【正文】 總?cè)藬?shù)的3％，60平方米至80平方米的167人；80平方米至100平方米的272人，％；120平方米至140平方米的125人，％；140平方米至160平方米的89人，％；160平方米至200平方米以上的78人，％。個(gè)人住房貸款是采取月均等額還款的方式分期付款，按規(guī)定月均還款額一般不超過(guò)月收入的50％。167。在回答“您認(rèn)為最理想的居住地”這一問(wèn)題時(shí)，有45％的人認(rèn)為，要江河湖山融為一體；22％的人喜歡水景；19％選擇海景；14％想居住在山邊。那些想住在杭州的人們，又喜歡住在杭州的哪個(gè)區(qū)域呢？除了45％的人選擇西湖邊外，錢(qián)塘兩岸也頗受歡迎，有17％的人選擇了“錢(qián)塘江”，％的人選擇了濱江。環(huán)境成為買(mǎi)房時(shí)人們最先考慮的因素；人們對(duì)房?jī)r(jià)的心理接受度也在提高，超過(guò)三分之一的人已經(jīng)開(kāi)始接受每平方3000元以4500元的房?jī)r(jià)，但大多數(shù)人能接受的房?jī)r(jià)目前在市場(chǎng)上還不多見(jiàn)；人們對(duì)面積的需求進(jìn)一步增大，選擇120－％；躍層和錯(cuò)層成為最理想的戶(hù)型結(jié)構(gòu)。167。三、市民現(xiàn)住房不滿(mǎn)意之處（多選）：（1）％；（2）％；（3）％；（4）％；（5）通風(fēng)、采光304％；（6）％；（7）綠化、％；（8）％；（9）％；（10）％。七、需求面積：（1）％；（2）51－％；（3）81－％；（4）101－％；（5）121－％；（6）％。十一、衛(wèi)生間數(shù)量：（1）％；（2）％；（3）％。十五、需要配套設(shè)施（多選）：（1）幼兒園、％；（2）％；（3）％；（4）％；（5）郵政、％；（6）％；（7）％；（8）％；（9）％；（10）供暖、％。六成新人自購(gòu)住房本屆新人住房狀況顯示：％的新人是靠個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房，％，％。由單位分房為主轉(zhuǎn)為個(gè)人購(gòu)房為主，短短幾年間如此巨大的變化令人驚嘆，而貫穿其間的住房制度的深化改革及各有關(guān)部門(mén)配合共同啟動(dòng)津門(mén)房市的成績(jī)確實(shí)功不可沒(méi)。結(jié)婚住房房型情況對(duì)比　　　　　　　　　獨(dú)單　　偏單　平房或伙單　三室一廳　其它1996年　百對(duì)新人?。ァ。ァ。ァ　　。ァ　。?998年　百對(duì)新人　45％　　35％?。ァ　　。?　　.4％2000年　百對(duì)新人?。ァ。ァ。ァ　。ァ。ネㄟ^(guò)比較可見(jiàn)，住房為偏單的新人家庭數(shù)量增長(zhǎng)幅度最大，獨(dú)單新房在整體增長(zhǎng)的同時(shí)也受到少數(shù)新人舍“獨(dú)”求“偏”的影響，而三室以上新房結(jié)構(gòu)的擁有者數(shù)量較少且只有微量增長(zhǎng)。由此一方面可以看出房市的啟動(dòng)離不開(kāi)金融系統(tǒng)提供的服務(wù)支持；另一方面可以看出人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)住房時(shí)已明顯接受了消費(fèi)信貸的觀念，而不像過(guò)去那樣多“欠人情”找借款了。期盼樓市“三突破”在紅紅火火的購(gòu)買(mǎi)商品房的熱潮中，新人們對(duì)其間存在的一些問(wèn)題也感慨頗多。在該問(wèn)題與收入相關(guān)性調(diào)查中，雙方月平均收入在3000元以下的新人的答案都以此排序。而且住房作為商品出售，還涉及了許多部門(mén)的配套支持工作。因此，推銷(xiāo)第二性，物業(yè)第一性，迎合市場(chǎng)的產(chǎn)品規(guī)劃始終是順暢銷(xiāo)售的有力保證。在行銷(xiāo)組合的產(chǎn)品策略方面，因?yàn)?9。