【正文】 水管沿展場道路布置一條 DN200 的環(huán)狀給水管。道路及綠化用水就近排入本 規(guī) 劃區(qū)雨水管，故不計入污水總量。（三）雨水流量計算雨水量采用現(xiàn)行某市暴雨強度公式，設計降雨量重現(xiàn)期采用 5 年，商貿(mào)有限責任公司汽車城項目建設可行性研究 報告 28 徑流系統(tǒng) ，其匯流面積根據(jù)區(qū)內(nèi)地形確定。展場辦公樓及門面：6080W/m 2(Kx=)室外環(huán)境：35W/m 2注：括號內(nèi)為需要系數(shù)。商貿(mào)有限責任公司汽車城項目建設可行性研究 報告 29 變配電房設備均采用成套設備，具有占地面積小，經(jīng)濟技術性能指標優(yōu)越等特點，二座配電房的供電采用電纜環(huán)網(wǎng)供電方式，以提高供電的可靠性。十二、電信及共用天線 CATV 工程設計要求（一）市話需求量預測市話需求量預測，經(jīng)計算整個規(guī)劃區(qū)預計市話總需求量約 450 線對。同時鋪設寬帶網(wǎng)。十三、燃氣工程設計要求（一）用氣量預測天然氣生活用氣量指標取 米 3/日戶，公建用氣量按生活用氣量的 20%計 ，未預見 用氣量為總用氣量的 5%，經(jīng)計算預測天然氣日用氣量為 米 3/日。采用無縫綱管輸送，樓棟調(diào)壓箱調(diào)壓，低壓進戶的供氣方式?！　　?環(huán)保、消防、節(jié)能及安全一、環(huán)境保護(一 )環(huán) 境影響 評價廢氣:主要為汽車尾氣和異味 (主要是外來維修車輛和其它顧客的車輛駛?cè)?、駛出時排放的少量尾氣,其中含一氧化碳等少量污染物),食堂排出的油煙和燃氣廢氣。廢水:主要是洗車產(chǎn) 生的污水進行循環(huán)使用后最終形成的廢水以及住宿、食堂、盟洗和清潔過程中產(chǎn)生的廢水。主體工程設計中設置雨污分流系統(tǒng),雨水直接通過下水管排入周邊截洪溝,污水經(jīng)過處理達到排放標準后再排入截污干管?！洞髿馕廴疚锞C合排放標準》(GB1629796)?！镀噹?、修車庫、停車場設計消防規(guī)范》(GB5006798)。各主要建筑的耐火等級為二級。根據(jù) GBJ14090《建筑滅火器配置設計規(guī) 范》規(guī)定，配置一定數(shù)量的滅火器。國務院《節(jié)約能源管理暫行條例》。變電站的設置較接近用電的負荷中心區(qū)域,以減少輸電損耗,采用干式變壓器,既可提高供電質(zhì)量,也可減少其損耗。設計過程不僅考慮建筑設計的先進性、經(jīng)濟合理性,同時結(jié)合衛(wèi)生、防火防爆安全等方面進行全面的綜合研究。2 、對易燃、易爆、有毒的物品實行專人管理,按制度發(fā)放。五、消防安全措施1 、室外消防措施商貿(mào)有限責任公司汽車城項目建設可行性研究 報告 36 按《建筑設計防火規(guī)范》的要求,本項目合理地確定建筑的位置,滿足建筑物防火問距的要求,建筑物的周圍留有滿足消防車通行的環(huán)行消防車道,同時設計消防給水系統(tǒng),室外消火栓與建筑物均勻分布,確保,室外消火栓與生活給水管網(wǎng)合用,并按單距不大于120m 設置室外地上式消火栓 ,保護半徑不大于150mo室外消防用水量為 25L/s,火災延 續(xù)時間為2小時。商貿(mào)有限責任公司汽車城項目建設可行性研究 報告 37 各建筑物按三級防雷建筑物考慮防雷設施，在屋頂與受雷擊部位敷設避雷帶。在防暑降溫方面，建筑室內(nèi)采用窗式或壁掛式空調(diào)器，以達通風降溫目的。三、施工及監(jiān)理單位資質(zhì)要求施工單位資質(zhì)須為二級以上企業(yè)。參加投標的施工單位不得少于五家，參加投標的監(jiān)理單位不得少于三家。組織機構(gòu)圖商貿(mào)有限責任公司汽車城項目建設可行性研究 報告 39 在公司組織機構(gòu)圖示中，計劃當工程完工后，工程部隨即撤消，并入物管部；招商部并入市場管理委員會。董事會總經(jīng)理行政人事部 招商策劃部 財務部 工程部副總經(jīng)理 三總師物管部董事長市場管委 會商貿(mào)有限責任公司汽車城項目建設可行性研究 報告 40 物管部：負責整個小區(qū)的物業(yè)管理工作，即：維修保潔、保安、防火、保持良好的生活、經(jīng)營環(huán)境。