【正文】 ，及時(shí)消除隱患。嚴(yán)格控制外來人員進(jìn)入，外來施工單位必須簽訂施工責(zé)任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。每月5日前由維修主管對上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，并提交分析報(bào)告。，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。，明確雙方權(quán)利義務(wù)，對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定，如簽定租賃合同時(shí)收取一定押金以及提前一個(gè)月預(yù)收租金等。碧桂園物業(yè)管理方案碧桂園管理處組織架構(gòu)圖碧桂園地產(chǎn)公司物管咨詢報(bào)告——碧桂園投資策劃有限公司碧桂園小區(qū)經(jīng)營指標(biāo)規(guī)劃與保障措施一、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)收取率國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收費(fèi)用總額100％≥98％質(zhì)量保證措施加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費(fèi)意識。，對經(jīng)營項(xiàng)目種類、規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準(zhǔn)確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖，提高商家交租的積極性。，維修完成后經(jīng)報(bào)修人簽字確認(rèn)后返回存檔。六、保潔率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99％承諾指標(biāo)99％測定依據(jù)保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積100％≥99％質(zhì)量保證措施配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。樹立“全員防范”意識，建立“快速反應(yīng)和快速支援”體系。加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。各責(zé)任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補(bǔ)救措施，并在預(yù)定時(shí)間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。十二、綠化完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積100％≥98％質(zhì)量保證措施制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。十五、檔案建立與完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)98％承諾指標(biāo)98％測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量100％≥98％質(zhì)量保證措施制訂嚴(yán)密的檔案管理制度，配備專職人員管理，配置完善的檔案儲存設(shè)施及場所，加強(qiáng)檔案資料的收集、分類和歸檔管理。 作為公司對外的窗口，依據(jù)公司儀容、儀表要求，講文明、講禮貌，熱心為客戶服務(wù)，樹立小區(qū)文明高尚的整體形象。 廉潔奉公、不謀私利。 督導(dǎo)本班人員的日常工作，并對因管理不力造成的本班人員工作失誤及重大責(zé)任事故承擔(dān)連帶責(zé)任。 認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作任務(wù)。 工作時(shí)間玩忽職守、不盡責(zé)、造成損失的，要追究當(dāng)班保安員的責(zé)任。 車輛進(jìn)出時(shí)，應(yīng)仔細(xì)核對進(jìn)出車輛和駕駛員，若有疑問，應(yīng)有禮貌的詢問，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即扣留車輛，并及時(shí)通知值班負(fù)責(zé)人。 消防中心實(shí)行每日二十四小時(shí)有專人值班監(jiān)控，嚴(yán)格實(shí)行交接班制度，填好消防中心值班記錄表。 嚴(yán)格按要求著裝，做到著裝整齊，佩戴齊全。 附表 《更換錄像帶記錄表》、交接班制度及作業(yè)規(guī)程 值班 嚴(yán)禁值班時(shí)間擅自離崗。 嚴(yán)禁易燃易爆品進(jìn)入物業(yè)區(qū)域。 物品放行控制 各大廈、小區(qū)的門衛(wèi)、大堂值班人員對物品搬出要嚴(yán)格控制。 交班人員必須向接班人員交清所用裝備、鑰匙、出入證、登記本等。 附表: 《來訪登記表》 《保安部值班交接班記錄表》 《保安領(lǐng)班交接班登記表》6. 保安員巡邏簽到制度及作業(yè)規(guī)程 簽到箱的位置、簽到的路線、簽到的頻率由各管理處根據(jù)實(shí)際情況制定。 檢查部位為所有崗位。 對發(fā)生在責(zé)任區(qū)內(nèi)的刑事案件或治護(hù)案件，有權(quán)保護(hù)現(xiàn)場，保證證據(jù)，維護(hù)秩序以及提供線索。