【正文】 回款情況，并根據(jù)具體問(wèn)題采取措施處理買(mǎi)賣(mài)糾紛，即盡量在項(xiàng)目竣工交樓前杜絕可能遺留至后階段的麻煩。九、項(xiàng)目總結(jié)每一個(gè)項(xiàng)目完成時(shí)（或階段性銷售計(jì)劃完成時(shí)），都應(yīng)該總結(jié)以下情況：l 資金回收l(shuí) 市場(chǎng)反應(yīng)l 工作績(jī)效l 事故教訓(xùn)等，主要目的在于掌握工作情況，提高業(yè)務(wù)水平。 購(gòu)房情況介紹有針對(duì)性地介紹樓，并突出其特色（設(shè)計(jì)、位置、環(huán)境、交通及配套設(shè)施）和公司優(yōu)勢(shì)（企業(yè)形象、物業(yè)管理），加深客戶印象，增強(qiáng)其購(gòu)買(mǎi)信心。 正式合同的簽署 正式合同即房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門(mén)統(tǒng)一印制。 辦理銀行按揭銀行按揭能有力地促進(jìn)地產(chǎn)銷售。應(yīng)視當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、項(xiàng)目情況和工程資金的具體情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，并不斷修正完善?？蛻魴n案記錄客戶檔案記錄為下一階段“銷售后服務(wù)”作準(zhǔn)備，內(nèi)容包括客戶名址、電話、身份證（護(hù)照）號(hào)碼、背景情況、合同有關(guān)內(nèi)容（樓號(hào)、樓層、付款方式）、合同履行情況。買(mǎi)方自身遇到有關(guān)法律糾紛時(shí)，公司保持中立，恪守合同。 銷售合同執(zhí)行監(jiān)控顧客合同款及實(shí)際付款情況檢查顧客履約情況顧客付清全部樓款顧客非正常付款顧客正常付款（準(zhǔn)備）通知顧客入住我方是否按期交工按期交工延期交工催款，可按合同規(guī)定提出處罰意見(jiàn)盡可能要求顧客按合同付款顧客付款（交納違約金）顧客付款顧客付款主動(dòng)提醒、督促顧客履約銷售合同執(zhí)行過(guò)程是銷售的重要環(huán)節(jié)，銷售人員負(fù)有督促顧客履約的責(zé)任。2． 按期交款的收款控制原則上要求顧客履行合同規(guī)定的所有條款。4． 入住環(huán)節(jié)的控制樓宇竣工驗(yàn)收合格后，銷售人員應(yīng)給有關(guān)顧客發(fā)出辦理入住的通知書(shū)。6． 客戶回訪與親情培養(yǎng)客戶回訪是我們堅(jiān)持的服務(wù)。銷售結(jié)束 銷售資料的整理和保管銷售部門(mén)及有關(guān)部門(mén)銷售、法律文件分門(mén)別類整理，由相關(guān)部門(mén)分別保管。3．銷售工作中的處理個(gè)案記錄即將特殊個(gè)案（特批優(yōu)惠、改名、轉(zhuǎn)讓、投訴、糾紛等）的處理情況整理記錄并保留有關(guān)憑證，以備忘查詢。同時(shí)為以后開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造和廣告策劃工作借鑒。l 銷售收款計(jì)劃l 銷售收款計(jì)劃以銷售進(jìn)度計(jì)劃和實(shí)際銷售情況為依據(jù)，一般情況下簽訂購(gòu)房合同后完全履約的客戶有一個(gè)通常的比例，參照這個(gè)履約率及購(gòu)房合同中有關(guān)銷售金額和付款方式的條款來(lái)制訂收款計(jì)劃。銷售人員不得向任何客戶承諾超出公司規(guī)定以外的價(jià)格優(yōu)惠。特別價(jià)格申請(qǐng)審批表附在銷售合同后存入客戶檔案。會(huì)議上每人匯報(bào)自己上周的工作，集體總結(jié)回顧上周的工作情況，匯總上周工作成果，提出和解決上周工作中存在的問(wèn)題安排本周的工作。一份送分管銷售副總經(jīng)理，一份由資料員作為部門(mén)文件予以保留。2. 銷售部作為公司對(duì)外的窗口，要耐心聽(tīng)取和搜集來(lái)自客戶及社會(huì)各界的意見(jiàn)、建議或投拆，形成書(shū)面記錄及時(shí)反饋給公司領(lǐng)導(dǎo)，以便盡快形成處理意見(jiàn)。2. 