【正文】 銷售價(jià)格進(jìn)行的抽樣調(diào)查，本報(bào)告對(duì)城區(qū)區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫的價(jià)格預(yù)測(cè)如下：商品住宅均價(jià)為4,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價(jià)為4,600元/ m2，車庫12萬元/個(gè)。 資金籌措項(xiàng)目總投資98000萬元，所需資金擬申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款40000萬元，項(xiàng)目資本金48000萬元，預(yù)售收入投入10000萬元。①土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。定員的詳表如下：職工定員表序 號(hào)部門人員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設(shè)經(jīng)理1名2管理部2負(fù)責(zé)日常衛(wèi)生、綠化、保安3財(cái)務(wù)部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營(yíng)部1實(shí)行有償服務(wù)，負(fù)責(zé)開拓性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)5維修部2簡(jiǎn)單的水、電及設(shè)備維修、維護(hù)6合 計(jì)846 第十章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目建設(shè)期本項(xiàng)目建設(shè)期24個(gè)月 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃項(xiàng)目的建設(shè)得到了有關(guān)部門及領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，建設(shè)單位也做了大量的前期準(zhǔn)備工作，本報(bào)告認(rèn)為，為保證工程順利進(jìn)行，項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施過程中應(yīng)做到有條不紊，科學(xué)管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設(shè)和周邊環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，盡量減少對(duì)周邊居民生活、生產(chǎn)、學(xué)習(xí)的影響。重大問題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。第九章 項(xiàng)目的組織管理項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段 建設(shè)階段（1）組織機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中建設(shè)單位的組成機(jī)構(gòu)、人員配備作出初步分析。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛，推廣使用無鉛的高標(biāo)號(hào)汽油，大力提倡使用電動(dòng)車，達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。污染治理措施（1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，由專人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場(chǎng)內(nèi)。該項(xiàng)目建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾。第八章 環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對(duì)自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。基礎(chǔ)選型該項(xiàng)目地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。采用框架和剪力墻結(jié)構(gòu)，在樓、電梯間布置成筒體，增加整體剛度。第七章 地震安全性評(píng)價(jià)分析及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)該公司新建的商住樓工程設(shè)計(jì)層數(shù)為三十三層，地下二層，建筑高度99米，根據(jù)遼寧省人民政府164號(hào)令附件十一（五）之規(guī)定，屬于重大建設(shè)工程。提高管材、附件和施工質(zhì)量，嚴(yán)格控制跑冒滴漏是節(jié)約用水的途徑之一。一般采用孔板或用壓力調(diào)節(jié)閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。推廣節(jié)水型洗碗機(jī)也是節(jié)約生活用水的途徑之一。各種經(jīng)濟(jì)和行政管理措施的實(shí)行會(huì)不斷的增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)，公民節(jié)水意識(shí)是在全社會(huì)推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識(shí)的增強(qiáng)可對(duì)其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。 ⑴、增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí) 　　對(duì)于城市生活用水的廣大用戶來說，一部分人認(rèn)為水是取之不盡、用之不竭的，沒必要珍惜，節(jié)約用水意識(shí)極為淡薄。只要結(jié)合我國(guó)國(guó)情和實(shí)際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。⑷、空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施降低系統(tǒng)的設(shè)計(jì)負(fù)荷；冷熱源節(jié)能；減少輸送系統(tǒng)的動(dòng)力能耗；提高供回水溫差；選用低流速流體；提高輸配系統(tǒng)的效率；采用變流量水系統(tǒng)；采用變風(fēng)量系統(tǒng)；空調(diào)機(jī)組應(yīng)該選用機(jī)組風(fēng)機(jī)風(fēng)量、風(fēng)壓匹配合理，漏風(fēng)量少，空氣輸送系數(shù)大的機(jī)組；提高送風(fēng)溫差及合理調(diào)節(jié)新風(fēng)比；利用冷卻塔供冷技術(shù)；采用蓄冷技術(shù)；采用熱回收與熱交換裝置；充分利用自然冷源；⑸、運(yùn)行管理節(jié)能技術(shù)措施在實(shí)際運(yùn)行中,對(duì)于系統(tǒng)形式相同和建筑規(guī)模相似的建筑物,其運(yùn)行能耗也存在較大的差別。