【正文】 如無(wú)法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。 接班制度 認(rèn)真聽(tīng)取交班人員的值班和設(shè)備運(yùn)行情況報(bào)告。 交班制度 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。 不能交接班之情況： 上一班運(yùn)行情況未交待清楚，記錄不規(guī)范，操作間不整潔。 附表: 《工程部值班交接班記錄》9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門(mén)人員，如特殊情況下，必須經(jīng)主任同意并填寫(xiě)《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》； 工程人員用鑰匙，須填寫(xiě)《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認(rèn)，工程人員離開(kāi)本部門(mén)，所有鑰匙須繳回。服務(wù)承諾維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確判斷，處理快速。確保業(yè)主用水用電安全正常，按時(shí)抄表，維護(hù)業(yè)主利益，做到有錯(cuò)必糾。 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容： 按時(shí)上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。上午11：10和下午17：10以前的維修單，必須及時(shí)處理完畢，有些維修如情況緊急或業(yè)主有特殊要求的，不管加班與否，都必須在當(dāng)天處理完畢。 緊急情況時(shí)工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開(kāi)。 工程部主任（副主任），每天至少巡查各設(shè)備設(shè)施一次，檢查各班值班巡查情況，每星期不定時(shí)抽查不少于1次，抽查內(nèi)容見(jiàn)《工程部抽查表》。 關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫(xiě)維修單，其余參照4條辦法。 零星工程對(duì)外委托施工，須由維修責(zé)任人申請(qǐng)，填寫(xiě)對(duì)外委托維修申請(qǐng)單，由工程主任組織相關(guān)人員現(xiàn)場(chǎng)考查，報(bào)經(jīng)理審批后方可施工。 施工前須對(duì)施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對(duì)行人或車(chē)輛等造成安全隱患時(shí)，須作相應(yīng)警示或防護(hù)。 適用范圍適用各管理處客戶(hù)報(bào)修處理工作。維修人員安排應(yīng)以本項(xiàng)專(zhuān)長(zhǎng)和上門(mén)快捷為原則。按《維修項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，在維修單上注明各項(xiàng)費(fèi)用金額，并請(qǐng)客戶(hù)簽名認(rèn)可。 適用范圍各管理處工程部公共維修。維修過(guò)程須認(rèn)真負(fù)責(zé)，相關(guān)人員要跟蹤檢查。 附表 《工程部公共維修登記表》6．機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 目的規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保障人員及財(cái)產(chǎn)安全。 機(jī)電設(shè)備設(shè)施的報(bào)修由工程部人員根據(jù)維保計(jì)劃，現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行情況或故障填報(bào)《機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修報(bào)批表》，工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容確定方案，主任（副主任）負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)的組織、指揮、監(jiān)管。 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。 照明燈光穩(wěn)定，有足夠的高度。8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。 本體維修基金遵循“專(zhuān)款專(zhuān)用”的原則，以房屋本體每棟為單位設(shè)立專(zhuān)用賬號(hào)存放本物業(yè)的本體基金帳內(nèi)。業(yè)委會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃后15日內(nèi)做出答復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會(huì)逾期視為同意。 附表 《房屋完好率統(tǒng)計(jì)表》 《房屋設(shè)施零星小修記錄表》 《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)記錄表》 《房屋設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表》 《房屋中(大)修工程計(jì)劃表》 《房屋本體維修基金使用情況匯報(bào)表》 《房屋本體維修基金臺(tái)帳》三、工程部機(jī)電設(shè)備操作管理規(guī)定 目的規(guī)范低壓配電設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全的操作。3）嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進(jìn)行，不得任意簡(jiǎn)化。3)按操作票在監(jiān)控下進(jìn)行停電操作。3)拆除臨時(shí)接地線(xiàn)，臨時(shí)遮欄及警示牌等。3)電容補(bǔ)償柜運(yùn)行和交流接觸器及配件、補(bǔ)償值是否正常，三相負(fù)荷是否平衡，三相電壓是否相等。