【正文】 區(qū)域劃分，有本區(qū)、本地、外地等；按收入、有高收入階層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按屬性，有高級企業(yè)主管、白領(lǐng)階層、歸國人士、回滬知青、企業(yè)為員工購買等等。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭結(jié)構(gòu)及趨勢（單身——杭州推出單身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥住宅等）、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化狀況等與住宅建設(shè)有關(guān)的因素。對一些個案翔實的調(diào)查、填報，通過數(shù)據(jù)處理，可以制成多種綜合分析表格，然后作出區(qū)域市場報告，進(jìn)行房地產(chǎn)競爭市場和消費市場的全面深入的分析。我們的建議是：建造錯落有致的低層公寓，損失的容積率通過小高層填補(bǔ)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安社會發(fā)展等因素息息相關(guān)。近期出臺的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度，尤其對商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對銷?quot。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析……等材料，當(dāng)然對這些材料要對比分析，去偽存真。間接調(diào)查通過報紙、刊報及有關(guān)媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息，發(fā)展動態(tài)，市場分析等資料。④　歷史人文景觀有關(guān)該城市的歷史、重點風(fēng)景旅游景點。B、土地的年供給量。貸款人以企業(yè)一般管理人員及私營業(yè)主居多，國家干部和普通職工也占相當(dāng)?shù)谋壤?。山水融為一體的自然風(fēng)光，是吸引人們前來居住的最大原因。二、市民現(xiàn)住房的建筑面積：（1）30－％；（2）71－％；（3）91－％；（4）111－％；（5）％。天津新世紀(jì)新人的住房狀況有什么新特點？對天津百對參加世紀(jì)婚禮的新人做了住房狀況調(diào)查，并與1996年及1998年前兩屆的百對新人相關(guān)調(diào)查做了對比，揭示出新世紀(jì)新人住房夢的內(nèi)涵。而且還有新人在調(diào)查問卷中標(biāo)明，要以婚后節(jié)余為貸款購房作準(zhǔn)備，因此潛在的商品房購買力也不容忽視。它是產(chǎn)品最基本的要素，不但是客戶在購房時最為關(guān)心、最先考慮選擇的條件之一，更是開發(fā)商在市場檢驗中，判斷其投資是否成功的最為關(guān)鍵的一環(huán)。但隨著市場的競爭日趨激烈，簡單的配置已不再具有吸引力，如何通過更符合時尚的房型設(shè)計、新型建材的運用和一些娛樂休閑設(shè)施配套的添加來提高產(chǎn)品的競爭力，吸引更多的客戶，漸漸成為發(fā)展商們的共識。人車分道、社區(qū)管線集中埋設(shè)、電腦網(wǎng)絡(luò)化管理……，都是樓盤細(xì)節(jié)規(guī)劃爭取市場優(yōu)勢的重要途徑。如可按空間形式分，可按內(nèi)容分，也可按環(huán)境特性分。時間合并了季節(jié)、氣候、植物的生長、水的流動、景觀的歷史變遷等許多方面；而空間則涉及韻律與平衡、統(tǒng)一和變化、協(xié)調(diào)和對比、整體與局部等。按照著名的規(guī)劃大師K尤其在今年，環(huán)境問題已是購房人關(guān)注的首要問題了。其次，再看景觀設(shè)計隊伍，國內(nèi)的景觀設(shè)計單位一般隸屬于園林部門、林學(xué)院、農(nóng)學(xué)院或藝術(shù)院校，他們對園林藝術(shù)或公共藝術(shù)有一定的造詣，但對建筑缺乏研究，更沒干過屋頂花園之類的活兒，讓他們進(jìn)行建筑的環(huán)境景觀設(shè)計，只能邊干邊學(xué)——草鞋沒樣，邊打邊像。許多房地產(chǎn)項目的廣告上，除了設(shè)計單位、建設(shè)單位、發(fā)展商及銷售代理商以外，園林設(shè)計單位也登堂入室了。其中一個標(biāo)志就是，環(huán)境的重要性得到非常明顯的強(qiáng)調(diào)。首先，崇尚自然是基本出發(fā)點。而借軌道建設(shè)東風(fēng)，閘北區(qū)已將共和新路汶水路至廣中路原大型工廠區(qū)規(guī)劃為新型高尚住宅區(qū)。