【正文】 日常維護(hù)的力度，得以延長(zhǎng)中、大修的周期和減輕維修難度，以最少的維修支出得到最好的維修質(zhì)量，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，使物業(yè)保值、增值，從而達(dá)到真正維護(hù)業(yè)主利益的目的。 第 31 頁(yè) 共 48 頁(yè) 修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施； 2） 如因施工質(zhì) 量原因造成結(jié)構(gòu)問題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開發(fā)單位處理。 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）外墻面修繕作用規(guī)程。 由工程維修部按有關(guān)修繕規(guī)程實(shí)施。 由工程維修部電梯維修工負(fù)責(zé)巡視，特約電梯維修公司負(fù)責(zé)維修。 維修。 1）系統(tǒng)完好，無故障，使用正常有效； 2）郵政信箱及防盜監(jiān)控設(shè)施完好，無損壞。 由工程維修部按照相應(yīng)作 業(yè)規(guī)定實(shí)施。 由工程維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)定實(shí)施。 1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程； 2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 1）整潔、無缺損，無霉跡； 2）扶手完好，無張貼第 33 頁(yè) 共 48 頁(yè) 3）樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。 1）排煙通暢。 由工程維修部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。 1） 由管理員加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路； 2） 翻新工作委托 有關(guān)單位實(shí)施； 1） 道路使用管理規(guī)定； 2） 路面施工質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)； 3） 人行道鋪設(shè)技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 3 溝渠 池井 1） 化糞池每半年 清理一次； 2） 井蓋板每年刷 一次漆；防止銹蝕； 3） 每季度清理井 內(nèi)雜物一次； 4） 每年全面維修 完善一次。 4 園林 綠地 1） 春、夏季各補(bǔ) 換 3%— 6%綠地一次，樹木補(bǔ)種春夏各一次，每次 3%； 2） 對(duì)各類花草樹 木定期修剪； 3） 循環(huán)水每周更 換一次； 4） 每周清潔園林 小品，雕塑一次； 5） 根據(jù)病蟲害發(fā) 生規(guī)律，每年進(jìn)行三次大消殺和四次日常消殺。 1） 各類文娛場(chǎng)所 能正常有效使用； 2） 場(chǎng)所內(nèi)設(shè)施、 設(shè)備等能發(fā)揮正常功效和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，環(huán)境地設(shè)施完好。 7 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 1） 消防栓及水泵 接合器每年油漆一次； 2） 消防栓每半年 排一次水，檢修一次。 1） 標(biāo)志清潔美 觀； 2） 安放穩(wěn)固； 3） 標(biāo)志清晰。 1） 設(shè)施安全正常 使用； 2） 美觀完好。 1） 整潔、完全， 正常使用； 2） 設(shè)施、設(shè)備完 好。 1） 正常安全使用； 2） 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完 好； 3） 無改建。 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； 2）外墻面局部滲漏； 3）外墻面大面積滲漏； 4）外墻 面的翻新（ 25年周期） 1）每年對(duì)于較大面積滲漏外墻應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面； 2）每年雨季住戶對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次 密 封 維 護(hù) 檢查。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 1）無積水、防水層正常，有效發(fā)揮功能，無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷系統(tǒng)完好。 1）月檢設(shè)備一次； 2）每季 開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況； 3）年檢電源切換及 自 動(dòng) 保 護(hù) 裝置； 4）每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 共用照明維修保養(yǎng)規(guī)程 1）線路無老化； 2）照明燈具正常使用照明完好。 每年檢修一次線路和燈具，更換老化線路和損壞燈具。 1）運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全； 2）設(shè)備完好率100% 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。 電梯維修保養(yǎng)要求；電梯定期保養(yǎng)項(xiàng)目書 1）減少故障，改善并增進(jìn)電梯各部分的性能，確保正常運(yùn)第 39 頁(yè) 共 48 頁(yè) 行； 2）確保通過安全監(jiān)督部門檢查。 1）由工程維修 部負(fù)責(zé)實(shí)施。 1）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 2）外墻面修繕作用規(guī)程。 