【正文】 的項目在陌生區(qū)域的暢銷，因此企業(yè)品牌營銷也是本項目營銷需要解決的問題；2） 缺少第三產(chǎn)業(yè)服務業(yè)的支撐，需借助鄰近的意大利風情鎮(zhèn)和世博機遇，因此項目品牌營銷也是本項目營銷需要解決的問題；3） 現(xiàn)有園區(qū)市場漸趨成熟，會給本項目進入該市場帶來困難，在營銷過程中怎樣進行借勢聯(lián)動營銷同樣是本項目營銷需要解決的問題；4） 項目離軌道交通Ｍ８線站點較遠，缺少便捷交通，區(qū)域認同不足，區(qū)域營銷是本項目營銷需要解決的問題。棲居上海首個后工業(yè)園區(qū)位棲 ● 智產(chǎn)品文化群落產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)先鋒，生態(tài)特區(qū)正生態(tài)多功能社區(qū)集智型產(chǎn)業(yè)基地精英群落優(yōu)賢棲居發(fā)現(xiàn)一種向上的力上海國中機構(gòu)2022 年 5 月 26 日品牌主張品牌核心品牌支柱項目定位?！皰伌u引玉，強勢出擊；擒賊擒王，品牌導向”可以重點從以下幾個方面著手：? 營銷戰(zhàn)略之一：整合區(qū)域資源，形成區(qū)域形象美譽度，建立區(qū)域形象總概念和企業(yè)對區(qū)域的認同感，借此以區(qū)域驅(qū)動項目，立足浦江鎮(zhèn)的新城鎮(zhèn)形象，借勢意大利風情鎮(zhèn)，塑造有城市內(nèi)涵的園區(qū)；? 營銷戰(zhàn)略之二：引進知名品牌企業(yè)，提升項目向心力，由企業(yè)品牌增值演變?yōu)楫a(chǎn)品增值；? 營銷戰(zhàn)略之三：借助發(fā)展商實力，為項目提高認可度，在區(qū)域營銷階段，塑造發(fā)展商在區(qū)域經(jīng)濟的領跑者地位；? 營銷戰(zhàn)略之四：項目形象定位切合目標客戶群體心理需求與區(qū)域資源的需求，借助綠化和景觀，倡導親近自然輕松舒適的綠色辦公環(huán)境，塑造成目標群體的親切形象，提升企業(yè)歸宿感；34 / 34? 營銷戰(zhàn)略之五：整體形象訴求統(tǒng)一性，為保證營銷質(zhì)量，實現(xiàn)營銷目標，在營銷過程中，確保營銷的連貫性，使整體形象訴求統(tǒng)一。? 行業(yè)類群：主要類群:微電子技術、光電子技術、數(shù)字技術、軟件技術、納米科技、生命科學；電子、儀表、輕工、精細化工、紡織、輕型機械加工等；次要類群:電子商務，咨詢服務型企業(yè)，物流配送等；? 企業(yè)類群：成長型中小企業(yè)、跨國企業(yè)、國有大型企業(yè)；? 動機：投資：風險投資企業(yè)民營企業(yè)（有充裕資金急需投資渠道）少量個體小業(yè)主（轉(zhuǎn)移投資）自用：企業(yè)辦公，研發(fā)，培訓和采購銷售中心投資/自用（少部分）? 取得方式：購買：大型國企或跨國公司用于總部或培訓研發(fā),該類企業(yè)資金充裕，有未來遠景規(guī)劃，有部分投資兼自用的企業(yè)或來自投資機構(gòu)的風險投資；租賃：中小企業(yè),處于上升期,但是受行業(yè)生命力所限或資金不足,只能選擇租賃, 其他就是大型企業(yè)雖然有充裕資金，但是無購買動機；31 / 34? 未來入住客群：白領，以金融、IT、法律、現(xiàn)代物流、城市發(fā)展、現(xiàn)代服務業(yè)和服務貿(mào)易、現(xiàn)代管理、商貿(mào)旅游以及中介咨詢服務專業(yè)為主的高素質(zhì)人才，他們往往需要減輕工作壓力，向往自由舒緩親近自然的空間；由于目前周邊沒有高校資源，必須建設高質(zhì)量服務環(huán)境，充分考慮廠商與科研人才的各種需求，不僅要提供工作場所，還要考慮其生活需要，因此必須有高質(zhì)量的生活服務區(qū)域，已達到吸引人才的目的。實現(xiàn)人才與產(chǎn)業(yè)集聚的放大效應。29 / 34：產(chǎn)業(yè)功能以微電子技術、光電子技術、數(shù)字技術、軟件技術、納米科技、生命科學等六大類產(chǎn)業(yè)作為園區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)，重點吸引高科技企業(yè)總部、研發(fā)中心、風險投資公司入駐園區(qū)。