1999年在明珠線附近有20個物業(yè)開盤，而今年僅上半年新開的樓盤就有19個，明珠線周圍的物業(yè)開始明顯增長。日本人曾總結(jié)出舒適環(huán)境的八要素：①空氣清新，沒有污染和臭味；②寧靜，沒有噪聲；③豐富多彩的綠化；④與水景親近；⑤街道美麗而整潔；⑥具有歷史文化古跡；⑦有適于人們散步的場所和空間；⑧有游樂設(shè)施。有的小區(qū)不僅在綠地中安裝了各式各樣的照明燈，使小區(qū)園林的夜景更加美麗，還利用小區(qū)的綠地建設(shè)了高爾夫練習(xí)場，把休閑的概念引到綠地中來，啟發(fā)了一條小區(qū)綠地建設(shè)的思路。如果脫離了這一些，任何豪華與藝術(shù)都是多余的。近兩年，極少數(shù)學(xué)校嘗試開設(shè)景觀設(shè)計這門課，但又很少涉及住宅的景觀設(shè)計。據(jù)悉，恒大集團(tuán)已未雨綢繆，在黃浦江岸邊興建了一座森林公園，目前已引進(jìn)一萬多株全國各地古樹名木，耗資數(shù)千萬。地處西南的櫻園聯(lián)體別墅一期在交付前，發(fā)展商從浙江、江蘇等地引種了幾百株樹齡在1050年的大型喬木，許多樹的胸徑都在30厘米以上，足見工程之巨。城市景觀的進(jìn)化乃是空間的時間變化。2城市景觀的構(gòu)成特性與表現(xiàn)特性城市景觀是由城市環(huán)境中各種相互作用的視覺事件所構(gòu)成，這些視覺事物和視覺事件構(gòu)成了城市景觀表達(dá)的基本要素城市景觀是由城市環(huán)境中各種相互作用的視覺事件所構(gòu)成，這些視覺事物和視覺事件構(gòu)成了城市景觀表達(dá)的基本要素。同樣，為了要使自己的產(chǎn)品從眾多的競爭對手中脫穎而出，一些與眾不同的規(guī)劃配置是必不可少的。對開發(fā)商來說，因為其是產(chǎn)品策略方面種類最多，可塑性最強(qiáng)，最易于調(diào)整，是在促銷中最容易表現(xiàn)的因素。1淺析房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成與實施策略推銷第二性，物業(yè)第一性，迎合市場的產(chǎn)品規(guī)劃始終是順暢銷售的有力保證除了地點和價格，房地產(chǎn)產(chǎn)品本身究竟如何？恐怕是購房者最為關(guān)心的事，同樣，隨著各種各樣促銷手法的相繼登場和落幕，開發(fā)商吸引客戶的重要著力點，也越來越多地建立在房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的基礎(chǔ)上了。％的新人貸款購房，比前年人數(shù)增長了17％；公積金貸款、％、％％；選擇全部向親友借款、％；沒有新人選擇二手房抵押貸款。十四、分期或按揭可承受的首期款額：（1）％；（2）3－％；（3）10－％。由此可見，如果杭州郊區(qū)能出現(xiàn)環(huán)境好，面積在120－150平方米之間，公共配套設(shè)施和物業(yè)管理好的住宅小區(qū)，相信會有相當(dāng)多的人愿意去這樣的地方買房。1000戶中，首期付款比例最高的達(dá)80％。從以上數(shù)字可以看出，％年收入在5萬元以下，％，中低收入者對貸款買房的需求較大。③消費理念。市調(diào)的內(nèi)容以當(dāng)?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調(diào)查。市調(diào)的方式調(diào)查方式很多，結(jié)合各種課題，幾種方法可有機(jī)結(jié)合，以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y(jié)果。以下三種調(diào)查方法可作參考直接調(diào)查。近期，有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多，這除了購房者法律意識有所加強(qiáng)外，更重要一點是不少發(fā)展商沒嚴(yán)格按章辦事，出現(xiàn)了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問題。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)的前提是搞好市場調(diào)查，否則，就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。區(qū)域的客源主要是歸國人士，白領(lǐng)階層，港澳臺人員，部分企業(yè)為員工購買；本地客源集中在徐匯、長寧、盧灣、靜安、黃浦等區(qū)，客戶關(guān)心小區(qū)的配套、環(huán)境。如果是住宅，就有住宅表，對車位、貸款年限、樓層、基價、單價范圍、主力總價、房型配比、建材、設(shè)備等列表填報。