【正文】 水管沿展場(chǎng)道路布置一條 DN200 的環(huán)狀給水管。道路及綠化用水就近排入本 規(guī) 劃區(qū)雨水管，故不計(jì)入污水總量。（三）雨水流量計(jì)算雨水量采用現(xiàn)行某市暴雨強(qiáng)度公式，設(shè)計(jì)降雨量重現(xiàn)期采用 5 年，商貿(mào)有限責(zé)任公司汽車城項(xiàng)目建設(shè)可行性研究 報(bào)告 28 徑流系統(tǒng) ，其匯流面積根據(jù)區(qū)內(nèi)地形確定。展場(chǎng)辦公樓及門(mén)面：6080W/m 2(Kx=)室外環(huán)境：35W/m 2注：括號(hào)內(nèi)為需要系數(shù)。商貿(mào)有限責(zé)任公司汽車城項(xiàng)目建設(shè)可行性研究 報(bào)告 29 變配電房設(shè)備均采用成套設(shè)備，具有占地面積小，經(jīng)濟(jì)技術(shù)性能指標(biāo)優(yōu)越等特點(diǎn)，二座配電房的供電采用電纜環(huán)網(wǎng)供電方式，以提高供電的可靠性。十二、電信及共用天線 CATV 工程設(shè)計(jì)要求（一）市話需求量預(yù)測(cè)市話需求量預(yù)測(cè)，經(jīng)計(jì)算整個(gè)規(guī)劃區(qū)預(yù)計(jì)市話總需求量約 450 線對(duì)。同時(shí)鋪設(shè)寬帶網(wǎng)。十三、燃?xì)夤こ淘O(shè)計(jì)要求（一）用氣量預(yù)測(cè)天然氣生活用氣量指標(biāo)取 米 3/日戶，公建用氣量按生活用氣量的 20%計(jì) ，未預(yù)見(jiàn) 用氣量為總用氣量的 5%，經(jīng)計(jì)算預(yù)測(cè)天然氣日用氣量為 米 3/日。采用無(wú)縫綱管輸送，樓棟調(diào)壓箱調(diào)壓，低壓進(jìn)戶的供氣方式。　　　 環(huán)保、消防、節(jié)能及安全一、環(huán)境保護(hù)(一 )環(huán) 境影響 評(píng)價(jià)廢氣:主要為汽車尾氣和異味 (主要是外來(lái)維修車輛和其它顧客的車輛駛?cè)?、駛出時(shí)排放的少量尾氣,其中含一氧化碳等少量污染物),食堂排出的油煙和燃?xì)鈴U氣。廢水:主要是洗車產(chǎn) 生的污水進(jìn)行循環(huán)使用后最終形成的廢水以及住宿、食堂、盟洗和清潔過(guò)程中產(chǎn)生的廢水。主體工程設(shè)計(jì)中設(shè)置雨污分流系統(tǒng),雨水直接通過(guò)下水管排入周邊截洪溝,污水經(jīng)過(guò)處理達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)后再排入截污干管?！洞髿馕廴疚锞C合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB1629796)?！镀噹?kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)消防規(guī)范》(GB5006798)。各主要建筑的耐火等級(jí)為二級(jí)。根據(jù) GBJ14090《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī) 范》規(guī)定，配置一定數(shù)量的滅火器。國(guó)務(wù)院《節(jié)約能源管理暫行條例》。變電站的設(shè)置較接近用電的負(fù)荷中心區(qū)域,以減少輸電損耗,采用干式變壓器,既可提高供電質(zhì)量,也可減少其損耗。設(shè)計(jì)過(guò)程不僅考慮建筑設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)合理性,同時(shí)結(jié)合衛(wèi)生、防火防爆安全等方面進(jìn)行全面的綜合研究。2 、對(duì)易燃、易爆、有毒的物品實(shí)行專人管理,按制度發(fā)放。五、消防安全措施1 、室外消防措施商貿(mào)有限責(zé)任公司汽車城項(xiàng)目建設(shè)可行性研究 報(bào)告 36 按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求,本項(xiàng)目合理地確定建筑的位置,滿足建筑物防火問(wèn)距的要求,建筑物的周圍留有滿足消防車通行的環(huán)行消防車道,同時(shí)設(shè)計(jì)消防給水系統(tǒng),室外消火栓與建筑物均勻分布,確保,室外消火栓與生活給水管網(wǎng)合用,并按單距不大于120m 設(shè)置室外地上式消火栓 ,保護(hù)半徑不大于150mo室外消防用水量為 25L/s,火災(zāi)延 續(xù)時(shí)間為2小時(shí)。商貿(mào)有限責(zé)任公司汽車城項(xiàng)目建設(shè)可行性研究 報(bào)告 37 各建筑物按三級(jí)防雷建筑物考慮防雷設(shè)施，在屋頂與受雷擊部位敷設(shè)避雷帶。在防暑降溫方面，建筑室內(nèi)采用窗式或壁掛式空調(diào)器，以達(dá)通風(fēng)降溫目的。