二、治保安理常見治護(hù)刑事案件的處理作業(yè)規(guī)程 發(fā)生斗毆的處理 耐心勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場，緩解矛盾，有違反治保安理行為甚至犯罪傾向，應(yīng)將行為人扭送公護(hù)機(jī)關(guān)處理。 發(fā)生刑事案件和惡性事故的處理 值班員迅速向管理處報(bào)告和向公護(hù)機(jī)關(guān)報(bào)案。 訪問目擊住戶，收集發(fā)生劫案的情況，提供給公護(hù)機(jī)關(guān)，在公護(hù)人員未勘察現(xiàn)場或現(xiàn)場勘察完畢之前，不能離開。應(yīng)上前核查其攜帶工具的用途，如用途不明，先約速起來，向主任報(bào)告，送轄區(qū)派出所處理。 發(fā)現(xiàn)可疑分子與公護(hù)部門通輯的罪犯的性別、年齡、相貌、體形特征等相似，立即向上級報(bào)告，采取措施將其抓獲或密切監(jiān)視，通知轄區(qū)派出所或打“110”報(bào)警。 保安當(dāng)值班長、保安員負(fù)責(zé)實(shí)施人員及物品出入管理。 物品出入管理 租客、來訪者進(jìn)入小區(qū)攜帶有易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)物品時(shí)當(dāng)值保安員應(yīng)禮貌的拒絕物主勿將此類物品帶入小區(qū)。 指揮小區(qū)（大廈）內(nèi)車輛行駛停放服，注意前后左右車輛護(hù)全并在規(guī)定位置停放。 停車場必須有專人24小時(shí)值班，建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位職責(zé)，并將管理制度收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)懸掛于出入口的時(shí)顯位置。 發(fā)放車輛出入證給司機(jī)后，開啟道閘，指揮車輛駛進(jìn)停車場停放，填寫《車輛出入登記表》或進(jìn)行電腦登記，對進(jìn)場車輛有損壞的，應(yīng)及時(shí)告知司機(jī)。 對強(qiáng)行沖卡或棄車逃離現(xiàn)場的疑犯，應(yīng)扭送或報(bào)公護(hù)機(jī)關(guān)處理，軍警牌照車輛報(bào)相關(guān)主任部門處理。 發(fā)生重大搶劫、殺人或住戶和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊時(shí)； 受到火災(zāi)、水災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨或地震等自然災(zāi)害的威脅和襲擊； 發(fā)生聚眾鬧事，打架斗毆等事件，使轄區(qū)的治護(hù)環(huán)境受到威脅； 檢查、考核或進(jìn)行緊急集合方案演練時(shí)； 其它重大意外情況； 注意事項(xiàng)突發(fā)事件時(shí)以對講機(jī)、手機(jī)為主進(jìn)行聯(lián)系。 班組長負(fù)責(zé)落實(shí)上級下達(dá)的指令，帶頭處理突發(fā)事件。3） 切忌用硬物強(qiáng)行撬開電梯轎廂門進(jìn)行救人。如果漏電問題嚴(yán)重，應(yīng)封鎖現(xiàn)場，防止事故發(fā)生。③ 如果一時(shí)不能判明漏氣的具體部位、原因，且漏氣嚴(yán)重時(shí)，應(yīng)撤離至護(hù)全地帶后用對講機(jī)或其他方法向上級和煤氣公司報(bào)告。糾正時(shí)，做到態(tài)度和藹，說話和氣，語言文明，舉止規(guī)范、大方，以理服人，有禮、有力、有節(jié)。 認(rèn)真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司資源。 對設(shè)備、設(shè)施及業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)班員工處理完畢。 負(fù)責(zé)突發(fā)性的設(shè)備故障處理與人員調(diào)度，并組織調(diào)查設(shè)備事故原因，制訂預(yù)防措施。3. 工程部副主任崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國特種操作許可證》 具有初級電工技術(shù)等級資格或相關(guān)技術(shù)等級資格。4. 工程部維修工崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 有一定的機(jī)電設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)。嚴(yán)禁在設(shè)備啟動(dòng)前不作檢查。 對工作范圍內(nèi)的故障和事故進(jìn)行處理，并作好記錄。 應(yīng)按規(guī)定巡查設(shè)備運(yùn)行情況，并巡查其它設(shè)備、設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時(shí)向主管或值班總負(fù)責(zé)人匯報(bào)。 交班制度 交接班人員必須當(dāng)面交接并簽名。 附表: 《工程部值班交接班記錄》9. 工程部鑰匙管理規(guī)定 目的規(guī)范鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。服務(wù)承諾維修員工一定要努力學(xué)習(xí)，不斷提高自身的業(yè)務(wù)素質(zhì)，以達(dá)到維修時(shí)能準(zhǔn)確判斷，處理快速。 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部全體員工 內(nèi)容： 按時(shí)上下班，上午11：30分和下午17：30分前不能提前下班或吃飯，中午上班不能遲到。 