第二方面構(gòu)成，簡(jiǎn)稱(chēng)“體”。的充實(shí)和完善。所以，許多好的設(shè)想和大量資金的投入便會(huì)集中在這個(gè)方面，許多行銷(xiāo)話(huà)題也由此而產(chǎn)生和發(fā)揮。與價(jià)格策略、廣告策略和銷(xiāo)售策略相比較，對(duì)產(chǎn)品本身的投入可以說(shuō)是實(shí)實(shí)在在的營(yíng)銷(xiāo)行為，它對(duì)銷(xiāo)售的影響力是其他行銷(xiāo)方法所無(wú)法取代的?？驮炊ㄎ浑m然涉及到客戶(hù)的職業(yè)、年齡、生活習(xí)俗等各個(gè)方面，但最根本的一條便是客戶(hù)的收入水平，反映到產(chǎn)品上來(lái)，便是房屋價(jià)格區(qū)間。這些其實(shí)都是決策者對(duì)產(chǎn)品總價(jià)的忽視，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃和客源定位的斷裂理解所致。所以，作為一種積極主動(dòng)的企業(yè)行為，產(chǎn)品規(guī)劃的著眼點(diǎn)，更應(yīng)該建立在順應(yīng)和引導(dǎo)消費(fèi)時(shí)尚的基礎(chǔ)上。第三，產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該兼顧實(shí)際銷(xiāo)售的需要，注意恰當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)。此外，產(chǎn)品規(guī)劃，有時(shí)候還應(yīng)該考慮到消費(fèi)者的接受，有的放矢才可能收到事半功倍的效果。與其他營(yíng)銷(xiāo)組合一樣，投入和產(chǎn)出的價(jià)值比也是產(chǎn)品策略的最后決策準(zhǔn)則。由于城市環(huán)境中視覺(jué)事物和事件的多樣性特點(diǎn)，決定了城市景觀具有構(gòu)成上的復(fù)雜性、內(nèi)涵上的多義性、界域上的連續(xù)性、空間上的流動(dòng)性和時(shí)間上的變化性等特點(diǎn)。構(gòu)成城市景觀的素材歸納焉有如下三方面：自然素材、人工素材和事件素材。城市景觀設(shè)計(jì)注重以上諸種形態(tài)在城市景觀進(jìn)化過(guò)程中呈現(xiàn)的無(wú)窮組合。也就是說(shuō)，城市景觀設(shè)計(jì)的終極目的是要使文化的、生物的和物理的要素實(shí)現(xiàn)均衡與和諧。在城市中，每個(gè)事件都有四維特性，并在一個(gè)四維的空間－時(shí)間連續(xù)體中占有其位置。城市景觀設(shè)計(jì)是將視覺(jué)事物或事件置于一個(gè)特定的時(shí)－空連續(xù)體中加以組合和表達(dá)，從而使景觀的形式、意象和意義均能得以有效的呈現(xiàn)。167。業(yè)內(nèi)人士知道，一件環(huán)藝作品的成熟期往往在8～10年，這一段時(shí)間之長(zhǎng)足以讓發(fā)展商拿著效果圖“大搗漿糊”。而其投資也得到了良好的市場(chǎng)回報(bào)。林奇的說(shuō)法，大樹(shù)形成了社區(qū)的地標(biāo)，使社區(qū)景觀產(chǎn)生層次并豐富了天際線，整個(gè)小區(qū)的環(huán)境品質(zhì)也隨之大大提高。環(huán)境主題，集合了來(lái)自江南水鄉(xiāng)的一百多棵大型香樟樹(shù)和其他50多種香芬植物，營(yíng)造了一個(gè)“植物博物館”，各成主題的8大園景，變化著四季不同的風(fēng)景，讓一年四季永遠(yuǎn)綠意青蔥、色彩斑斕。缺乏大樹(shù)的別墅是未完成的建筑。在其開(kāi)發(fā)的小區(qū)內(nèi)多有移栽，并以此期望在新的一輪以大樹(shù)為主題的市場(chǎng)角逐中搶占先機(jī)。有“家”要有“園”，二者必須合二為一，否則便被判為過(guò)時(shí)的住宅產(chǎn)品。