1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ) 進(jìn) 行 一 次 檢查、防止白蟻及腐蝕性液體的侵害； 2）及時(shí)了解住戶家庭有無白蟻情況；做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。 1） 標(biāo)志設(shè)施完好率 100%； 2） 標(biāo)志無損壞； 9 走廊及自行車房 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修 由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施 1） 墻地面整潔 無 損壞； 2） 走廊通暢； 3） 結(jié)構(gòu)完好； 1） 無亂搭建； 2） 整潔、通暢； 3） 墻面無破損或污跡。 11 管理及商業(yè)用房 1） 每月檢查一次 設(shè)施、設(shè)備； 2） 每半年檢查一 次電氣線路； 3） 每二年內(nèi)粉刷 一次； 4） 每年對(duì)其他建 筑部分維護(hù)一次。 1） 完全正常使 用； 2） 美觀完好。 8 公用標(biāo)志設(shè)施 1） 每月清潔標(biāo)志 一次； 2） 每半年對(duì)標(biāo)志 安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)； 3） 每半年對(duì)標(biāo)志 進(jìn)行維護(hù)一次。 6 停車場(chǎng) 1） 每年對(duì)損壞多 次修補(bǔ)部位進(jìn)行更新一次； 2） 對(duì)因施工質(zhì)量 問題造成的局部沉陷損壞， 5年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在 5%。 5 會(huì)所 1） 每年對(duì)圍干墻更新、護(hù)欄刷漆，線路檢修，設(shè)備設(shè)施檢修； 2） 會(huì)所內(nèi)墻二年 粉刷一次，其他每年維護(hù)一次，設(shè)備設(shè)施線路檢修及其由工程維修部按相關(guān)作業(yè)規(guī)定和施工規(guī)范實(shí)施。 1） 化糞池清理作 業(yè)規(guī)程； 2） 井蓋刷防銹漆 作業(yè)規(guī)程； 3） 井內(nèi)無沉積 物。 2 室外 照明 1） 燈桿定期刷漆 一次； 2） 定期清潔燈具 1） 由工程維修部 按相關(guān)作用規(guī)程維護(hù)； 1） 線路無老化； 2） 照明設(shè)施清潔 完好； 1） 實(shí)現(xiàn)良好的燈 具外觀； 2） 照明系統(tǒng)正常 第 34 頁(yè) 共 48 頁(yè) 一次； 3） 每季檢修線路 一遍； 2） 對(duì)于破損燈具 及老化線路進(jìn)行更換。 上、下水通暢，無滲漏。 11 上、下水主管 1）接口及砂眼漏水； 2）管道堵塞、破裂； 3）固定碼松脫。 10 共 用 排煙 管道 1）由道內(nèi)橫損壞及導(dǎo)流板安裝不當(dāng)造成的回串煙； 2）排煙口封閉不當(dāng)造成漏煙 每季檢查一遍 由工程維修部專業(yè)人員負(fù)責(zé)維修。 9 共 用 通道 門 、廳、樓梯間 1）公用地面的維修改造； 2）公共通道、門、廳的墻、天棚維 護(hù)； 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 8 消防 設(shè)施 1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； 2）室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修； 3）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排隊(duì)和維護(hù)。 7 共用 照明 1）線路的檢修維護(hù)； 2）燈具的維修及更新。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 各項(xiàng)機(jī)電設(shè) 備維修保養(yǎng)規(guī)程。 1）無積水，無滲漏； 2）隔熱層完好無損； 3）避雷網(wǎng)無間斷。 3 共用 屋面 1）隔熱層破損； 2）防水層破損造成屋面滲漏； 3）避雷網(wǎng)脫焊、間斷； 4）屋面積水。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 1） 由于使用不 當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由屋村工程維修部門按房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施維1） 房屋修繕標(biāo) 準(zhǔn)； 2） 有關(guān)工程施 工技術(shù)規(guī)范。 ? 對(duì)房屋的公共部位和用戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時(shí)回訪。 ? 嚴(yán)格執(zhí)行暨定的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，按照制定的統(tǒng)籌計(jì)劃，組織施工，建立正常完善的管理施工程序體系。 ? 定期對(duì)車道和停車場(chǎng)內(nèi)的指示標(biāo)志進(jìn)行檢查及養(yǎng)護(hù)補(bǔ)缺。 ? 對(duì)出入小區(qū)的車輛實(shí)行登記制度，靈活運(yùn)用智能化設(shè)施相結(jié)合管理，盡量避免小區(qū)交通事故及減低車輛被盜率。 ? 管理處將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況擬定停車場(chǎng)管理方案及突發(fā)情況之應(yīng)急方案。 ? 制定綠化日常工作服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。 ? 定期安排消殺滅蟲及除四害工作。 ? 劃分責(zé)任區(qū)域，由保潔員按各自崗位程序具體實(shí)施日常清潔、消毒工作。 ? 全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、門衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)； 第 28 頁(yè) 共 48 頁(yè) ? 