【正文】 所有”、“誰投資、誰受益”的觀念，鼓勵境內(nèi)外資金以購買、租賃、承包、聯(lián)營、股份合作等形式投資開發(fā)、興辦各種旅游企業(yè)和項目。如果一次性繳納土地使用權(quán)出讓金有困難的，可分期付款，一般在3年內(nèi)繳清；有特殊困難的，在5年內(nèi)繳清。土地方面，開發(fā)范圍及用地規(guī)模6平方公里；山體無償使用；水域租賃使用；非耕地和非基本農(nóng)田、農(nóng)用地征用或租賃，建設(shè)地面建筑物用地辦理土地出讓手續(xù)；稅收方面，企業(yè)所得稅高郵市級財政分成部分前三年獎100%，后四年獎50%。第五章 市場分析和游客規(guī)模預(yù)測一、客源市場分析神居山的客源市場可分為近、中、遠三個階段，近期客源市場為區(qū)域性的，時間1—5年，中期為全國性的，時間5—15年，遠期為世界性的，時間15年以后。這些是神居山可依托的重點市場之一。長三角地區(qū)是我國重要的旅游目的地和客源地，旅游業(yè)占了全國旅游業(yè)的半壁江山。因此長三角市場是神居山文化公園的重點客源市場。神居山旅游開發(fā)的目標市場從區(qū)位角度看：一級客源市場主要是指揚州、南京、上海、蘇州、鎮(zhèn)江、無錫、杭州，常州、寧波、馬鞍山等近程城市，這些城市經(jīng)濟發(fā)達，居民收入水平高，出游力強，是中華園重點開發(fā)的市場。從全國國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查的結(jié)果看，探親訪友旅游的比例有所上升。因此此類市場是神居山旅游重要的細分市場。●銀發(fā)市場中國已進入老年社會，老年人口規(guī)模不斷擴大,比重上升,人口老齡化速度加快,?！袢A僑和港澳臺胞帝堯是中華民族共同的祖先，海外游子來此可以瞻仰帝堯，同時，充分了解和領(lǐng)略華夏五千年的歷史，從而激發(fā)他們的民族自豪感，強化他們的愛國熱情，促進兩岸統(tǒng)一。本次預(yù)測基準年為2010年，預(yù)測開業(yè)后十四年的游客接待量，預(yù)測基數(shù)為250萬人次。發(fā)展目標⑴充分利用揚州市的經(jīng)濟、文化、人才、科技和政策優(yōu)勢，創(chuàng)建國內(nèi)一流的文化主題公園。二、市場營銷戰(zhàn)略營銷理念⑴基本營銷理念●以市場為先導(dǎo)，以高質(zhì)量產(chǎn)品促進高效益?！裥拢郝糜畏?wù)內(nèi)容要不斷創(chuàng)新，以適應(yīng)旅游業(yè)飛速發(fā)展的需要。本項目將從顧客滿意的三個層次進行營銷策劃，從而提高神居山的美譽度、知名度和游客回頭率。營銷戰(zhàn)略⑴特色品牌產(chǎn)品與特定客源市場的有機結(jié)合認真進行項目市場的需求調(diào)研，針對客源市場需求狀況，有的放矢的進行品牌型項目的規(guī)劃設(shè)置，樹立鮮明的高端品牌戰(zhàn)略形象，提高旅游產(chǎn)品的知名度和美譽度，并在此基礎(chǔ)上展開有針對性的品牌產(chǎn)品促銷活動。 營銷方式在營銷形式上，根據(jù)市場需求的變化和特點，運用市場細分的原理，找準目標市場、目標人群，積極采取多種營銷方式，力求以最少的投入取得最佳效果。（4）選擇特定群體、特定地區(qū)，開展定向式促銷。（8）編輯、出版、印刷“神居山”“帝堯故里”多種宣傳畫冊、畫頁、光盤、磁帶、明信片、賀卡、掛歷、郵票等在社會廣泛宣傳和在園中、商業(yè)區(qū)散發(fā)。（12）每天舉行一場或數(shù)場民族歌舞演出活動。（16） 定期或不定期舉辦民間風(fēng)俗節(jié)、民族歌舞節(jié)、民間絕技、絕活表演等。 第七章 項目配套工程規(guī)劃一、道路交通工程外部交通與對外出入口⑴神居山文化公園東為揚菱公路，外部交通條件優(yōu)越，從揚州市中心到神居山車程不到半小時。