銷售面積的計(jì)算依據(jù)為：《商品房銷售面積測(cè)量與計(jì)算》/《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及深圳市國(guó)土局頒布的商品房銷售面積計(jì)算規(guī)劃實(shí)施細(xì)則；3. 可在辦理《預(yù)售商品房許可證》后，憑報(bào)建本往國(guó)土局測(cè)算銷售面積；4. 房屋竣工驗(yàn)收后，由國(guó)土局對(duì)房屋的建筑面積進(jìn)行實(shí)際測(cè)量，銷售面積以多退少補(bǔ)的原則按實(shí)測(cè)面積進(jìn)行調(diào)整。3. 對(duì)每位到現(xiàn)場(chǎng)參觀的客戶，銷售人員都要在接待工作完成后填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)客戶接待記錄表?？蛻艋卦L1. 建立長(zhǎng)期有效的客戶回訪機(jī)制；2. 定期（每周）對(duì)登記在冊(cè)的客戶資料進(jìn)行瀏覽和整理，根據(jù)與客戶接觸洽談過(guò)程中對(duì)客戶的把握和判斷，將所有的客戶按照不同的類型分類；3. 針對(duì)客戶不同的心理采取靈活的回訪方式，如電話問(wèn)候、新情況介紹、郵寄銷售資料、上門(mén)拜訪、邀請(qǐng)參加促銷活動(dòng)等。逐步完成由旁觀者到看客到準(zhǔn)業(yè)主的角色轉(zhuǎn)換。公檢法機(jī)關(guān)工作人員因公務(wù)需要查閱法律文書(shū)和資料，必須要出示工作證和持有工作單位的介紹信?？蛻糁Ц队喗穑炗喺J(rèn)購(gòu)書(shū)，銷售主管及經(jīng)理審核無(wú)誤并加蓋合同章后認(rèn)購(gòu)書(shū)生效：2. 在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的時(shí)間內(nèi)向客戶簽發(fā)簽約通知書(shū)。3. 經(jīng)辦銷售人員填寫(xiě)銷售合同要求字跡整齊清楚，不得涂改；4. 經(jīng)辦銷售人員將填寫(xiě)完畢的銷售合同送銷售經(jīng)理審核；5. 審核無(wú)誤后，經(jīng)辦銷售人員請(qǐng)客戶在銷售合同上簽字蓋章，然后將銷售合同送銷售經(jīng)理簽字并加蓋合同章。銷售合同的執(zhí)行銷售合同簽訂后，該合同的直接經(jīng)辦銷售人員須嚴(yán)格執(zhí)行并督促客戶執(zhí)行合同。銷售合同的保密銷售合同屬公司機(jī)密文件，一經(jīng)簽署由資料員存入客戶檔案予以保存，保管方法詳見(jiàn)“銷售文書(shū)和資料的管理”辦理銀行按揭1. 要求銷售人員要加強(qiáng)與按揭銀行工作人員之間的交流。關(guān)于收取購(gòu)房款的注意事項(xiàng)1. 客戶支付現(xiàn)金，由財(cái)務(wù)人員核收無(wú)誤后開(kāi)收據(jù)或發(fā)票；2. 公司在某銀行開(kāi)設(shè)有帳戶。催收購(gòu)房款1. 依據(jù)已簽訂的銷售合同中有關(guān)付款的約定，向客戶簽發(fā)交款通知書(shū)，提醒客戶按合同約定支付即將到期應(yīng)支付的購(gòu)房款；2. 依據(jù)已簽訂的銷售合同中有關(guān)付款的約定，向客戶簽發(fā)催款通知書(shū)，督促客戶支付已到期應(yīng)支付而尚未支付的購(gòu)房款，否則按銷售合同中有關(guān)違約條款處理。5. 為客戶提供完備的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移所需要的文件，協(xié)助客戶取得所購(gòu)樓宇的產(chǎn)權(quán)證。其中“確認(rèn)書(shū)”、“認(rèn)購(gòu)書(shū)”或“預(yù)定書(shū)”的形式及條款可根據(jù)各銷售項(xiàng)目的實(shí)際情況由公司銷售部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定，并報(bào)經(jīng)公司主管總經(jīng)理審批實(shí)施。由買(mǎi)賣(mài)雙方改簽“商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)”并按需要公證手續(xù)，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”同時(shí)失效。