【正文】 中將部分利潤轉嫁到各種成本費用中去，通過其他渠道提前將未來利潤轉移出去。它們往往數(shù)年不進行利潤分配，或者不按規(guī)定程序進行利潤分配，其利潤分配金額波動很大。企業(yè)利潤分配是企業(yè)內源融資的主要渠道，不同的利潤分配政策導致企業(yè)制定不同的融資策略，不同的融資策略帶來不同的融資成本。合理的資本結構，不僅可以提高企業(yè)的盈利水平，而且可以降低債務風險。 3． 5 宏觀經(jīng)濟政策調控下的財務風險分析 近年來，伴隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的強勁增長勢頭，國家和地方的各類宏觀調控之聲一直如影相隨。繼《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》這一編號 121 的央行文告，中央銀行與銀監(jiān)會又陸續(xù)發(fā)布了一系列新的房貸政策，針對房地產(chǎn)信貸中存在的問 題加大了監(jiān)管力度，具體來說是對房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件、貸款用途和使用方向、貸款期限、操作規(guī)程以及住房抵押貸款條件做了更為嚴格的規(guī)定。 引起房地產(chǎn)行業(yè)最大震動的是對土地儲備機構貸款的明確規(guī)定，即：商業(yè)銀行對土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發(fā)放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70％，貸款期限最長不得超過 2 年。業(yè)內認為，對于開發(fā)商來說，一旦將所得稅每月繳付，則資金流動率將有所下降。然而，央行新政的不斷出臺，對房地產(chǎn)信貸監(jiān)管力度的持續(xù)加大，卻驟28 畢業(yè)論文 然使得資金這部分資源的獲取變得非常艱難。因其融資的貸款依賴程度尤其大，但在資產(chǎn)規(guī)模、信用等級、經(jīng)營業(yè)績、償債能力等方面普遍有一定的缺陷，央行新政下，銀行難以再通過對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款評審。 2．土地宏觀調控政策 土地是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的生產(chǎn)要素之一，也是房地產(chǎn)產(chǎn)品的必需載體，我國土地資源缺乏，人們對土地的需求隨經(jīng)濟的發(fā)展卻與日俱增。 2022 年 4 月，出臺了《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，其內容是：嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間；加大非高檔住房土地供應力度，停止別墅類用地29 畢業(yè)論文 供應，嚴控高檔住房用地供應；進一步完善土地收購儲備制度；監(jiān)管土地開發(fā)使用過程；加強和完善土地市場信息監(jiān)測及披露制度。 2022 年 5 月 9 日，國土資源部簽 發(fā) 11 號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權起規(guī)定》，文件要求從 7 月 1 日起，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。依賴銀行貸款的融資模式引起廣泛爭議，被認為是造成所謂“融資困境”的主因。因此在國家實施多種調控措施和貨幣政策持續(xù)收緊的疊加影響下，房地產(chǎn)開發(fā)所能到位的資金將進一步吃緊。中國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境是非常困難的。 2022年以來，央行已連續(xù) 6 次上調存貸款利率， 13 次上調存款準備金率， 2022 年 4 月 25日，又宣布上調 0． 5 個百分點，從而使存款準備金率升至 16％的歷史高位。在預售環(huán)節(jié)，也重申只對購買主體結構已經(jīng)封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。 1．金融宏觀調控政策 27 畢業(yè)論文 2022 年國家實施宏觀調控以來房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題成為一個焦點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配存在隨意性強、分配程序不規(guī)范以及分配時間不連續(xù)等問題。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤分配隨意性強，不是根據(jù)企業(yè)的融資需求來制定合理的利潤分配政策，不利于降低融資成本。我國證券法對發(fā)行債券、股票的公司的盈利水平、財務會計等有嚴格要求，利潤分配的不規(guī)范導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以滿足證券法的要求，不利于企業(yè)拓寬融資渠道，限制了企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模的擴大，制約了企業(yè)的發(fā)展。 (3)利潤分配時間不 連續(xù)。如果投資人認為市場前景光明，會去尋找新的投資機會，將獲取的利潤投資到新開發(fā)項目中去；如果投資人認為市場前景暗淡，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過利潤分配方式會抽走資金，轉向投資其他行業(yè)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也沒有系統(tǒng)的收益分配政策，收益分配具有一定的隨意性，存在著一定的收益分配風險，導致風險的主要原因： (1)利潤分配隨意性大。采用這種分配方式的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著強烈的發(fā)展欲望和長遠的發(fā)展規(guī)劃，或者是房地產(chǎn)形勢良好，企業(yè)本身有較好的投資項目，企業(yè)急需開發(fā)資金的情況。房地產(chǎn)企業(yè)利潤分配主要有以下兩種形式： (1)現(xiàn)金形式。如果在房屋銷售期內，銷售出現(xiàn)低谷，資金成本超過預期，就要對市場做出冷靜的分析研究，看在不久的將來市場是否反彈，如反彈所帶的收益大 于 等待這一時期到來所產(chǎn)生的新的資 金成本，就可以等待一定時間，再尋找市場銷售切入點；反之就不應再等待，應接現(xiàn)實行情，哪怕虧損一點，也盡快將房屋推出，收回資金，否則就可能導致更大的虧損。商品房屋的推銷必然受該項目的可行性分析報告的影響，同時也受房屋銷售時市場行情的影響，二者之間有一個時間差，相互依托，也相互制約。