⑵內(nèi)部道路規(guī)劃主要分為三級：①帝堯大道，寬18米，長300米。分散的景點由變電房通過低壓電線把電源送至各用電部門，在各用電部門再設(shè)供電配電箱。電力線路與通信線路分側(cè)附設(shè)，以減少干擾。文化公園內(nèi)根據(jù)需要設(shè)若干IC電話亭，方便游客使用。攝像機的設(shè)置應(yīng)注意隱蔽性，并與周圍景觀協(xié)調(diào)。園內(nèi)管網(wǎng)布置采用樹枝狀和環(huán)狀相結(jié)合的方式。雨水管采用砼管，管徑為DN300mm,沿園區(qū)內(nèi)道路敷設(shè)。專設(shè)機構(gòu)對神居山內(nèi)的固體廢棄物進行處理，加強固體廢棄物的分類收集，強化固體廢棄物的運輸系統(tǒng)。帝堯像內(nèi)設(shè)置防火緊急撤離裝置和高空救援設(shè)施。山林防火委派專人負責(zé)，加大監(jiān)督力度，設(shè)立禁煙區(qū)。（2）總經(jīng)理層(president)神居山文化公園的日常經(jīng)營活動主要由以總經(jīng)理為首的行政管理部門負責(zé)承擔(dān)。四級行政管理體制主要包括總經(jīng)理層、部門經(jīng)理層、主管（領(lǐng)班）層和操作員工層?！　? 職能制度崗位責(zé)任制：不同工作崗位的工作內(nèi)容、操作程序、質(zhì)量標準及職責(zé)權(quán)限的制度。專項制度 程序性制度：各類計劃、總結(jié)、報告、表格送報程序，各部門費用申報程序，工程立項申報程序，員工任免申報程序，對外文件、表格送審程序，交接班程序，安全操作規(guī)程等。神居山文化公園從起步階段即要注重抓好員工的教育培訓(xùn)工作和人才引進的措施，全面提高全園從業(yè)人員的整體素質(zhì)。對重要的崗位實行末位淘汰制，促使員工不斷的提高自身素質(zhì)。第九章 項目實施進度計劃本項目分前期決策、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、開業(yè)前準備、試營業(yè)期和正常經(jīng)營期等階段。第十章 投資估算一、投資估算 投資估算說明與依據(jù) 本項目投資估算系按照國家計委批準的《投資項目可行性研究指南（試用版）》和現(xiàn)行旅游項目經(jīng)濟評價的有關(guān)規(guī)定進行編制的，是在前面章節(jié)的市場預(yù)測、項目實施進度等方面的基礎(chǔ)上進行的。（3）%計算，其估算值為450萬美元。二、融資方案 經(jīng)估算本項目總投資為7000萬美元,資金來源包括注冊資本和債務(wù)資金兩部分。表6 　 　　 建設(shè)期資金來源與運用表 單位：萬美元序 號項 目合 計2007年2008年2009年1資金來源7000200023002700自有資金25006009001000融資240040010001000其他21005008008002資金運用7000200023002700固定資產(chǎn)投資4500100021501350固定資本投資方向調(diào)節(jié)稅建設(shè)期利息150266262鋪底流動資金72203022其他運用290070010001200第十一章 財務(wù)評價一、財務(wù)評價依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第二版《中華人民共和國公司法》及其實施條例《中華人民共和國增值稅法》及其實施細則《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施細則國內(nèi)同類旅游景區(qū)財務(wù)經(jīng)營情況二、財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇 門票價格通過對長三角地區(qū)主題公園門票價格的調(diào)查，結(jié)合考慮到神居山文化公園市場定位和需求確定其門票價格為13美元/張，以后每隔一段時間作相應(yīng)調(diào)整，其中對團隊票價按旅游行業(yè)的一般標準實行30%優(yōu)惠，則團隊門票價格為9美元/張。