【正文】 營模式重塑、擴(kuò)張速度上都難以同建材連鎖外資企業(yè)相抗衡。 中國建材連鎖市場前景可觀，外資掌控明顯中國建材銷售渠道目前來看仍然以傳統(tǒng)的建材批發(fā)零售市場以及建材城為主，建材連鎖這一新業(yè)態(tài)的前景十分可觀，無論在建材供應(yīng)商中的影響力、建材消費(fèi)者的影響力都顯著提高，這種業(yè)態(tài)發(fā)展順應(yīng)了中國人民生活水平的提高，對家庭裝修材料的需求也從以價(jià)格為主，轉(zhuǎn)向質(zhì)量、健康、服務(wù)、價(jià)格等因素并舉的發(fā)展趨勢，尤其是在上海、北京等發(fā)達(dá)大城市。今后建材企業(yè)除為了銷售而打廣告外，還會(huì)越來越重視品牌的傳播以及品牌公眾形象的塑造。雖然追求的未必是勝訴結(jié)果，保護(hù)產(chǎn)權(quán)意識得到彰顯?、?品牌建設(shè)備受重視5年以前，建材商投廣告還是鳳毛麟角。在關(guān)稅壁壘逐漸被破除后，越來越多的技術(shù)壁壘和非關(guān)稅壁壘將中國的建材企業(yè)擋在國門之內(nèi)。因退稅率的下調(diào)及繳納保證金而大幅增加的成本，使一些小企業(yè)面臨著將倒閉或轉(zhuǎn)型的局面。中國聯(lián)想弘毅以6000萬人民幣投資科寶博洛尼，這家從事高檔家居產(chǎn)品生產(chǎn)的企業(yè)同時(shí)還獲得高盛、淡馬錫和新鴻基等基金的青睞。由于盤量巨大，國內(nèi)外的私募資本以及風(fēng)險(xiǎn)投資業(yè)都表現(xiàn)出對中國建材家居產(chǎn)業(yè)的濃厚興趣。② 渠道商介入生產(chǎn)領(lǐng)域雖然多年以來，建材賣場一直是代理商的天下，但隨著建材生產(chǎn)商品牌意識的增強(qiáng)以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，給多個(gè)品牌做代理的渠道商，日子越發(fā)不好過了。隨著世界性的資源短缺，原材料將維持高價(jià)位趨勢。全國建材裝飾材料攤位數(shù)量為15萬個(gè)，已出租攤位11萬個(gè)，其中，%；木材及制品類、金屬材料及制品類、家具類和化工材料類及制品類也分別占有一定的比重。 近年我國建材市場的成交額已超過800億元人民幣/年。在滿足土地投資強(qiáng)度的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目投資兼顧了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益的雙重標(biāo)準(zhǔn)。交易倉儲(chǔ)中心的建成,為整頓目前該區(qū)域零散的建材交易和倉儲(chǔ),提升該區(qū)域建材物流環(huán)境提供了良好整合平臺；項(xiàng)目建設(shè)將成為包河區(qū)xx鎮(zhèn)發(fā)展專業(yè)市場和物流產(chǎn)業(yè)的形成互惠,互動(dòng),協(xié)同發(fā)展一支重要經(jīng)濟(jì)力量。xx現(xiàn)代服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體系之進(jìn)程，配套省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈和合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)，帶動(dòng)城市新型建材工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；擴(kuò)大地方社會(huì)就業(yè)現(xiàn)實(shí)意義。整個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年達(dá)到全部的生產(chǎn)能力，進(jìn)入正常營運(yùn)。，采購工作實(shí)行招標(biāo)采購及比質(zhì)比價(jià)采購?！笆晃濉庇?jì)劃，融入?yún)^(qū)域經(jīng)濟(jì)、合理安排進(jìn)度。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。促進(jìn)xx建材城的優(yōu)化發(fā)展，減輕由于品牌家居/建材城處于商業(yè)區(qū)位配置高成本運(yùn)作的壓力；促進(jìn)xx家居、建材市場的良性發(fā)展。二期總投資19463萬元，形成建筑面積101080平方米的投資，分別建成燈飾倉儲(chǔ)交易區(qū)、地板倉儲(chǔ)交易區(qū)、家居倉儲(chǔ)區(qū)。南二環(huán)快速線通達(dá)xx市區(qū)各區(qū)域，高速公路對內(nèi)輻射全省，對外連武、通寧達(dá)滬；該項(xiàng)目在水路交通上，處于xx重港口碼頭腹地，將為建材倉儲(chǔ)物流最優(yōu)綜合成本的城市建筑重要配套。