒng)，接地電阻小于4歐姆。本工程用電電源在項目區(qū)范圍內(nèi)新建20KVA變電所，用電設(shè)備總?cè)萘考s為5,000KW，其中消防應(yīng)急負荷100KW。品牌建材家居展示交易區(qū)的前集中綠地,沿主次干道均為重要景觀軸線，兩邊均有綠化帶蔓延，并在路交叉節(jié)點形成景觀區(qū)，形成系列富于變化的城市空間和景觀。 倉儲需求信息與供給信息；客戶關(guān)系管理計劃控制倉儲管理運輸管理配送管理統(tǒng)計分析為企業(yè)客戶提供的全過程動態(tài)跟蹤和查詢：貨物出入庫時間、數(shù)量查詢；貨物庫存數(shù)量查詢；貨物配送完成情況查詢。 產(chǎn)品信息共享216。同時，通過與公路、水路、鐵路、機場以及依托本區(qū)域物流企業(yè)實現(xiàn)對接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使銷售和輻射范圍得到立體延伸。 外地進駐合肥的品牌建材商家需求；216。（3）品牌建材家居專業(yè)的倉儲功能在商業(yè)化模式下的合肥大型品牌建材家居市場，由于區(qū)位價值使的各商家在貨品的供給、倉儲遇到成本高啟的壓力。（2）綜合信息化服務(wù)功能項目將為商家提供委托，代辦接貨、發(fā)運業(yè)務(wù)，包括辦理各種雜貨、集散箱貨物的交接。二、建設(shè)原則；、包河區(qū)的社會經(jīng)濟發(fā)展的要求；；、先進性與可操作性原則。項目分三期進行建設(shè)：一期總投資5354萬元，形成建筑面積27805平方米的投資，分別建成綜合服務(wù)中心、品牌建材展示交易區(qū)。第六章 建設(shè)方案一、建設(shè)規(guī)模根據(jù)xx市建材/家居專業(yè)市場發(fā)展的情況和合肥市經(jīng)濟發(fā)展的需求，本項目擬建在合肥南部二環(huán)公路快速線與xx路交后的東南工業(yè)梯形地塊區(qū)內(nèi)；建設(shè)以信息系統(tǒng)為支撐，集交易、倉儲、配載、配送等服務(wù)功能為一體的綜合性建材家居交易倉儲中心。根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖案（1990）》，合肥市地震烈度為7度。合肥地區(qū)斷層較為發(fā)育，大圩屬于巢湖斷層。年平均氣溫在15℃～16℃之間，℃，極端最高氣溫38℃以上。充分發(fā)揮毗鄰蘇浙地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，構(gòu)筑由滁州一馬鞍山一宣城等毗鄰蘇浙地區(qū)為軸線的沿長三角產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，實現(xiàn)與長三角的無縫對接；依托合巢蕪、合馬、蕪宣等高速及鐵路干線，構(gòu)筑合肥一巢湖一蕪湖(馬鞍山)一宣城一杭州為軸線的合巢蕪(馬) 宣產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶；依托合安高速、合九鐵路，構(gòu)筑以合肥一桐城一懷寧一安慶為軸線的合安產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶。 圍繞臨江產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸，重點建設(shè)馬蕪銅和安慶兩大產(chǎn)業(yè)集聚核。合肥已形成汽車、裝備制造、家電制造、電子信息及軟件等支柱性產(chǎn)業(yè)，并由此形成巨大的配套產(chǎn)業(yè)市場；合肥與蕪湖、安慶、馬鞍山、銅陵等形成沿江城市群產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來潛力，依托長江黃金水道、重要交通干線及毗鄰蘇浙地區(qū)，建設(shè)以“一軸雙核三帶”為主體的產(chǎn)業(yè)集聚重點區(qū)域，更好地承接長三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，強化南北及東西之間的溝通和聯(lián)系，進一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，在合肥和馬蕪銅宜之間形成一個扇面狀的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)域，提高全省的整體競爭力。外貿(mào)出口增長加快。工業(yè)支撐作用明顯：，%，%，；%，同比上升1個百分點。目前正規(guī)劃建設(shè)四E級的合肥新橋機場，這是一個大中型樞紐機場、國際定期航班機場、以及上海和南京的備降機場。二、基礎(chǔ)條件xx位于安徽省中部，地處長江、淮河之間的華東丘陵地區(qū)中部。項目以xx市大型品牌建材\家居倉儲、xx南部建材、五金、汽配市場為服務(wù)重點。省會經(jīng)濟圈商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃與周邊城市一起，優(yōu)先打造省會商業(yè)經(jīng)濟圈，以商圈推動省會經(jīng)濟圈迅速形成，形成全國性商貿(mào)物流中心。專業(yè)大市場越來越多，全市成交額上億元的各類專業(yè)市場達40家，實現(xiàn)年成交額突破1000億元，比2002年增長3倍，其中周谷堆農(nóng)產(chǎn)品市場年交易額達84億元，安徽大市場年交易額達80億元，成功“晉升”為