【正文】 淄博市轄區(qū)之一，總面積 263平方公里、其中城市人口 13 萬(wàn)，農(nóng)業(yè)人口 18萬(wàn)。明清時(shí)期，周村絲織發(fā)展成為山東絲綢業(yè)的中心。 周村自古商業(yè)發(fā)達(dá)， 1904 年，周村和濟(jì)南同時(shí)被清政府開(kāi)辟為商埠后，很快就發(fā)展成為聞名省內(nèi)外的重要商品集散地，素有 “金周村 ”、 “旱碼頭 ”之美 譽(yù)，且有 “南有周莊，北有周村 ”之說(shuō)。 策劃過(guò)程：在理解策劃問(wèn)題后，要先對(duì)問(wèn)題進(jìn)行分解，然后策劃人員兵分三路，即開(kāi)展理論研究、思想采購(gòu)和市場(chǎng)調(diào)查三方面的工作。但目前的周村布匹，正處于一個(gè)高速增長(zhǎng)后的緩慢發(fā)展后期。在交通格局上，布匹的小批量、多品種接近終端市場(chǎng)依然靠汽車(chē)運(yùn)輸。從全國(guó)市場(chǎng)發(fā)展看，布匹生意技術(shù)含量越低，利潤(rùn)便越低，流動(dòng)領(lǐng)域的生意將會(huì)越來(lái)越難做。 投資建議：周村布匹批發(fā)市場(chǎng)有長(zhǎng)期發(fā)展的機(jī)會(huì)，但必須要與周村紡織工業(yè)這一產(chǎn)業(yè)鏈緊密鏈接。如果政府的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)政策到位，那么，緊緊抓住當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)鏈，以紡織概念作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的驅(qū)動(dòng)引擎應(yīng)有相當(dāng)大的可行性。 步行街在大城市出現(xiàn)，以其功能全、環(huán)境優(yōu)美、生活方便，并同時(shí)滿(mǎn)足人們購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂(lè)、旅游觀(guān)光等多種需要，而成為大都市的商業(yè)窗口。但是，由于市場(chǎng)反應(yīng)不熱烈，許多投資都化為烏有，而今已經(jīng)是 “門(mén)庭冷落車(chē)馬稀 ”。 步行街的七種 “死火法 ” 中國(guó)目前步行街有一半是旺丁不旺財(cái)?shù)?，有?甚至只是在開(kāi)街的時(shí)候熱鬧了一陣子就冷落下來(lái)了，步行街逐漸演化為 “不行街 ”。在大城市中興旺的項(xiàng)目在中小城市并不一定旺，這是一個(gè)基本的事實(shí)。步行只是都市美女的一件時(shí)裝，對(duì)于俊俏的姑娘來(lái)說(shuō)，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風(fēng)情萬(wàn)種。這些城市也不具有象三大都市圈里城市強(qiáng)大的吸引力和對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的拉動(dòng)。這些美觀(guān)、漂亮也充滿(mǎn)各種風(fēng)格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因?yàn)樗⒉皇歉鶕?jù)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)生態(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計(jì)的。如果整條長(zhǎng)達(dá) 700、 800 米的街道全部做服裝，本地市場(chǎng)很難消化；如果做飲食業(yè)，又沒(méi)有考慮到廚房等相關(guān)的配套；如果做歌廳或卡拉 OK，其隔音、消防等也存在一系列的問(wèn)題。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個(gè)重要的因素，一個(gè)就是對(duì)兒童的吸引力問(wèn)題。其結(jié)果就好像讓全城的婦女按瑪麗蓮 由于前期搞所謂的城市經(jīng)營(yíng)，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結(jié)果是項(xiàng)目啟動(dòng)以后，人氣不旺，驅(qū)動(dòng)不夠力，競(jìng)爭(zhēng)慘烈。 五、有肉大家吃，有難沒(méi)人擔(dān)。因此，招商進(jìn)展緩慢，沒(méi)有人敢出頭收拾殘局，唯有轉(zhuǎn)嫁投資風(fēng)險(xiǎn)。 六，擊鼓傳花，逃出升天算命大。 由于步行街的建設(shè)大部分都是由政府操作，存在著責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。這就是很多中小城市步行街的命運(yùn)。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購(gòu)物、娛樂(lè)的場(chǎng)地。如果城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力不夠，也就是說(shuō)城市消費(fèi)物態(tài)的引擎不夠力，外包裝做得再花哨也沒(méi)有用。這種人潮和物業(yè)興旺的情況也不是一朝一夕形成的，它是整個(gè)珠江三角洲城市群消費(fèi)物態(tài)金字塔結(jié)構(gòu)的頂尖。因此步行街的建設(shè)，必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向， “在什么山上唱什么歌 ”。如果是為本地人服務(wù)，那就必須同本地人的消費(fèi)水準(zhǔn)相一致。怎么樣步行則是科學(xué)規(guī)劃步行區(qū)域的問(wèn)題。 必須研究出入口、停車(chē)場(chǎng)、以及重要的節(jié)點(diǎn)和黃金分割點(diǎn)的物態(tài)，尤其是高潮區(qū)的設(shè)計(jì)。 此外，對(duì)一個(gè)城市的步行街的定位，我們必須嚴(yán)格建立在商圈意義上，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和業(yè)態(tài)進(jìn)行 全面的把握。 我們知道，一個(gè)商圈的存在實(shí)際上有很重的生態(tài)意義，這同自然界的生物生存的道理是一樣的。商業(yè)步行街的策劃是商業(yè)步行街的總譜。