【正文】 ，所面對的客戶群就相當(dāng)明顯，競爭對手相對明確，那就是只要存在區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目都可以認(rèn)為是競爭對手，但考慮到競爭強(qiáng)度隨著距離拉長而逐步減弱的原則，我們以項(xiàng)目為圓心，以10公里距離為半徑作為競爭圈，圈內(nèi)的同類項(xiàng)目即確定為真正的競爭對手。三、規(guī)避競爭方式面對強(qiáng)大的競爭對手，市場上常用的方法就是運(yùn)用合理的營銷手法或營銷策略來規(guī)避競爭，從而避免直接沖突?？梢詫⒈卷?xiàng)目的開發(fā)同整個園區(qū)的定位結(jié)合起來，定位“科技”或“創(chuàng)業(yè)）為主題，使之即成為園區(qū)的配套房，也成為園區(qū)招商的重要條件。至2004年4月底，園區(qū)完成開發(fā)面積17平方公里，吸引投資額108億美元，注冊企業(yè)達(dá)3168家，固定資產(chǎn)投資446億元人民幣。信息產(chǎn)業(yè)基地以集成電路和軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭，帶動計(jì)算機(jī)和通訊、光電子、信息安全、銀行卡產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展?？萍紕?chuàng)業(yè)基地建有多模式、多類型的孵化器，突出創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能，一批新經(jīng)濟(jì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)了大踏步的飛躍。總體規(guī)劃園區(qū)在規(guī)劃中吸取了世界著名科學(xué)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)超前的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和生態(tài)環(huán)境的理念，綠化率大于40%。重點(diǎn)引進(jìn)集成電路產(chǎn)業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)項(xiàng)目。距虹橋國際機(jī)場25公里、浦東國際機(jī)場30公里、外高橋港區(qū)9公里。金橋現(xiàn)代生活園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)西部。在教育方面，先后有杉達(dá)大學(xué)、中歐國際工商學(xué)院進(jìn)駐。金橋現(xiàn)代科技園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，是國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施最好的開發(fā)區(qū)之一。南瀕吳淞江，西接江蘇省，北歸嘉定區(qū)，為嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心32公里，距上海虹橋機(jī)場20公里。 汽車城爭取用2年左右的時間全面完成高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、城建配套設(shè)施和環(huán)境設(shè)施建設(shè)。 5年初具規(guī)模，基本建成。 上海國際汽車城總體規(guī)劃經(jīng)過國際招標(biāo)，由德國ASamp。 上海國際汽車城規(guī)劃占地68平方公里。 ，包括：汽車貿(mào)易區(qū)、展示展覽區(qū)、物流配套區(qū)；屆時，國際著名汽車廠商（別克、福特、林致、寶馬、豐田、尼桑、三菱）的營銷總部、代理機(jī)構(gòu)和跨國采購中心紛紛進(jìn)駐，多位一體的品牌專賣店競相云集，汽車貿(mào)易的網(wǎng)絡(luò)聯(lián)通世界，成為我國乃至亞太地區(qū)汽車貿(mào)易的核心市場和重要集散地。216。 汽車城制造區(qū)是中國重要的轎車及零部件制造基地，著名的上海大眾汽車有限公司等來自德國、美國、日本、新加坡以及臺灣等十幾個國家和地區(qū)的上百家企業(yè)已落戶制造區(qū)。216。 新鎮(zhèn)區(qū)178。178。178。178。上海海港新城隨著海洋山深水港工程啟動，一座規(guī)劃面積達(dá)65平方公里的世界一流的現(xiàn)代化海港新城，將在上海南匯蘆潮港興建。依托未來洋山深水港的建設(shè)，海港新城的規(guī)劃布局以5平方公里的人工湖為圓心，向四周環(huán)狀擴(kuò)散。該規(guī)劃經(jīng)過了兩階段的國際方案征集，先由英、德、意、美、澳、日、荷等國9家世界知名設(shè)計(jì)公司完成概念性規(guī)劃方案，經(jīng)評選后，再由德、澳、意三國的設(shè)計(jì)公司完成深化階段的規(guī)劃方案，再經(jīng)第二次評審后，由市規(guī)劃院對中選的德國GMP公司方案深化優(yōu)化而成。該新城既具有現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)區(qū)，又擁有大型湖泊水面和生態(tài)綠地為主體的景觀環(huán)境。正在建設(shè)中的上海磁懸浮列車示范運(yùn)營線，今后也將延伸到海港新城，港城內(nèi)還將構(gòu)筑連接緊密、舒適的有軌電車網(wǎng)，居民出行不坐轎車也很便利。開發(fā)區(qū)位于武漢市區(qū)西南，瀕臨長江，地處市區(qū)中環(huán)線和外環(huán)線之間。區(qū)內(nèi)湖泊環(huán)繞，景色秀美。開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)特色鮮明。已有唯冠、冠捷等多家先進(jìn)制造加工項(xiàng)目入駐；規(guī)劃面積1015畝的高科技產(chǎn)業(yè)園，優(yōu)先發(fā)展生物工程、新醫(yī)藥、光機(jī)電一體化、電子信息與通訊、新材料、環(huán)保及新能源等項(xiàng)目，已有中國普天集團(tuán)、長征火箭、潛江制藥等高科技企業(yè)在此落戶；，主要由楓樹組團(tuán)（地塊）、全力組團(tuán)（地塊）構(gòu)成，其中楓樹組團(tuán)2平方公里。