xxx建材交易倉儲(chǔ)中心建設(shè)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書目 錄第一章 總 論 3一、項(xiàng)目概況及目標(biāo) 3二、編制依據(jù)及研究范圍 5三、編制原則 6四、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7五、可行性研究結(jié)論 9第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 12第三章 項(xiàng)目建設(shè)單位概況 34第四章 行業(yè)分析及市場預(yù)測 35一、國內(nèi)市場發(fā)展預(yù)測 35第五章 項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 44一、項(xiàng)目選址 44二、基礎(chǔ)條件 45第六章 建設(shè)方案 50一、建設(shè)規(guī)模 50二、建設(shè)原則 51三、建設(shè)目標(biāo) 51四、交易倉儲(chǔ)中心功能定位及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 52第七章 專業(yè)技術(shù)方案 55一、總平面布置 55二、建筑結(jié)構(gòu) 58三、供電系統(tǒng) 58四、通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 59五、給排水設(shè)施 59六、消 防 60七、通風(fēng)空調(diào) 61八、節(jié)能措施 61第八章 環(huán)境保護(hù)與安全衛(wèi)生 62一、環(huán)境保護(hù) 62二、安全衛(wèi)生 63第九章 項(xiàng)目組織及運(yùn)營 64一、交易倉儲(chǔ)中心的管理系統(tǒng) 64第十章 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 66一、工程進(jìn)度計(jì)劃 66二、工程實(shí)施進(jìn)度表（一期、二期） 68第十一章 投資估算與資金籌措 70一、投資估算依據(jù) 70二、價(jià)格及取費(fèi)依據(jù)： 70五、還貸計(jì)劃 72十二章、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 73二、稅率及利潤計(jì)算 74第十三章 可行性報(bào)告結(jié)論 76附 件：項(xiàng)目投資估算表 銷售與運(yùn)營收入測算表附 圖：xxx建材交易倉儲(chǔ)中心平面圖 94第一章 總 論xxx公司在對xxx市建材\家居城和xx鎮(zhèn)南二環(huán)區(qū)域五金\建材\汽配的市場進(jìn)行了分析；并對東方新城建材交易倉儲(chǔ)中心建設(shè)項(xiàng)目可行性展開了研究，通過對該項(xiàng)目所在地區(qū)的環(huán)境、交通、電力、給排水等條件的調(diào)查，收集有關(guān)基礎(chǔ)資料，在此基礎(chǔ)上編制了《xxx建材交易倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。xx項(xiàng)目規(guī)劃占地約183畝，總投資38761萬元人民幣。三期總投資13944萬元，形成建筑面積72416平方米的投資，分別建成裝飾材料倉儲(chǔ)交易區(qū)和板材石材倉儲(chǔ)交易區(qū)。宏觀上對合肥城市建設(shè)和市民家居及建材需求起到促進(jìn)作用。采取積極的財(cái)稅、土地、價(jià)格等政策，支持服務(wù)業(yè)關(guān)鍵領(lǐng)域、薄弱環(huán)節(jié)、新興產(chǎn)業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展；健全服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系，推進(jìn)服務(wù)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化；大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。，做到實(shí)事求是、客觀公正。、環(huán)保、安全設(shè)施建設(shè)符合國家和地方法規(guī)。預(yù)測可以年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2318萬元。；吸引第三方建材\家居經(jīng)營企業(yè)。項(xiàng)目在市場，選址方面做了充分的考慮：針對周邊南京等城市家居建材市場重復(fù)建設(shè)造成經(jīng)濟(jì)回報(bào)嚴(yán)重下降狀況，調(diào)查合肥建材家居市場層出上馬，檔次和品格高端的現(xiàn)實(shí)，結(jié)合項(xiàng)目的地塊區(qū)位，在規(guī)劃定位上側(cè)重于批量建材交易為主和給城市品牌家居城和建材市場做專業(yè)倉儲(chǔ)配套。