企業(yè)定位（引進何種企業(yè)）? 集智型：高科技、高增值、無污染的企業(yè)為重點? 成長型：中小型企業(yè)發(fā)展平臺? 規(guī)模型：引進部分大型企業(yè)，產(chǎn)生集聚效應建成后的園區(qū)將是一個生產(chǎn)、辦公、生活、休閑、交流的混合社區(qū)，園區(qū)景觀為生態(tài)景觀，對生態(tài)環(huán)境進行生態(tài)反哺，生產(chǎn)形式高度創(chuàng)新的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。國中觀 點:? 本項目用地條件規(guī)則，規(guī)劃超前，規(guī)模效應明顯，尤其是宏觀背景下各項政策利好和世博效應帶來了難得機遇，讓我們對項目前景看好。預計未來幾年，外資金融業(yè)會加速擴展其在中國內(nèi)地的業(yè)務，包括摩根斯丹利在內(nèi)的大財團、大銀行等會陸續(xù)進駐上海，從而將產(chǎn)生大量的高級寫字樓需求；? 跨國公司總部入滬－上海推出的跨國公司設立地區(qū)總部的優(yōu)惠政策，吸引了源源不斷的外資企業(yè)進入；? 民營企業(yè)的規(guī)模登陸－由于上海被視為長江三角洲地區(qū)的經(jīng)貿(mào)樞紐，其物流優(yōu)勢、金融優(yōu)勢必然吸引大型民營企業(yè)集團成立營銷中心、研發(fā)中心，希望在上海建立窗口企業(yè)，直面全國市場及國際市場；? 世博帶來長期利好效應－上海承辦 2022 年世博會，直接影響到建筑業(yè)、旅游業(yè)、會展業(yè)和貿(mào)易業(yè)的寫字樓需求。26 / 34S(優(yōu)勢優(yōu)勢 )? 項目的體量－項目的體量較大,能帶來規(guī)模效應，迎合一些大企業(yè)熱衷于規(guī)模 聚集效應的心理；? 項目規(guī)劃－由于本案規(guī)劃理念較為先進,能夠避免建成后產(chǎn)生不必要問題或 者彌補先天的不足；? 用地條件－項目地塊規(guī)則,且毗鄰主干道,利于企業(yè)的物流運營。25 / 34第三部分定 位 篇導讀：該部分將就以下問題進行回答1．通過 SWOT 分析深化項目定位的理解。㎡左右，顯現(xiàn)出這類物業(yè)的價格優(yōu)勢。22 / 342．閔行部分租售工業(yè)物業(yè)情況：(1).地址：漕河涇開發(fā)區(qū)項目層高：6 層，出租面積：第 4 層 2022 ㎡租金： 元/天國中觀點：? 依托園區(qū)的生態(tài)辦公形式，浦江區(qū)創(chuàng)業(yè)基地為本案的向心力，應在區(qū)域辦公氛圍還沒形成前，打造成為浦江區(qū)的核心地位。企業(yè)布局內(nèi)環(huán)線以內(nèi)將以第三產(chǎn)業(yè)為重點，適當保留都市型工業(yè)；內(nèi)外環(huán)線之間，將以高科技、高增值、無污染的工業(yè)為重點，調(diào)整、整治、完善現(xiàn)有工業(yè)區(qū)；外環(huán)線以外，將以第21 / 34一、二產(chǎn)業(yè)為重點，提高經(jīng)濟規(guī)模和集約化水平，集中建設市級工業(yè)區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和郊區(qū)旅游業(yè)。國中觀點：? “非核心化”趨勢和總部經(jīng)濟為本案至國際知名度帶來可能，如何創(chuàng)造與國際大企業(yè)接軌的園區(qū)形象成為重中之重；? 成長型企業(yè)的蓬勃興起，將為本案的客群多元化和利潤創(chuàng)造無限機會，如能成功塑造“國際港口”的形象，并貼近成長型企業(yè)向上的心理特征，將為本案的的順利去化打下堅實基礎。