安徽某大型混合項目策劃方案(文件)
【正文】 大通、九龍崗煤礦更是遠近聞名；大通“萬人坑”是日本侵華的重要歷史見證；“古壽州窯”遺址位于大通上窯鎮(zhèn)。開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積20平方公里，一期10平方公里，；開發(fā)區(qū)道路及沿路供電、供水、供熱、供氣、排水、排污、電信等管網(wǎng)建設和綠化等各項基礎設施基本完成。韓國綠十字株式會社、韓國信友株式會社、韓國大弘紡織株式會社、澳大利亞江氏企業(yè)集團和德國拜耳公司等外資企業(yè)；以及浙江萬向錢潮集團、四川托普集團、江西江中集團、陜西東盛集團和安徽豐原集團等國內(nèi)多家上市公司。u 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達作為**的中心城區(qū)，田家庵區(qū)集中了**市重要的商業(yè)中心、專業(yè)市場、餐飲娛樂市場，在**各區(qū)中該區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占國民生產(chǎn)總值的比重最大；區(qū)政府也確立了“商貿(mào)立區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略。都市化與郊區(qū)化將是本項目與舊城改造項目競爭的主要焦點。從整體交易情況來看，；2004年上升幅度較大，估計達到1500元/米2。從**的經(jīng)濟發(fā)展來看，近幾年是**經(jīng)濟增長的快速期，2004年的速度將達到16%以上；按房價增幅與GDP發(fā)展速度持平的保守估計，**的整體房價將以每年15%的速度上漲，漲幅絕對值將超過200元/米2/年。七．項目營銷建議1．營銷主題結(jié)合大通區(qū)的城市再造的有利條件，以及大通區(qū)區(qū)位條件好、空氣環(huán)境好的，建議項目名稱為：**新城 或 大通新城，后者只是區(qū)域概念，不如前者大氣；營銷思路：先營銷城市，再營銷項目城市營銷主題：綠色大通、希望大通項目營銷主題：綠色之城、生態(tài)之城、希望之城新城市、新生活2．銷售階段建議第一階段：以樹立項目形象為主，前期開發(fā)產(chǎn)品為“TOWNHOUSE別墅和精品陽光公寓”；第二階段：多層公寓為主第三階段：獨立別墅第四階段：商業(yè)招商第五階段：小高層及商業(yè)銷售30________________________________________________________________________________________ 。如果在銷售過程中適當控制，將適量商鋪留至項目后期銷售，其時社區(qū)已有大量居民入住，商業(yè)消費人口已形成規(guī)模，商鋪的銷售價格將遠高于以上的定價。以臨街商鋪的售價為參照依據(jù)，市場價格行情如下表：核心商圈（元/米2）非核心商圈（元/米2）低值均值高值低值均值高值1F1000011000120005000600070002F5000550060003000350040001F合2 F 6000700080004000450050002．**房地產(chǎn)價格預測目前**房地產(chǎn)市場正處于一個快速發(fā)展的階段，房價水平雖然較低，但上升勢頭很快。u 戶型面積配比：項目戶型面積配比表產(chǎn)品形態(tài)面積（米2）數(shù)量（戶）比例備注別墅區(qū)TOWNHOUSE180200120~150 100%四聯(lián)排為主獨立別墅28032050~60實用型、舒適型350以上6~10享受型、樓王多層二房二廳80~100200~300100%1．三房為主，二房其次；2．改善型需求為主，且房價低，面積適當放大； 三房二廳120~130600~800四房二廳140~150100~200小高層二房二廳90~10060~82100%三房二廳120~130150~200四房二廳140~16040~60u 客源定位：TOWNHOUSE：主要針對**所屬區(qū)縣的中等收入階層，如煤礦的技術人員、大學教師、政府及企事業(yè)單位的中層管理干部；獨立別墅：主要針對**所屬區(qū)縣的富裕階層，如煤礦的管理階層、市區(qū)的商業(yè)經(jīng)營者、私營企業(yè)主；多層公寓和小高層公寓：主要針對**目前大量的改善型需求客戶2）商業(yè)部分u 整體定位新城市、新商圈u 產(chǎn)品定位三星級酒店+辦公樓+大型郊區(qū)購物中心+沿街商鋪+社區(qū)商鋪u 定位原因1）大通區(qū)作為城市副中心，缺少酒店和辦公物業(yè)；2）辦公物業(yè)主要針對金融機構(gòu)、開發(fā)區(qū)的企業(yè)，酒店主要針對外來商務人員（可以作為招商項目）；3）郊區(qū)建設大型購物中心，符合商業(yè)發(fā)展潮流，同時也可以作為居住區(qū)與鐵路線的緩沖區(qū)；4）沿街商鋪主要利用交通干線于田大路、洞山東路的商業(yè)價值；田大路主要為精品服飾、便利店等，洞山東路主要為餐飲和娛樂；5）社區(qū)商鋪主要滿足居住區(qū)大量居民的日常生活需求，如菜市場、便利店、超市、理發(fā)店等等。3．項目地塊分析1）用地現(xiàn)狀u 地塊相對規(guī)則除東側(cè)臨近油庫的地塊被中間掏去一塊外，地塊基本呈五邊形u 拆遷改造量不大除區(qū)政府附近有一些拆遷改造房外，其他多為農(nóng)田或空地；地塊內(nèi)部田大路東側(cè)有一農(nóng)貿(mào)市場，西側(cè)為大通區(qū)的商業(yè)中心，但檔次較低且顯雜亂，以副食品、低檔服裝2）道路系統(tǒng)u 主干道均已建成通車，且路況較好田大路、洞山東路為主干道，均已建成通車，且路況較好；u 與外部的交通聯(lián)系便捷通過田大路與中心城區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)連接，離中心城區(qū)3公里；田大路與洞山東路連接，洞山東路與京福高速公路相連；3）綠化環(huán)境u 生態(tài)環(huán)境較好環(huán)境有影響的因素：鐵路線、油庫有利因素：南臨舜耕山，北依淮河；無任何工業(yè)污染區(qū)政府周邊有大量成長多年的大梧桐樹4．項目市場競爭情況1）今后一年內(nèi)的市場競爭將不會激烈，利于項目啟動由于去年的土地供應少，且供應的主要是商業(yè)項目；今后一到兩，項目的主要競爭對手為同樣規(guī)模巨大的惠利花園城項目2）田家庵區(qū)舊城改造對本項目有長期影響田家庵區(qū)舊城改造的實施，將改善中心城區(qū)的城市環(huán)境；不管從哪個城市來看，住在市中心仍是購房者的首選，除非市中心的城市環(huán)境已經(jīng)極端惡化。3）田家庵區(qū)——**政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心u 經(jīng)濟實力雄厚田家庵區(qū)是**市的政治、經(jīng)濟、文化和商貿(mào)中心。u 投資企業(yè)現(xiàn)有企業(yè)160余家，總投資達20多億元。u 進出**的咽喉之地，“東擴南進”的橋頭堡大通位于**城市發(fā)展的東南方向上；舜耕東路是上京福
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