【正文】 價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷(xiāo)售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 總論 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線(xiàn)圖）。 結(jié)論與建議 onetime hgrouqalypsnCfvck。 onetime hgrouqalypsnCfvck。Twdb,168Hj住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 區(qū)域環(huán)境 人文環(huán)境 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況 （如高壓線(xiàn)、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）。 政策環(huán)境 行業(yè)相關(guān)的地方性政策 {主要針對(duì)外地項(xiàng)目 }：價(jià)格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） 區(qū)域市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括 現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。 第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 區(qū)域房地產(chǎn)概況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 onetime hgrouqalypsnCfvck。根據(jù)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。 法律與政策性風(fēng)險(xiǎn)分析，項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述，合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 建議。（按季列示） 推廣方案建議（推廣階段、推廣節(jié)奏） 第八章 物業(yè)管理建議 （物業(yè)公司建議） 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理政策法規(guī)、物業(yè)管理模式以及收費(fèi)和運(yùn)營(yíng)測(cè)算。 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專(zhuān)業(yè)（部門(mén)）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專(zhuān)業(yè)經(jīng)理）。Twdb,168Hj可行性分析報(bào)告評(píng)審 作業(yè)目的：通過(guò)項(xiàng)目相關(guān)部門(mén)及公司決策層的評(píng)審，決定項(xiàng)目是否可以獲取及獲取方式。 緊前工作條件：可行性分析報(bào)告編制完畢。 如有需要，可另附他表 onetime hgrouqalypsnCfvck。 . 決策崗位：總經(jīng)理：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃指導(dǎo)書(shū)的簽發(fā)。 . 工作程序 . 投資發(fā)展中心提交的《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。 . 調(diào)研工作實(shí)施 . 項(xiàng)目案場(chǎng)銷(xiāo)售成員查閱并熟悉《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、觀(guān)察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動(dòng)獲取項(xiàng)目相關(guān)信息。 . 調(diào)研組成員。 . 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。 . 概念設(shè)計(jì)確認(rèn)后，由投資發(fā)展中心、研發(fā)中心共同向成本管理中心提交《初步項(xiàng)目產(chǎn)品建議書(shū)》及項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果，由成本管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目建安成本概算，概算后提交財(cái)務(wù)管理中心進(jìn)行新項(xiàng)目完全成本概算及經(jīng)營(yíng)指標(biāo)及資金要求概算。 . 項(xiàng)目商業(yè)部份的產(chǎn)品建議按《產(chǎn)品建議書(shū)（商業(yè)部份）作業(yè)指引》執(zhí)行。Twdb,168Hj28 初步產(chǎn)品定位建議書(shū)（模版） 項(xiàng)目定位 ? 潛在消費(fèi)者背景資料分析 ? 潛在消費(fèi)者產(chǎn)品需求對(duì)比分析 ? 市場(chǎng)現(xiàn)狀 產(chǎn)品定位 ? 類(lèi)型 ：生活設(shè)計(jì)、形象定位 ? 檔次風(fēng)格：價(jià)格定位、建筑風(fēng)格定位 ? 建筑比例建議： 建筑類(lèi)型 比例 面積（萬(wàn)平方米） 套數(shù)（平方米） 合計(jì) 預(yù)期價(jià)格（采用可類(lèi)比物業(yè)加權(quán)比較法） 注意營(yíng)造的要點(diǎn) ? 交通設(shè)施 ? 環(huán)境 ? 小區(qū)配套 ? 物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)營(yíng)模式的考慮 ? 住宅部分 ? 公建部分 ? 物業(yè)服務(wù)模式的提升 機(jī)構(gòu)潛在消費(fèi)建議 ? 機(jī)構(gòu)消費(fèi)者類(lèi)型 ? 使用目的 ? 產(chǎn)品需求 概念設(shè)計(jì)階段工作重點(diǎn) ? 工作目的 ? 工作重點(diǎn) 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 onetime hgrouqalypsnCfvck。