⑶、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽輻射熱，減少陽光直射，對(duì)屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。采用新型墻體材料與復(fù)合墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)。建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽設(shè)施等方面考慮。西方發(fā)達(dá)國(guó)家，建筑能耗占社會(huì)總能耗的30%～45%。 節(jié)能方案節(jié)能節(jié)水是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，我國(guó)北方地區(qū)長(zhǎng)期干旱缺水，全國(guó)水資源按人口計(jì)人年均不足1000立方米。（4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。地下室設(shè)自動(dòng)滅火系統(tǒng)。室內(nèi)排水管采用UPVC材料。排水（1）排水采用雨污分流制排水。給水（1）用水量預(yù)測(cè)生活用水量按300升/人電信電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個(gè)電話光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，由桃洪路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度抗震設(shè)防，高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。小區(qū)配套布置綜合商店、餐飲、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務(wù)設(shè)施。充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺(tái)，提升居住品質(zhì)。從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局?！耙匀藶楸尽保浞挚紤]居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。大廈地下2層為地下停車場(chǎng)，1—3層計(jì)劃為公司的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或超市、休閑娛樂場(chǎng)所，4—33層為商住。第四章 建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容 建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總投資98000萬元，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積28040M2，其中：住宅用地面積14040M2，公建、綠化及道路用地14000M2，2層地下車庫，13層為商業(yè)辦公裙樓，433層為商住房的大廈一座，每層有八個(gè)戶型，分別為二室二廳一衛(wèi)、三室二廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)、四室二廳二位。雙臺(tái)子區(qū)資源豐富，地下蘊(yùn)藏著大量的石油、天然氣和井鹽等礦產(chǎn)資源，是中國(guó)重要的石油化工基地、商品糧基地和蘆葦產(chǎn)地。氣溫雙臺(tái)子區(qū)地處北溫帶，屬暖溫帶大陸性豐潤(rùn)季風(fēng)氣候，四季分明，雨熱同季，干冷同期，溫度適宜，光照充浴，℃。 自然條件雙臺(tái)子城區(qū)處于華北陸臺(tái)，燕遼沉降帶東端，遼河斷陷南部，西為南北走向的醫(yī)巫閭山山脈，東為縱向的長(zhǎng)白山系的千山山脈，境內(nèi)成凹狀地質(zhì)骨架，而中央凸起，是典型的三角洲地貌，海拔高程在24 m之間，地勢(shì)平坦，多水無山；系沉積性退海平原，地勢(shì)平坦，雙河環(huán)抱。根據(jù)雙臺(tái)子區(qū)目前商品房的銷售價(jià)格及未來趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在雙臺(tái)子區(qū)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和城區(qū)建設(shè)步伐的加快，雙臺(tái)子區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)就不會(huì)改變。住房推向市場(chǎng)，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)生和發(fā)展。不僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國(guó)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國(guó)家。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)雙臺(tái)子區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。（3）項(xiàng)目總投資為98000萬元，其中：，其它費(fèi)用26980萬元（），預(yù)備費(fèi)2000萬元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金3000萬元；建設(shè)資金總額98000萬元，其中：項(xiàng)目資本金48000萬元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款40000萬元，預(yù)售收入投入10000萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名 稱單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m2 28040其中：住宅用地m214040公建、綠化及道路用地m2140002規(guī)劃總建筑面積m2491000其中：住宅建筑面積m2421200公建配套設(shè)施m242120地下建筑（車庫）面積m2330003居住戶（套）數(shù)戶（套）24004居住人口人80005容積率/6建筑密度%7停車位個(gè)22008項(xiàng)目總投資萬元980009銷售收入萬元10項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)萬元稅后14內(nèi)部收益率%12投資回收期年16建設(shè)總工期月24 結(jié)論與建議（1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。項(xiàng)目總投資98000萬元，總建筑面積491000 M2，停車位近2200個(gè)，居住戶數(shù)2