連云港市連島海平線整體營銷總案(文件)
【正文】 資源使得性價比較高，市場已有同類產(chǎn)品，認(rèn)知度強(qiáng)。 別墅 酒店 商業(yè) 公寓 ① 先期推出 由于公寓工程完成時間較晚，為避免公司前期資金壓力，可先期推出，但市場營造及項(xiàng)目大旅游環(huán)境借鑒力度需加強(qiáng)。 一期推盤細(xì)節(jié) 商業(yè)部分建議 先推 2022㎡ 旅游類投資產(chǎn)品，市場預(yù)熱期較長（尤其是季節(jié)分明的港城，理想預(yù)熱期為 6個月），商業(yè)部分在整個地塊中價值最大，如單純面對本地市場（原居民）自購自營很難達(dá)到提升地塊檔次和滿足持續(xù)發(fā)展的配套功能。故而在價格策略上： 項(xiàng)目整體采取 “低開高走” 的策略進(jìn)入市場 啟動時以示范區(qū)價值最大的部分商業(yè)投入，顯示開發(fā)商的實(shí)力和整體建設(shè)的信心力爭在短期內(nèi)形成市場熱點(diǎn)，引起投資市場的羊群效應(yīng)；根據(jù)市場情況及項(xiàng)目的銷售情況，及時調(diào)整價格， 最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的目標(biāo)核心均價。（主要可借助契機(jī)港城政府旅游外發(fā)性推薦會 /交流會） ? 媒體組合 戶外廣告牌：項(xiàng)目現(xiàn)場、機(jī)場、西大堤、高速干道出入口、港口等 主流媒體：全省主流報紙、航空、旅游雜志 小資媒體：全國（長三角為主）旅游刊物（結(jié)合旅游行社內(nèi)刊） DM直郵：連島內(nèi)部原居民商戶（拆遷戶）、港城最大的旅行行業(yè)機(jī)構(gòu) 網(wǎng)絡(luò)：搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng) 外展：港城各旅游旺點(diǎn)，天驥行各分行（旅游地產(chǎn)項(xiàng)目處） ? 該階段需完成事項(xiàng) 裝修、布臵售樓處（注重內(nèi)外部的裝修的主色調(diào)、 LOGO、相應(yīng)氛圍的營造） 完成地盤禮儀、如圍墻、彩旗等 商業(yè)街區(qū)部分示范展示 B地塊展示區(qū)域環(huán)境綠化初步完成 樓書、 DM展板等宣傳全部到位 聯(lián)合政府完成至少一次推薦會，宣傳出街至少 3個月。二期產(chǎn)品調(diào)整，階段性訴求 宣傳籌備 ? 媒體組合 戶外廣告牌：項(xiàng)目現(xiàn)場、機(jī)場、西大堤、高速干道出入口、港口等信息變化 主流媒體：全省主流報紙、航空、旅游雜志信息變化 小資媒體：全國（長三角為主）旅游刊物（結(jié)合旅游行社內(nèi)刊）信息變化 推薦會：政府旅游行業(yè)推薦會（結(jié)合或?qū)脮r設(shè)展場 /內(nèi)部刊物增頁） DM直郵：港城最大的旅行行業(yè)機(jī)構(gòu) 網(wǎng)絡(luò)：搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng) 外展：港城各旅游旺點(diǎn)，天驥行各分行（旅游地產(chǎn)項(xiàng)目處） SP活動 ?該階段需完成事項(xiàng) 一期全面交付 售樓處廣告更替（二期） 完成地盤廣告更替（戶外、路旗） 商業(yè)街定期活動 會刊建立 宣傳物料更替完成 售樓員新資訊培訓(xùn) 客戶接待 ? 卷五 營銷渠道建立 建立營銷渠道思路 營銷渠道是銜接市場與現(xiàn)場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，只有選擇并有效使用營銷渠道才能實(shí)現(xiàn)人流到現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)化。另外，未購房者經(jīng)過一定條件審核亦可成為會員，以此擴(kuò)大客戶介紹客戶的覆蓋面； ?