中國(guó)有許多優(yōu)秀樓盤(pán)，但許多社區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，存在不少問(wèn)題，諸如：環(huán)境景觀與建筑單體缺乏共同語(yǔ)言；環(huán)境景觀雷同化、西洋化；環(huán)境景觀過(guò)于藝術(shù)園林化；環(huán)境景觀缺乏VI識(shí)別系統(tǒng)及母題性標(biāo)志；景觀設(shè)計(jì)公司對(duì)環(huán)境景觀缺乏深度的文化認(rèn)識(shí)；忽略對(duì)公共藝術(shù)的設(shè)計(jì)；偏重景觀的平面設(shè)計(jì)，忽略景觀的立體設(shè)計(jì)。我們的建筑學(xué)系，在西方叫建筑環(huán)境系，而我們沒(méi)有把環(huán)境這個(gè)概念納入到建筑中去。由于景觀設(shè)計(jì)在中國(guó)缺乏高等教育的支持，那么，在建筑的實(shí)踐過(guò)程中，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)是相脫離的，往往是建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，景觀設(shè)計(jì)單位才姍姍介入；有的社區(qū)是樓蓋好了以后，才去做景觀設(shè)計(jì)。國(guó)外的景觀設(shè)計(jì)公司已嗅到中國(guó)景觀設(shè)計(jì)的巨大市場(chǎng)，美國(guó)的貝爾高林、EDSA，還有新加坡、日本等國(guó)的景觀公司紛紛登陸中國(guó)。我們的房子是蓋給現(xiàn)代人住的，我們的環(huán)境景觀是營(yíng)造給現(xiàn)代人享用的。我們的時(shí)代主流，仍是以大工業(yè)時(shí)代為背景的主流，尚沒(méi)有完全達(dá)到信息時(shí)代的多元化、個(gè)性化階段。167。自北京出臺(tái)了“居住小區(qū)建設(shè)公共綠地按照不低于30％的比例執(zhí)行”的政策后，新建小區(qū)的環(huán)境明顯改觀，樹(shù)多了，綠地也大了。因此，組團(tuán)綠地漸漸“超過(guò)”了集中綠地。下沉式廣場(chǎng)、綠地、綠籬、樹(shù)木及建筑上的綠色植物，使人們?cè)诿總€(gè)層面都能享受到綠色。目前，許多開(kāi)發(fā)商把綠化做到了小區(qū)樓體建設(shè)的前期，使客戶(hù)沒(méi)有看見(jiàn)樓，先看到環(huán)境，這也是小區(qū)綠化趨勢(shì)之一，人們居住的綠化空間越變?cè)胶昧?。住宅之外的環(huán)境營(yíng)造，已經(jīng)成為當(dāng)今樓盤(pán)的重要賣(mài)點(diǎn)。防聲：可以減少工廠、交通車(chē)輛的噪音。社區(qū)環(huán)境不只是一個(gè)綠化率住宅小區(qū)環(huán)境包括的內(nèi)容絕不僅僅是綠化率的高低，它包括綠化、圍墻、大門(mén)、活動(dòng)設(shè)施，各種指示標(biāo)牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設(shè)施、音響設(shè)施等，而這些內(nèi)容又必須與住宅建筑形成一個(gè)有機(jī)的聯(lián)合體。其中，人們對(duì)安靜、空氣、綠化這三要素最為關(guān)心，并列為舒適性的基礎(chǔ)要素。人是自然的一部分，人離不開(kāi)自然，以綠為主實(shí)際就是以人為本的一種具體體現(xiàn)。小區(qū)里的景觀不只是供居民觀賞的，它必須與居民的休閑活動(dòng)相匹配，也就是說(shuō)居民可以徜徉其中，能夠?qū)崒?shí)在在地使用這些景觀設(shè)施，比如小區(qū)的集中空地做出高低錯(cuò)落的構(gòu)筑物應(yīng)該形成或大或小、或公共或私密的活動(dòng)空間，以滿(mǎn)足不同活動(dòng)的使用要求，開(kāi)闊的場(chǎng)地可以供居民集體晨練或舉辦群眾文娛活動(dòng)，而相對(duì)隱蔽的小空間則可以給居民提供閱讀、交談的場(chǎng)所。