【正文】 回款情況，并根據(jù)具體問題采取措施處理買賣糾紛，即盡量在項目竣工交樓前杜絕可能遺留至后階段的麻煩。九、項目總結(jié)每一個項目完成時（或階段性銷售計劃完成時），都應該總結(jié)以下情況：l 資金回收l 市場反應l 工作績效l 事故教訓等，主要目的在于掌握工作情況，提高業(yè)務(wù)水平。 購房情況介紹有針對性地介紹樓，并突出其特色（設(shè)計、位置、環(huán)境、交通及配套設(shè)施）和公司優(yōu)勢（企業(yè)形象、物業(yè)管理），加深客戶印象，增強其購買信心。 正式合同的簽署 正式合同即房地產(chǎn)買賣合同，由當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制。 辦理銀行按揭銀行按揭能有力地促進地產(chǎn)銷售。應視當?shù)厥袌?、項目情況和工程資金的具體情況進行設(shè)計，并不斷修正完善。客戶檔案記錄客戶檔案記錄為下一階段“銷售后服務(wù)”作準備，內(nèi)容包括客戶名址、電話、身份證（護照）號碼、背景情況、合同有關(guān)內(nèi)容（樓號、樓層、付款方式）、合同履行情況。買方自身遇到有關(guān)法律糾紛時，公司保持中立，恪守合同。 銷售合同執(zhí)行監(jiān)控顧客合同款及實際付款情況檢查顧客履約情況顧客付清全部樓款顧客非正常付款顧客正常付款（準備）通知顧客入住我方是否按期交工按期交工延期交工催款，可按合同規(guī)定提出處罰意見盡可能要求顧客按合同付款顧客付款（交納違約金）顧客付款顧客付款主動提醒、督促顧客履約銷售合同執(zhí)行過程是銷售的重要環(huán)節(jié)，銷售人員負有督促顧客履約的責任。2． 按期交款的收款控制原則上要求顧客履行合同規(guī)定的所有條款。4． 入住環(huán)節(jié)的控制樓宇竣工驗收合格后，銷售人員應給有關(guān)顧客發(fā)出辦理入住的通知書。6． 客戶回訪與親情培養(yǎng)客戶回訪是我們堅持的服務(wù)。銷售結(jié)束 銷售資料的整理和保管銷售部門及有關(guān)部門銷售、法律文件分門別類整理，由相關(guān)部門分別保管。3．銷售工作中的處理個案記錄即將特殊個案（特批優(yōu)惠、改名、轉(zhuǎn)讓、投訴、糾紛等）的處理情況整理記錄并保留有關(guān)憑證，以備忘查詢。同時為以后開發(fā)的項目的設(shè)計、建造和廣告策劃工作借鑒。l 銷售收款計劃l 銷售收款計劃以銷售進度計劃和實際銷售情況為依據(jù)，一般情況下簽訂購房合同后完全履約的客戶有一個通常的比例，參照這個履約率及購房合同中有關(guān)銷售金額和付款方式的條款來制訂收款計劃。銷售人員不得向任何客戶承諾超出公司規(guī)定以外的價格優(yōu)惠。特別價格申請審批表附在銷售合同后存入客戶檔案。會議上每人匯報自己上周的工作，集體總結(jié)回顧上周的工作情況，匯總上周工作成果，提出和解決上周工作中存在的問題安排本周的工作。一份送分管銷售副總經(jīng)理，一份由資料員作為部門文件予以保留。2. 銷售部作為公司對外的窗口，要耐心聽取和搜集來自客戶及社會各界的意見、建議或投拆，形成書面記錄及時反饋給公司領(lǐng)導，以便盡快形成處理意見。2. 銷售面積的計算依據(jù)為：《商品房銷售面積測量與計算》/《房產(chǎn)測量規(guī)范》及深圳市國土局頒布的商品房銷售面積計算規(guī)劃實施細則；3. 可在辦理《預售商品房許可證》后，憑報建本往國土局測算銷售面積；4. 房屋竣工驗收后，由國土局對房屋的建筑面積進行實際測量，銷售面積以多退少補的原則按實測面積進行調(diào)整。3. 對每位到現(xiàn)場參觀的客戶，銷售人員都要在接待工作完成后填寫現(xiàn)場客戶接待記錄表。客戶回訪1. 建立長期有效的客戶回訪機制；2. 定期（每周）對登記在冊的客戶資料進行瀏覽和整理，根據(jù)與客戶接觸洽談過程中對客戶的把握和判斷，將所有的客戶按照不同的類型分類；3. 針對客戶不同的心理采取靈活的回訪方式，如電話問候、新情況介紹、郵寄銷售資料、上門拜訪、邀請參加促銷活動等。