三、施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求施工單位資質(zhì)須為二級(jí)以上企業(yè)。參加投標(biāo)的施工單位不得少于五家，參加投標(biāo)的監(jiān)理單位不得少于三家。組織機(jī)構(gòu)圖商貿(mào)有限責(zé)任公司汽車城項(xiàng)目建設(shè)可行性研究 報(bào)告 39 在公司組織機(jī)構(gòu)圖示中，計(jì)劃當(dāng)工程完工后，工程部隨即撤消，并入物管部；招商部并入市場(chǎng)管理委員會(huì)。董事會(huì)總經(jīng)理行政人事部 招商策劃部 財(cái)務(wù)部 工程部副總經(jīng)理 三總師物管部董事長(zhǎng)市場(chǎng)管委 會(huì)商貿(mào)有限責(zé)任公司汽車城項(xiàng)目建設(shè)可行性研究 報(bào)告 40 物管部：負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，即：維修保潔、保安、防火、保持良好的生活、經(jīng)營(yíng)環(huán)境。(二 )人 員編 制該項(xiàng)目由某有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)整個(gè)工程的建設(shè)、招商及管理，其人員采用聘用制。　　　 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、建設(shè)工期某汽車城工程項(xiàng)目建設(shè)總工期為五年時(shí)間,其中一期項(xiàng)目工期為二年。對(duì)土建及材料設(shè)備進(jìn)行招投標(biāo)。以上各階段將交叉作業(yè)?？?車經(jīng)銷商：主要包括各品牌大、中、小型客車經(jīng)營(yíng)者等；汽 車銷 售 “一站式”辦公服務(wù)單位：主要包括稅務(wù)、稽征、工商、銀行、車管、保 險(xiǎn)等職能機(jī)構(gòu)（辦事處）等。(四 )市 場(chǎng)區(qū)域定位汽車城的市場(chǎng)區(qū)域是以重慶為基地，輻射至四川、貴州、湖北、湖南等地。分概念設(shè)計(jì)某汽車城 ——培育汽車商界巨子的搖籃室外展場(chǎng)：地面鋪設(shè)廣場(chǎng)磚，露天展場(chǎng)設(shè)置零星露天休憩區(qū)，為顧客及商家提供方便。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動(dòng)感應(yīng)消防噴淋系統(tǒng)；三 A 智能化系統(tǒng)（辦公自動(dòng)化DA，通信自動(dòng)化 CA，設(shè)備管理自動(dòng)化 BA）；計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)采用FDDI，100MBPS，可靠性 規(guī)范，48/5B 編碼 ，分布式時(shí)鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：信道直接符合 B—IS—DN 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為 100MBPS，能 傳輸語(yǔ)言、數(shù)據(jù)、傳真、圖形、圖像資料、電視會(huì)議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報(bào)警和空調(diào)控制系統(tǒng)的信息等。三、價(jià)格策略商貿(mào)有限責(zé)任公司汽車城項(xiàng)目建設(shè)可行性研究 報(bào)告 46 該項(xiàng)目的價(jià)格應(yīng)采用競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法和成本導(dǎo)向定價(jià)法相結(jié)合的原則，即通過(guò)對(duì)某乃至甘肅的市場(chǎng)調(diào)查研究基礎(chǔ)上，同時(shí)結(jié)合該項(xiàng)目的品質(zhì)定位和成本的關(guān)系進(jìn)行分析，所確定價(jià)格必須為項(xiàng)目利潤(rùn)和目標(biāo)市場(chǎng)承受力之間的最佳平衡點(diǎn)，并具備絕對(duì)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和沖擊力，除了汽車相關(guān)行業(yè)的商家外，為了吸引商業(yè)物業(yè)的長(zhǎng)、短線投資商，必須給項(xiàng)目創(chuàng)造增值空間，并為汽車城留有價(jià)格回旋余地，建議采用“ 低開(kāi)高走” 的價(jià)格策略，即以相 對(duì)而言 較低價(jià)格入市、先聚集人氣，再視其市場(chǎng)反應(yīng)和銷售進(jìn)度來(lái)調(diào)整中后期價(jià)格，特別是開(kāi)業(yè)第一年，價(jià)格優(yōu)惠是銷售及租賃的殺手锏?，F(xiàn)有意向的商家已達(dá) 10 家。