5年中，地鐵一號(hào)線終點(diǎn)的物業(yè)價(jià)格從2324元／平方米，漲到了4286元／平方米，二號(hào)線周邊的物業(yè)價(jià)格從1998年的4198元／平方米，漲到4537元／平方米。宜山路站的物業(yè)均價(jià)5890元／平方米，石龍路站也達(dá)到4500元／平方米，曹楊路站4400元／平方米，虹口足球場(chǎng)站均價(jià)5158元／平方米?！耙?guī)劃是金，綠地是銀”的開(kāi)發(fā)理念也在房地產(chǎn)交易展示會(huì)上凸現(xiàn)，目睹延中、世紀(jì)公園、大寧等具有21世紀(jì)規(guī)劃水平的小區(qū)規(guī)模，面對(duì)高于同地段房子500乃至1500元每平方米的價(jià)格，購(gòu)房者還是禁不住誘惑，慷慨地簽下了預(yù)售合同，世紀(jì)公園、大寧綠地周邊一些樓盤(pán)還掛出了“售罄”的免戰(zhàn)牌?！毕愀垡晃环慨a(chǎn)專(zhuān)家感嘆說(shuō)。綠帶風(fēng)暴”，在房展會(huì)上一亮相，就成了搶手貨。延伸段沿線首個(gè)建設(shè)的大型住宅小區(qū)共和新路廣中路口32萬(wàn)平方米新梅共和城已經(jīng)啟動(dòng)，據(jù)開(kāi)發(fā)商透露，打算沖一沖每平方米5000元房?jī)r(jià)。據(jù)估計(jì)，到2002年，二號(hào)線日均客流量將達(dá)到20萬(wàn)至25萬(wàn)人次，二號(hào)線沿線物業(yè)價(jià)格將嘆為觀止。7房?jī)r(jià)“三套車(chē)”——軌道交通、綠地、水景購(gòu)房者還是禁不住誘惑，慷慨地簽下了預(yù)售合同軌道交通、綠地、水景，在本次房交會(huì)上成為三大賣(mài)點(diǎn)。其次，要強(qiáng)調(diào)對(duì)人本身的一種尊重，這并不是一句空話(huà)，許多具體的工作就體現(xiàn)了這一點(diǎn)。社區(qū)環(huán)境以人為本　好的環(huán)境工程的設(shè)計(jì)，每項(xiàng)都有其原則性的限制。專(zhuān)家經(jīng)過(guò)測(cè)試得出：以北方為例，占地為29平方米的環(huán)境進(jìn)行綠化，最好的比例是，1株喬木、6株灌木（不含綠籬）、20平方米的草坪。環(huán)境營(yíng)造上，容易犯的一個(gè)毛病是，所謂的良好綠化環(huán)境，其實(shí)就是種植大片的草坪以及在路邊種植一排大王椰子樹(shù)。防塵：地面因綠化覆蓋，黃土得以覆蓋，可以防止塵土飛揚(yáng)。6樓盤(pán)重要賣(mài)點(diǎn)——社區(qū)環(huán)境環(huán)境不但能夠滿(mǎn)足人們心中的審美需求，同時(shí)還具有非常重要的現(xiàn)實(shí)作用，對(duì)于改善人們的生活發(fā)揮著重要的作用房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)從過(guò)去滿(mǎn)足人們“住得下”，轉(zhuǎn)變?yōu)榻裉斓摹白〉煤谩薄，F(xiàn)在，一些小區(qū)又對(duì)小區(qū)綠地的潛能進(jìn)行了挖掘，使綠化的功能多元化了。在人們視覺(jué)的最下層建一個(gè)低于地面歐式的下沉式廣場(chǎng)，站在下沉式廣場(chǎng)中央，人們可以看到地面上像小丘一樣起伏的綠地，綠地上分布著一些花團(tuán)和修剪得很整齊的冬青、黃楊等低矮的綠色植物，幾棵高大的雪松、白皮松下擺放著幾把供居民休息的小椅。變集中綠地為組團(tuán)綠地　以前建設(shè)的許多小區(qū)一般都在小區(qū)中央建一個(gè)大型綠地公園。為了迎合市場(chǎng)的需求，許多發(fā)展商請(qǐng)了國(guó)外的園林設(shè)計(jì)師，如新家坡、美國(guó)、加拿大、法國(guó)等，于是，北京新建小區(qū)的園林設(shè)計(jì)出現(xiàn)了“多國(guó)部隊(duì)”。