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報(bào)價(jià)、開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡(jiǎn)介、從業(yè)業(yè)績(jī)、銀行資信、可行性報(bào)告等內(nèi)容。 . 主管崗位： 主管副總：向總經(jīng)理匯報(bào)并商量決定投標(biāo)報(bào)價(jià)，負(fù)責(zé)投標(biāo)文件的最后審定。 . 協(xié)辦崗位： 財(cái)務(wù)管理中心，成本管理中心，產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心，客戶(hù)服務(wù)中心、物業(yè)公司、行政人事中心：按招標(biāo)文件的要求，按時(shí)提供書(shū)面的資料信息，并對(duì)其真實(shí)性、客觀(guān)性及準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。土地開(kāi)發(fā)重點(diǎn)對(duì)地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的技術(shù)指標(biāo)。 . 5． 3 各崗位責(zé)任和分工 . 客戶(hù)服務(wù)中心：根據(jù)周邊市場(chǎng)情況進(jìn)行市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和平均售價(jià)預(yù)測(cè)；提交初步營(yíng)銷(xiāo)方案、銷(xiāo)售成本和資金回籠計(jì)劃。向各負(fù)責(zé)部門(mén)催辦其部門(mén)和崗位負(fù)責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制投標(biāo)書(shū)。 . 財(cái)務(wù)管理中心：提供有關(guān)銀行資信（信譽(yù)等級(jí)、存款證明）等方面的文字材料 , 負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)期收益的測(cè)算，負(fù)責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅 費(fèi)及有關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表。 . 5． 4 投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容（以招標(biāo)文件為準(zhǔn)）： . 投標(biāo)申請(qǐng)表；投標(biāo)書(shū) 。 . 投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。 . 文件資料向本主辦崗位匯總時(shí)應(yīng)通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不得擅自打印和復(fù)制。 2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》辦事程序。 . 用地處轉(zhuǎn)總工室審查（用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準(zhǔn)備，一旦條件成熟，立即進(jìn)入申辦程序。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市消防支隊(duì)審批程序。 4. 緊前工作條件：施工圖設(shè)計(jì)完畢。Twdb,168Hj38 （ 9）、公共娛樂(lè)場(chǎng)所按建筑面積每平方米 元收?。? ：正常程序約 10 個(gè)工作日 (根據(jù)項(xiàng)目工程量不同 ,時(shí)間不同 ) （所標(biāo)注天數(shù)為工作日） 向消防總隊(duì)報(bào)送資料 含高層項(xiàng)目報(bào)消防咨詢(xún)公司審圖 項(xiàng)目全套施工圖、航測(cè)圖兩張、消防設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)說(shuō)明（高層項(xiàng)目）、消防咨詢(xún)委托書(shū)（高層項(xiàng)目） 咨詢(xún)公司出“ 建筑工程施工圖消防設(shè)計(jì)文件審查合格書(shū) ”“ 510 天 轉(zhuǎn)建審科審批 3 天 建審科發(fā)審核意見(jiàn)書(shū) 純多層項(xiàng)目報(bào)大廳審批綠色通道 轉(zhuǎn)建審科審圖 5 天 大廳發(fā)審核意見(jiàn)書(shū) 審查不通過(guò) ,設(shè)計(jì)部門(mén)修改方案 onetime hgrouqalypsnCfvck。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 . 建筑所復(fù)核人員查看現(xiàn)場(chǎng)。 . 出成果。 2. 作業(yè)依據(jù)：市文物局文物鉆探及審批的辦證流程。 項(xiàng)目部：按照文物鉆探要求提供滿(mǎn)足條件的場(chǎng)地。Twdb,168Hj42 市文物局簽訂文物鉆探協(xié)議 提供土地證或項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 憑文物局的鉆探任務(wù)單到市文物鉆探隊(duì)登記 進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)鉆探 1 天 鉆探隊(duì)工作人員查看現(xiàn)場(chǎng) 如現(xiàn)場(chǎng)不符合要求，需項(xiàng)目部配合清理現(xiàn)場(chǎng) 2 天 時(shí)間根據(jù)工作量而定 鉆探隊(duì)出鉆探報(bào)告 5 天 報(bào)告報(bào)文物局審批 文物局人員看現(xiàn)場(chǎng) 3 天 文物局內(nèi)部審批報(bào)告 5 天 發(fā)放審批意見(jiàn)書(shū) onetime hgrouqalypsnCfvck。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申 辦手續(xù)。 . 上局業(yè)務(wù)會(huì)匯審。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 批后公示 放 線(xiàn) 方案報(bào)批圖、施工圖 5 天 5 天 5 天 7 天 5 天 3 天 onetime hgrouqalypsnCfvck。 