【正文】 產(chǎn)品包裝、營造差異競爭支撐點市場引導信息傳播/形象塑造/心理引導/情報反饋。產(chǎn)品品牌樹立銷售順利去化企業(yè)可持續(xù)發(fā)展案名與LOGO 我們將委托優(yōu)秀的廣告設計公司為本項目設計LOGO，以產(chǎn)品定位和理念為指導。3．居住環(huán)境的優(yōu)勢：1． 口岸商業(yè)居住核心區(qū)域，口岸內(nèi)唯一的高層住宅小區(qū)2． 潛力城市：口岸已經(jīng)啟動了經(jīng)濟特區(qū)建設，最具升值潛力的區(qū)域；3． 產(chǎn)品創(chuàng)新：規(guī)劃高起點、品質高要求，結合生態(tài)、科技、文化、歷史等多重元素，著力打造一個聯(lián)接歐亞，歷史文化與自然最佳結合的經(jīng)典社區(qū)；整體營銷戰(zhàn)略 強勢推廣，主動出擊，靈活應變，快速去化。4．快速去化用多種促銷手段，活躍現(xiàn)場氣氛，縮短銷售周期，平穩(wěn)去化。3．實施手法⑴．利用政府的市政改革的新聞報道，宣傳基建良好。銷售資源的整合不僅建立在小區(qū)建筑與環(huán)境上，而且營銷策劃執(zhí)行及廣告策略也相當關鍵。⑴．全方位推廣，形成有效媒體攻勢（報紙、電視、路牌、網(wǎng)絡、地盤內(nèi)外包裝、人員促銷）；⑵．品牌先導，形象跟進，有效擴大客戶層面帶動銷售；⑶．配合銷售進度，廣告宣傳有力引導和緊密配合銷售工作，按計劃逐步展開。②．廣告內(nèi)容：項目整體形象廣告。⑵．電視臺⑤． 投放方式：冠名播出，可選擇電視臺房產(chǎn)報道欄目冠名。③確立企劃方案細部內(nèi)容。③廣告宣傳作業(yè)程序確定。②重點據(jù)點戶外看板。③完成現(xiàn)場準備工作。④來人來電統(tǒng)計及追蹤。③報紙廣告。②延續(xù)試銷期熱潮進入第一階段強銷。③景觀初現(xiàn)。②電視報紙廣告。持續(xù)銷售期①第二階段強銷。 ①客戶反應統(tǒng)計分析。①定點看板。尾盤銷售期①困難產(chǎn)品突破。①海報、廣告。需要進行市場的預熱引導，包括對本產(chǎn)品形象定位的前期推廣，樹立開發(fā)商在當?shù)氐墓娦蜗蟆?．推廣主題：強調(diào)產(chǎn)品形象定位，形成差異化競爭。軟價值的判斷是一個感性過程，增強軟價值的最有效方法是物業(yè)形象包裝和廣告促銷宣傳。⑶．進行現(xiàn)場形象包裝，完成主要交通干道戶外廣告（兼作導視牌）的發(fā)布，營銷中心、工地現(xiàn)場的包裝，以釋放項目信息，營造銷售氣氛。①． 發(fā)布目的：傳遞項目住處，烘托渲染氣氛，加強視覺沖擊力。②． 工地圍墻：明確發(fā)展商和項目性質， 進行樓盤形象展示。通過特色招聘，樹立品牌形象；進行貴賓卡銷售，阻隔競爭對手，形成先期成交。引導試銷期的廣告形式以報紙廣告和電視廣告為主，目的在于信息的盡可能告知。3．推廣主題：闡釋社區(qū)定位的內(nèi)涵，明確差異化競爭的實質，對確定的一些優(yōu)惠條件給予明確的詮釋和公布，使本案在當?shù)丶爸苓叺貐^(qū)形成關注熱點。2．推廣目的：主題定位深化，延續(xù)廣告效應，保持適當?shù)囊妶蠡虺鲧R率，保持社會形象的穩(wěn)定。在景觀組團完成初步劃分和景觀營造后，可以通過開展業(yè)主樹木認領，業(yè)主聯(lián)誼會等形式活動加強與老客戶的聯(lián)系，通過口碑傳播帶動潛在市場。4．禮品：可以使用小幅仿制油畫、與社區(qū)主題音樂相配合的音像制品(代表喜悅/浪漫/品位/服務)，結合LOGO制作的吉祥物等贈送簽約客戶，增加親和力和擴大人際傳播，同時提升了項目的文化品位?