緊急情況時(shí)工程人員（接到通知）須立即趕到現(xiàn)場，等候分配工作或作應(yīng)急處理，直到事故處理完畢才能離開。 關(guān)于機(jī)電設(shè)備大型的水電系統(tǒng)等的更換，由主任（副主任）安排填寫維修單，其余參照4條辦法。 施工前須對施工人員進(jìn)行安全防范教育，做到文明施工，如施工中有對行人或車輛等造成安全隱患時(shí)，須作相應(yīng)警示或防護(hù)。維修人員安排應(yīng)以本項(xiàng)專長和上門快捷為原則。 適用范圍各管理處工程部公共維修。 附表 《工程部公共維修登記表》6．機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 目的規(guī)范機(jī)電設(shè)備設(shè)施維修程序，確保機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行良好，保障人員及財(cái)產(chǎn)安全。 適用范圍物業(yè)公司各管理處工程部設(shè)備設(shè)施房。8. 房屋本體維修基金管理規(guī)定 本體維修基金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。業(yè)委會(huì)應(yīng)在收到管理處的計(jì)劃后15日內(nèi)做出答復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)做出答復(fù)，業(yè)委會(huì)逾期視為同意。3）嚴(yán)格按操作票規(guī)定的操作步驟進(jìn)行，不得任意簡化。3)拆除臨時(shí)接地線，臨時(shí)遮欄及警示牌等。2)處理事故或故障時(shí)，應(yīng)設(shè)法保證配電房自用電源及重要設(shè)備的電源，并將處理過程及故障詳細(xì)記錄在《配電房故障記錄》中。 配電房之操作嚴(yán)格按操作規(guī)程進(jìn)行。5)發(fā)電機(jī)正常供電運(yùn)行后，應(yīng)注意觀察各儀表運(yùn)行是否正常，如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即停機(jī)檢查。2)檢查機(jī)油平面，不足時(shí)應(yīng)添足。 發(fā)電機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁煙火，標(biāo)示明確，普通滅火設(shè)施齊全，CO2滅火系統(tǒng)處在正常監(jiān)控狀態(tài)。4)檢查電梯內(nèi)各輔助開關(guān)是否處在正常位置，輔助設(shè)備是否正常運(yùn)行等。8)檢查各平層感應(yīng)器是否有移位，平層準(zhǔn)確是否在正常范圍內(nèi)。 適用范圍適用物業(yè)公司各管理處轄區(qū)內(nèi)電梯困人的求援工作。操作時(shí)應(yīng)斷續(xù)動(dòng)作（一撬一放）使轎廂內(nèi)逐步移動(dòng)。6)如沒有火災(zāi)發(fā)生，是誤報(bào)火警，按“復(fù)位”按鈕，將恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。 消防聯(lián)動(dòng)設(shè)施為消防專用，嚴(yán)禁挪作它用，專用工具、專用設(shè)備應(yīng)保管理良好。3)手盤動(dòng)水泵轉(zhuǎn)軸，應(yīng)靈活無阻滯。5)對于消防泵、噴淋泵等正常情況下不使用的設(shè)備每半月或一個(gè)月啟動(dòng)1—2分鐘試運(yùn)轉(zhuǎn)，并記錄在運(yùn)行記錄本內(nèi)。 確保水電設(shè)備、設(shè)施正常運(yùn)行，水電正常安全供給。 正常的維修保養(yǎng)應(yīng)盡量避免停電（水），必須停電（水）時(shí)，需按如下步驟操作： 填寫停水停電通知單，注明原因，停電的時(shí)間等，報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)?；謴?fù)供電（水）按“配電房操作管理規(guī)程”和“水泵房操作管理規(guī)程”進(jìn)行。 消防事故必須記錄在案，事后應(yīng)組織人員總結(jié)，對事故責(zé)任人進(jìn)行追究。附表:《噴淋系統(tǒng)(水)停用申請單》 《消防水動(dòng)用申請單》5．公共用水管理規(guī)定 公共用水以滿足需求和節(jié)約用水為原則。 公共用水設(shè)備的維修由工程部門按日常維修和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)進(jìn)行。 附表 《動(dòng)火作業(yè)申請單》4. 消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）設(shè)施管理規(guī)定 消火栓（水）、噴淋系統(tǒng)（水）為消防專用設(shè)施，不得挪作它用。 消防工作是物業(yè)管理的重點(diǎn)，每一個(gè)員工都要加強(qiáng)責(zé)任心，防患于未然。 準(zhǔn)時(shí)開展工作，按時(shí)完成任務(wù)，隨時(shí)匯報(bào)工作進(jìn)展。 按時(shí)抄送水電表，并力求抄表正確、準(zhǔn)時(shí)，每月將水電使用情況匯總報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 水泵房的維修保養(yǎng)工作盡量不影響生活及消防供水，保持備用設(shè)備的良好工作狀態(tài)，制定周密完善的供水措施，保證水源供應(yīng)不停頓。