4. 緊前工作條件：建筑工程規(guī)劃許可證辦理完畢。 2. 作業(yè)依據(jù)：取得工程規(guī)劃許可證及放驗(yàn)線(xiàn)通知書(shū)。 5. 作業(yè)描述： . 所需資料：報(bào)批紅線(xiàn)圖，工程規(guī)劃許可證原件，總平面、標(biāo)準(zhǔn)層、地下室等平面圖（電子文檔 ）； . 規(guī)劃院經(jīng)營(yíng)科辦理線(xiàn)手續(xù)，提供資料；。 協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供技術(shù)支持。 onetime hgrouqalypsnCfvck。 2. 作業(yè)依據(jù)：建筑工程規(guī)劃許可證報(bào)批紅線(xiàn)圖。 . 聯(lián)合收辦核費(fèi)、交費(fèi)： . 市政配套費(fèi) 170 元每平方米； . 城市綠化費(fèi)： 1 元每平方米； . 墻改基金： 8 元 /平方米 ； . 人防： 樁基不超過(guò) 10 米按 40 元每平方米；樁基超過(guò) 10 米按底層面積乘以 1500 元 。 . 批前公示。 4. 緊前工作條件：土地證、用地規(guī)劃許可證辦理完畢，全套施工圖設(shè)計(jì)完畢，通過(guò)消防審核及日照、技術(shù)指標(biāo)分析。 2. 作業(yè)依據(jù)：市規(guī)劃局建筑規(guī)劃管理處的辦證流程。 5. 作業(yè)描述： . 市文物局簽訂鉆探協(xié)議，提供項(xiàng)目土地證或規(guī)劃方案； . 憑文物局的鉆探任務(wù)單到市文物鉆探隊(duì)登記； . 鉆探隊(duì)工作人員查看現(xiàn)場(chǎng)是否具備鉆探條件，如不具備清理現(xiàn)場(chǎng)后再次查看現(xiàn)場(chǎng)； . 文物鉆探隊(duì)派人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)鉆探； . 鉆探隊(duì)出文物鉆探報(bào)告； . 鉆探報(bào)告報(bào)市文物局審 批； . 文物局技術(shù)人員查看鉆探現(xiàn)場(chǎng)； . 文物局內(nèi)部審批； . 發(fā)放文物鉆探審批意見(jiàn)書(shū)。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收集整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。Twdb,168Hj40 向市規(guī)劃院建筑所提交資料 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、項(xiàng)目總平面圖、各建筑單體平立剖圖、設(shè)計(jì)單位日照分析圖 510 天 簽訂技術(shù)咨詢(xún)合同 復(fù)合人員查看現(xiàn)場(chǎng) 2 天 進(jìn)行日照及技術(shù)指標(biāo)分析 審核所提交資料 如資料不符合要求，須需研發(fā)中心協(xié)同設(shè)計(jì)單位完善資料 如分析通不過(guò)，需研發(fā)中心協(xié)同設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行修改 出日照分析圖 建筑所相關(guān)工程師及領(lǐng)導(dǎo)審核簽字 領(lǐng)取報(bào) 告 3 天 onetime hgrouqalypsnCfvck。 . 復(fù)合日照及分析指標(biāo)。 4. 緊前工作條件：用地規(guī)劃許可證辦理完畢，施工圖設(shè)計(jì)完畢，方案設(shè)計(jì)單位完成日照分析。 2. 作業(yè)依據(jù)：《民用建筑設(shè)計(jì)通則》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》等規(guī)范。） . 建筑工程的全套施工圖紙及相關(guān)資料； . 總平面布置圖二張； . 城建部門(mén)提供的航測(cè)圖復(fù)印件（標(biāo)明其位置局部復(fù)印二張并蓋章）； . 有自動(dòng)消防設(shè)施的工程項(xiàng)目應(yīng)提供消防設(shè)計(jì)專(zhuān)篇說(shuō)明； . 填寫(xiě)建設(shè)單位委托消防技術(shù)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的委托書(shū)（該書(shū)由消防技術(shù)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)提供，正面是委托書(shū)，背面是工程明細(xì)表，建設(shè)單位認(rèn)真填寫(xiě)） . 純多層項(xiàng)目由大廳直接報(bào)送建審科審查，下發(fā)《建筑工程消防技術(shù)審批意見(jiàn)書(shū)》； . 高層項(xiàng)目由消防咨詢(xún)公司審查，出具《建筑工程施工圖消防設(shè)計(jì)文件審查合格書(shū)》，轉(zhuǎn)交建審科下發(fā)《建筑工程消防技術(shù)審批意見(jiàn)書(shū)》。 主辦崗位：投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。 5. 作業(yè)描述： . 向規(guī)劃局大廳用地處窗口遞交資料：選址意見(jiàn)書(shū)、定界圖、航測(cè)圖、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地相關(guān)證明文件 . 用地處根據(jù)選址意見(jiàn)書(shū)出控制性詳規(guī)設(shè)計(jì)要點(diǎn)（需主管副局長(zhǎng)審批） . 委托市規(guī)劃院做控制性詳細(xì)規(guī)劃； . 控規(guī)公示 7 天（規(guī)劃局網(wǎng)站）； . 主管副局長(zhǎng)批準(zhǔn)發(fā)證； 6. 所需時(shí)間： 30 工作日 7. 流程圖（所標(biāo)注天數(shù)為工作日） 向用地處遞交資料 用地處出控規(guī)要點(diǎn) 5 天 選址意見(jiàn)書(shū)、定界圖、航測(cè)圖、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地相關(guān)證明文 件 主管副局長(zhǎng)審批 3 天 市規(guī)劃院出控規(guī) 10 天 控規(guī)規(guī)劃局網(wǎng)公示 7 天 主管副