1． 嚴(yán)格按照各項(xiàng)目既定的價(jià)格條件、付款方式、交樓時(shí)間等與客戶簽訂銷售合同，不得擅自加以修改；2． 銷售經(jīng)理應(yīng)在核定銷售合同有關(guān)條款無(wú)誤并確認(rèn)收到預(yù)付定金后方可加蓋合同章；3． 項(xiàng)目主理銷售人員應(yīng)負(fù)責(zé)填寫(xiě)“樓宇銷售合同執(zhí)行情況表”如實(shí)反映各項(xiàng)收款情況，并將每筆收款向財(cái)務(wù)部核實(shí)、記錄；4． 各項(xiàng)銷售合同執(zhí)行中發(fā)生客戶拖欠交付樓款情況，有關(guān)銷售業(yè)務(wù)人員有責(zé)任進(jìn)行催款，直至收齊全部樓款；5． 銷售業(yè)務(wù)人員應(yīng)積極配合財(cái)務(wù)部、合同審算部對(duì)銷售合同執(zhí)行情況的審查。3． 客戶以非標(biāo)價(jià)幣種支付樓款的貨幣兌換率，參考當(dāng)日市外匯調(diào)劑中心成交價(jià)或當(dāng)?shù)劂y行的匯率計(jì)算，其數(shù)據(jù)由公司財(cái)務(wù)部提供；4． 客戶要求修改所購(gòu)樓宇的格局、裝修條件，經(jīng)公司設(shè)計(jì)、工程部書(shū)面認(rèn)可后，應(yīng)按修改施工報(bào)價(jià)向客戶收取費(fèi)用；5． 客戶購(gòu)樓時(shí)間如晚于原定分期付款期限，在公司認(rèn)可的情況，業(yè)務(wù)人員可按其實(shí)際購(gòu)樓時(shí)間順延分期期限，但交樓前必須收回全款。八、客戶在付清購(gòu)樓全款時(shí)，由財(cái)務(wù)部開(kāi)具正式發(fā)票；樓宇竣工后以公司名義向客戶發(fā)出“入伙通知書(shū)”，該類發(fā)票與通知書(shū)應(yīng)由人員在客戶檔案內(nèi)記錄。簽訂預(yù)定書(shū)的必要程序與購(gòu)樓客戶簽訂預(yù)定書(shū)是銷售實(shí)務(wù)中一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，妥當(dāng)順利地簽好預(yù)定書(shū)可以為日后規(guī)范地監(jiān)控、執(zhí)行銷售合同打下基礎(chǔ)，同時(shí)可避免發(fā)生價(jià)格差錯(cuò)、樓號(hào)撞車(chē)等失誤。催款按認(rèn)購(gòu)書(shū)/合同的約定，客戶必須按期繳款，逾期我司有權(quán)按每日萬(wàn)分之五收滯納金，超過(guò)五天我司有權(quán)沒(méi)收定金，將房產(chǎn)另行出售，具體操作如下：l 五天：發(fā)催款信l 十五天：發(fā)罰息通知書(shū)l 三十天：發(fā)收房通知書(shū)示范單位管理辦法一、 本示范單位只用作樓盤(pán)銷售中戶型示范之用；二、 銷售人員在引導(dǎo)客戶看房之時(shí)，注意約束客戶，請(qǐng)客戶勿隨意觸動(dòng)示范單位中所展示的家具、藝術(shù)品、標(biāo)識(shí)等物品；三、 在進(jìn)入示范單位時(shí)請(qǐng)務(wù)必更換拖鞋；四、 保潔員注意隨時(shí)保持示范單位的干凈整潔；五、 請(qǐng)時(shí)刻保持示范單位的通風(fēng)情況良好；六、 在有客戶看房的時(shí)候，請(qǐng)時(shí)刻注意示范單位中每一個(gè)部分的光亮情況良好，以達(dá)成客戶看房滿意的最佳效果。l 病假一天以內(nèi)由部門(mén)主管審批，三天以上者由公司主管審批。l 事假二天以內(nèi)（含二天）由部門(mén)主管審批，二天以上須由公司主管審批。遲到（早退）第二次扣4元/分鐘。銷售人員在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由離開(kāi)崗位者。假期已滿未按時(shí)返回公司且未有正當(dāng)理由者。女士化淡妝，男士打領(lǐng)帶。4． 售樓人員不得占用公司電話“煲電話粥”。4. 售樓人員不得帶情緒上班，不得與顧客發(fā)生口角、以至爭(zhēng)吵。