【正文】 由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施； 各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程。 d)共用設(shè)施定期維護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（需動(dòng)用公維金的須經(jīng)征詢業(yè)戶后實(shí)施） 第 38 頁 共 48 頁 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類 別劃分 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位 1）局部受損； 2）施工質(zhì)量原因造成的結(jié)構(gòu)問題。 由工程維修部組織實(shí)施； 1）開閉靈活； 2）不滲漏 1） 正常有效使 用； 2） 外觀完好。 1） 減少不必要的 路面受 污損和破壞； 2） 使局部損壞嚴(yán) 重路面翻新延長(zhǎng)壽命，從而使整個(gè)道路保持勻衡使用功能。 1）標(biāo)識(shí)制定及維護(hù)管理規(guī)定； 2）消火栓維修操作規(guī)程； 3）消防報(bào)警系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程； 1）設(shè)施有效，標(biāo)志清楚，完好無損； 2）靈敏、準(zhǔn)確報(bào)警。 電梯維修保養(yǎng)要求；電梯系統(tǒng)巡查表 1）安全正常運(yùn)行、平穩(wěn)； 2）機(jī)房、橋廂整潔； 3）電梯各組成部分安全率 100% 5 機(jī)電 設(shè)備 1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備每天巡視一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)由工程維修部組織實(shí)施。 我們針對(duì)樓宇、公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備制定了如下維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃： a) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（需 動(dòng)用公維金的須經(jīng)征詢業(yè)戶后實(shí)施） 序號(hào) 項(xiàng)目 維修類別劃分 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 房 屋 承重 及 抗震 結(jié) 構(gòu)部位 1） 局部受損 2） 施工質(zhì)量 原因造成的結(jié)構(gòu)問題 日常每周巡查一次，特別是入住裝修階段要每天巡視，發(fā)現(xiàn)問題，立即處理、維修。 ? 安排專人負(fù)責(zé)車場(chǎng)秩序及巡檢記錄，使車輛停放整齊有序，無亂停亂放。 l) 清潔管理 我司將高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，不斷提高服務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，確保為廣大業(yè)主及使用人創(chuàng)造一個(gè)整潔、舒適、溫馨的生活居住環(huán)境。實(shí)行 24 小時(shí)值班，隨時(shí)接管業(yè)戶和內(nèi)部員工的維修申請(qǐng)和故障報(bào)告，及時(shí)反饋信息，在最短時(shí)間內(nèi)使有關(guān)人員到位及時(shí)處理問題。 ? 工程主管對(duì)消防設(shè)施定期進(jìn)行檢查監(jiān)督，確保消防設(shè)施能正常運(yùn)作。 g) 給排水設(shè) 備（設(shè)施）運(yùn)行管理 確保給排水設(shè)備 (設(shè)施 )保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。 d) 服務(wù)收費(fèi)管理 規(guī)范管理處服務(wù)收費(fèi)（包括管理費(fèi)、水電費(fèi)）程序，確保業(yè)戶 對(duì)服務(wù)的滿意。 b) 確立治安重點(diǎn) 由于入住裝修階段人員眾多，管理現(xiàn)場(chǎng)較復(fù)雜，特別針對(duì)人流、物流、車流制定有效監(jiān)控管理方案。 ? 所有樓板面裝修荷載有否超過設(shè)計(jì)要求。 ? 制定物業(yè)進(jìn)出管理制度并落實(shí)相關(guān)方案。 ? 對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核。 c) 針對(duì)綠化規(guī)劃提出建議，包括建議選用的植物種類是否便于日后的養(yǎng)護(hù)管理，建議開發(fā)商選擇較為適合之植物品種以發(fā)展項(xiàng)目的整體形象。 