針對(duì)物業(yè)的特點(diǎn)，保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點(diǎn)等巡邏，統(tǒng)籌安排三類巡邏的時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對(duì)巡邏進(jìn)行績(jī)效監(jiān)控； ? 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“三級(jí)”調(diào)度，即實(shí)施快速推進(jìn)體系。 ? 保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語(yǔ)。通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明的保安隊(duì)伍。 ? 對(duì)部分機(jī)電養(yǎng)護(hù)工作擬訂服務(wù)合同，安排專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期之養(yǎng)護(hù)工作，并由工程主管安排下屬員工按服務(wù)合同條款監(jiān)管專業(yè)公司之養(yǎng)護(hù)，確 保維保工作之品質(zhì)，完整、準(zhǔn)確地作好保養(yǎng)記錄。 ? 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。 ? 建立機(jī)電設(shè)備二級(jí)保養(yǎng)制度，即日常保養(yǎng)和定期保養(yǎng)。 ? 每月由物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行重點(diǎn)或抽查，公司安全領(lǐng)導(dǎo)小組每年不少于一次全面檢查。 ? 管理處主任對(duì)消防工作全面負(fù)責(zé)。 ? 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作，確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性，正確性。 ? 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)業(yè)戶通知停水情況及做好解釋工作。 ? 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，并具體組織實(shí)施環(huán)節(jié)。 ? 當(dāng)值人員應(yīng)嚴(yán)守崗位。 ? 管理處主任對(duì)有償維修服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行審核。 ? 管理處為業(yè)戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。 ? 工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。 ? 總公司部門主管及管理處主任負(fù)責(zé)組織每月的月檢。 7. 常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理 對(duì)常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將全面按照物業(yè)管 理 ISO9002 質(zhì)量管理體系進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。 ? 經(jīng)濟(jì)措 施。 d) 建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 ? 成立裝修管理中心，由各個(gè)部門之人員組成，負(fù)責(zé)裝修的日常工作及突發(fā)事故的處理，派出所管段民警負(fù)責(zé)裝修暫住人員管理。 ? 增加內(nèi)墻必 須采用輕質(zhì)材料。 ? 原房屋內(nèi)承重墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件有否拆改。 5. 業(yè)戶入住期的裝修服務(wù) 為維護(hù)物業(yè)外觀形象統(tǒng)一、美觀，保障樓宇的附屬設(shè)施、設(shè)備的正常使用，功能不被破壞，我們對(duì)業(yè)戶裝修階段實(shí)施嚴(yán)格管理，嚴(yán)格審批，把裝修工作納入入住階段的一個(gè)重點(diǎn)工作，加強(qiáng)裝修宣傳培訓(xùn)、裝修審批、裝修期跟蹤監(jiān)管，違章裝修即時(shí)處理，嚴(yán)格裝修驗(yàn)收環(huán)節(jié)，我們擬采取的違章裝修控制流程： 內(nèi)部裝修管理方案 發(fā)現(xiàn)違章裝修 a) 對(duì)業(yè)戶和裝修隊(duì)伍的宣傳 為加大裝修宣傳培訓(xùn)的力度，我們除了將在入住初期策劃一項(xiàng)大型活動(dòng)，還在小區(qū)設(shè)立裝修管理宣傳欄，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能，約束功能，并架起管理處與業(yè)戶、裝修公司的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。 b) 辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，物業(yè)公司將以熱情、周到、高效、便利的態(tài)度。 第 19 頁(yè) 共 48 頁(yè) g) 業(yè)戶入住前準(zhǔn)備工作 ? 制定物業(yè)交樓準(zhǔn)備計(jì)劃。 ? 給進(jìn)場(chǎng)承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。（參照建設(shè)部和國(guó)家頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。（包括梁、柱、板主體；墻面；地（樓）面；樓梯、扶手；插座；接線盒；開關(guān)；給排水系統(tǒng)；照明系統(tǒng)；門窗；三表；衛(wèi)廚之