建議項(xiàng)目早日開工建設(shè)。；；；浙江南當(dāng)建材市場是全國最大的建筑裝飾材料市場，；第二山東淄川區(qū)建材城，成交額達(dá)41億元；第三是南通市永興商城，成交額為25億元。與此同時(shí)，室內(nèi)裝飾已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。木材、鋼材、五金等原材料的價(jià)格上漲，一部分企業(yè)甚至出現(xiàn)過材料斷炊的尷尬。所以，部分渠道商離開建材行業(yè)，另一部分人涉足生產(chǎn)領(lǐng)域，開始打造獨(dú)立品牌。全球最大建材超市家得寶出資近1億美元借家世界之殼進(jìn)入中國市場。⑤ 出口保護(hù)越來越少涉及地板、鋼材類產(chǎn)品的出口退稅新政策2007年連續(xù)頒布了幾項(xiàng)。⑥ 跨界招募專業(yè)人才建材業(yè)其實(shí)是競爭仍不太充分的行業(yè)。知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)一直是中國建材企業(yè)的軟肋，“COPY至一度是部分企業(yè)的生存法寶。如今，建材廣告卻是鋪天蓋地電視、路牌、公交車、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)上，都能看到建材企業(yè)的身影。⑨ 家裝行業(yè)面臨拐點(diǎn)奧運(yùn)會(huì)到來的特殊年頭對家裝公司影響甚大。家居建材超市恰好能夠同時(shí)滿足消費(fèi)者在上述諸多方面的需求。 建材業(yè)消費(fèi)創(chuàng)新呈現(xiàn)新趨勢宏觀經(jīng)濟(jì)緊縮、房貸政策收緊的2008年，建材巨頭百安居日前宣布了新的家裝策略——2008年將在全國60家店面中，全面推廣家裝按揭業(yè)務(wù)，在無擔(dān)保前提下可以提供分期貸款的家裝服務(wù)，與百安居的合作方銀行目前為招商銀行與交通銀行，雙方分別推出的項(xiàng)目是“家裝易”、“分期寶”。 商業(yè)模式下，建材市場投資的困境動(dòng)輒幾萬、幾十萬平方米的五金\建材裝飾市場，提升改造遭遇土地瓶頸；如果將五金建材市場用地按照商業(yè)地產(chǎn)用地對待，那么市場運(yùn)營存在極大的壓力。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2008上半年南京房地產(chǎn)投資較去年回落約5個(gè)百分點(diǎn)，而建材產(chǎn)品受固定投資增幅回落的影響，建材產(chǎn)品市場需求增長和價(jià)格均呈現(xiàn)回落的趨勢，行業(yè)平均利潤也較去年下滑了20%。與此同時(shí)，眾多建材市場扎堆建設(shè)，密度過高，經(jīng)營項(xiàng)目雷同，缺少特色。 南京市建材行業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)專家分析指出，隨著土地價(jià)格的迅速上漲，以及市場過剩導(dǎo)致的競爭日趨激烈，當(dāng)初建材城能夠快速獲利的市場條件已不復(fù)存在。目前合肥市建材市場分布主要集中于合肥東區(qū)。五家建材市場面對西區(qū)高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、新政務(wù)區(qū)的大量高檔住宅消費(fèi)。合肥建材市場目前已形成以寶文、紅旗石材市場為主的石材市場；以五里廟、東紅旗、金三角為主的瓷磚市場；以五里廟、東紅旗、東方商城為主的油漆市場；以五里廟、東紅旗、東方商城為主的板材市場；以五里廟、東方商城、東紅旗為主的五金市場；以東紅旗、東方商城、金三角、佳飾家為主的木地板市場；以西紅旗東紅旗、金三角、佳飾家為主的衛(wèi)浴市場；以輕工商城、東紅旗為主的燈飾市場；以輕工商城、安徽大市場、城隍廟為主的窗簾市場；以新瑤海、中州、環(huán)宇為主的家具市場和以安徽大市場、國美、百大、商之都為主的電器市場。大力發(fā)展主要面向生產(chǎn)者的服務(wù)業(yè)，細(xì)化深化專業(yè)化分工，降低社會(huì)交易成本，提高資源配置效率。打破壟斷，放寬準(zhǔn)入領(lǐng)域，建立公開、平等、規(guī)范的行業(yè)準(zhǔn)入制度。大城市要把發(fā)展服務(wù)業(yè)放在優(yōu)先位置，有條件的要逐步形成服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。加速融入長三角大物流圈，發(fā)展大型的商貿(mào)流通集團(tuán)。依托合肥、蕪湖、蚌埠、安慶、阜陽等區(qū)域中心城市和交通樞紐地區(qū)，培育一批物流龍頭企業(yè)和物流園區(qū)?；茨稀⒏逢?、安慶、六安、銅陵、馬鞍山等地的距離在120公里——180公里的范圍內(nèi)，同時(shí)也是上海、武漢、鄭州三大城市為支點(diǎn)的三角區(qū)域的中心。