2)處理事故或故障時(shí)，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將處理過(guò)程及故障詳細(xì)記錄在《配電房故障記錄》中。 進(jìn)入配電房操作人員須經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，并有上崗證，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入配電房。 配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行。2)啟動(dòng)前須檢查機(jī)油、柴油、電池、電壓是否正常。5)發(fā)電機(jī)正常供電運(yùn)行后，應(yīng)注意觀察各儀表運(yùn)行是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停機(jī)檢查。8)運(yùn)行期間，注意打開(kāi)補(bǔ)風(fēng)機(jī)。2)檢查機(jī)油平面，不足時(shí)應(yīng)添足。6)清潔機(jī)器及附件設(shè)備外表。 發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁煙火，標(biāo)示明確，普通滅火設(shè)施齊全，CO2滅火系統(tǒng)處在正常監(jiān)控狀態(tài)。 適用范圍適用于物業(yè)公司管理處轄區(qū)內(nèi)的電梯操作。4)檢查電梯內(nèi)各輔助開(kāi)關(guān)是否處在正常位置，輔助設(shè)備是否正常運(yùn)行等。4)檢查接觸器，繼電器是否正常，無(wú)異聲，接點(diǎn)無(wú)打火積炭、熔焊、燒蝕等現(xiàn)象。8)檢查各平層感應(yīng)器是否有移位，平層準(zhǔn)確是否在正常范圍內(nèi)。 電梯專(zhuān)用鑰匙、專(zhuān)用工具由專(zhuān)人保管，造冊(cè)登記，使用人須經(jīng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)并取得相應(yīng)資格證書(shū)。 適用范圍適用物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)電梯困人的求援工作。 移動(dòng)轎廂前，保證轎廂門(mén)處于安全關(guān)閉及廳門(mén)關(guān)閉。操作時(shí)應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作（一撬一放）使轎廂內(nèi)逐步移動(dòng)。2)當(dāng)確定有火災(zāi)時(shí)，啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，切斷非消防電源，切入應(yīng)急電源啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，把電梯全部迫降到一樓，消防梯供搶險(xiǎn)人員使用。6)如沒(méi)有火災(zāi)發(fā)生，是誤報(bào)火警，按“復(fù)位”按鈕，將恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。 檢查柜上各顯示燈是否燒壞，各按鈕開(kāi)關(guān)是否在正確的位置上，指示準(zhǔn)確無(wú)誤。 消防聯(lián)動(dòng)設(shè)施為消防專(zhuān)用，嚴(yán)禁挪作它用，專(zhuān)用工具、專(zhuān)用設(shè)備應(yīng)保管理良好。 適用范圍物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)給水設(shè)備設(shè)施的操作。3)手盤(pán)動(dòng)水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無(wú)阻滯。 水泵房的日常巡查、維護(hù)內(nèi)容1)檢查各部的螺母、泵體與管路、截止閥、閘閥、軸承、地腳螺栓等機(jī)械部分連接是否松動(dòng)及完好。5)對(duì)于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設(shè)備每半月或一個(gè)月啟動(dòng)1—2分鐘試運(yùn)轉(zhuǎn)，并記錄在運(yùn)行記錄本內(nèi)。 水泵的運(yùn)行應(yīng)有運(yùn)行記錄，平時(shí)應(yīng)有巡查記錄和維保記錄。 確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行，水電正常安全供給。水電表的安裝要經(jīng)主任以上同意方可。 正常的維修保養(yǎng)應(yīng)盡量避免停電（水），必須停電（水）時(shí)，需按如下步驟操作： 填寫(xiě)停水停電通知單，注明原因，停電的時(shí)間等，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 正常停電（水）時(shí)（應(yīng)急搶修），應(yīng)迅速判明原因，將情況向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)?；謴?fù)供電（水）按“配電房操作管理規(guī)程”和“水泵房操作管理規(guī)程”進(jìn)行。 工程維修人員應(yīng)每月對(duì)消防監(jiān)控設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，每日按班巡查，確保運(yùn)行正常。 消防事故必須記錄在案，事后應(yīng)組織人員總結(jié)，對(duì)事故責(zé)任人進(jìn)行追究。 消火栓（水）的使用按如下步驟進(jìn)行： 使用人填《消防水動(dòng)用申請(qǐng)單》或《噴淋系統(tǒng)（水）停用審批單》。附表:《噴淋系統(tǒng)(水)停用申請(qǐng)單》 《消防水動(dòng)用申請(qǐng)單》5．公共用水管理規(guī)定 公共用水以滿(mǎn)足需求和節(jié)約用水為原則。 各公共用水的部門(mén)負(fù)責(zé)人須對(duì)本部門(mén)強(qiáng)調(diào)節(jié)水意識(shí)，制定用水節(jié)水方案，掌握節(jié)水方法。 