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，出于更多地占有市場和擴大銷售的競爭需要，信用被廣泛采用。 3． 4 資金回收風險和收益分配風險分析 3． 4． 1 資金回收風險分析 資金回收風險的產(chǎn)生將影響房地產(chǎn)企業(yè)的財務狀況，使企業(yè)再生產(chǎn)資金相對不足。所依據(jù)的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差。銷售回籠的資金，作為歸還股東貸款和利息，利益主要流入外方公司，導致中 方投入的資金得不到回報，長期被“套住”。普通商品房和經(jīng)濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。從 2022年來，全國房地產(chǎn)投資增長率持續(xù)偏高，尤其是 2022 年達到 29． 7％，超過 GDP 增長的 3 倍，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和中國經(jīng)濟增長的歷史經(jīng)驗分析，連續(xù)如此之高的投資增長率，將出現(xiàn)經(jīng)濟過熱現(xiàn)象。為了商業(yè)目的，有的地方或開發(fā)商使用各種手段，不顧國家法律法規(guī)，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。我國目前多角債權人的權益，多角債務盛行，債權人權益往往得不到有效的保護，使得有的房地產(chǎn)企業(yè)根本不顧債權人的權益，將借債資金盲目投資，造成房地產(chǎn)投資結構極不合理。因此可見，對于高檔次的別墅、高檔公寓應該適可而止。而隨著 2022 年 4 季度以來，購房人的消費能力漸漸無法跟上瘋漲的房價，消費力不足 導致的購房需求緩慢下降，成為了空置房形成的主因，空置房增加的成因發(fā)生了顯著變化。空置率高，房價就應該低；空置率低，房價才會高。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)業(yè)投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)的顯示， 2022— 2022年 6 年間，全國房地產(chǎn)業(yè)投資額由 2022 年 6344． 11 億元增長到 2022 年的 19422． 92億元， 2022 年投資規(guī)模是 2022 年的 3． 06 倍。房地產(chǎn)開發(fā)的具體實踐中，非理性因素對融資決策的影響是明顯的。 6．房地產(chǎn)企業(yè) 缺乏科學理性的融資決策 房地產(chǎn)企業(yè)尤其中小型房企通常十分注重項目的前期設計和后期營銷，而缺乏對融資問題科學、理性的決策，普遍依據(jù)經(jīng)驗進行決策。作為自負盈虧的企業(yè)，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。從宏觀結構看，我國房地產(chǎn)金融市場是單一品種主導的市場，以債權融資為主，股權融資比例甚小，整體融資格局非常單一。融資方式除銀行貸款外，目前可以采用的還有信托融資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票并上市、股權投資、基金等，也具有很大操作價值和發(fā)展?jié)摿?。而且，目前受政策調控影響明顯。后者則是針對雖然自有資金己達到國家要求，但是由于政策、市場或其他原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時由信托公司定向給房地產(chǎn)企業(yè)提供一筆征信貸款，使其補上資金缺口?，F(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對房地產(chǎn)項目投資。從我國目前情況看，由于發(fā)債主體資格的嚴格和債券市場的發(fā)展狀況，房地產(chǎn)企業(yè)利用債券籌資 的渠道同樣并不暢通 2022 年伴隨著《國務院推進資本市場改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對債券融資的態(tài)度有實質性改變，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資空間將會增大。近年來，發(fā)行房企債券的企業(yè)屈指可數(shù)，發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。但目前我國房地產(chǎn)企業(yè)債券并不多見，房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在 1992 年，由海南經(jīng)濟特區(qū)的開發(fā)商推出的房地產(chǎn)債券，分別是“ 萬國投資券 、“伯樂投資券”、“富島投資券’’，總計 1． 5 億元，這三種債券按《企業(yè)債券暫行條例》對具體項目發(fā)行。 2022 年 9 月，中國證監(jiān)會又公布了《關于進一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關工作17 畢業(yè)論文 的通知》，“通知 規(guī)定自 2022 年 1 月 1 日起，除國有企業(yè)整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的情況外，股份公司必須設立滿 3 年后才能申請首發(fā)上市；同時，為使發(fā)行人最近 3 年盈利具有可比性，要求發(fā)行人的業(yè)務、管理層最近 3 年內未有發(fā)生重大變化、實際控制人未發(fā)生 變更。因此，房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源途徑單一己成為影響房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟健康發(fā)展的重大隱患。按此計算，每年占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額 60％以上的資金融資需求都是通過銀行取得，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以及最終轉變?yōu)殇N售收入的住房抵押貸款構成了房地產(chǎn)開發(fā)資金的主 要來源，而在資本市場的直接融資還不到融資總量的 10％，房地產(chǎn)對銀行貸款的過度依賴可見一斑，同時也折射出現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道的單一化和滯后。自籌資金主要包括自我積累和以企業(yè)為基礎的股權融資，前者積累過程相當緩慢，后者則運用非常有限；傳統(tǒng)的外源融資方式主要是國內銀行貸款以及包括含商品房預售回款、施工企業(yè)墊付的工程款在16 畢業(yè)論文 內的其他資金來源。 