無形資產(chǎn)中土地使用費用按20年平均攤銷，知識產(chǎn)權(quán)按35年平均攤銷。⑶固定資產(chǎn)修理費率取1%。稅率按33%計。 折現(xiàn)率設(shè)定根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗，設(shè)定折現(xiàn)率設(shè)定為10%，同時作為基準收益率。五、主要財務(wù)評價報表項目現(xiàn)金流量表（詳見附表6）。100%=247。100% =247。100%=247。PV247。 247。設(shè)定凈利潤的60%用于銀行還款，則：年均可還貸金額＝可還貸利潤＋年折舊額 ＝180。(年均收入－變動成本－稅金)180。% ＝(萬美元)神居山文化公園可行性研究報告 第十二章 風(fēng)險分析一、風(fēng)險因素識別 經(jīng)過分析，本項目的風(fēng)險因素有：市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要指游客量的不確定性。投資估算風(fēng)險投資估算風(fēng)險主要來自項目方案變動的工程量增加、工期延長、材料、各種費率、利率的提高，征地單價等的提高。經(jīng)濟政策風(fēng)險新經(jīng)濟政策的出臺，對擬建項目實施帶來的風(fēng)險。風(fēng)險等級和影響程度劃分將各種風(fēng)險因素出現(xiàn)的可能性及對項目的影響程度劃分為9個等級，用1～9個表示即：1—表示可能性極小或影響極??；2—表示可能性非常小或影響非常小；3—表示可能性小或影響?。?—表示可能性較小或影響較??；5—表示可能性一般或影響一般；6—表示可能性較大或影響較大；7—表示可能性大或影響大；8—表示可能性非常大或影響非常大；9—表示可能性極大或影響極大。三、防范與降低風(fēng)險措施市場風(fēng)險 中國旅游市場未來總體發(fā)展前景是美好的，揚州區(qū)域旅游市場也將持續(xù)保持快速增長的勢頭，但這并不一定能保證旅游市場的供求關(guān)系的平衡。技術(shù)和藝術(shù)風(fēng)險神居山文化公園帝堯雕塑的技術(shù)和藝術(shù)水平如何也是公園成功的關(guān)鍵因素，帝堯雕塑的風(fēng)險主要是建99米高的帝堯中的技術(shù)性問題。但是考慮到帝堯主體雕像高達99米，地質(zhì)條件至關(guān)重要，因此繼續(xù)加強地質(zhì)勘察和調(diào)查工作，確保萬無一失。雕塑的設(shè)計與加工采取流水線的形式，即設(shè)計一件加工一件，以便節(jié)約時間。神居山文化公園的建設(shè)對景區(qū)內(nèi)的竹林、植被、文物古跡、自然環(huán)境不會造成破壞，相反原有的自然景觀會得到更多的保護。神居山文化公園總投資7000萬美元，投資額大，一旦資金供應(yīng)不暢，將直接影響到項目的建設(shè)，因此要積極爭取政府部門的支持，同時千方百計通過國內(nèi)外多種融資渠道進行融資，落實資金來源，神居山文化園的建設(shè)和經(jīng)營提供良好的資金保障。 財務(wù)風(fēng)險防范和降低財務(wù)風(fēng)險具體要做到：提高對項目建設(shè)期財務(wù)風(fēng)險的認識，采取措施予以防范和抵御。神居山文化公園項目反映的是五千年的歷史，與揚州特色和發(fā)展方向完全吻合，所以神居山文化公園的開發(fā)立足于揚州是對歷史文化名城的一個補充，使揚州的定位更加豐滿。 1金融風(fēng)險 金融風(fēng)險主要有兩類：一是利率風(fēng)險，二是匯率風(fēng)險。