【正文】 在經(jīng)營管理方面找原因。很多飯店投資者就是拍著腦袋投資，一看人家都挺好，覺得我也會好，但實際上未必好，是只看到人氣沒看到財氣。從區(qū)域情況來看，基本情況是總體景氣上升，局部地區(qū)旺盛?！叭　笔菧刂?、泉州和東莞。尤其是奧運(yùn)申辦成功，引發(fā)了新一輪的飯店建設(shè)熱潮。浦東可以說集聚了世界上的各個知名品牌，所以，在浦東轉(zhuǎn)一圈就不用出國了，好的酒店就都看到了?，F(xiàn)在市場需求大幅度的增長，就使上海飯店的經(jīng)營處在非常良好的狀態(tài)。對于浙江的飯店行業(yè)來說，內(nèi)需變成了一個主導(dǎo)性的力量，這也是非常有特點的，民營企業(yè)投資飯店，民營企業(yè)消費飯店，包括浙江的市民本身在消費飯店，形成了這么一個狀況。從飯店行業(yè)來說，一般都存在淡季、平季、旺季，可是在溫州、泉州就沒有這個現(xiàn)象，只是一周之內(nèi)周五、周六、周日這三天是高峰，周一跌下去，周二、周三勉勉強(qiáng)強(qiáng)，到周四開始恢復(fù)，每周之內(nèi)都有小起伏，形成了這樣一個特點。東莞也有全年無起伏，一周有高低的特點。沿海地區(qū)實行的是一種復(fù)合型的飯店發(fā)展模式，也就是說沿海地區(qū)的商務(wù)飯店占據(jù)高端市場，一般城市的中檔賓館占據(jù)了中端市場，一些大眾性的飯店占據(jù)了大眾性的市場，這個復(fù)合型的發(fā)展模式是比較清楚的?？陀^來說，一個城市內(nèi)部同檔次的飯店實際上已經(jīng)形成了水平分工的體系。西安多年是單一的觀光模式，雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不慢，但是總體來說還是比不上東部，所以就使西安的高檔飯店數(shù)量不少，但是經(jīng)營狀況普遍不景氣。看出租率普遍上升，但是平均房價并沒有上升，甚至還有所下降?，F(xiàn)在飯店2672億固定資產(chǎn)原值中，外資飯店大概占了1000億，其中既包括外商投資，也包括中方的相應(yīng)投資。另一方面，現(xiàn)在相當(dāng)一批國有飯店正在進(jìn)行改制，所以有一部分國有資本也要退出飯店領(lǐng)域，但是絕對退出沒有必要，沒有意義，也不必要求絕對退出。行業(yè)的投資比較問題，換句話來說，就是為什么要投資飯店。首先從旅游行業(yè)內(nèi)部來比較，如果投資旅行社，投兩毛錢就會有一元錢的收入。也就是說投資者有很多種選擇，這四類都可以選擇，為什么還要投資飯店？從直接回報的角度來說，投資飯店是低的，效益也不突出，這是總體狀況。投資工業(yè)，項目成功了，回報非常迅速，但是投資不成功，可能就是一錘子買賣。二是成長性好。如果飯店的投資地點比較好，時機(jī)比較好，會形成比較顯著的階段性效益。如果回答還好，就說明他可能是平手。四是品牌性效應(yīng)突出。五是現(xiàn)金流的作用。這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律，經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，要向平均利潤率這個角度轉(zhuǎn)化，只要這個市場是比較成熟的市場，相應(yīng)來說自由進(jìn)入自由退出，最終會達(dá)到一個總體均衡的狀況。好的一方面就是積極推動，誤區(qū)就是使大家籠統(tǒng)地形成一個市場感覺，但是這種感覺未必準(zhǔn)確。但也有一批飯店盲動，產(chǎn)生大而無當(dāng)，華而不實，費而不惠的情況，因而加大投資總量，提高經(jīng)營成本，形成長遠(yuǎn)隱患。如果引發(fā)了大量投資，實際上對于整個行業(yè)的供求關(guān)系也會產(chǎn)生一個比較大的負(fù)面影響。