中小型寫字樓銷售趨熱從宏觀因素來看，小戶型可售寫字樓具備廣闊的市場前景，主要表現(xiàn)為：上海經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)走好，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷加大，預計到 2022 年，上海市從事第三產(chǎn)業(yè)的勞動力比重將超過 50%；內(nèi)環(huán)線以內(nèi)將以第三產(chǎn)業(yè)為重點，適當保留都市型工業(yè)；內(nèi)外環(huán)線之間，將以高科技、高增值、無污染的工業(yè)為重點，調(diào)整、整治、完善現(xiàn)有工20 / 34業(yè)區(qū)；外環(huán)線以外，將以第一、二產(chǎn)業(yè)為重點，提高經(jīng)濟規(guī)模和集約化水平，集中建設市級工業(yè)區(qū)，發(fā)展現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)和郊區(qū)旅游業(yè)。所謂“Decentralisation” ，是指一些公司從原本市中心的甲級寫字樓搬遷至相對偏離市中心的寫字樓或園區(qū)中。此外，從上海市中心遷走的還有 3M 和 Intel 公司。先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，是上海未來發(fā)展外向型經(jīng)濟的兩個優(yōu)先領域，特別是大力發(fā)展“總部經(jīng)濟” ，將使上海成為跨國公司生產(chǎn)制造基地、地區(qū)總部、研發(fā)中心、營運中心和采購中心的集聚地。按發(fā)展曲線判斷， 2022 年辦公樓市場將處于供應的低谷。15 / 34國中觀點：? 本案以服務型上游產(chǎn)業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)定位和區(qū)域工業(yè)園共同打造高科技的產(chǎn)業(yè)園區(qū)；? 競爭園區(qū)和本案存在著客群共性，如果不能脫穎而出，勢必趨于弱勢，因此在本案的定位上必須挖掘深層次的價值，從客群的心理出發(fā)尋找共鳴。高新技術企業(yè)達 186 家，占全市高新技術企業(yè)總數(shù)的 16％。開發(fā)區(qū)在發(fā)展中已形成三大主導產(chǎn)業(yè)：以軌道交通、電站設備為代表的機電產(chǎn)業(yè)；以血制品、常用藥物為代表的醫(yī)藥、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)；以食品、飲料為代表的輕工產(chǎn)業(yè)。 至 2022 年底，閔行開發(fā)區(qū)在基礎設施方面大約投入了 12 億元，整個開發(fā)區(qū)累計產(chǎn)生利潤 億元，勞動生產(chǎn)率人均 60 萬元/年，每平方公里年銷售收入超過50 億元，居全國各開發(fā)區(qū)前列。與此同時，一些持有小規(guī)模工業(yè)用地的13 / 34投資商，最新的土地使用權出讓報價已高于以往 30%。在上輪宏觀調(diào)控嚴控工業(yè)用地審批，加快推進了工業(yè)房地產(chǎn)市場向成熟期的邁進。11 / 34第二部分分 析 篇12 / 34導讀：該部分將就以下問題進行回答1．工業(yè)園發(fā)展前景對項目開發(fā)的影響？2．”集智型“定位與辦公物業(yè)市場的關系？3．通過目標客群的細分梳理項目推廣思路。外向型經(jīng)濟為龍頭的閔行區(qū),目前有兩個國家級工業(yè)園區(qū)(閔行開發(fā)區(qū)和漕河涇開發(fā)區(qū)浦江高科技園)，一個市級工業(yè)園區(qū)( 紫竹科技園區(qū))。上海經(jīng)濟增速預計會有所趨緩，但是仍將保持兩位數(shù)的增長。上海是長江三角洲經(jīng)濟實力最強的龍頭城市，經(jīng)濟擴散的中心，產(chǎn)業(yè)布局的重心。但我國經(jīng)濟仍存在許多隱憂，突出表現(xiàn)在固定資產(chǎn)投資在建規(guī)模偏大，投資擴張的動力依然較強；能源和運輸緊張的問題不會明顯緩解，經(jīng)濟發(fā)展面臨的資源約束矛盾越來越突出；成本推動型價格上漲的壓力加大。項目的開發(fā)順應政府的要求，力求打造一個多種功能一體化的生態(tài)園區(qū)，提