逐步完成由旁觀者到看客到準業(yè)主的角色轉(zhuǎn)換。公檢法機關(guān)工作人員因公務(wù)需要查閱法律文書和資料，必須要出示工作證和持有工作單位的介紹信?？蛻糁Ц队喗穑炗喺J購書，銷售主管及經(jīng)理審核無誤并加蓋合同章后認購書生效：2. 在認購書約定的時間內(nèi)向客戶簽發(fā)簽約通知書。3. 經(jīng)辦銷售人員填寫銷售合同要求字跡整齊清楚，不得涂改；4. 經(jīng)辦銷售人員將填寫完畢的銷售合同送銷售經(jīng)理審核；5. 審核無誤后，經(jīng)辦銷售人員請客戶在銷售合同上簽字蓋章，然后將銷售合同送銷售經(jīng)理簽字并加蓋合同章。銷售合同的執(zhí)行銷售合同簽訂后，該合同的直接經(jīng)辦銷售人員須嚴格執(zhí)行并督促客戶執(zhí)行合同。銷售合同的保密銷售合同屬公司機密文件，一經(jīng)簽署由資料員存入客戶檔案予以保存，保管方法詳見“銷售文書和資料的管理”辦理銀行按揭1. 要求銷售人員要加強與按揭銀行工作人員之間的交流。關(guān)于收取購房款的注意事項1. 客戶支付現(xiàn)金，由財務(wù)人員核收無誤后開收據(jù)或發(fā)票；2. 公司在某銀行開設(shè)有帳戶。催收購房款1. 依據(jù)已簽訂的銷售合同中有關(guān)付款的約定，向客戶簽發(fā)交款通知書，提醒客戶按合同約定支付即將到期應支付的購房款；2. 依據(jù)已簽訂的銷售合同中有關(guān)付款的約定，向客戶簽發(fā)催款通知書，督促客戶支付已到期應支付而尚未支付的購房款，否則按銷售合同中有關(guān)違約條款處理。5. 為客戶提供完備的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所需要的文件，協(xié)助客戶取得所購樓宇的產(chǎn)權(quán)證。其中“確認書”、“認購書”或“預定書”的形式及條款可根據(jù)各銷售項目的實際情況由公司銷售部經(jīng)理負責制定，并報經(jīng)公司主管總經(jīng)理審批實施。由買賣雙方改簽“商品房買賣合同書”并按需要公證手續(xù)，“認購書”同時失效。1． 嚴格按照各項目既定的價格條件、付款方式、交樓時間等與客戶簽訂銷售合同，不得擅自加以修改；2． 銷售經(jīng)理應在核定銷售合同有關(guān)條款無誤并確認收到預付定金后方可加蓋合同章；3． 項目主理銷售人員應負責填寫“樓宇銷售合同執(zhí)行情況表”如實反映各項收款情況，并將每筆收款向財務(wù)部核實、記錄；4． 各項銷售合同執(zhí)行中發(fā)生客戶拖欠交付樓款情況，有關(guān)銷售業(yè)務(wù)人員有責任進行催款，直至收齊全部樓款；5． 銷售業(yè)務(wù)人員應積極配合財務(wù)部、合同審算部對銷售合同執(zhí)行情況的審查。3． 客戶以非標價幣種支付樓款的貨幣兌換率，參考當日市外匯調(diào)劑中心成交價或當?shù)劂y行的匯率計算，其數(shù)據(jù)由公司財務(wù)部提供；4． 客戶要求修改所購樓宇的格局、裝修條件，經(jīng)公司設(shè)計、工程部書面認可后，應按修改施工報價向客戶收取費用；5． 客戶購樓時間如晚于原定分期付款期限，在公司認可的情況，業(yè)務(wù)人員可按其實際購樓時間順延分期期限，但交樓前必須收回全款。八、客戶在付清購樓全款時，由財務(wù)部開具正式發(fā)票；樓宇竣工后以公司名義向客戶發(fā)出“入伙通知書”，該類發(fā)票與通知書應由人員在客戶檔案內(nèi)記錄。簽訂預定書的必要程序與購樓客戶簽訂預定書是銷售實務(wù)中一個重要的環(huán)節(jié)，妥當順利地簽好預定書可以為日后規(guī)范地監(jiān)控、執(zhí)行銷售合同打下基礎(chǔ)，同時可避免發(fā)生價格差錯、樓號撞車等失誤。