公共用水設(shè)備的維修由工程部門(mén)按日常維修和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)進(jìn)行。 工程部門(mén)每星期維保一次，確保消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）的正常使用功能。 附表 《動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)單》4. 消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）設(shè)施管理規(guī)定 消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）為消防專(zhuān)用設(shè)施，不得挪作它用。 安管人員要每?jī)尚r(shí)巡查一次，確保各處消火點(diǎn)設(shè)備齊全，各消防通道等暢通無(wú)阻，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，把事故處理在萌芽狀態(tài)，安管及消防工程人員每月對(duì)物業(yè)內(nèi)消防系統(tǒng)及消防存在的問(wèn)題隱患提出總結(jié)報(bào)告給管理處主任。 消防工作是物業(yè)管理的重點(diǎn)，每一個(gè)員工都要加強(qiáng)責(zé)任心，防患于未然。 市政停電（水）時(shí)，如接獲通知?jiǎng)t應(yīng)按照第二項(xiàng)第2條進(jìn)行，如未接獲通知，工程主任應(yīng)迅速致電供電（水）部門(mén)查詢(xún)?cè)?，同時(shí)按第三項(xiàng)進(jìn)行。 準(zhǔn)時(shí)開(kāi)展工作，按時(shí)完成任務(wù)，隨時(shí)匯報(bào)工作進(jìn)展。 抄表人員施行輪換制，由副主任帶隊(duì)，最少2人抄表，除副主任為固定外，協(xié)助人員每月更換，輪流抄表。 按時(shí)抄送水電表，并力求抄表正確、準(zhǔn)時(shí)，每月將水電使用情況匯總報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部 內(nèi)容 所有工程部人員都有責(zé)任和義務(wù)對(duì)本管理處所管水電進(jìn)行認(rèn)真管理。 水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設(shè)備的良好工作狀態(tài)，制定周密完善的供水措施，保證水源供應(yīng)不停頓。3)起動(dòng)開(kāi)關(guān)柜內(nèi)電氣與儀表，接觸器，開(kāi)關(guān)是否完好，電流、電壓、壓力表是否正常。5)查看壓力表是否達(dá)到規(guī)定壓力值。水池內(nèi)是否還有足夠存水。 消防監(jiān)控中心須保持干凈整潔，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室內(nèi)。 管理規(guī)程 消防聯(lián)動(dòng)監(jiān)控中心須有專(zhuān)人24小時(shí)不間斷值班，并嚴(yán)格作好各種記錄。 檢查火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警柜內(nèi)各接口是否松動(dòng)，線(xiàn)路是否有損傷。4)啟動(dòng)消防排煙風(fēng)機(jī)，排除著火層煙霧，啟動(dòng)送風(fēng)機(jī)給滅火和疏散提供方便。 如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開(kāi)制動(dòng)器令，轎廂自由移動(dòng)，而應(yīng)在撬開(kāi)制動(dòng)器的同時(shí)把緊手輪并用人力盤(pán)絞，使轎廂向正方向移動(dòng)。 使用抱閘扳手，必須一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動(dòng)手輪。 檢查電梯機(jī)房?jī)?nèi)情況是否正常。 電梯須有完整的維修保養(yǎng)記錄和其它相關(guān)記錄。 保持轎廂內(nèi)通風(fēng)明亮，轎廂頂、底坑等干凈無(wú)雜物。6)檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中的油量，缺油時(shí)應(yīng)及時(shí)加油。2)檢查轎廂是否平穩(wěn)，是否有不正常聲音，警鈴、對(duì)講電話(huà)、風(fēng)扇等是否正常。2)檢查機(jī)房?jī)?nèi)滑油，曳引機(jī)等是否正常。 有明確崗位責(zé)任人，有詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃和記錄，以及故障處理記錄。 管理規(guī)定 保持應(yīng)急發(fā)電機(jī)機(jī)房干凈整潔。4)檢查機(jī)器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。10)在運(yùn)行中，確保發(fā)電機(jī)組正常安全運(yùn)行，必須用看、聽(tīng)、嗅、摸四結(jié)合方法對(duì)機(jī)組進(jìn)行檢查。7)市電恢復(fù)供電后，按啟動(dòng)程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。3)檢查風(fēng)葉及傳動(dòng)皮帶等是否正常，檢查機(jī)身各處是否有漏油及其它連接松動(dòng)現(xiàn)象。 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機(jī)的操作。 配電房應(yīng)張掛配電系統(tǒng)圖，值班人員應(yīng)明了配電負(fù)荷分配情況，及時(shí)調(diào)控。專(zhuān)用工具及備件擺放齊整，并有清冊(cè)記錄。5)巡查內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)記錄在《配電設(shè)備運(yùn)行記錄》表中。 配電房的日常巡查與維護(hù)1)運(yùn)行人員應(yīng)隔2小時(shí)巡查一次配電房，并填寫(xiě)《配電房運(yùn)行巡查記錄》表。 送電的操作步驟1)接到送電命令后，由工程部主任填寫(xiě)《操作票》。 停電的操作步驟1)接到停電命令后，由工程部主任填寫(xiě)《操作票》。 