良好的經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件，有利于以合肥為物流據(jù)點(diǎn)開展低成本、高效率地開展服務(wù)?！蹊F路運(yùn)輸經(jīng)過多年的建設(shè)，合肥鐵路正在成為安徽省的樞紐之一。鐵路擁有合肥站、合肥南站、合肥東站、合肥北站、鐘油坊站、桃花店站和羅崗線路所等六站一所，組成合肥鐵路樞紐。□水上運(yùn)輸合肥主要依靠南xx通江達(dá)海的自然條件進(jìn)行水上貨物運(yùn)輸?！鹾娇者\(yùn)輸合肥市通過駱崗機(jī)場，架起合肥市與國內(nèi)38個(gè)大中城市和香港、澳門的空中通道。為項(xiàng)目的建材/家居材料的配送與交易提供切條件。二、xxx建材/家居倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目建設(shè)的意義 推進(jìn)合肥市建材專業(yè)市場的健康發(fā)展項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營是合肥市現(xiàn)代建材/家居專業(yè)市場建設(shè)的積極前導(dǎo)和有益嘗試，將充分發(fā)揮該地域的綜合交通樞紐功能和大市場優(yōu)勢，為合肥市建設(shè)以綜合運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、配送和電子商務(wù)為支撐的現(xiàn)代建材專業(yè)市場提供積極的發(fā)展契機(jī)和實(shí)踐空間。項(xiàng)目建成后通過引入國內(nèi)先進(jìn)專業(yè)市場信息管理與運(yùn)作技術(shù)在建材專業(yè)市場上提升建設(shè)理念與建設(shè)方法以及建設(shè)資金管理渠道與便用方式，讓先進(jìn)的建材大宗運(yùn)營企業(yè)以其成熟而規(guī)范的服務(wù)運(yùn)作為合肥市建材專業(yè)服務(wù)發(fā)展提供良好的范例與榜樣。C．先進(jìn)信息化的經(jīng)營管理模式：建立網(wǎng)上交易信息平臺；依托物流優(yōu)勢條件，實(shí)施最優(yōu)先物流配送體系；統(tǒng)一廣告、統(tǒng)一促銷；統(tǒng)一市場拓展和團(tuán)購，深度服務(wù)市場；統(tǒng)一售后服務(wù)，提升市場品牌。為品牌建材商和運(yùn)營商搭建信息化、成本集約化、物流配送先進(jìn)化的建材交易和集散中心。三、xxx建材/家居倉儲(chǔ)中心項(xiàng)目建設(shè)的必要性商貿(mào)活動(dòng)作為一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，需要在供、需兩個(gè)方面不斷地相互適應(yīng)、相互滿足。增強(qiáng)合肥建材企業(yè)和外地知名品牌建材商家對周邊的銷售市場開拓能力。有效的物流市場機(jī)制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學(xué)；需要網(wǎng)絡(luò)上各個(gè)結(jié)點(diǎn)之間相互開放彼此的物流服務(wù)市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內(nèi)進(jìn)行兼并、重組以資本運(yùn)作為手段的企業(yè)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；并為開展網(wǎng)絡(luò)化物流經(jīng)營活動(dòng)提供與商流相適應(yīng)的高效物流服務(wù)。這不僅意味著合肥市以國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）為代表的經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模的增長，還包括合肥市以三次產(chǎn)業(yè)比例為特征的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平的改善。 有效推動(dòng)建材行業(yè)經(jīng)濟(jì)，服務(wù)xx工業(yè)立市目標(biāo)對于xx市這樣一個(gè)區(qū)域中心城市，建設(shè)商貿(mào)物流業(yè)對合肥市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)作用主要體現(xiàn)在以下方面：① 培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，離不開構(gòu)成工業(yè)經(jīng)濟(jì)條件改善因素；規(guī)模的商貿(mào)專業(yè)市場，是促進(jìn)工業(yè)企業(yè)對外生產(chǎn)銷售的的重要渠道，也是企業(yè)產(chǎn)業(yè)外銷的有效通路條件。