催款按認購書/合同的約定，客戶必須按期繳款，逾期我司有權(quán)按每日萬分之五收滯納金，超過五天我司有權(quán)沒收定金，將房產(chǎn)另行出售，具體操作如下：l 五天：發(fā)催款信l 十五天：發(fā)罰息通知書l 三十天：發(fā)收房通知書示范單位管理辦法一、 本示范單位只用作樓盤銷售中戶型示范之用；二、 銷售人員在引導客戶看房之時，注意約束客戶，請客戶勿隨意觸動示范單位中所展示的家具、藝術(shù)品、標識等物品；三、 在進入示范單位時請務(wù)必更換拖鞋；四、 保潔員注意隨時保持示范單位的干凈整潔；五、 請時刻保持示范單位的通風情況良好；六、 在有客戶看房的時候，請時刻注意示范單位中每一個部分的光亮情況良好，以達成客戶看房滿意的最佳效果。l 病假一天以內(nèi)由部門主管審批，三天以上者由公司主管審批。l 事假二天以內(nèi)（含二天）由部門主管審批，二天以上須由公司主管審批。遲到（早退）第二次扣4元/分鐘。銷售人員在當值時間內(nèi)無正當理由離開崗位者。假期已滿未按時返回公司且未有正當理由者。女士化淡妝，男士打領(lǐng)帶。4． 售樓人員不得占用公司電話“煲電話粥”。4. 售樓人員不得帶情緒上班，不得與顧客發(fā)生口角、以至爭吵。以上規(guī)定由銷售主管/副經(jīng)理負責監(jiān)督執(zhí)行，若主管、副經(jīng)理失職，公司有權(quán)減少直至扣除當月經(jīng)理提成。4. 售樓人員接待客戶實行輪流制，不得挑檢客戶。7. 對經(jīng)人介紹來訪的客戶，以客戶意向進行接待，有疑難問題向主管或副經(jīng)理匯報。10. 無意中接待了他人已作登記的客戶，可由售樓員之間自行協(xié)調(diào)解決，也可按公司提成制度解決。13. 《客戶登記本》是發(fā)放售樓員提成的第一證據(jù)，由現(xiàn)場經(jīng)理妥善保管，不得涂改和銷毀。2）要求了解周邊配套設(shè)施收費情況（如學校、康樂設(shè)施）、所占面積。5. 跟蹤服務(wù)：售樓員要及時跟蹤客戶，有疑難問題及時向經(jīng)理反應。 對每一位看房客戶，售樓前臺業(yè)務(wù)人員都應熱情接待，詳細介紹項目情況，做到有問必答，不得以衣帽取人，不得對不購房人員有任何輕視態(tài)度。不得與客戶爭吵，不得對客戶使用任何不禮貌的語言，不得對客戶進行不禮貌的評價。銷售部經(jīng)理根據(jù)銷售人員對每套成交房產(chǎn)的相互配合程度，對銷售人員的獎金分配有建議權(quán)，實際獎金數(shù)額由銷售部經(jīng)理會同總經(jīng)理商定；F．銷售獎金必須是與客戶的合同簽訂，首期款到帳后，方可計提； 經(jīng)濟處罰A． 銷售人員當月定額任務(wù)未完成時，扣除浮動工資，所差任務(wù)定額，如在下月得以補充完成，則已扣除浮動工資，順延至下月補發(fā)；B． 以零銷售額為起點，銷售人員連續(xù)三個月平均只完成銷售定額的70％以下，順延下月起，基本工資以80％比例發(fā)放，直至完成月銷售指標。3. 簽名后的所有按揭連同身份證復印件（二份），存折帳號復印件、收入證明原件交律師復查，若有不明之處可向本公司人員、銀行人員及律師查詢。7. 按月供款的銀行規(guī)定說明。若有不明之處可向本公司人員、銀行人員及律師咨詢。8. 請在 月10日前將首期月供款存入您的扣款帳戶并于每月10日前按時存款。6. 您應持有的資料有：律師事務(wù)所開據(jù)的收款收據(jù)、保險公司開出的保險單附本及保險費收據(jù)。2. 國土局登記所需資料：買賣合同、貸款合同、抵押申請書、付清樓款證明、業(yè)主公司營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書、委托書、身份證復印件。5. 請將公司營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書、委托書、身份證復印件（三份）、收據(jù)復印件（一份）交本公司人員。公司可視個人銷售情況作出人員調(diào)整；收入組成A．月收入＝基本工資＋浮動工資＋福利工資＋銷售獎金B(yǎng)．福利工資＝全勤獎＋交通補助＋通訊補助＋餐補＋工齡補助※ 銷售指標： ※ 基本工資： ※ 浮動工資：※ 全勤獎： ※ 交通補助： ※ 餐補：※ 銷售部經(jīng)理崗位津貼：建議根據(jù)項目的具體情況及沈陽地區(qū)的平均水平作出，基本工資為銷售人員的基本生活費（含住宿和伙食費用，如公司包