配電房的操作 操作規(guī)定1）配電房的一切操作都應(yīng)執(zhí)行操作票制度。 本體維修基金的收支情況由管理處每3個(gè)月公布一次，并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢(xún)。 房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)小區(qū)本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，由全體業(yè)主分?jǐn)?，單棟房屋本體維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)委會(huì)或該棟50%以上業(yè)主書(shū)面同意，由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，具體包括： 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線(xiàn)、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)通風(fēng)良好，門(mén)窗開(kāi)啟靈活，防小動(dòng)物設(shè)施完好。 所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無(wú)雜物等。 維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場(chǎng)，待主任確認(rèn)后對(duì)機(jī)電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，24小時(shí)內(nèi)應(yīng)加大對(duì)維修現(xiàn)場(chǎng)的巡查力度。 內(nèi)容 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊(cè)登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。 維修人員應(yīng)填寫(xiě)好“維修單”并交回工程部及前臺(tái)備檔。 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)材料修理。 月底對(duì)維修內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，填寫(xiě)《工程部有償服務(wù)登記表》，并對(duì)維修內(nèi)容進(jìn) 行抽查回訪，統(tǒng)計(jì)零修及時(shí)率與合格率。 上門(mén)維修整個(gè)過(guò)程應(yīng)注意文明禮貌,現(xiàn)場(chǎng)清潔衛(wèi)生,移動(dòng)室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價(jià)賠償。 由前臺(tái)或工程人員預(yù)約大致上門(mén)維修服務(wù)時(shí)間，非特殊情況不得超過(guò)預(yù)約時(shí)間10分鐘，特殊情況須與客戶(hù)溝通并取得同意。 施工完畢后由施工方申請(qǐng)，由工程部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫(xiě)相關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告呈報(bào)經(jīng)理審批。 對(duì)外委施工單位或個(gè)人須考察其技術(shù)力量和人員素質(zhì)以保證工程質(zhì)量和工期。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來(lái)隨機(jī)處理。 各當(dāng)班維修人員原則上（除值班人員外）無(wú)維修單時(shí)應(yīng)在值班室等候待命。 工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。 上門(mén)維修時(shí)須帶工具袋（箱），必備工具都放在里面，以節(jié)省時(shí)間，增加工作效率，少跑路，多干活。 上班時(shí)須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。 經(jīng)?；卦L，征求業(yè)主意見(jiàn)，傾聽(tīng)業(yè)主聲音。. 工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負(fù)責(zé)賠償。 工程人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，每月月底統(tǒng)計(jì)一次，填寫(xiě)《鑰匙月庫(kù)存統(tǒng)計(jì)表》。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊(cè)登記。 交接過(guò)程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助事故處理。 交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問(wèn)題。 檢查儀器、工具等物品是否齊全、完好，各機(jī)房是否干凈整潔。 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請(qǐng)。 值班（夜班）人員應(yīng)處理好本班報(bào)修工作，不能處理的應(yīng)注明原因。 參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。 有中級(jí)以上技工職稱(chēng)。 保持設(shè)備房?jī)?nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專(zhuān)用工具或備件等須造冊(cè)登記，擺放整齊并保管好。所有設(shè)備須制定詳細(xì)維修保養(yǎng)計(jì)劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時(shí)巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。5. 工程部機(jī)電設(shè)備運(yùn)行管理人員崗位職責(zé)