開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，一派欣欣向榮景象。在商務(wù)部最近公布的全國49個國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合環(huán)境評價體系中，武漢開發(fā)區(qū)綜合指數(shù)名列第8，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列第6，居中西部國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)首位。四、與本項(xiàng)目的比較分析內(nèi)容項(xiàng)目區(qū)位交通聯(lián)系產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)規(guī)劃及建設(shè)本項(xiàng)目南昌市京東地區(qū)，近艾溪湖、青山湖，臨贛江，近南昌大學(xué)城市交通主干道（北京西路、高新大道）高新科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)，旅游各自分區(qū)規(guī)劃，研發(fā)、生產(chǎn)、生活配套等各功能區(qū)無明顯規(guī)劃上海張江高科技園區(qū)浦東張江鎮(zhèn)，上海中環(huán)線內(nèi)，近浦東機(jī)場地鐵二號線終點(diǎn)站；浦東國際機(jī)場高科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地進(jìn)行總體規(guī)劃，形成研發(fā)、生產(chǎn)基地與居住、生活配套的兩大片區(qū)上海金橋出口加工區(qū)浦東金橋鎮(zhèn)，外高橋保稅區(qū)軌道交通L6線，楊高北路城市快速干道；外高橋港區(qū)港口加工進(jìn)行總體規(guī)劃，形成出口加工、現(xiàn)代商貿(mào)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代科技四大功能區(qū)上海安亭國際汽車城嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)，滬寧第一鎮(zhèn)，滬寧高速公路旁滬寧高速公路；連接江浙地區(qū)各主要城市的主要公路系統(tǒng)大眾汽車研發(fā)、生產(chǎn)基地進(jìn)行總體規(guī)劃，形成服務(wù)貿(mào)易、制造、研發(fā)、生活配套四大功能區(qū)上海海港新城南匯區(qū)蘆潮港，近洋山深水港東海大橋，城市快速干道，磁懸浮；由洋山深水港連接國內(nèi)外主要航線物流貿(mào)易，旅游渡假進(jìn)行總體規(guī)劃，形成集現(xiàn)代物流、港口加工、金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、居住旅游等為一體的衛(wèi)星城武漢經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)龍陽大道京廣線相連的專用鐵路、汽車滾裝與貨運(yùn)專用碼頭以及中南地區(qū)大型客運(yùn)中心汽車、電子、家電以汽車及汽車零部件產(chǎn)業(yè)為主，食品飲料、機(jī)械、電子、信息、醫(yī)藥、生物工程等產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的多元化發(fā)展格局。從城市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，總體規(guī)劃具有高度和系統(tǒng)性，能保持較強(qiáng)的對外經(jīng)濟(jì)聯(lián)系性和協(xié)作性。 2004年，開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值115．08億元，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值260億元，完成財(cái)政收入 ，實(shí)現(xiàn)出口創(chuàng)匯10082萬美元。目前，二號工業(yè)區(qū)已引進(jìn)各類生產(chǎn)型項(xiàng)目20多個，總投資20多億元，涉及汽車、電子、服裝、醫(yī)藥等行業(yè)。規(guī)劃布局開發(fā)區(qū)地處中國東南西北公路網(wǎng)與之交匯點(diǎn)上，區(qū)內(nèi)設(shè)有與京廣線相連的專用鐵路、汽車滾裝與貨運(yùn)專用碼頭以及中南地區(qū)大型客運(yùn)中心；其供水、供電、供熱、供氣與排污等設(shè)施一應(yīng)俱全；外國專家別墅區(qū)、三角湖度假村與一批花園式住宅小區(qū)，別具一格；可舉辦國際競技體育重大比賽的體育場氣勢磅礴，賓館酒店、寫字樓、購物城、保稅倉庫、各類銀行與現(xiàn)代通信體系，完全可以滿足客商的服務(wù)需要。開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施完善。開發(fā)區(qū)交通便捷。二、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)項(xiàng)目概況武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1991年5月，1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。以及以人為本、布局合理、環(huán)境潔凈、配套齊全、生活舒適、交通便捷的現(xiàn)代化城市生活區(qū)。規(guī)劃控制區(qū)面積、整體規(guī)劃用地、城市建設(shè)用地、實(shí)際居住人口數(shù)如表：項(xiàng)目名稱單位數(shù)值規(guī)劃控制區(qū)面積平方公里160總體規(guī)劃用地平方公里95城市建設(shè)用地平方公里43圓形人工湖直徑公里2020年實(shí)際居住人口數(shù)萬人約30規(guī)劃以圓形人工湖為核心的環(huán)狀放射結(jié)構(gòu)，形成一個中心、三個環(huán)帶、八個城區(qū)的布局形態(tài)。