所以，這四個效應(yīng)的正面效應(yīng)很突出，但是也都產(chǎn)生了一系列的問題或存在一系列的隱憂。最重要的一個影響是公寓和寫字樓配套進(jìn)入市場，這就從飯店吸引了大量的客流。后來老總急了，對銷售部說你們得拉回來啊，銷售部說您看看咱們周圍的一圈，公寓寫字樓都起來了，這是拉不回來的。但這是扭轉(zhuǎn)不了的現(xiàn)實，原因很簡單，飯店原來提供的只是一種市場上的替代品，而不是真正的精品?；旧鲜莾煞N方式，一種方式是房地產(chǎn)開發(fā)商直接買飯店，形成了一批飯店的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓；再一種方式就是在開發(fā)一個大房地產(chǎn)項目的同時建一個飯店，比如搞一個小區(qū)20萬平米，同時建一個飯店。所以，現(xiàn)在就形成了這個新的狀況，就是說飯店市場和房地產(chǎn)市場的聯(lián)系，在外延上擴(kuò)大了，在內(nèi)涵上更深化了，形成了相互影響，相互融合的局面。這些年有一批飯店進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，但是數(shù)量總體來說不算太多，比較典型的是北京的新萬壽賓館，先后轉(zhuǎn)了三次手。還有一次是澳大利亞的一個財團(tuán)，也是和澳大利亞的一個飯店集團(tuán)聯(lián)手，看好了中國市場，但也只是霧里看花。亞洲金融危機(jī)以后，飯店行業(yè)叫苦不迭，但看他們的數(shù)字，平均出租率還在80%，平均房價在600多港幣，這種經(jīng)營狀況放在內(nèi)地的飯店，我們會喜笑顏開，怎么香港還直叫??？道理何在？分析起來，核心問題就是香港的飯店市場和房地產(chǎn)市場是一體化的市場，香港的飯店基本上都轉(zhuǎn)過手。 16 / 16。我們現(xiàn)在的基礎(chǔ)尚在，這是個好的基礎(chǔ)，我們一定要充分看到這一點。進(jìn)一步分析，飯店行業(yè)總體來說進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的不多，客觀上形成了一個好的資本運(yùn)營的基礎(chǔ)，實際上意味下一步發(fā)展的一個前景。比如喜來登和美國的摩根財團(tuán)，專門來了六個人談，想在中國買100家飯店，反正財團(tuán)有錢，喜來登有品牌，但要求投資回報率達(dá)到15%，這是不可能的，中國的飯店投資回報率現(xiàn)在能達(dá)到8%或9%就算不錯了，15%的回報率肯定達(dá)不到。在25年的過程中，飯店市場還保留了一個比較好的基礎(chǔ)。二是抵稅。進(jìn)一步來看，現(xiàn)在大的旅游房地產(chǎn)市場的概念也開始逐步形成，這一方面增加了飯店市場的總量，另外一方面在結(jié)構(gòu)上也產(chǎn)生了很大的變化。同時，由于跨國公司的總部走了，所以很多常住戶也就跟著走了，留下來的常住戶就跟著談價格了。這是一個客觀趨勢，在沒有更好的條件之下，大家只好在飯店常住辦公，現(xiàn)在有了公寓和寫字樓的配套，自然而然就從飯店搬走了，而且這個勢頭應(yīng)該說越來越猛。多年以來，飯店和房地產(chǎn)在某種意義上是一個市場，但是我們一開始對這個問題認(rèn)識得并不清楚。通過中央西部大開發(fā)的戰(zhàn)略，主要體現(xiàn)出來的是投資拉動。各地都紛紛在搞節(jié)搞會搞大活動，這種節(jié)事效應(yīng)形成了一個短期高峰，但是在短期高峰形成的同時，也形成了隱憂，正是因為短期的高峰，所以造成了一種短期的繁榮，短期的需求膨脹，也刺激了很多投資者，覺得這個領(lǐng)域還是大有可為。加入世貿(mào)組織之后，大量的國際商務(wù)客人蜂擁而至，拉動了大量的國際旅游客人，同時帶動了國內(nèi)的商務(wù)客人和觀光客人，形成了兩個方面的拉動和兩個層次的帶動現(xiàn)象。