【正文】 區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉； 098 公用設(shè)施專用基金提取 的比例 按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資 2%提取。 102 住宅區(qū)的專用房屋 由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按市政府規(guī)定以建造成本提供 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 37 管理用房，以微利房價提供部分商業(yè)用房； 103 住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán) 屬該住宅區(qū)全體業(yè)主； 104 物業(yè)管理用房的計算方法是 ：物業(yè)管理用房面積（平方米） =人均管理用房規(guī)劃指 標(biāo)（ ）住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100 平方米建筑面積折一套；寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每 100 平方米建筑面積折一套）戶均人口數(shù)（ ）。 108 向業(yè)主委員會提供管理用房的期限 在業(yè)主委員會成立 2個月內(nèi)提供，最遲不超過 6 個月（商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同）。 1 2 住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目 業(yè)主委 員會應(yīng)每三個月至少公布一次，接受業(yè)主的監(jiān)督。 116物業(yè)管理公司違反物業(yè)委托管理合同的約定并造成損失的， 承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān) 相應(yīng)損失。 業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以終止委托管理合同；市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，并可處以3000 元以上 10000 元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。 121 業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止 踐踏、占用綠化地；占 用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的， 市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，可以并處 100 元以上 2020 元以下的罰款。 125 物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書，進行物業(yè)管理工作。 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 40 128業(yè)主委員委托會計師事務(wù)所會對物業(yè)管理公司進行審計的前提條件是 在業(yè)主委員 會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。 132 收取管理服務(wù)費項目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項目和標(biāo)準(zhǔn) 由業(yè)主委員會根據(jù)物 業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級 以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的實際需求，參照市物價主管部 門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報業(yè)主大會批準(zhǔn)執(zhí)行。 136 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資 含公用設(shè)施配套 費、建造成 本。上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。如增值部分不足，從管理費積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂? 145 房屋（本體）維修基金的主管部門 是市住宅主管部門；各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū) 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 42 內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。指導(dǎo)標(biāo) 準(zhǔn)每兩年制訂和發(fā)布一次。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共 用排煙道（管）、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。 153 物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋（本體）維修基金的使用 應(yīng)于每年 12 月 31 日 前提出下年度使用本體基金的計劃及預(yù)算，提交業(yè)主委員會審議通過。 156房屋（本體）維修基金的帳務(wù) 以房屋本體每棟為單位進行專（記）帳管理，并設(shè) 立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。 154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進行中修以上維修 工程計劃時， 管理處認(rèn)為有充足理由使用，或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管 理、房屋管理、 園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的，可由物業(yè)管理公司申請，經(jīng)區(qū)住宅管理 部門核準(zhǔn)后實施。 151 房屋（本體）維修基金維修標(biāo)準(zhǔn) ：房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國家建 設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。 148 房屋（本體）維修基金的使用原則 是 ： 按照取之于民，用之于民的原則，用于房 屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋，其本體基金由開發(fā)單位繳交。 143 業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是 ：業(yè)主委員會在接到物業(yè) 管理公司使用專用基金的申請后 14 日內(nèi)召集業(yè)主大會審議；同意后，向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后 14 日內(nèi)完成審批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。 140 專用基金 不屬于 業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。（不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)）。 134 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán) 屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。 130 住宅區(qū)管理服務(wù)費的基本開支 有 、設(shè)備和公共場所（地）的日 常管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等）； 、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費用；； 、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費； 。 126業(yè)主委員會是否有權(quán)委托會計師事務(wù)所對物 業(yè)管理公司進行審計？ 業(yè)主委員會和 物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務(wù)所對住宅（本體）維修基金和管理服務(wù)費的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進行審計。 123 物業(yè)管理公司 必須按照 所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作 。 120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人 未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋 結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 39 生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。”規(guī)定的， 市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定，并通告全體業(yè)主。 114對未交納物業(yè)管理服務(wù)費、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費用的， 物業(yè)管理公司 可要求業(yè)主限期交納。 