8 化糞池、雨水井，污水井完好率 95%以上 99%以上 9 排水管，明、暗溝渠完好率 95%以上 99%以上 第 13 頁 共 48 頁 10 停車場(chǎng)、單車棚完好率 95%以上 100% 11 路燈完好率 95%以上 100% 12 公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小品雕塑完好率 98%以上 100% 13 消防設(shè)施、設(shè)備完好率 99%以上 100% 進(jìn)行編號(hào)入檔管理，管理員與保安員每天必須對(duì)消防設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面檢查，做好防盜，損壞的防范、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施的完好與正常啟動(dòng)運(yùn)行。 f) 其它方面 ? 按照 ISO9002 質(zhì)量體系規(guī)范運(yùn)作，建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范，每個(gè)崗位有完善的標(biāo)準(zhǔn)和工作說明書，服務(wù)及時(shí)、準(zhǔn) 確、安全、規(guī)范。 ? 挑選供應(yīng)適時(shí)之盆栽安排室內(nèi)布置，以改善現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境。 ? 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)無隨意設(shè)置之廣告牌，無隨意放置之雜物及隨意占用公共區(qū)域的情況，業(yè)戶無違反規(guī)定飼養(yǎng)禽畜、寵物。 ? 公平原則： 公司將制定規(guī)范的獎(jiǎng)罰及晉升機(jī)制，擯棄任人唯親的作風(fēng)，創(chuàng)造一個(gè)好的工作氛圍。騰出更多的空閑時(shí)間享受人生。 公司人才儲(chǔ)備雄厚。在冊(cè)專業(yè)的物業(yè)員工 400 多人，管理層人員所受教育涉及物業(yè)管理、企業(yè)管理、工民建等各種專業(yè)，管理層擁有中、高級(jí)技術(shù)職稱的人員二十幾人，各種專業(yè)人員一百多人。 二）管理運(yùn)作方式及質(zhì)量管理目標(biāo) 「泉 d) 全面質(zhì)量管理 根據(jù)國(guó)家質(zhì)量評(píng)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，全面推行質(zhì)量管理，成立全面質(zhì)量管理小組，按照既定的質(zhì)量管理操作規(guī)程標(biāo)準(zhǔn)，各級(jí)管理人員要認(rèn)真檢查質(zhì)量情況，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)糾正，使工作質(zhì)量不斷提高，將 ISO9000 質(zhì)量體系工作落到管理服務(wù)上。 ? 根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，制定完善清潔監(jiān)督的日常報(bào)表及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保清潔成效。 ? 制定綠化日常工作服務(wù)質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)及監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)并落實(shí)實(shí)施。 ? 開創(chuàng)全天候的二十四小時(shí)優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)，務(wù)求令各住戶隨時(shí)隨地得到親切的星級(jí)酒店式服務(wù)，服務(wù)及時(shí)、準(zhǔn)確、安全、規(guī)范。 14 小區(qū)治安案件發(fā)生率 1%以下 1%以下 實(shí)行 24 小時(shí)保安巡查制度，三級(jí)巡邏，管理中心 24 小時(shí) 值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。 d) 針對(duì)安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設(shè)定位置及設(shè)備功能提出建議。 ? 對(duì)住宅室內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。 第 19 頁 共 48 頁 g) 業(yè)戶入住前準(zhǔn)備工作 ? 制定物業(yè)交樓準(zhǔn)備計(jì)劃。 ? 增加內(nèi)墻必 須采用輕質(zhì)材料。 7. 常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理 對(duì)常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管理公司將全面按照物業(yè)管 理 ISO9002 質(zhì)量管理體系進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考評(píng)、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。 ? 管理處為業(yè)戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。 ? 