（四）飯店市場與宏觀經(jīng)濟(jì)這幾年飯店市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系最突出地表現(xiàn)在“四個效應(yīng)”。正是這個現(xiàn)金流效應(yīng)，使很多飯店的投資商即使虧損也要繼續(xù)經(jīng)營。按道理來說，私營企業(yè)投資飯店產(chǎn)權(quán)最明晰，經(jīng)營情況應(yīng)該最好，但是從總體來看，私營飯店在飯店行業(yè)里的經(jīng)營狀況處于中下游，普遍虧損。但是沒有一個人說我現(xiàn)在不行，正在虧本。商界里有一個特點，好事傳千里，惡事不出門，所以，我們在商界里聽到很多商業(yè)神話，實際上百分之一都到不了。這也是很多人投資飯店的一個重要原因。甚至有的項目到了這種程度，項目已經(jīng)建成了，如果不開工，每年要貼三個億，如果開工，每年賠一個億，怎么辦？選擇來選擇去，最后只好開工，因為每年可以少賠兩個億。歷史上的因素主要是非經(jīng)濟(jì)因素，這是延續(xù)下來形成的狀況，在新的形勢下，以經(jīng)濟(jì)性因素作為主導(dǎo)因素的時候為什么還要投資飯店，這就需要研究飯店發(fā)展的投資回報的特色問題。再從跨行業(yè)比較來看，比如說投資工業(yè)情況如何，投資商業(yè)情況如何，投資科技、投資房地產(chǎn)情況如何。投資飯店的目的很多，其中非經(jīng)濟(jì)的因素是主導(dǎo)性的因素，目前情況不同了，經(jīng)濟(jì)性的因素逐步上升為主導(dǎo)性的因素。從發(fā)展的過程來看，下一步國有資本會逐步減弱，其它類型的資本會逐步加強(qiáng)，外資大體上處在一個相對平衡的局面。所以，總體上來說是“三三制”的結(jié)構(gòu)。從飯店投資回報的角度來說，實際上也是一個隱憂，這一點我們能夠看到，但是多數(shù)外行人看得出來嗎？一看飯店挺熱鬧，覺得飯店一定很好，光看這些表面東西行嗎？顯然不行，所以這種旺丁不旺財?shù)木置嬉残枰谏顚哟紊霞右耘まD(zhuǎn)。這個高潮之后的低谷大家不是沒想到，只不過在這個過程中也是多種因素在起作用，其中非旅游因素，非經(jīng)濟(jì)因素起了主導(dǎo)性的作用，才形成了現(xiàn)在這樣一個局面。當(dāng)然也有一些特例，中西部地區(qū)的一些中心城市現(xiàn)在的發(fā)展勢頭不錯，比如成都、重慶這些地方總體來說在持續(xù)上升。同時沿海地區(qū)內(nèi)部又形成了一個水平分工，包括在一個城市內(nèi)，實際上也形成了水平分工。這也就促使我們進(jìn)一步思考飯店行業(yè)發(fā)展和改革開放的形勢以及地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢兩者之間的關(guān)系問題，這方面我們應(yīng)該研究得更深入一些。東莞這個地級市，現(xiàn)在掛牌的五星飯店有7家，準(zhǔn)備掛牌的3家，加起來是10家，四星飯店有39家?！叭　睆母旧蟻碚f都是和民營經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系在一起的。比如說上海的五星級房價現(xiàn)在可以賣到120美元，北京能賣到90美元也就不錯了。這里邊的一個重要的客觀因素是這么多年來，上海市政府在飯店建設(shè)上始終是比較穩(wěn)妥的，應(yīng)該說一直是比較嚴(yán)格地控制飯店的建設(shè)，而且控制得比較有效。上?，F(xiàn)在作為亞洲金融中心的模式已經(jīng)初步成型，也就使上海酒店的建設(shè)和經(jīng)營管理處在全國的一個高端狀態(tài)。北京是政治中心，所以在飯店的需求上持續(xù)旺盛?！叭蟆笔潜本?、上海和浙江。一些地方確實不能再投資飯店。有些地方飯店的投