總體環(huán)境含有行政與法律、經(jīng)濟(jì)、自然、人口、政治、文化、技術(shù)環(huán)境；區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競爭市場、房地產(chǎn)消費市場。我們認(rèn)為，福州房地產(chǎn)市場不景氣，不是因為福州人沒有購買力，而是市場充斥同質(zhì)化產(chǎn)品，沒有提供消費者需要的產(chǎn)品。房地產(chǎn)有固定性（不可移動）、稀有性（土地有限）、高金額性（買賣雙方投資大）、增值性、不可更改性（產(chǎn)品本身）等特性，對房地產(chǎn)來說，“賣什么”尤其重要，定位準(zhǔn)確的產(chǎn)品有利于銷售。推銷、促銷是針對現(xiàn)成產(chǎn)品的銷售，以銷售量為導(dǎo)向，計劃短期性。這也是房地產(chǎn)業(yè)的一個特點。品牌一旦建立起來威力是非常大的，快餐業(yè)的麥當(dāng)勞、酒店管理集團(tuán)香格理拉，都依靠的是品牌。國外的發(fā)展商絕對不是這樣，不會說既是投資商，又是開發(fā)商?！吧虾－h(huán)球國際房地產(chǎn)公司”正是乘此良機(jī)成立發(fā)展的。房地產(chǎn)推銷員尋求客戶技巧淺談167。選房關(guān)注園林、會所167。前言167。房地產(chǎn)賣點——園林設(shè)計167。銷售進(jìn)度控制技巧167。中介代理——市場的活躍力量目前，房地產(chǎn)業(yè)中介代理商正呈現(xiàn)由單純的售租代理業(yè)務(wù)向銷售商、包銷商角色轉(zhuǎn)化，并以提高員工素質(zhì)、企業(yè)服務(wù)水平、售樓信息網(wǎng)絡(luò)和品牌形象來充實自己，抓住契機(jī)和以更大規(guī)模立足市場。作為社會經(jīng)濟(jì)活動中不同的主體，我們的作用就是盡可能把我們這個部分做到最好，最完美。我的觀點恰恰相反，這個行業(yè)要取得真正發(fā)展，不是靠一個人或幾個人的能力就能做到的，至少需要三個方面的東西，一是品牌，二是網(wǎng)絡(luò)，三是團(tuán)隊。而房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)和其他的服務(wù)行業(yè)還有一個最大的區(qū)別是智力資源的密集程度。房地產(chǎn)市場調(diào)研和營銷的信息分析　房地產(chǎn)市場調(diào)研如果做得細(xì)致、透徹，不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場定位，而且可以幫助企業(yè)賺取相當(dāng)大的利潤1994年下半年至1995年，上海的房地產(chǎn)市場步入盤整消化期，然而有一些產(chǎn)品卻依然銷勢良好，究其原因，不外是產(chǎn)品前期市場定位準(zhǔn)確。這些問題如何獲得答案，最佳的辦法是讓市場決定該造什么樣的房子。994年時福州房地產(chǎn)市場是，中心地段的現(xiàn)房銷售率只有30％，一位發(fā)展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。商品房銷售有許多方式，如定價策略、付款方式等，需要通過市場調(diào)查然后研究，結(jié)論也會對銷售產(chǎn)生很大幫助。市調(diào)部獲取情況后再對個案進(jìn)行市場調(diào)研，每個個案至少有8個表匯總有關(guān)情況，復(fù)雜的個案甚至有10多張表格。面積分析得出：對廳、廚、衛(wèi)要求高；主力面積在100－130平方米銷售狀況很好。究其原因，主要是投資失策。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。這方面了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進(jìn)度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進(jìn)行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。缺點：需專業(yè)地分析信息，才能得到結(jié)果。微觀經(jīng)濟(jì)部分。近日，建行對近年來已申請貸款買房的1000個家庭進(jìn)行了調(diào)查分析。個人住房貸款是采取月均等額還款的方式分期付款，按規(guī)定月均還款額一般不超過月收入的50％。環(huán)境成為買房時人們最先考慮的因素；人們對房價的心理接受度也在提高，超過三分之一的人已經(jīng)開始接受每平方3000元以4500元的房價，但大多數(shù)人能接受的房價目前在市場上還不多見；人們對面積的需求進(jìn)一步增大，選擇120－％；躍層和錯層成為最理想的戶型結(jié)構(gòu)。十一、衛(wèi)生間數(shù)量：（1）％；（2）％；（3）％。