建成后的上海海港新城，將集現(xiàn)代物流、港口加工、金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、居住旅游等為一體，構(gòu)筑21世紀(jì)中國港口城市的新形象。即將興建的海港新城，作為上海洋山深水港工程的配套工程，位于長江與杭州灣的交匯處，與嵊泗及大、小洋山隔海相望。178。216。178。178?？偼顿Y20億元人民幣，全部建成后在校學(xué)生規(guī)模達(dá)15000人。 零部件工業(yè)已形成以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭，集汽車配件、科研儀器、電子儀表等為一體的制造業(yè)體系。216。 規(guī)劃建設(shè)以傳導(dǎo)現(xiàn)金汽車文化為主題的“環(huán)球汽車公園”。n 分區(qū)規(guī)劃216。上海市人民政府于2001年9月正式批準(zhǔn)上海國際汽車城總體規(guī)劃。 力爭經(jīng)過10年的滾動發(fā)展，成為我國乃至亞太地區(qū)汽車貿(mào)易的核心市場。 在23年內(nèi)廣泛開展國內(nèi)和國際合作，增強(qiáng)集聚與輻射功能。安亭規(guī)劃安亭——國際汽車城n 規(guī)劃目標(biāo)總規(guī)模投入將達(dá)到500億元人民幣。上海安亭國際汽車城安亭概述安亭鎮(zhèn)位于上海市西北郊，處于長江三角洲的核心。上海協(xié)和國際學(xué)校已于1998年起招收外籍人員子女入學(xué)。按照規(guī)劃，金橋現(xiàn)代生活園區(qū)將建成一個人和自然協(xié)調(diào)、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美、適合境外人士居住、社會功能齊全的現(xiàn)代生活示范小區(qū)，同時也是浦東和上海最有吸引力、最具升值潛力的投資寶地。金橋現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)中心地帶，占地約1平方公里。主要包括：研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國家實(shí)驗(yàn)室等。重點(diǎn)引進(jìn)生物醫(yī)藥和微電子信息兩大高科技領(lǐng)域的研發(fā)和生產(chǎn)項(xiàng)目。主要包括：孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅等公共配套設(shè)施 。用十年時間，建成世界知名的科學(xué)園區(qū)。經(jīng)過幾年的努力，面積12萬平方米的浦東軟件園已成為“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”，2003年成為5個“國家軟件出口基地”之一，規(guī)劃面積達(dá)到58萬平方米。經(jīng)過近12年的開發(fā)，園區(qū)構(gòu)筑了三大國家級基地（國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國家科技創(chuàng)業(yè)基地）的框架，形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。1999年8月，上海市委、市政府制定“聚焦張江”的戰(zhàn)略決策，明確園區(qū)以生物醫(yī)藥和信息技術(shù)兩大高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集中體現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主體功能。 時間差規(guī)避競爭時間差規(guī)避競爭是房地產(chǎn)營銷中最直接、最常用的手段，即通過調(diào)查競爭項(xiàng)目的開發(fā)周期和上市時間，來定位本項(xiàng)目銷售周期，使之在銷售時間是與競爭對手直接錯開，這一規(guī)避方式可以在本項(xiàng)目具體施工周期確定的前提下，來具體安排和實(shí)施。 “強(qiáng)”表示競爭項(xiàng)目同本項(xiàng)目相比在某項(xiàng)因素上處于競爭強(qiáng)勢。煤渣爐灰堆場及火力發(fā)電站的存在影響區(qū)域空氣質(zhì)量。此外，區(qū)內(nèi)尚有大幅地塊處于開發(fā)初期，預(yù)計(jì)在未來23年整個開發(fā)區(qū)可逐步成型。東鄰京東大道（延伸段）、南依城東二路（延伸段）、西傍高新五路、北靠城東一路（延伸段）。七、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析對本項(xiàng)目的建議既然產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展前景良好，產(chǎn)業(yè)特性仍將以科技園區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為主，本項(xiàng)目作為科技園區(qū)的組成部分，開發(fā)主題也應(yīng)與之呼應(yīng)，建議本項(xiàng)目以園區(qū)定位為主題開發(fā)。六、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析小結(jié) 南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位環(huán)境、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、投資優(yōu)惠環(huán)境良好，為企業(yè)的不斷發(fā)展壯大提供了廣闊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。入住企業(yè)決定了高新區(qū)的工作人員是一類高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)的三高人群。高新區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀2004年，占整個南昌經(jīng)濟(jì)收入的20%。