理解了景觀的設(shè)計(jì)背景，再去掌握景觀設(shè)計(jì)的主要原則，即：景觀設(shè)計(jì)的地域性原則　景觀設(shè)計(jì)的使用為本原則　景觀設(shè)計(jì)的物美價(jià)廉原則　最后，去理清環(huán)境景觀的幾個(gè)功能層次：使用功能層次（主要針對(duì)兒童與老人）　審美功能層次（主要針對(duì)中年人）生態(tài)功能層次（對(duì)環(huán)境景觀整體把握，對(duì)可持續(xù)性發(fā)展的把握，對(duì)低耗、節(jié)能、高效的把握，對(duì)環(huán)境景觀服務(wù)的終極目標(biāo)——健康與舒適性的把握。傳統(tǒng)園林景觀概念源于農(nóng)業(yè)社會(huì)，強(qiáng)調(diào)的是觀賞休閑性，是封建社會(huì)士大夫、有閑階級(jí)，將自己門(mén)前屋后理想化的產(chǎn)物。于是，只好蒼白地吆喝：“這里的綠化率高達(dá)50％，給你一個(gè)綠化大的公園”，或“給你一個(gè)綠化生態(tài)空間”，再順口一點(diǎn)：“美然香榭里，再版法蘭西”。國(guó)外環(huán)境景觀設(shè)計(jì)叫地景設(shè)計(jì)，是先期介入地塊，至少與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)同步。中國(guó)的建筑學(xué)系沒(méi)有開(kāi)設(shè)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)這門(mén)課，只是近兩年獲美國(guó)哈佛大學(xué)景觀設(shè)計(jì)學(xué)博士的俞孔堅(jiān)回國(guó)后，才在北京大學(xué)創(chuàng)辦了環(huán)境景觀設(shè)計(jì)研究中心。首先，這跟我國(guó)的教育體制有關(guān)。沒(méi)有最好的景觀設(shè)計(jì)，只有最貼切的景觀設(shè)計(jì)。4環(huán)境景觀——一個(gè)可以做得更好的賣(mài)點(diǎn)沒(méi)有最好的景觀設(shè)計(jì)，只有最貼切的景觀設(shè)計(jì)環(huán)境景觀這個(gè)賣(mài)點(diǎn)，在廣告的吆喝中，一直備受關(guān)注。由于遍植大樹(shù)與鋪設(shè)草坪的投資不可同日而語(yǔ)，因此相對(duì)于含糊其辭的“綠化率”，追求小區(qū)的“大樹(shù)率”更是對(duì)發(fā)展商的實(shí)力和持續(xù)發(fā)展能力的考驗(yàn)。對(duì)于2000年度最熱銷(xiāo)的別墅類(lèi)產(chǎn)品，大樹(shù)更是不可或缺。而這片后來(lái)被稱(chēng)作“維也納森林”的大樹(shù)成了整個(gè)華爾茲花園的中心賣(mài)點(diǎn)，其所帶來(lái)的增值意義無(wú)法估量。對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，大樹(shù)將是整個(gè)景觀的中心。靜觀現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)，凡大規(guī)模引種大型喬木的住宅小區(qū)無(wú)一例外地受到市場(chǎng)的青睞，銷(xiāo)售喜人。在過(guò)去的一年里，環(huán)境設(shè)計(jì)受到了前所未有的禮遇。它反映景觀的表面屬性；在意象層面上，景觀設(shè)計(jì)通過(guò)對(duì)空間進(jìn)行結(jié)構(gòu)組織、符號(hào)化處理，使景觀表現(xiàn)出相應(yīng)的內(nèi)涵，如環(huán)境性質(zhì)、場(chǎng)所特性、可識(shí)別性等環(huán)境的文脈意義，要把與文化、歷史、生活等相關(guān)的象征性因素融匯到景觀形象之中，從而賦予景觀以深層的文化含義。