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。 ? 管理處主任對(duì)消防工作全面負(fù)責(zé)。 ? 對(duì)部分機(jī)電養(yǎng)護(hù)工作擬訂服務(wù)合同，安排專業(yè)公司負(fù)責(zé)定期之養(yǎng)護(hù)工作，并由工程主管安排下屬員工按服務(wù)合同條款監(jiān)管專業(yè)公司之養(yǎng)護(hù)，確 保維保工作之品質(zhì)，完整、準(zhǔn)確地作好保養(yǎng)記錄。 ? 劃分責(zé)任區(qū)域，由保潔員按各自崗位程序具體實(shí)施日常清潔、消毒工作。 ? 對(duì)出入小區(qū)的車輛實(shí)行登記制度，靈活運(yùn)用智能化設(shè)施相結(jié)合管理，盡量避免小區(qū)交通事故及減低車輛被盜率。 1） 由于使用不 當(dāng)造成結(jié)構(gòu)局部受損較輕，由屋村工程維修部門按房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施維1） 房屋修繕標(biāo) 準(zhǔn)； 2） 有關(guān)工程施 工技術(shù)規(guī)范。 各項(xiàng)機(jī)電設(shè) 備維修保養(yǎng)規(guī)程。 9 共 用 通道 門 、廳、樓梯間 1）公用地面的維修改造； 2）公共通道、門、廳的墻、天棚維 護(hù)； 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)維修。 2 室外 照明 1） 燈桿定期刷漆 一次； 2） 定期清潔燈具 1） 由工程維修部 按相關(guān)作用規(guī)程維護(hù)； 1） 線路無老化； 2） 照明設(shè)施清潔 完好； 1） 實(shí)現(xiàn)良好的燈 具外觀； 2） 照明系統(tǒng)正常 第 34 頁 共 48 頁 一次； 3） 每季檢修線路 一遍； 2） 對(duì)于破損燈具 及老化線路進(jìn)行更換。 8 公用標(biāo)志設(shè)施 1） 每月清潔標(biāo)志 一次； 2） 每半年對(duì)標(biāo)志 安放基礎(chǔ)穩(wěn)固情況進(jìn)行檢查維護(hù)； 3） 每半年對(duì)標(biāo)志 進(jìn)行維護(hù)一次。 1）每年對(duì)房屋基礎(chǔ) 進(jìn) 行 一 次 檢查、防止白蟻及腐蝕性液體的侵害； 2）及時(shí)了解住戶家庭有無白蟻情況；做到早發(fā)現(xiàn)，早處理。 1）運(yùn)轉(zhuǎn)正常、安全； 2）設(shè)備完好率100% 6 共用防盜監(jiān)控及郵政信箱等 1）系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)； 2）線路的檢修； 3）防盜門及郵政信箱的維修養(yǎng)護(hù)。 1）月檢設(shè)備一次； 2）每季 開關(guān)靈敏度及開關(guān)緊固件完好情況； 3）年檢電源切換及 自 動(dòng) 保 護(hù) 裝置； 4）每季檢修一次發(fā)電機(jī)設(shè)備。 1） 正常安全使用； 2） 各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備完 好； 3） 無改建。 7 消防設(shè)施及排水管網(wǎng) 1） 消防栓及水泵 接合器每年油漆一次； 2） 消防栓每半年 排一次水，檢修一次。 1） 由管理員加強(qiáng)裝修督查，嚴(yán)禁中高層施工車輛進(jìn)入?yún)^(qū)內(nèi)道路； 2） 翻新工作委托 有關(guān)單位實(shí)施； 1） 道路使用管理規(guī)定； 2） 路面施工質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)； 3） 人行道鋪設(shè)技 術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 由工程維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)定實(shí)施。 由工程維修部電梯維修工負(fù)責(zé)巡視，特約電梯維修公司負(fù)責(zé)維修。 8. 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 我們將根據(jù)建筑物本體部位的不同使用情況，通過加強(qiáng)日常維護(hù)的力度，得以延長(zhǎng)中、大修的周期和減輕維修難度，以最少的維修支出得到最好的維修質(zhì)量，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，使物業(yè)保值、增值，從而達(dá)到真正維護(hù)業(yè)主利益的目的。 ? 分區(qū)管理各類車輛設(shè)置汽車停放區(qū)、摩托車停放區(qū)、單車停放區(qū)。 ? 密切與當(dāng)?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合管理力度。 ? 建立有效的信息傳遞體系。 ? 管理處負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí)方案、檢查、整改監(jiān)督工作。 ? 管理處其他部門負(fù)責(zé)配合工作以確保社區(qū)文化活動(dòng)的順利開展。 ? 