四、高新區(qū)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類別目前有美、英、法、日、德及港澳臺等十多個國家和地區(qū)的投資商在高新區(qū)投資置業(yè)。生活配套設(shè)施市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)的所有生活配套設(shè)施集中在高新區(qū)的南部，北部極其匱乏。煤氣管道管道煤氣已鋪設(shè)完成，并與南昌市煤氣管網(wǎng)貫通，根據(jù)需要，可以隨時與園區(qū)或居民區(qū)連接。二、高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境道路設(shè)施，并形成五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò)，通過相互之間的道路體統(tǒng)，能方便快捷的抵達(dá)南昌市中心。一、高新區(qū)區(qū)位環(huán)境南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)（下稱高新區(qū)）建于1991年3月，1992年11月份經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，成為全國53家國家經(jīng)高新區(qū)之一，享受國家和省、市賦予的科技特區(qū)優(yōu)惠政策。降低項(xiàng)目的建筑密度，營造小區(qū)良好的景觀環(huán)境，特別在景觀小品的設(shè)置中于項(xiàng)目主題聯(lián)系起來。適當(dāng)排布舒適的房型，滿足客戶的不同需求。六、區(qū)域市場分析對本項(xiàng)目的建議針對區(qū)域市場特征分析，并借鑒萬科四季花城中的成功經(jīng)驗(yàn)，建議本項(xiàng)目：作為高新科技園區(qū)，區(qū)域樓盤尚未用園區(qū)定位作為項(xiàng)目開發(fā)主題，本項(xiàng)目可以以次為契機(jī)，拉近項(xiàng)目與園區(qū)的關(guān)系。我們認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品前景良好，但應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，建造真正的酒店式公寓。 類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。 市場供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在80～90平方米。n 在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個細(xì)節(jié)都能感到精雕細(xì)鑿。n 巧借市政綠化為己所用。2）產(chǎn)品規(guī)劃特色n 綜觀南昌市中心樓盤，第一感覺就是建筑密度大，樓間距小，私密性差，而萬科以低密度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。1）項(xiàng)目成功的背景n 1000畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當(dāng)作一個城來對待，可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng)不同的人群，可以通過合理的商業(yè)布局來引導(dǎo)居民生活，也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢來建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商品住宅項(xiàng)目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，這里也不可能成為住宅項(xiàng)目聚集的區(qū)域。未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場競爭加劇，本項(xiàng)目應(yīng)充分認(rèn)識市場，重點(diǎn)在市場定位上錯開競爭。1企業(yè)團(tuán)購是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對象，在購買特征上傾向于城郊價格適中的項(xiàng)目，未來郊區(qū)項(xiàng)目將逐步重視這類客戶群。南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是6月和12月，銷售最為暗淡時期在4月、8月、9月三個月。在過去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地產(chǎn)市場的發(fā)展活力，未來兩年將在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場需求將被進(jìn)一步激發(fā)。結(jié)論福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分房來達(dá)到目標(biāo)。n 項(xiàng)目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。1600畝建筑面積110萬㎡建筑類別多層、小高層、高層、別墅總戶數(shù)七、南昌房地產(chǎn)市場營銷方式分析南昌的房地產(chǎn)發(fā)市場雖然起步較晚，但在中國房地產(chǎn)開發(fā)的火熱浪潮中，特別是外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，很大程度上提升了南昌房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，新的營銷活動、新的地產(chǎn)概念頻現(xiàn)媒體，眼球效應(yīng)達(dá)到極至，營銷方式上除了針對傳統(tǒng)的個人購房外，還針對了市場上比較特殊的企業(yè)團(tuán)購群，這里通過對南昌團(tuán)購房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究來歸納客戶的購買取向。但是隨著市中心房價的