融資向來是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的關鍵，房地產(chǎn)企業(yè)對不同融資方式的選擇，直接影響其融資成本的大小，使房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的融資風險。以合理的成本、適當?shù)娘L險及時足額地籌措項目開發(fā)所需資金是房地產(chǎn)資本運作中最為重要的一環(huán)。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性，對于資金運動各環(huán)節(jié) 節(jié)點的實物載體上所積聚的四類財務風險中，比較顯現(xiàn)和急需防范控制的是融資風險和投資風險。它是下次循環(huán)資本墊支價值的資金來源，制約著資本價值的規(guī)模，是資本價值經(jīng)營所有財務風險的釋放。它是本次資本循環(huán)的主導，制約財務其他風險類型的發(fā)生及其程度。資本循環(huán)運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程，以貨幣形態(tài)為起點和終點的資本循環(huán)主要在籌資、投入、生產(chǎn)、分配四個節(jié)點上停留，集聚著四種風險。加之目前受國內宏觀政策調控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的從緊，已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的問題。因此，活躍在房地產(chǎn)市場上的資金無論以何種形式出現(xiàn)，多是從銀行出去的。因此，房地產(chǎn)價格上升偏快，如不加以調控是有風險的。房地產(chǎn)業(yè)本身就是一個高風險與高效益并存的行業(yè)，而我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀更是表明，隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險更加突出，具體分析可歸納為： 1．房地產(chǎn)投資高速上漲 從 2022 年到 2022 年，中國房地產(chǎn)投資額持續(xù)高速增長， 20222022 年增幅超過30％； 2022 年下半年起國家出臺一系列的宏觀調控政策，使得 2022 年快速回落到19． 8％， 2022 年全國房地產(chǎn)投資增幅反彈到 21． 8％， 2022 年投資增幅持續(xù)上漲，達到 31． 4％。但是，受宏觀調控的影響， 1994 年之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營利潤迅速下降， 1996 年行業(yè)平均利潤率僅為 0． 91％， 1997 年一 1999年更是出現(xiàn)全行業(yè)虧損的局面， 1999 年我國房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率為． 1． 16％。在銷售方面， 2022 年． 2022 年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額持續(xù)增加，尤其在 2022年當年銷售額增長就達到 7200． 42 億元，增幅為 69． 40％； 2022 年之后由于受到國內宏觀政策調控影響，國際經(jīng)濟變動的影響，金融政策的收緊，銷售情況大幅度下降，當年銷售額增長僅為 3249． 83 億元，增幅下降到 18． 49％。隨著貸款規(guī)模和資金投入規(guī)?？焖僭黾?，資金風險不容忽視。 )和其他資金來源 (主要由定金與預付款、個人按揭貸款等組成，企業(yè)除向銀行貸款外，還向非銀行金融機構如保險公司、證券公司、信托公司、財務公司融通資金。 3．房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模較小 根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示 ： 2022 年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)為 28566． 81 億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)約為 9666． 62 萬元， 2022 年達到 88397． 99 億元，平均每個企業(yè)資產(chǎn)為 15056． 72 萬元； 2022 年房地產(chǎn)企業(yè)總資產(chǎn)比 2022 年大幅增長了 209． 44％，但平均每個企業(yè)資產(chǎn) 2022 年卻比 2022 年只增長了 55． 76％；由此可見，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模普遍呈現(xiàn)出太小的特點。而國有企業(yè)個數(shù)卻由 2022 年所占比例19． 84％下降到 2022 年所占比例 6． 47％；集體企業(yè)個數(shù)卻由 2022 年所占比例 10． 12％下降到 2022 年所占比例 2． 70％。到 1996 年，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)銳減，當年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為 21269 家，比 1995 年減少 12213 家。目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 1．房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速 我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的隊伍是隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷壯大起來的，根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料顯示， 1986 年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅有 1991 家，到 2022 年已達到 58710 家。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)正處于向規(guī)?；⑵放苹?、規(guī)范運作的轉型時期，房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細分的轉變，從主要靠政府政策調控向依靠市場和企業(yè)自身調節(jié)的方式轉變。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，陷入了長達 15 年的蕭條和低迷。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。 2．日本擠壓房地產(chǎn)泡沫的措