云星尚雅名督07年度營銷計(jì)劃(文件)
【正文】 到先得購房（現(xiàn)房部分）開盤切入方案的制定因素：l 目標(biāo)消費(fèi)群的買家多為有支付能力的中青年人，在經(jīng)歷多年的房地產(chǎn)發(fā)展，購房相對理智，可采用針對買家的疲勞戰(zhàn)術(shù)。14寶資通“云星不急于銷售，先積聚客源，當(dāng)?shù)怯浝塾?jì)一定量時預(yù)約登記，開始限量銷售，通過廣告炒作，形成第一波銷售高潮。社會公關(guān)主題活動：與南寧電視臺聯(lián)手舉行：云星尚雅名都《愛心改變命運(yùn)》之江南行第一站：與江南教育局聯(lián)合舉辦首發(fā)，促進(jìn)江南教育系統(tǒng)的團(tuán)購。以各個節(jié)日、工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)和接近消費(fèi)者的相關(guān)活動為輔助，支持銷售。多數(shù)活動通過積分卡的形式串聯(lián)起來，通過“參與活動獎勵積分，憑借積分來消費(fèi)”來保證現(xiàn)場旺盛的人氣。提升現(xiàn)場人氣、營造銷售氛圍是項(xiàng)目銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 2007年度宣傳推廣費(fèi)用估算銷售宣傳費(fèi)用銷售額15660（萬元）2%備注一、媒體投放費(fèi)215．00萬元1．報(bào)紙按1年銷售周期分配投放2．電視4個月投放3．路牌西圓轉(zhuǎn)盤、白沙星光路口4. 道旗一年二、樓書等宣傳品設(shè)計(jì)制作三、工地現(xiàn)場包裝5．00萬元四、公關(guān)宣傳活動60．00萬元六、其他費(fèi)用合 計(jì)312．20萬元 說 明不含樣板房裝修、沙盤、公車以及投入的費(fèi)用。時間選擇在下半年。建議重新制作電視形象片，3月、56月、810月在南寧電視臺的房產(chǎn)直通車節(jié)目時段播出。 建議：建議放棄福建路和萬達(dá)兩個大型廣告牌，增加西園轉(zhuǎn)盤（標(biāo)價40萬/年，目前樹立，簽定即安裝）和星光白沙路口經(jīng)開區(qū)一面兩個高桿l DM（直郵廣告）：可考慮作為現(xiàn)階段“云星在新年啟動期期，采取試探性發(fā)布策略；物業(yè)公開發(fā)售期特別是強(qiáng)銷階段，則采取集中發(fā)布策略，即在各媒介上持續(xù)發(fā)布廣告，以便迅速占領(lǐng)市場；成熟期過后，采取間歇發(fā)布的策略，以節(jié)省廣告費(fèi)用，保持廣告的延續(xù)性，起到持續(xù)的引導(dǎo)和提醒作用。 媒介投放組合策略“沒有廣告就沒有銷售”，這個是房地產(chǎn)銷售最永恒的主題，回顧2006年末三個月里，營銷策略的關(guān)鍵變化，雖然使得銷售得到了初步改觀，但目前整個項(xiàng)目還處于早期開發(fā)，后期還有大量物業(yè)尚待開發(fā)銷售，因此在推廣平臺上必須得到有效保證。l 成熟期以報(bào)紙廣告為主，以形象廣告、證言方式、賣點(diǎn)廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時配合短程促銷活動，解決銷售中存在的問題與矛盾。l 按物業(yè)類型推廣這個角度比較直接，各種不同類型的物業(yè)進(jìn)行集中推廣，好處是針對性很強(qiáng)，各種類型物業(yè)的置業(yè)者需求各不相同。盡管深圳樓市市場化運(yùn)作開始得比較早，但深圳還只是一個新興的城市，不光在城市品格、文化積淀方面，而且在市場氛圍、消費(fèi)導(dǎo)向、居住理念等許多方面，都需要由媒體來發(fā)揮引導(dǎo)作用。結(jié)論8：客戶主要選擇銀行按揭付款方式結(jié)論9：客戶年齡構(gòu)成以40歲以內(nèi)左右居多結(jié)論10：客戶顧慮因素較多，目前信心不足5 推廣執(zhí)行推廣主題：從產(chǎn)品宣傳到形象宣傳項(xiàng)目2007年5月前的宣傳主要為形象宣傳，主要圍繞“高性價比”展開。尚雅名都主要途徑主要是通過報(bào)紙廣告和戶外廣告絕大部分客戶是通過報(bào)
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