，F(xiàn)暫擬定四開對折版式。④． 代理商的介紹和營銷推廣思路闡釋，如階段活動的信息發(fā)布、活動內(nèi)容等。銷售手段及公關策略 1．準備期——獨特的公關推廣活動——提升整體形象⑴．活動目的：形象展示，聚集人氣，引發(fā)社會關注。復試分三部分：形象展示，才藝展示，機智問答。此外還需準備宣傳單、花束、獎品、禮品和必要辦公設備等。③． 活動現(xiàn)場布置隆重，請專業(yè)主持人進行主持，調(diào)節(jié)氣氛，使活動順利達到預期目的。2．引導試銷期——阻隔競爭對手的銷售策略⑴．內(nèi)部認購與“亞歐名苑VIP卡（直銷）”的推廣①．內(nèi)部認購：在預售許可證拿到之前通過名門世家卡的銷售進行內(nèi)部認購，先期占有市場。購卡客戶可以在開盤時享受一定的優(yōu)惠，如享受九八折優(yōu)惠，視情況還將享受社區(qū)各項收費服務的優(yōu)惠（如會所健身、免費閱覽、物業(yè)增值服務等，具體待定）。4．業(yè)主聯(lián)誼會⑴．活動概述根據(jù)項目銷售情況的進度，適時舉行業(yè)主聯(lián)誼會，使業(yè)主時刻關注項目的進展，同時有利于促進客戶群體的擴大。以上活動方案將隨項目進展做進一步細化。如市場反饋情況較好，可舉辦公開排號活動，啟動媒體宣傳熱銷造勢；如情況不理想，則單獨通知前期VIP客戶至售樓處認購房號。⑵．集合目標群：通過熱銷形勢，首批引入核心目標客戶群。5． 會所前期由開發(fā)商管理，待業(yè)主入住后交由物業(yè)管理公司經(jīng)營管理。設置禮儀鋼炮九門；主持臺南側安置嘉賓簽到處。 空飄氦氣球：下方懸掛條幅在工地外圍布置6——10個氫氣球。②．轉盤抽獎開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉盤游戲資格一次，獎品包括鉑金鉆戒（3000元）、昆明—大理—麗江雙人3日游（2000元）、家用電器（300元）、驚喜大禮包（188元）。創(chuàng)造良好口碑，提升市場接受面，拓展客戶層面。6．活動安排⑴．會員積分制①． 執(zhí)行方式：簽約業(yè)主即能成為會員，可參加積分，而后每再次購買一套（包括后期開發(fā)產(chǎn)品）或每介紹一個新客戶簽約成功，可獲得積分，按積分抵物業(yè)管理費。 獎勵辦法：每積一分，贈送１年物業(yè)管理費；178。2．推廣策略：持續(xù)軟文傳達3．核心主題：依據(jù)銷售、市場、客戶分析挖掘產(chǎn)品訴求點4．預期效果：強化品牌優(yōu)勢、社區(qū)優(yōu)勢、產(chǎn)品優(yōu)勢，促進銷售，鞏固品牌形象，同時為二期開盤積累客戶。以后該中心醫(yī)護人員將定期到社區(qū)舉行健康咨詢及健康保健知識宣傳，還可定期進行健康體檢，業(yè)主足不出社區(qū)就可享受專家級健康服務。④． 派發(fā)數(shù)量：根據(jù)實際情況制定計劃項目營銷推廣費用 1．營銷推廣費用預算，總銷金額可達到1億元左右。②． 戶外展示應用：戶外看板、羅馬旗、橫幅、形象展示中心等。⑶．表現(xiàn)階段：①． 第一階段：含LOGO、案名、名片、信紙、便簽紙、紙杯、文件袋、小禮品等（基礎形象運用）。置業(yè)顧問以主人的身份接待客戶，女置業(yè)顧問以女主人的身份配合接待服務，傭人輔助的方式開展，引導客戶參觀房間，給客戶介紹戶型結構，展示智能化系統(tǒng)等室內(nèi)配套，將傳統(tǒng)的參觀工地現(xiàn)場變成在樣板間內(nèi)直觀的體驗式看房。以公開、公平、公正的處事原則解決問題。