港澳臺產(chǎn)業(yè)投資者，外資及港澳臺資企業(yè)的高管層 ?來自俄羅斯、韓國、日本等國的臵業(yè)者 目標(biāo)客戶群 —— 境外及港澳臺機(jī)會客戶群 客戶介紹 借用中介資源 挖掘報刊雜志 特定場所及俱樂部會員推廣 The End. 以上為本司關(guān)于連云港東連島項(xiàng)目營銷策劃總案 ， 詳細(xì)執(zhí)行方案有待雙方對上述思路達(dá)成共識后即細(xì)致方案 。 營銷渠道細(xì)分 目標(biāo)客戶群 —— 本地 及周邊客戶 ?本地（連云港、徐州等）富裕階層 ?在連云港從事工商業(yè)、貿(mào)易、技術(shù)等工作的外地人 針對本地客戶的營銷渠道主要為 —— 戶外廣告牌、燈箱廣告、車體、電視臺、電臺、報版、現(xiàn)場包裝 ?重點(diǎn)挖掘 項(xiàng)目第一圈層主力客戶 —— 上海、南京等地中產(chǎn)、富裕階層 ?重點(diǎn)引導(dǎo) 項(xiàng)目第二圈層主力客戶 —— 河南、安徽及陜甘寧等華中乃至中西部內(nèi)陸省份富裕階層； ?穿插宣傳、引導(dǎo) 補(bǔ)充性 異地客源 —— 華北地區(qū)財(cái)富階層 目標(biāo)客戶群 —— 異地客戶 采用的營銷渠道及方法有 —— ? 建立營銷激勵制度。（ ，不做 隆重開盤） ? 媒體組合 戶外廣告牌：項(xiàng)目現(xiàn)場、機(jī)場、西大堤、高速干道出入口、港口等信息變化 主流媒體：全省主流報紙、航空、旅游雜志信息變化 小資媒體：全國（長三角為主）旅游刊物（結(jié)合旅游行社內(nèi)刊）信息變化 推薦會：政府旅游行業(yè)推薦會（結(jié)合或?qū)脮r設(shè)展場 /內(nèi)部刊物增頁） DM直郵：港城最大的旅行行業(yè)機(jī)構(gòu) 網(wǎng)絡(luò)：搜房、連云港信息網(wǎng)、各類旅游網(wǎng) 外展：港城各旅游旺點(diǎn)，天驥行各分行（旅游地產(chǎn)項(xiàng)目處） ? 該階段需完成事項(xiàng) 售樓處廣告更替 完成地盤廣告更替（戶外、路旗） 商業(yè)街部分竣工 主入口 4棟別墅完成、樣板間完成 1號公寓預(yù)售證取得，樣板間、看樓通道完成 A地塊濱海展示區(qū)域完成 宣傳物料更替完成 聯(lián)合政府完成至少兩次推薦會，公寓、主要商業(yè)街部分宣傳出街至少 3個月。 階段實(shí)施計(jì)劃起止時間： 2022年 4月 — 2022年 12月 31日 形象導(dǎo)入期： 2022年 4月 — 2022年 10月 產(chǎn)品亮相期： 2022年 10月 — 2022年 1月 （部分商業(yè) /4棟別墅推出） 認(rèn)籌蓄勢期： 2022年 1月 — 2022年 4月 解籌強(qiáng)銷期： 2022年 4月 28日 …… （剩余商業(yè) /1棟公寓推出） 營銷結(jié)點(diǎn) 一期開盤 商業(yè)部分 開 盤 初步形象導(dǎo)入期 商業(yè)部分認(rèn)籌期 商業(yè)部分強(qiáng)銷期 一期認(rèn)籌期 強(qiáng)銷期 掃尾期 營銷結(jié)點(diǎn)細(xì)分 ? 卷四 階段性營銷策略 總體銷售目標(biāo) 一期： 商業(yè) —— 6000㎡ （街區(qū)） 公寓 —— 1棟 別墅 —— 4棟 銷售階段目標(biāo) 一期開盤 商業(yè)部分 開盤 （ 3個月） 2022 ㎡ 商業(yè)完成 95％ （ 6個月）剩余商業(yè)完成 95％ 別墅完成 100％ ，公寓完成 80％ （ 2個月）一期整體完成 95％ 總體銷售周期 一期開盤 商業(yè)部分 開盤 15個月 即： 2022年 10月 1日正式銷售到 2022年 12月底，整個銷售周期控制在 15個月以內(nèi) ，若 07年商業(yè)部分不入市銷售，則銷售周期為 08年
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