110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的 購置費可從公用設(shè)施專用基金中墊支，并從該商 業(yè)用房經(jīng)營收入中 收回。 106 保安人員宿舍用房 由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)（大廈）內(nèi)相關(guān)公共場所解決。 100 住宅區(qū)內(nèi)禁止 踐踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車 場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。 095 房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項目費用， 外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān)；其他費用從 住宅本體維修基金中支付。 091 房屋的天面、外墻 每 10年 至少修繕、粉刷一次 。其中共有墻體按兩 側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu) 部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。 085 住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護 由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護 費用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。 081 共用部分 維修養(yǎng)護責(zé)任的劃分 是 由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。 077 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定 有： 未經(jīng)市政府有關(guān)部 門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外 ；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 35 侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。 071 業(yè)主公約的主要內(nèi)容 包括 ：住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù)；公共場所及公用設(shè) 施狀況；業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益；業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；業(yè) 主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；違反業(yè)主公約的責(zé)任；其他有關(guān)事項。 066物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo) 準(zhǔn)，或者違反委托管理合同規(guī)定的， 業(yè)主委員會或委托方可終止合同。 062 物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項 包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；消防、 電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和停泊；公共秩序 ；市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。 056 住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應(yīng)當(dāng)報區(qū)住宅管理部門備案 . 057 開發(fā)建設(shè)單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)管理 是：開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前 6 個月開始自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進行前期管理。 049 業(yè)主委員會的職權(quán)中，其中 須報業(yè)主大會批準(zhǔn) . 050 業(yè)主委員會的義務(wù) 包括： ； 合同； ； 以支持和配合。 045 業(yè)主委員會會議 由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集，并應(yīng)在會議召開 7天前將 會議通知書及有關(guān)材料送達每位委員。 041 入選業(yè)主委員會委員的人員 應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必 要工作時間。 036 業(yè)主大會的職權(quán) 包括： 、罷免業(yè)主委員會組成人員； 服務(wù)業(yè)主 共建和諧 珠海 市物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)技能競賽 31 工作； ； 項； ； ； 程。 032 業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會： 經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主 10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議， 業(yè)主委員會應(yīng)在接到該項 提議起 20 日內(nèi)就該項提議召開業(yè)主大會。 028 業(yè)主大會召開的條件是 須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。 025 業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間 是平等的民事主體關(guān)系（法律關(guān)系）。 021 住宅區(qū)的物業(yè)管理 采用業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合，屬地 管理與行業(yè)管理相結(jié)合 的模式。 017 自用部位 是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自 用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔 墻、墻（板）面等。 013 業(yè)主 是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人?！?條例 ” 使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進行維護、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。 1996 年 9月 20 日由深圳市市 長李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。 003《 深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法 》 是 經(jīng)市政府二屆第 101 次常務(wù)會議審議通過，于 1998 年 7月 20 日發(fā)布并實施。 030 深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的主要職責(zé) 是 范； 、考試； ，組織調(diào)查，并向有關(guān)部門提出處理意見； 、建議和要求，維護物業(yè)管理行業(yè)的合法權(quán)益； ； 、區(qū)主管部門開展物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評優(yōu)活動； 。 027 目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)分幾個類型進行考評 ：大廈；工業(yè)區(qū)；住宅小區(qū)。 023 物業(yè)管理市場運行原則 是業(yè) 主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合；統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)； 平等競爭。 019 深圳市物業(yè)管理目前需要解決的主要問題 是繼續(xù)加強立法及完善配套政策文件； 引導(dǎo)和推動規(guī)范化管理和規(guī)?；?jīng) 營；繼續(xù)加快物業(yè)市場化進程；加大政府監(jiān)管力度；提高物業(yè)管理的科技水平；繼續(xù)探索，繼續(xù)創(chuàng)新。 015 在房地產(chǎn)市場體系中，物業(yè)管理市場處于 最后一級。最后由深圳萬科物業(yè)管理有 限公司中標(biāo)。 008 深圳市物業(yè)管理行業(yè)第一個對工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理的 是 1985 年，由深圳市鵬基 工業(yè)區(qū)管理服務(wù)公司對鵬基工業(yè)區(qū)實施物業(yè)管理。 005 我國（大陸）第一家物業(yè)管理公司 是深圳市物業(yè)管理公司。 003 世界物業(yè)管理的起源 物業(yè)管理作為一種不動產(chǎn)管理的模式起源于 19世紀(jì) 60 年 代的英國。 附件 1：物業(yè)管理綜合知識競賽復(fù)習(xí)題（供參考，正式復(fù)習(xí)題隨后再公布） ■ 目錄 一 . 常識 30 題 二 . 法規(guī) 179題 三 . 保安管理 35 題 四 . 停車場管理 24 題 五 . 消防管理