待本方案確定后由項目專案設計本案答客問，并加以演練強化培訓嚴謹銷控及客戶成交范例的引導?？蛻艚哟绦颍嚎蛻舻綀觥鷮０钢付ń哟龑еv解→專案配合接待→詳細談判接待→安排客戶看房→二次詳細談判→簽約。匹配的售樓氛圍與矜持的微笑服務及統(tǒng)一的說辭增強客戶的成交信心。②．行銷講習編寫確定/培訓/執(zhí)行以高級置業(yè)顧問的視角，熟悉掌握本案產(chǎn)品及定位/客戶定位/營銷策略，深刻檢討本案專業(yè)/保證/負責的品牌形象。②． 管理人員統(tǒng)一著裝，親和力、感染力形成服務風格。①． 銷售人員統(tǒng)一著裝，固化銷售說詞。④． 工地現(xiàn)場應用：圍墻、橫幅、空飄氣球（下拉條幅）、標語、施工進度及管理安排等。2．媒體費用分配比例如下：（合計：100萬）項 目金 額所占比例發(fā)布周期電視、廣播20萬元8個月～12個月報 紙30萬元8個月～12個月高架廣告牌20萬元2年戶 外 媒體15萬20個月～24個月公交候車亭10萬元20個月～24個月網(wǎng)絡5萬2年3．媒體投放費用合計：111—168萬。⑵．派發(fā)DM宣傳資料①． 活動目的：拓展客戶面，同時一對一直接將項目信息傳達到終端客戶，掃除市場盲點②． 派發(fā)地點：市中心繁華商業(yè)地段、項目周邊居住區(qū)。⑵．派發(fā)宣傳資料、老客戶介紹新客戶、優(yōu)惠活動等方式促進尾盤的銷售完成。⑵．派發(fā)DM宣傳資料①． 活動目的：拓展客戶面，同時一對一直接將項目信息傳達到終端客戶，掃除市場盲點；②． 派發(fā)地點：市中心繁華商業(yè)地段、項目周邊居住區(qū)；③． 派發(fā)方式：分散發(fā)和固定點發(fā)放兩種方式；④． 派發(fā)數(shù)量：根據(jù)實際情況制定計劃。 新客戶的界定：在售樓部沒有客戶記錄的界定為新客戶；178。⑵．在信息傳播渠道上轉向選擇電視滾動字幕方式。通過銷控，逐步推出產(chǎn)品，鞏固品牌形象；另一方面，通過開盤當日到活動現(xiàn)場的新聞單位以新聞的形式發(fā)布項目開盤及熱銷的相關信息，更客觀，更權威。 跨街彩虹門：在解放南路、佛子嶺路及市區(qū)主要道口設置；178。⑵．活動主題：〖項目亞歐名苑，盛情開盤〗⑶．舉辦地點：售樓部門前⑷．舉行時間：2011年5月1日（暫定）⑸．活動準備：①． 在售樓部門前設置10米6米的主持臺一座。⑵．通過活動連續(xù)掀起五月熱潮，營造旺盛人氣和開盤熱銷氛圍。⑶．根據(jù)認購情況制定銷控表，并在售樓處公開發(fā)布。2．推廣策略：形象廣告+事件行銷活動3．核心主題：“項目亞歐名苑”——登陸口岸！4．推廣思路：區(qū)域形象、地位、潛力174。⑵．效果預期：有利于樓盤整體形象的提升，為開發(fā)商營造良好的口碑。⑤．小型節(jié)目表演⑥．簽轉大定⑦．禮品贈送⑧．舉行音樂冷餐會或大定客戶的雞尾酒會。②．VIP卡（直銷）：建立一種客戶優(yōu)先權，其重要功能是增強客戶的歸屬感，購卡者擁有的名門世家會員資格，享有優(yōu)先選房權。⑷．效果預期形式獨特的招聘會將起到良好的廣告效果，引發(fā)市場關注。②． 先期在附近街道張掛橫幅，進行DM派發(fā)，并通過報紙、電視字幕廣告進行活動告之。③．活動地點：售樓處外小廣場。⑵．活動方式：①．報紙公告：招聘項目小姐（暫定六名），初試后，在售樓處在售樓處舉行復試。⑥． 其他：房產(chǎn)知識、購房指南、行業(yè)發(fā)展相關資訊。②． 開發(fā)商介紹：背景介紹、企業(yè)文化宣傳、企業(yè)新聞等。 5．