以上規(guī)定由銷售主管/副經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行，若主管、副經(jīng)理失職，公司有權(quán)減少直至扣除當(dāng)月經(jīng)理提成。4. 售樓人員接待客戶實(shí)行輪流制，不得挑檢客戶。7. 對(duì)經(jīng)人介紹來(lái)訪的客戶，以客戶意向進(jìn)行接待，有疑難問(wèn)題向主管或副經(jīng)理匯報(bào)。10. 無(wú)意中接待了他人已作登記的客戶，可由售樓員之間自行協(xié)調(diào)解決，也可按公司提成制度解決。13. 《客戶登記本》是發(fā)放售樓員提成的第一證據(jù)，由現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理妥善保管，不得涂改和銷毀。2）要求了解周邊配套設(shè)施收費(fèi)情況（如學(xué)校、康樂(lè)設(shè)施）、所占面積。5. 跟蹤服務(wù)：售樓員要及時(shí)跟蹤客戶，有疑難問(wèn)題及時(shí)向經(jīng)理反應(yīng)。 對(duì)每一位看房客戶，售樓前臺(tái)業(yè)務(wù)人員都應(yīng)熱情接待，詳細(xì)介紹項(xiàng)目情況，做到有問(wèn)必答，不得以衣帽取人，不得對(duì)不購(gòu)房人員有任何輕視態(tài)度。不得與客戶爭(zhēng)吵，不得對(duì)客戶使用任何不禮貌的語(yǔ)言，不得對(duì)客戶進(jìn)行不禮貌的評(píng)價(jià)。銷售部經(jīng)理根據(jù)銷售人員對(duì)每套成交房產(chǎn)的相互配合程度，對(duì)銷售人員的獎(jiǎng)金分配有建議權(quán)，實(shí)際獎(jiǎng)金數(shù)額由銷售部經(jīng)理會(huì)同總經(jīng)理商定；F．銷售獎(jiǎng)金必須是與客戶的合同簽訂，首期款到帳后，方可計(jì)提； 經(jīng)濟(jì)處罰A． 銷售人員當(dāng)月定額任務(wù)未完成時(shí)，扣除浮動(dòng)工資，所差任務(wù)定額，如在下月得以補(bǔ)充完成，則已扣除浮動(dòng)工資，順延至下月補(bǔ)發(fā)；B． 以零銷售額為起點(diǎn)，銷售人員連續(xù)三個(gè)月平均只完成銷售定額的70％以下，順延下月起，基本工資以80％比例發(fā)放，直至完成月銷售指標(biāo)。3. 簽名后的所有按揭連同身份證復(fù)印件（二份），存折帳號(hào)復(fù)印件、收入證明原件交律師復(fù)查，若有不明之處可向本公司人員、銀行人員及律師查詢。7. 按月供款的銀行規(guī)定說(shuō)明。若有不明之處可向本公司人員、銀行人員及律師咨詢。8. 請(qǐng)?jiān)? 月10日前將首期月供款存入您的扣款帳戶并于每月10日前按時(shí)存款。6. 您應(yīng)持有的資料有：律師事務(wù)所開(kāi)據(jù)的收款收據(jù)、保險(xiǎn)公司開(kāi)出的保險(xiǎn)單附本及保險(xiǎn)費(fèi)收據(jù)。2. 國(guó)土局登記所需資料：買(mǎi)賣(mài)合同、貸款合同、抵押申請(qǐng)書(shū)、付清樓款證明、業(yè)主公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書(shū)、委托書(shū)、身份證復(fù)印件。5. 請(qǐng)將公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代表證明書(shū)、委托書(shū)、身份證復(fù)印件（三份）、收據(jù)復(fù)印件（一份）交本公司人員。公司可視個(gè)人銷售情況作出人員調(diào)整；收入組成A．月收入＝基本工資＋浮動(dòng)工資＋福利工資＋銷售獎(jiǎng)金B(yǎng)．福利工資＝全勤獎(jiǎng)＋交通補(bǔ)助＋通訊補(bǔ)助＋餐補(bǔ)＋工齡補(bǔ)助※ 銷售指標(biāo)： ※ 基本工資： ※ 浮動(dòng)工資：※ 全勤獎(jiǎng)： ※ 交通補(bǔ)助： ※ 餐補(bǔ)：※ 銷售部經(jīng)理崗位津貼：建議根據(jù)項(xiàng)目的具體情況及沈陽(yáng)地區(qū)的平均水平作出，基本工資為銷售人員的基本生活費(fèi)（含住宿和伙食費(fèi)用，如公司包