五、營(yíng)銷策略(一 )營(yíng)銷階段劃分根據(jù)某汽車市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)周期規(guī)律和某汽車城整體工程進(jìn)度安排以及公司對(duì)招商工作的節(jié)奏安排，本推廣方案將項(xiàng)目的推廣工作大致劃分為以下幾個(gè)時(shí)段：項(xiàng)目蓄勢(shì)期（2022/4/15 —2022/5/15）本階段主要采用尋求媒體合作伙伴、召開(kāi)媒體年終聯(lián)誼會(huì)、新聞?dòng)浾哒写龝?huì)、貨車經(jīng)銷商見(jiàn)面會(huì)、重點(diǎn)轎車經(jīng)銷商見(jiàn)面會(huì)、重慶汽車市場(chǎng)專題研討會(huì)等方式在媒介和業(yè)界初步樹(shù)立項(xiàng)目的第一印象。在信息發(fā)布方面主要包括項(xiàng)目識(shí)別系統(tǒng)、主題概念、主打廣告語(yǔ)、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目市場(chǎng)定位、項(xiàng)目簡(jiǎn)介等方面。戶 外廣告選址及設(shè)計(jì)制作召開(kāi)新聞發(fā) 布會(huì)、記者招待會(huì)、 貨車經(jīng)銷商見(jiàn)面會(huì)、轎車經(jīng)銷商懇談會(huì)本階段推廣的主要目的是全面配合和促進(jìn)項(xiàng)目的招商工作。大型戶外 噴繪形象廣告、路牌及霓虹燈廣告籌建汽車 俱樂(lè)部電 臺(tái)：甘 肅 交通廣播電臺(tái) 露天汽車展場(chǎng) 10 萬(wàn)平方米，棚蓋汽車展場(chǎng) 1 萬(wàn)平方米，展場(chǎng)辦公室及門(mén)面 1 萬(wàn)平方米，4S 店 1 萬(wàn)平方米，道路 萬(wàn)平方米，綠化及環(huán)境 1 萬(wàn)平方米。減：各項(xiàng)費(fèi)用工人工資：120 人1500 元 /月12 月＝216 萬(wàn)：其它各項(xiàng)費(fèi)用約合計(jì) 150 萬(wàn)元營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 460 萬(wàn)元實(shí)際投資=總投資 6000 萬(wàn)元4S 店及商鋪 出售一次性收益 4000萬(wàn)元=2022 萬(wàn)元投資回收期=2022 萬(wàn)元247。某汽車城的前景非常廣闊，對(duì)振興某經(jīng)濟(jì)、提升某工業(yè)園區(qū)的品牌戰(zhàn)略有積極的促進(jìn)作用，工業(yè)園區(qū)將成為某的一個(gè)亮點(diǎn)。據(jù)此該項(xiàng)目建議立項(xiàng)，給予大力支持。綜上所述，我們的結(jié)論是：建造某汽車城，無(wú)論是社會(huì)效益還是經(jīng)濟(jì)效益都非常明顯，前景非常廣闊。從社會(huì)效益來(lái)看，本項(xiàng)目如果正常經(jīng)營(yíng)，每年向國(guó)家直接上繳各類稅金幾千萬(wàn)元，此外還能提供勞動(dòng)就業(yè)崗位幾千人，可安置部分下崗失業(yè)人員及剩余勞動(dòng)力。二、投資效益預(yù)測(cè)（年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算）產(chǎn)權(quán)式汽車 4S 店及超市（ 50%出售）一次性收益：5000㎡ 8000元/㎡＝4000 萬(wàn)元年度經(jīng)營(yíng)效益測(cè)算客房收入 100 間120 元/天365 天70%＝ 萬(wàn)元；餐飲、娛樂(lè)收入約 300 萬(wàn)元；商貿(mào)有限責(zé)任公司汽車城項(xiàng)目建設(shè)可行性研究 報(bào)告 52 棋牌室：20 間150 元/天365 天80% ＝ 萬(wàn)元；汽車 4S 店及其他房屋租賃：5000㎡50 元/㎡12 月=300 萬(wàn)營(yíng)業(yè)收入合計(jì) 萬(wàn)元。車 體廣告：公交車廣告報(bào)紙：某日 報(bào)、西部商報(bào)、 蘭州晨報(bào)、中國(guó)商報(bào)硬性廣告宣傳召開(kāi)開(kāi)盤(pán) 典禮強(qiáng)勢(shì)推廣期（2022/7/16 —2022/5/30）本階段主要通過(guò)開(kāi)工典禮、開(kāi)盤(pán)慶典、汽車賽事、優(yōu)惠促銷、開(kāi)業(yè)慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)推廣項(xiàng)目，讓目標(biāo)客戶充分了解項(xiàng)目情況以激發(fā)起交易欲望。軟 性新 聞 宣傳項(xiàng) 目宣 傳 品設(shè)計(jì)及制作完成工作：通 過(guò)厚積薄發(fā)的方式進(jìn)行前期蓄勢(shì)。(四 )二期 門(mén) 面經(jīng)營(yíng)面積 10000 M2 用于配件銷售、汽車美容、修理等相關(guān)行業(yè)，計(jì)劃招商 2040 家。