影視資料：主要指電子樓書，以優(yōu)美的畫面和配樂，充分展現(xiàn)樓盤特色和具體功能，給客戶留下完美的印象，使樓盤的形象得到生動體現(xiàn)，最大程度提升項目的綜合品位。2．DM及折頁：售樓普及資料，時效性較強，可配合樓盤推廣的一些活動進行信息告知。4．宣傳渠道：適當?shù)碾娨晱V告，軟性報紙稿，DM派發(fā)等；SP活動。4．宣傳渠道：報紙廣告（配合軟文）、戶外廣告、DM、社區(qū)期刊、電視臺、網(wǎng)站等多種媒體配合；盛大開盤典禮的廣告效應。 三、公開強銷期 廣告促銷信息和銷售狀況信息心理施壓——媒體持續(xù)炒作，使心里上感覺上物業(yè)及地盤在持續(xù)升溫——各種類型的互動活動組織實施提升人氣1．推廣背景：經(jīng)過前期的廣告宣傳，已在市場上引起強烈反響，積累的客戶需要在該階段消化，宣傳重點轉為銷售情況，價位優(yōu)勢等具體賣點的推廣。3．推廣主題：結合項目外在、內(nèi)在特質，進行項目優(yōu)勢的詳細展示，以不同的賣點如地段區(qū)位、規(guī)劃布局、技術資源、景觀特色等幾個方面形成系列廣告。⑷．先期進行景觀營造沿項目東西兩處大門的橫軸景觀先期營造，至開盤之日初具規(guī)模，這一方面是開發(fā)商實力的證明，表現(xiàn)其為客戶著想的關懷體現(xiàn)；另一方面給客戶以良好的感覺和信心保證，既有利于口碑傳播，又有利于銷售推廣。⑶．工地包裝工地作為買家最為切身關注的地方，是宣傳最經(jīng)濟和有效的場所，工地形象不僅直接與物業(yè)和公司形象有關，還能夠營造銷售氣氛。7．廣告形式⑴．報紙軟文。⑴．利用戶型評比等活動契機，先期介入市場，營造市場關注。物業(yè)價值分為硬價值和軟價值，前者是成本加利潤，沒有彈性；后者是目標客戶對物業(yè)的認知和感覺，彈性極大。3．宣傳渠道：以施工工地圍墻包裝、售樓處（營銷中心）營造，定點看板等戶外廣告為主。③網(wǎng)站。③尾盤去化①將潛在客戶進行再過濾。③軟新聞稿。③適時調(diào)整銷售策略，適應各階段產(chǎn)品的特性。③抗性產(chǎn)品促銷。④售樓處外包裝。⑤舉辦推廣、促銷活動，報紙、海報等媒體配合。①來人來電最后過濾。⑤車身廣告。⑥預告公開日期①戶外看板，電子樓書。①各項推廣活動開展②以電話拜訪方式告知公司既有客戶做先期銷售。引導試銷期①貴賓卡銷售及選房。⑤銷售準備。①平立面確定。推廣部署 營銷工作流程一覽表 階段工作任務主要工作內(nèi)容媒體應用工作準備期① 完成各項銷售道具的準備。對廣告訴求要求簡練、明了、響亮。2．總體廣告營銷策略突出產(chǎn)品形象策劃、強調(diào)環(huán)境優(yōu)勢、注重觀念喚醒、以情感訴求，借觀念及情感共鳴，以及結合系列推廣活動，在短時間內(nèi)形成最廣泛的認知及轟動，最終完成品牌提升及順銷之目標。從目前而言，項目開盤至關重要，大量工作將集中在開盤前后，本次廣告策略將著重針對此階段論述。⑵．通過節(jié)假日和項目推廣節(jié)點舉辦事件營銷活動，以高品質產(chǎn)品為面、以體驗式購房為點展開全方位的宣傳活動，達到產(chǎn)品去化目的。2．入市策略⑴．高品質產(chǎn)品采用以人為本的設計理念，以大盤入市、品牌開發(fā)鑄造品質生活；同時采用高品質建筑材料及在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型多樣、戶型面積合理來滿足市場需求。2．主動出擊變坐銷為行銷，充分利用開盤前期的時間空隙，牢牢抓住核心客戶，同時影響其周邊人群，積累客戶。市場和策略 1．各大戰(zhàn)役，各自為營，營造賣點刺激型消者：三個銷售中心統(tǒng)一指揮，在保證項目