管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。保安管理引入輪換制和 末 位淘汰制。 ? 有否出現(xiàn)鉆鑿地面和房頂?shù)姆浪畬又闆r。 ? 加強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工隊(duì)人員，做好現(xiàn)場(chǎng)管理。 ? 公司驗(yàn)收小組同移交 人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 b) 協(xié)助評(píng)估各機(jī)電房的規(guī)劃位置 ,使日后管理運(yùn)作能更為暢順，節(jié)省資源 ,，并制定管理維修保養(yǎng)計(jì)劃。 7 道路完好率 及使用率 95%以上 99% 實(shí)行個(gè)人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項(xiàng)維護(hù)、保養(yǎng)、巡視的管理制度，對(duì)市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號(hào)入檔管理，做好檢查，定期清疏，汛期做好排水工作，不發(fā)生因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。 ? 采用車輛交通科學(xué)化管理方案，實(shí)施人車分流，在車行入口，設(shè)置指導(dǎo)崗；在車行道路上，設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施，最大限度地減少汽車噪音、廢氣對(duì)環(huán)境和業(yè)戶造成的滋擾。 ? 保持花木品種多樣，觀葉、觀花、觀干植物兼有，花草樹木與建筑物配置得當(dāng)。 ? 擬定物業(yè)清潔服務(wù)之基準(zhǔn)確保保潔服務(wù)的位置、范圍、清潔的次數(shù)或保潔程度達(dá)至要求，及能以合理 費(fèi)用而達(dá)到理想成效。 ? 團(tuán)隊(duì)管理及問責(zé)制度： 第 6 頁 共 48 頁 物業(yè)管理行業(yè)是需要多個(gè)部門共同協(xié)作才能提供好的服務(wù)，將責(zé)任落實(shí)到部門及個(gè)人能樹立員工職業(yè)道德和責(zé)任意識(shí)，通過部門之間之協(xié)作溝通，建立團(tuán)隊(duì)精神，使員工形成與物業(yè)管理利益一致性的認(rèn)同感，不斷提高員工自身素質(zhì)和服務(wù)水平。本 著“親切物業(yè)服務(wù)，專業(yè)設(shè)施管理”的宗旨，為業(yè)戶提供體貼入微的服務(wù)，締造一個(gè)自然和諧、悠閑舒適的社區(qū)環(huán)境，籍此使業(yè)戶省卻生活瑣事及家務(wù)束縛。在管理中遵照 ISO9001： 2020 質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)， 實(shí)行一體化的管理，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段和全新的服務(wù)理念，為顧客提供優(yōu)質(zhì)、環(huán)保、安全的物業(yè)服務(wù)。 廈門康樂物業(yè)發(fā)展有限公司公司秉承 “質(zhì)量”、“信譽(yù)”及先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，公司的管理日臻完善和成熟，物業(yè)管理面積已達(dá) 150 多萬平方米，管理項(xiàng)目范圍涉及教學(xué)辦公區(qū)、寫字樓、工廠、公寓、高尚智能化住宅區(qū)、中高層商住樓等多種物業(yè)類型。舜海灣廣場(chǎng)」將建設(shè)成為廈門市豪宅，日常管理服務(wù)必須配合其豪華、舒適與悠閑之特質(zhì)。 e) 協(xié)調(diào)管理 運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的矛盾和沖突。 ? 清潔設(shè)備齊全完好、干凈，配置合理，并實(shí)行袋裝化垃圾管理。 e) 保安、消防及車輛控制 ? 實(shí)施封閉式管理及憑證出入之管理制度。 ? 做好小區(qū)財(cái)務(wù)管理工作，按照國(guó)家及政府部門規(guī)定定期公布管理費(fèi)及物業(yè)維修基金之開支情況，接待業(yè)戶之查詢。 15 火災(zāi)發(fā)生率 1%以下 1%以下 組建保安義務(wù)消防隊(duì)，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，對(duì)火災(zāi)隱患及時(shí)處理，盡量減低火災(zāi)發(fā)生率。 e) 針對(duì)垃圾處理設(shè)備及垃圾收集點(diǎn)、垃圾房位置提出 建議。 ? 業(yè)戶入住時(shí)，由物業(yè)助理陪同對(duì)戶內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的查驗(yàn)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報(bào)告管理處，并轉(zhuǎn)交開發(fā)商由其要求承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)。 ? 交樓文件準(zhǔn)備； ?