(二 )人 員編 制該項目由某有限責任公司負責整個工程的建設、招商及管理，其人員采用聘用制?！　　?項目實施進度一、建設工期某汽車城工程項目建設總工期為五年時間,其中一期項目工期為二年。對土建及材料設備進行招投標。以上各階段將交叉作業(yè)?？?車經(jīng)銷商：主要包括各品牌大、中、小型客車經(jīng)營者等；汽 車銷 售 “一站式”辦公服務單位：主要包括稅務、稽征、工商、銀行、車管、保 險等職能機構(gòu)（辦事處）等。(四 )市 場區(qū)域定位汽車城的市場區(qū)域是以重慶為基地，輻射至四川、貴州、湖北、湖南等地。分概念設計某汽車城 ——培育汽車商界巨子的搖籃室外展場：地面鋪設廣場磚，露天展場設置零星露天休憩區(qū)，為顧客及商家提供方便。出入口控制均采用玻璃破損紅外線綜合控制系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)；保安巡更管理系統(tǒng)；自動感應消防噴淋系統(tǒng)；三 A 智能化系統(tǒng)（辦公自動化DA，通信自動化 CA，設備管理自動化 BA）；計算機網(wǎng)絡采用FDDI，100MBPS，可靠性 規(guī)范，48/5B 編碼 ，分布式時鐘；公共廣播傳喚系統(tǒng)；結(jié)構(gòu)化綜合布線：信道直接符合 B—IS—DN 設計標準，最大數(shù)據(jù)傳輸功率為 100MBPS，能 傳輸語言、數(shù)據(jù)、傳真、圖形、圖像資料、電視會議與安全監(jiān)視系統(tǒng)的信息、建筑物安全報警和空調(diào)控制系統(tǒng)的信息等。三、價格策略商貿(mào)有限責任公司汽車城項目建設可行性研究 報告 46 該項目的價格應采用競爭導向定價法和成本導向定價法相結(jié)合的原則，即通過對某乃至甘肅的市場調(diào)查研究基礎上，同時結(jié)合該項目的品質(zhì)定位和成本的關系進行分析，所確定價格必須為項目利潤和目標市場承受力之間的最佳平衡點，并具備絕對的市場競爭力和沖擊力，除了汽車相關行業(yè)的商家外，為了吸引商業(yè)物業(yè)的長、短線投資商，必須給項目創(chuàng)造增值空間，并為汽車城留有價格回旋余地，建議采用“ 低開高走” 的價格策略，即以相 對而言 較低價格入市、先聚集人氣，再視其市場反應和銷售進度來調(diào)整中后期價格，特別是開業(yè)第一年，價格優(yōu)惠是銷售及租賃的殺手锏?，F(xiàn)有意向的商家已達 10 家。五、營銷策略(一 )營銷階段劃分根據(jù)某汽車市場經(jīng)營周期規(guī)律和某汽車城整體工程進度安排以及公司對招商工作的節(jié)奏安排，本推廣方案將項目的推廣工作大致劃分為以下幾個時段：項目蓄勢期（2022/4/15 —2022/5/15）本階段主要采用尋求媒體合作伙伴、召開媒體年終聯(lián)誼會、新聞記者招待會、貨車經(jīng)銷商見面會、重點轎車經(jīng)銷商見面會、重慶汽車市場專題研討會等方式在媒介和業(yè)界初步樹立項目的第一印象。在信息發(fā)布方面主要包括項目識別系統(tǒng)、主題概念、主打廣告語、 項目規(guī)劃設計、項目市場定位、項目簡介等方面。戶 外廣告選址及設計制作召開新聞發(fā) 布會、記者招待會、 貨車經(jīng)銷商見面會、轎車經(jīng)銷商懇談會本階段推廣的主要目的是全面配合和促進項目的招商工作。大型戶外 噴繪形象廣告、路牌及霓虹燈廣告籌建汽車 俱樂部電 臺：甘 肅 交通廣播電臺 露天汽車展場 10 萬平方米，棚蓋汽車展場 1 萬平方米，展場辦公室及門面 1 萬平方米，4S 店 1 萬平方米，道路 萬平方米，綠化及環(huán)境 1 萬平方米。減：各項費用工人工資：120 人1500 元 /月12 月＝216 萬：其它各項費用約合計 150 萬元營業(yè)利潤 460 萬元實際投資=總投資 6000 萬元4S 店及商鋪 出售一次性收益 4000萬元=2022 萬元投資回收期=2022 萬元247。某汽車城的前景非常廣闊，對振興某經(jīng)濟、提升某工業(yè)園區(qū)的品牌戰(zhàn)略有積極的促進作用，工業(yè)園區(qū)將成為某的一個亮點。據(jù)此該項目建議立項，給予大力支持。綜上所述，我們的結(jié)論是：建造某汽車城，無論是社會效益還是經(jīng)濟效益都非常明顯，前景非常廣闊。