以釋放人民幣升值壓力。 13，交易風(fēng)險交易風(fēng)險可以通過遠期外匯交易來防范。遠期結(jié)售匯也可以說是預(yù)結(jié)匯業(yè)務(wù)，就是不管未來的匯率如何變動，銀行都會以預(yù)先約定的匯率給客戶結(jié)算，等于幫客戶把匯率固定下來。央行始終保持了刺激國民經(jīng)濟發(fā)展的積極的貨幣政策態(tài)度：提高我國企業(yè)產(chǎn)品出口和在國際市場的競爭力；減少企業(yè)利息負擔(dān)，降低成本，減輕經(jīng)營壓力，為企業(yè)深化改革創(chuàng)造條件。融資方盡可放心。在項目運營期間要建立全面的質(zhì)量管理體系，綜合應(yīng)用現(xiàn)代管理手段和方法，使神居山文化公園成為管理上的先行者；加強市場意識、產(chǎn)業(yè)意識與競爭思維，在市場錘煉中不斷調(diào)整經(jīng)營思路、經(jīng)營方式；推行“綠色管理”，降低管理成本和環(huán)境付出；做好神居山文化品牌的打造、維護、傳播和經(jīng)營工作；制定合理的市場營銷策略。隨著長江三角洲地區(qū)旅游一體化政策的實施，為本項目提供了良好的市場發(fā)展空間。但主要大項目的估算誤差不會太大，一些沒有估算到的也是投資不多的項目，所以總體差距不會很多，即便出現(xiàn)這樣的問題，只要主題項目建成，其他次要項目可以調(diào)整或緩建，另外還可以采取措施開源節(jié)流，擠出資金合理安排。神居山文化公園旅游開發(fā)在具體的施工建設(shè)中要做到：協(xié)調(diào)景區(qū)與有關(guān)方面的關(guān)系與抓緊工程建設(shè)必須同時進行；認真貫徹國家有關(guān)基建程序，保證工程質(zhì)量；注意關(guān)鍵工程進度，注意每一影響工程進度的關(guān)鍵部位；選擇好設(shè)計、施工、監(jiān)理單位，認真把好設(shè)備、材料定貨關(guān)，是保證工程質(zhì)量和進度的關(guān)鍵。帝堯的建造，按照現(xiàn)代的技術(shù)條件，只要沒有其他干擾，三年建成也是不成問題的。雕塑的難度在于其表面是異型體，而這個異形體的建造方法、過程、程序、技術(shù)要求等等本項目的都已掌握，因為河南已有128米的大佛及88米高的靈山大佛，對于巨型雕塑的設(shè)計建造技術(shù)上和藝術(shù)上都沒有問題。因此市場風(fēng)險是神居山文化公園旅游的主要風(fēng)險之一。表9 風(fēng)險因素量化分析統(tǒng)計表序號風(fēng)險因素出現(xiàn)的可能性出現(xiàn)后對項目的影響程度極小非常小小較小一般較大大非常大極大極小非常小較小小一般較大大非常大極大1234567891234567891市場風(fēng)險585235622技術(shù)風(fēng)險5932158523工程風(fēng)險5564248414環(huán)境影響419671035投資估算風(fēng)險654519106融資風(fēng)險238791017財務(wù)風(fēng)險1338561048經(jīng)濟政策風(fēng)險2105365729社會影響風(fēng)險19107652風(fēng)險評估 風(fēng)險評估成果見表10。二、風(fēng)險程度分析 風(fēng)險評估方法的選擇風(fēng)險評估一般采用專家調(diào)查法、層次分析法、CIM法、蒙特卡洛模擬法等基本方法。因此融資方面的風(fēng)險表現(xiàn)為資金不落實造成項目不能順利實施。工程風(fēng)險工程風(fēng)險主要包括工程地質(zhì)、施工與工期等存在的各種不確定性給項目帶來的風(fēng)險。(－－)180。分析結(jié)果見表：表8 敏感性分析表變化率﹝%﹞財務(wù)內(nèi)部收益率（%）投資回收期基本方案0游客接待量＋20－20