四、招商計(jì)劃根據(jù)汽車城的功能分區(qū)的經(jīng)營(yíng)面積以及輻射范圍內(nèi)汽車相關(guān)行業(yè)的商家數(shù)量，確定汽車城的招商計(jì)劃(一 )賓館計(jì)劃自己經(jīng)營(yíng),部分出租。公共區(qū)域：提高綠化面積及道路寬度，方便人流及車流，并營(yíng)造一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境。展場(chǎng)辦公室及門(mén)面：辦公室可根據(jù)商家要求變更面積，天地墻簡(jiǎn)單裝修。(一 )品 質(zhì)規(guī) 劃策略近兩年來(lái)，汽車市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，特別是 2022 年發(fā)生“井噴” 現(xiàn)象，汽車行業(yè)首次超過(guò)電子行業(yè)，成為國(guó)家支柱性行業(yè)，各地的汽車城上馬項(xiàng)目激增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈。某汽車城 ——甘肅河西地區(qū)首個(gè)現(xiàn)代化汽車貿(mào)易園區(qū)某汽車城 ——甘肅汽車市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)物 業(yè) 投資 商：專業(yè)炒賣商業(yè)物業(yè)的短線及收租的長(zhǎng)線投資者。汽 車維 修和美容服 務(wù)行業(yè)經(jīng)營(yíng)者；轎車經(jīng)銷商：主要包括各品牌專賣店、4S 店、各級(jí)代理商,以及轎車經(jīng)營(yíng)者等；(三 )施工 階 段在七個(gè)月時(shí)間內(nèi)完成主體工程、設(shè)備安裝、室內(nèi)外水、電、氣、通商貿(mào)有限責(zé)任公司汽車城項(xiàng)目建設(shè)可行性研究 報(bào)告 42 訊等地下管線鋪設(shè)，內(nèi)外裝飾工程及道路、廣場(chǎng)綠化、環(huán)保、燈飾等配套設(shè)施建設(shè)。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排(一 )前期工作階段項(xiàng)目建議書(shū)編制及報(bào)批；規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)、選址；可行性研究報(bào)告編制及報(bào)批、完成審批；以上工作在前四個(gè)月內(nèi)完成。公司按稅后利潤(rùn)的一定比例提取獎(jiǎng)勵(lì)基金，對(duì)有重大貢獻(xiàn)的員工實(shí)行特別獎(jiǎng)勵(lì)，形成公司長(zhǎng)期的凝聚力。工程部：負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)、組織設(shè)備采購(gòu)、審閱圖紙、預(yù)算、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、辦 理拆遷、征地手續(xù)， 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行，維護(hù)。招商策劃部（后期并入市場(chǎng)管理委員會(huì)）：負(fù)責(zé)項(xiàng)目策劃招商設(shè)計(jì)、實(shí)施。二、組織機(jī)構(gòu)及人員配備(一 )組織 管理及 經(jīng)營(yíng) 者基本概況組織架構(gòu)公司嚴(yán)格按現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機(jī)構(gòu)，設(shè)置董事會(huì)，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。四、招標(biāo)信息發(fā)布向預(yù)先選擇的若干家具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定法人或其它組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)函，請(qǐng)他們參加競(jìng)爭(zhēng)。一、招標(biāo)形式由業(yè)主按國(guó)家招投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定，此項(xiàng)目擬采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定施工單位和監(jiān)理單位。進(jìn)出建筑的所有金屬管道均與接地裝置作等電位連接。電氣防火在疏散走道和安全出入口設(shè)燈光疏散指示標(biāo)志,并按規(guī)范要求的部位放置六、應(yīng)急照明(一 )設(shè)計(jì) 依據(jù)國(guó)發(fā)(1993)50 號(hào)文 《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)安全衛(wèi)生的通知》；各相關(guān)專業(yè)提供的資料。4 、經(jīng)常檢查和保持消防系統(tǒng)