從社會效益來看，本項目如果正常經(jīng)營，每年向國家直接上繳各類稅金幾千萬元，此外還能提供勞動就業(yè)崗位幾千人，可安置部分下崗失業(yè)人員及剩余勞動力。二、投資效益預測（年度經(jīng)營效益測算）產(chǎn)權式汽車 4S 店及超市（ 50%出售）一次性收益：5000㎡ 8000元/㎡＝4000 萬元年度經(jīng)營效益測算客房收入 100 間120 元/天365 天70%＝ 萬元；餐飲、娛樂收入約 300 萬元；商貿(mào)有限責任公司汽車城項目建設可行性研究 報告 52 棋牌室：20 間150 元/天365 天80% ＝ 萬元；汽車 4S 店及其他房屋租賃：5000㎡50 元/㎡12 月=300 萬營業(yè)收入合計 萬元。車 體廣告：公交車廣告報紙：某日 報、西部商報、 蘭州晨報、中國商報硬性廣告宣傳召開開盤 典禮強勢推廣期（2022/7/16 —2022/5/30）本階段主要通過開工典禮、開盤慶典、汽車賽事、優(yōu)惠促銷、開業(yè)慶典等促銷推廣和各媒體廣告聯(lián)合強勢推廣項目，讓目標客戶充分了解項目情況以激發(fā)起交易欲望。軟 性新 聞 宣傳項 目宣 傳 品設計及制作完成工作：通 過厚積薄發(fā)的方式進行前期蓄勢。(四 )二期 門 面經(jīng)營面積 10000 M2 用于配件銷售、汽車美容、修理等相關行業(yè)，計劃招商 2040 家。四、招商計劃根據(jù)汽車城的功能分區(qū)的經(jīng)營面積以及輻射范圍內(nèi)汽車相關行業(yè)的商家數(shù)量，確定汽車城的招商計劃(一 )賓館計劃自己經(jīng)營,部分出租。公共區(qū)域：提高綠化面積及道路寬度，方便人流及車流，并營造一個舒適的購物環(huán)境。展場辦公室及門面：辦公室可根據(jù)商家要求變更面積，天地墻簡單裝修。(一 )品 質(zhì)規(guī) 劃策略近兩年來，汽車市場蓬勃發(fā)展，特別是 2022 年發(fā)生“井噴” 現(xiàn)象，汽車行業(yè)首次超過電子行業(yè)，成為國家支柱性行業(yè)，各地的汽車城上馬項目激增，市場競爭空前激烈。某汽車城 ——甘肅河西地區(qū)首個現(xiàn)代化汽車貿(mào)易園區(qū)某汽車城 ——甘肅汽車市場的風向標物 業(yè) 投資 商：專業(yè)炒賣商業(yè)物業(yè)的短線及收租的長線投資者。汽 車維 修和美容服 務行業(yè)經(jīng)營者；轎車經(jīng)銷商：主要包括各品牌專賣店、4S 店、各級代理商,以及轎車經(jīng)營者等；(三 )施工 階 段在七個月時間內(nèi)完成主體工程、設備安裝、室內(nèi)外水、電、氣、通商貿(mào)有限責任公司汽車城項目建設可行性研究 報告 42 訊等地下管線鋪設，內(nèi)外裝飾工程及道路、廣場綠化、環(huán)保、燈飾等配套設施建設。二、項目實施進度安排(一 )前期工作階段項目建議書編制及報批；規(guī)劃及方案設計、選址；可行性研究報告編制及報批、完成審批；以上工作在前四個月內(nèi)完成。公司按稅后利潤的一定比例提取獎勵基金，對有重大貢獻的員工實行特別獎勵，形成公司長期的凝聚力。工程部：負責項目建設、組織設備采購、審閱圖紙、預算、現(xiàn)場監(jiān)督、辦 理拆遷、征地手續(xù)， 設施設備運行，維護。招商策劃部（后期并入市場管理委員會）：負責項目策劃招商設計、實施。二、組織機構(gòu)及人員配備(一 )組織 管理及 經(jīng)營 者基本概況組織架構(gòu)公司嚴格按現(xiàn)代企業(yè)制度建立組織機構(gòu)，設置董事會，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。四、招標信息發(fā)布向預先選擇的若干家具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或其它組織發(fā)出投標邀請函，請他們參加競爭。一、招標形式由業(yè)主按國家招投標法及有關規(guī)定，此項目擬采用邀請招標形式確定施工單位和監(jiān)理單位。進出建筑的所有金屬管道均與接地裝置作等電位連接。電氣防火在疏散走道和安全出入口設燈光疏散指示標志,并按規(guī)范要求的部位放置六、應急照明(一 )設計 依據(jù)國發(fā)(1993)50 號文 《國務院關于加強安全衛(wèi)生的通知》；各相關專業(yè)提供的資料。4 、經(jīng)常檢查和保持消防系統(tǒng)