② 創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境xxx項(xiàng)目的建設(shè)，將創(chuàng)造以xx為中心的良好的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境；為區(qū)域招商引資，提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平創(chuàng)造了條件。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場競爭也體現(xiàn)在城市間的競爭方面，這將使合肥市在經(jīng)濟(jì)積聚和擴(kuò)散的范圍受到制約。其在xx是一家有規(guī)模的集體資產(chǎn)管理公司，其村隸屬范圍有五里廟裝飾市場、黃巷村項(xiàng)目聚集區(qū)、京華國際家居城等專業(yè)市場。該集體企業(yè)形成了xxx等為領(lǐng)導(dǎo)的規(guī)范化企業(yè)管理高層人員。水泥制品、技術(shù)玻璃、玻璃纖維及制品、輕質(zhì)建材等產(chǎn)品產(chǎn)量繼續(xù)保持較快增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，主要行業(yè)先進(jìn)生產(chǎn)力比重繼續(xù)提高。建材行業(yè)作為高耗能行業(yè)，其過熱和不平衡發(fā)展，加大了節(jié)能減排任務(wù)實(shí)現(xiàn)的難度。這些問題的存在阻礙了我國建材行業(yè)的健康發(fā)展。根據(jù)建材行業(yè)“十一五”結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，我國將鼓勵(lì)支持建材行業(yè)的大企業(yè)集團(tuán)發(fā)展，提高產(chǎn)業(yè)集中度；大力發(fā)展新型干法水泥等先進(jìn)工藝和玻璃深加工業(yè)務(wù)，淘汰落后產(chǎn)能工藝。為輕工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級換代發(fā)揮了重要作用。以北京為例，僅從六里橋南里到玉泉營環(huán)島4公里左右的三環(huán)路兩側(cè)，竟遍布了十幾家大型家居建材市場。如果這種情況再不得到抑制，任其發(fā)展，不僅會(huì)擾亂正常的市場秩序，影響行業(yè)的健康發(fā)展，還會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)。由于后者的數(shù)量和規(guī)模都相對有限，因而目前家居建材流通業(yè)態(tài)的主體依然是處于主導(dǎo)地位的攤位制賣場和漸進(jìn)的建材超市。或以品牌、品味、素養(yǎng)并通過消費(fèi)來體現(xiàn)其社會(huì)角色將價(jià)值作為“消費(fèi)閥啟點(diǎn)”的彈性消費(fèi)一族作為消費(fèi)對象。包括：賣場品牌含金量及彰顯水平、創(chuàng)新能力、市場份額、賣場信譽(yù)度、服務(wù)效率、經(jīng)營理念、業(yè)態(tài)模式、業(yè)內(nèi)影響力、對商戶的利益親和力、對消費(fèi)者的吸引力、資金厚度、所在區(qū)域的商情因子及交通便利、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、舵手掌控能力等，它是一個(gè)綜合評價(jià)體系。這樣的企業(yè)才能在激烈的市場競爭和泛家居行業(yè)的脈動(dòng)下生存與發(fā)展。商貿(mào)、物流和會(huì)展三駕馬車并駕齊驅(qū)，全力推進(jìn)。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，2008年上半年，消費(fèi)市場持續(xù)活躍，%，增幅居全國省會(huì)城市第一。商貿(mào)流通設(shè)施不斷完善。圍繞市委、市政府關(guān)于加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的總體要求，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局合理規(guī)劃，其中優(yōu)先發(fā)展物流等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，突出發(fā)展ShoppingMall、商業(yè)集聚區(qū)等新興商業(yè)服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展會(huì)展業(yè)，加速提升批發(fā)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，全面發(fā)展連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)等新型業(yè)態(tài)，穩(wěn)打穩(wěn)扎牢固構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)產(chǎn)業(yè)體系。