歷史過(guò)程僅僅是時(shí)間性的，而進(jìn)化過(guò)程則兼具空間特性。城市景觀設(shè)計(jì)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的時(shí)－空過(guò)程，是一個(gè)進(jìn)化或發(fā)展的過(guò)程。強(qiáng)調(diào)進(jìn)化是在時(shí)空層面上進(jìn)行城市景觀設(shè)計(jì)操作的核心，進(jìn)化既包括了空間又蘊(yùn)含著時(shí)間，它昭示某一特定城市地域的自然演進(jìn)、文化演進(jìn)和人類(lèi)群體的進(jìn)化。以上要素相互作用、組合使城市景觀呈現(xiàn)出不同的表現(xiàn)形態(tài)，這包括物理形態(tài)、生物形態(tài)和文化形態(tài)。城市景觀按不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)可以分為不同的類(lèi)型。167。產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)定是否有利銷(xiāo)售宣傳也是一個(gè)重要考慮因素。譬如對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所擁有的一些產(chǎn)品配置，除了必不可少的外，盡量不要東施效顰；對(duì)手欠缺的地方，自己則可以著力加強(qiáng)。高過(guò)30％的綠化率，更是現(xiàn)代人對(duì)居住環(huán)境的執(zhí)著追求。產(chǎn)品規(guī)劃要與目標(biāo)客源相吻合，并不是簡(jiǎn)單地遷就客戶(hù)，而是應(yīng)該善于挖掘和滿(mǎn)足客戶(hù)的潛在需求?？們r(jià)的設(shè)定其實(shí)就是產(chǎn)品規(guī)劃和客源定位的最根本的一條標(biāo)準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的實(shí)施策略首先，產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和客源定位相吻合。因此，一些最基本的配置，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)盡力辦到，這不但是樓盤(pán)建設(shè)的品質(zhì)底線，而且也是對(duì)消費(fèi)者最基本利益的保證。和前者比較，“體”的要素對(duì)客戶(hù)而言，雖然在購(gòu)房時(shí)的直觀感受不怎么強(qiáng)烈，但對(duì)今后的日常生活卻密切相關(guān)，恰當(dāng)?shù)募?xì)節(jié)表現(xiàn)有時(shí)也會(huì)增加對(duì)客戶(hù)的影響程度。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個(gè)方面的最基本功能配置，是對(duì)39。的變動(dòng)更傷筋動(dòng)骨，更費(fèi)時(shí)費(fèi)力，是最難調(diào)整的要件。它是指單一空間的房型設(shè)計(jì)和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由其延伸至整個(gè)大樓或小區(qū)的面積（格局）配比，外觀造型（社區(qū)環(huán)境）和總體功能規(guī)劃等等。第三章　規(guī)劃景觀167。％的新人認(rèn)為是“其他因素”影響了購(gòu)買(mǎi)住房，并補(bǔ)充解釋是由于“個(gè)人資金不足”等原因。其次是“房屋質(zhì)量令人擔(dān)憂(yōu)”，％。％的新人認(rèn)為“將來(lái)的收入會(huì)穩(wěn)步增加”。由此可看出新世紀(jì)新人的居住房型正在不斷改善，居住質(zhì)量正在不斷穩(wěn)步提升。根據(jù)本屆調(diào)查顯示：％％，％。具