因此，對(duì)于商鋪的主題設(shè)計(jì)我們必須有比較科學(xué)的研究，否則，就會(huì)對(duì)商鋪的出售產(chǎn)生重大的影響。主題設(shè)計(jì)好了，我們賣(mài)鋪所常用的所謂返租回報(bào)、先租后賣(mài)、承諾回購(gòu)等 “降龍十八法 ”的技術(shù)銷(xiāo)售策略才能發(fā)揮其應(yīng)有威力。例如，在中小城市設(shè)計(jì)的步行街，比較科學(xué)的設(shè)計(jì)模式應(yīng)是購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)休閑各占 1/3 的比例，僅僅做成一個(gè)主題是不足取的，這就是同大城市不同的地方。 如果我們不能夠站在科學(xué)定位，先策劃再規(guī)劃的原則上認(rèn)識(shí)步行街，步行街最后衰落成一條普通的街道，就在所難免。 。因此，重視策劃、重視優(yōu)生優(yōu)育、重視市場(chǎng)導(dǎo)向以及目標(biāo)市場(chǎng)的研究，在定位和規(guī)劃上按科學(xué)的原則做好安排，對(duì)步行街的建設(shè)來(lái)說(shuō)是中國(guó)廣告人網(wǎng)站 至關(guān)重要的。此外，步行街還必須在形象宣傳和整體 推廣方面有一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的安排和計(jì)劃。因此作為經(jīng)營(yíng)者還必須處理好旺丁與旺財(cái)?shù)年P(guān)系，而旺丁首先必須充分發(fā)揮步行街的特點(diǎn)。為了使得賣(mài)鋪業(yè)務(wù)健康發(fā)展，就必須在商鋪保值升值問(wèn)題上做足功夫。 在實(shí)操意義 上，主要還有步行街的租售問(wèn)題。每一種生物的存在都有它特定的生物圈，商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展也不例外。這些定位應(yīng)該都是在規(guī)劃之前進(jìn)行全面地分析和研究建立起來(lái)的。對(duì)于那些流動(dòng)人口少，甚至 “一節(jié)淡三墟 ”的城市來(lái)說(shuō)，如何策劃好步行街的夜間生活和節(jié)假日生活，是一個(gè)非常重要的主題。對(duì)南北向的步行街來(lái)說(shuō)，東邊的街鋪就會(huì)比西邊的街鋪生意好一些；對(duì)于東西向的步行街來(lái)說(shuō)，南面的商鋪就會(huì)比北面的消費(fèi)情況會(huì)好一些。人們必須在步行中找到快樂(lè)。我們必須搞清楚誰(shuí)來(lái)步行？怎么樣步行？為什么來(lái)步行這三個(gè)問(wèn)題。 因此，在只有幾十萬(wàn)人口或一百來(lái)萬(wàn)人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。上海由 1860 第二次鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)以來(lái)，南京路就一直是繁華的商業(yè)中心，它對(duì)整個(gè)長(zhǎng)江三角洲、中國(guó)以至世界的旅客來(lái)說(shuō)都具有一種非常大的吸引力，因此，它的步行街形態(tài)依然是城市本身魅力的象征。 我們必須明白一個(gè)重要的事實(shí)，就是步行只是一種包裝，是一種形式。 步行街策劃的一般方法 首先，我們必須理解步行街這一概念。決策難下，管理婆婆多，使得商機(jī)貽誤，政出多門(mén)，很難按統(tǒng)一的規(guī)范進(jìn)行操作。至于最后的結(jié)果怎樣，只有天知道。對(duì)于目前商業(yè)環(huán)境里需要非常小 心對(duì)待的步行街經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，這種全民招商的情況實(shí)際上后果非常不妙。但是，到了最后招商的時(shí)候，結(jié)果發(fā)現(xiàn)由于中間環(huán)節(jié)多，使房?jī)r(jià)高企，租金高企，本地市場(chǎng)很難承受。結(jié)果，使得一條看來(lái)非常漂亮的步行街，布滿(mǎn)因?yàn)楦鞣N原因招攬過(guò)來(lái)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，雜亂無(wú)章地聚集在街道兩旁，同建設(shè)步行街的初衷相距甚遠(yuǎn)。曲高則和寡，步行街不能和當(dāng)?shù)氐纳倘σ约笆袌?chǎng)緊密結(jié)合，嚴(yán)重背離市場(chǎng) 導(dǎo)向，其結(jié)果就將被市場(chǎng)所拋棄。其二，是對(duì)那些沒(méi)有錢(qián)的人的吸引，根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈幕攸c(diǎn)和節(jié)事活動(dòng)的安排，可以設(shè)計(jì)讓那些周邊的居民有參與性的活動(dòng)，就是做旺人場(chǎng)的一個(gè)很重要的因素。 三、沒(méi)有定位只有 “品味 ”。因?yàn)檫@樣一個(gè)主題步行街，在大城市也需要相當(dāng)?shù)南M(fèi)人群。 二、沒(méi)有策劃只有規(guī)劃。它的目標(biāo)人群往往只是在本地、本市。 步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達(dá)，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本 身城市商業(yè)的強(qiáng)大的輻射能力。 這類(lèi)步行街多是政府進(jìn)行所謂的城市運(yùn)營(yíng)，照搬照抄大城市的作法建成的。 最近， WBSA教授嚴(yán)忠明應(yīng)徐州市有關(guān)部門(mén)的盛情邀請(qǐng)，對(duì)徐州市步行街進(jìn)行了實(shí)地考察。 步行街的建設(shè)同前幾年流行的主題公園建設(shè)一樣，由于盲目跟風(fēng)，目前已經(jīng)出現(xiàn)了很多急待解決的投資問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大大小小稱(chēng)為步行街的街道在中國(guó)共有近 200條。周村布批市場(chǎng)與江南和廣東的布匹市場(chǎng)不 能相比，但在北方布匹市場(chǎng)仍然還處于龍頭老大的霸主地位，暫時(shí)還