結(jié)婚住房房型情況對比　　　　　　　　　獨單　　偏單　平房或伙單　三室一廳　其它1996年　百對新人?。ァ。ァ。ァ　　。ァ　。?998年　百對新人　45％　　35％?。ァ　　。?　　.4％2000年　百對新人?。ァ。ァ。ァ　。ァ。ネㄟ^比較可見，住房為偏單的新人家庭數(shù)量增長幅度最大，獨單新房在整體增長的同時也受到少數(shù)新人舍“獨”求“偏”的影響，而三室以上新房結(jié)構(gòu)的擁有者數(shù)量較少且只有微量增長。而且住房作為商品出售，還涉及了許多部門的配套支持工作。的充實和完善。這些其實都是決策者對產(chǎn)品總價的忽視，對產(chǎn)品規(guī)劃和客源定位的斷裂理解所致。與其他營銷組合一樣，投入和產(chǎn)出的價值比也是產(chǎn)品策略的最后決策準(zhǔn)則。也就是說，城市景觀設(shè)計的終極目的是要使文化的、生物的和物理的要素實現(xiàn)均衡與和諧。業(yè)內(nèi)人士知道，一件環(huán)藝作品的成熟期往往在8～10年，這一段時間之長足以讓發(fā)展商拿著效果圖“大搗漿糊”。缺乏大樹的別墅是未完成的建筑。我們的建筑學(xué)系，在西方叫建筑環(huán)境系，而我們沒有把環(huán)境這個概念納入到建筑中去。我們的時代主流，仍是以大工業(yè)時代為背景的主流，尚沒有完全達(dá)到信息時代的多元化、個性化階段。下沉式廣場、綠地、綠籬、樹木及建筑上的綠色植物，使人們在每個層面都能享受到綠色。社區(qū)環(huán)境不只是一個綠化率住宅小區(qū)環(huán)境包括的內(nèi)容絕不僅僅是綠化率的高低，它包括綠化、圍墻、大門、活動設(shè)施，各種指示標(biāo)牌、水景、浮雕、雕塑、燈光設(shè)施、音響設(shè)施等，而這些內(nèi)容又必須與住宅建筑形成一個有機(jī)的聯(lián)合體。5年中，地鐵一號線終點的物業(yè)價格從2324元／平方米，漲到了4286元／平方米，二號線周邊的物業(yè)價格從1998年的4198元／平方米，漲到4537元／平方米。綠帶風(fēng)暴”，在房展會上一亮相，就成了搶手貨。其次，要強(qiáng)調(diào)對人本身的一種尊重，這并不是一句空話，許多具體的工作就體現(xiàn)了這一點。防塵：地面因綠化覆蓋，黃土得以覆蓋，可以防止塵土飛揚(yáng)。變集中綠地為組團(tuán)綠地　以前建設(shè)的許多小區(qū)一般都在小區(qū)中央建一個大型綠地公園。于是，只好蒼白地吆喝：“這里的綠化率高達(dá)50％，給你一個綠化大的公園”，或“給你一個綠化生態(tài)空間”，再順口一點：“美然香榭里，再版法蘭西”。沒有最好的景觀設(shè)計，只有最貼切的景觀設(shè)計。而這片后來被稱作“維也納森林”的大樹成了整個華爾茲花園的中心賣點，其所帶來的增值意義無法估量。它反映景觀的表面屬性；在意象層面上，景觀設(shè)計通過對空間進(jìn)行結(jié)構(gòu)組織、符號化處理，使景觀表現(xiàn)出相應(yīng)的內(nèi)涵，如環(huán)境性質(zhì)、場所特性、可識別性等環(huán)境的文脈意義，要把與文化、歷史、生活等相關(guān)的象征性因素融匯到景觀形象之中，從而賦予景觀以深層的文化含義。以上要素相互作用、組合使城市景觀呈現(xiàn)出不同的表現(xiàn)形態(tài)，這包括物理形態(tài)、生物形態(tài)和文化形態(tài)。譬如對競爭對手所擁有的一些產(chǎn)品配置，除了必不可少的外，盡量不要東施效顰；對手欠缺的地方，自己則可以著力加強(qiáng)。二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的實施策略首先，產(chǎn)品規(guī)劃應(yīng)該和客源定位相吻合。的變動更傷筋動骨，更費時費力，是最難調(diào)整的要件。其次是“房屋質(zhì)量令人擔(dān)憂”，％。具體調(diào)查如圖表1所示：結(jié)婚住房來源情況對比　　　　　　　　父母單位分房　新人一方分房　購商品房　借房租房　其它1996年　百對新人　　41％　　　　　27％　　　　17％　　15％　　　　0　1998年　百對新人?。ァ　　　　。ァ　　?3％　?。ァ　　。?000年百對新人　?。ァ　　　。ァ　　。ァ。ァ　　　?第一屆新人的購房率為17％，68％的新人靠父母或新人一方單位分房。五、您買房較關(guān)注于（多選）：（1）％；（2）％；（3）質(zhì)量87％；（4）％；（5）％；（6）％；（7）％；（8）％；（9）％；（10）％。在回答“如果讓您選擇在國內(nèi)居住，您最想住哪個城市”這一問題時，56％的被調(diào)查者選擇了杭州，分別為13％、12％、7％。房價在15萬元左右的最有吸引力，90平米上下的二、三居室最受歡迎在1000戶中，房價5萬元以下的16人，％；5萬元至10萬元的89人，％；10萬元至20萬元的356人，％；2