5)查看壓力表是否達(dá)到規(guī)定壓力值。 消防監(jiān)控中心須保持干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室內(nèi)。 檢查火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警柜內(nèi)各接口是否松動(dòng)，線路是否有損傷。 如轎廂停于最上層或最下層，不可只撬開制動(dòng)器令，轎廂自由移動(dòng)，而應(yīng)在撬開制動(dòng)器的同時(shí)把緊手輪并用人力盤絞，使轎廂向正方向移動(dòng)。 檢查電梯機(jī)房內(nèi)情況是否正常。 保持轎廂內(nèi)通風(fēng)明亮，轎廂頂、底坑等干凈無雜物。2)檢查轎廂是否平穩(wěn)，是否有不正常聲音，警鈴、對講電話、風(fēng)扇等是否正常。 有明確崗位責(zé)任人，有詳細(xì)的維修保養(yǎng)計(jì)劃和記錄，以及故障處理記錄。4)檢查機(jī)器是否有漏油、漏水等現(xiàn)象。7)市電恢復(fù)供電后，按啟動(dòng)程序逆操作轉(zhuǎn)換市電。 適用范圍適用于物業(yè)公司各管理處柴油發(fā)電機(jī)的操作。專用工具及備件擺放齊整，并有清冊記錄。 配電房的日常巡查與維護(hù)1)運(yùn)行人員應(yīng)隔2小時(shí)巡查一次配電房，并填寫《配電房運(yùn)行巡查記錄》表。 停電的操作步驟1)接到停電命令后，由工程部主任填寫《操作票》。 本體維修基金的收支情況由管理處每3個(gè)月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。 本體維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，具體包括： 房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等），外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙管（道），電梯、公共水池、加壓水泵、本體上下水管道，消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 所有設(shè)備房應(yīng)有2次/月清潔衛(wèi)生，做到干爽、不濕滑、無雜物等。 內(nèi)容 機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊登記，并制作登記卡，登記卡內(nèi)容應(yīng)詳細(xì)準(zhǔn)確。 工程部主任根據(jù)維修內(nèi)容派人派工，并對維修內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，并作出人工、材料、工期等的預(yù)算報(bào)經(jīng)理審批，日常小修可直接由維修人員在倉庫領(lǐng)材料修理。 上門維修整個(gè)過程應(yīng)注意文明禮貌,現(xiàn)場清潔衛(wèi)生,移動(dòng)室內(nèi)設(shè)施須有業(yè)主同意,損壞東西要致歉并按價(jià)賠償。 施工完畢后由施工方申請，由工程部主任組織相關(guān)人員驗(yàn)收，填寫相關(guān)驗(yàn)收報(bào)告呈報(bào)經(jīng)理審批。 所有的維修，主任（副主任）及維修人員應(yīng)根據(jù)事情的輕重，緩急來隨機(jī)處理。 工作時(shí)務(wù)必注意人身安全和設(shè)備安全，講科學(xué)、多商量、不蠻干，配電房、水泵房或高空作業(yè)等須嚴(yán)格按照操作規(guī)程和相關(guān)注意事項(xiàng)工作。 上班時(shí)須配戴工作證，穿著整齊，不得穿拖鞋。. 工作認(rèn)真細(xì)致，注意講究衛(wèi)生，節(jié)約材料，損壞東西負(fù)責(zé)賠償。 內(nèi)容 所有鑰匙任何時(shí)候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。 交班人員必須詳細(xì)介紹其值班情況、機(jī)器運(yùn)行情況及存在的未處理問題。 值班人員不得私自調(diào)班，因特殊情況要調(diào)班，必須向主任申請。 參加應(yīng)急搶修，配合其他工程人員工作。 保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行期間，須確保其安全運(yùn)行，隨時(shí)巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度。 工作內(nèi)容 服從主任和組長的調(diào)度與工作安排。 熟悉小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備備用配件的規(guī)格、性能、型號、名稱。 根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)制訂或?qū)徍烁黝愒O(shè)備的年度、季度、月度、周預(yù)防性檢修保養(yǎng)計(jì)劃，并監(jiān)督落實(shí)。2．工程部主任崗位職責(zé) 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》 熟練掌握電工基本原理。 對工作中出現(xiàn)的問題不推諉，勇于承擔(dān)責(zé)任，并從中吸取教訓(xùn)，不斷提升工作水平。5) 對個(gè)別蠻橫無理，始終不聽勸阻者，盡量想辦法查清其姓名或單位，如實(shí)記錄下來，并通知班長前往協(xié)助處理。④ 如發(fā)現(xiàn)有煤氣中毒人員時(shí)，應(yīng)立即將中毒者轉(zhuǎn)移，送往附近醫(yī)院或撥打“120”急救。應(yīng)立即用對