【正文】 費(fèi)收據(jù)發(fā)放鑰匙，在 住戶手冊(cè)上加蓋注發(fā)放日期， 業(yè)主在《鑰匙發(fā)放登記表》 行政員、開發(fā)商、業(yè)主三方共同驗(yàn)收房屋 抄水、電、氣表，填寫驗(yàn)收交接單，三方各執(zhí)一份，記錄業(yè)主 維修要求，約定維修時(shí)間，業(yè)主在入住登記表上簽字 入住文件整理、匯總、歸檔 在業(yè)主進(jìn)戶裝修期間，我公司將嚴(yán)格按照裝修管理程序嚴(yán)格進(jìn)行管理，主要流程如下： 業(yè)主裝修管理程序 業(yè)主持住戶手冊(cè)、收費(fèi)票據(jù)領(lǐng)取裝修審批手續(xù) 業(yè)主填寫審批表，交裝修行政事務(wù)主管、責(zé)任工程師審批 施工責(zé)任人出具施工單位營業(yè)執(zhí)照、施工圖、身份證復(fù)印件 業(yè)主、施工責(zé)任人各執(zhí)一份審批表，繳納裝修押金，垃圾清運(yùn)費(fèi) 施工人員填寫施工保證書和施工人員登記表，領(lǐng)取施工證 行政主管，當(dāng)班安管員追蹤監(jiān)督施工情況，日巡查施工現(xiàn)場 4 次 裝修竣工及時(shí)驗(yàn)收，行政主管匯同業(yè)主驗(yàn)收住宅，簽署驗(yàn)收意見 裝修竣工后，行政主管及工程師驗(yàn)收合格退還押金 三、 綜合管理 （ 1）每年年初由客戶服務(wù)部制定海德國際社區(qū) 物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃， 總經(jīng)理與各部門簽訂責(zé)任狀，由各部門主管負(fù)責(zé) 組織實(shí)施； （ 2）由工程部負(fù)責(zé) 每 半 年一次對(duì)房屋及設(shè)施設(shè)備進(jìn)行安全普查，根據(jù) 普查結(jié)果制定 大中小修， 維修計(jì)劃 ,由工程部負(fù)責(zé) 組織實(shí)施； （ 3）海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)立 24 小時(shí)報(bào)修及服務(wù)電話， 白天 設(shè) 有專職 行政 管理員 負(fù)責(zé) 接待 業(yè)主來訪 ，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有 2 個(gè)主管以上管理人員及 6 個(gè)以上維修人 員 值班，處理 各種 急迫性報(bào)修，水、電等急迫性報(bào)修 15 分鐘 內(nèi)到現(xiàn)場； （ 4）根據(jù)入住情況， 協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)并配合其運(yùn)作； （ 5）在社區(qū)設(shè)立 健全 的 管理規(guī)章制度，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全 ，管理規(guī)范 ； （ 6）負(fù)責(zé)協(xié)助組建業(yè)主委員會(huì)，每半年公 布一次費(fèi)用支出情況，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 。 海德國際社區(qū)內(nèi)的安全管理主要包括 公共區(qū)域的秩序維護(hù)和公共財(cái)產(chǎn)的看管， 其中 包括： （ 1） 海德國際社區(qū)的住宅實(shí)行 封閉 式管理：社 區(qū) 內(nèi)的個(gè) 主要出入口 24 小時(shí)設(shè)有 專 職安管員 值守， 在變電亭、所等 危及人身安全處設(shè)立 明顯標(biāo)志和防范措施； 在非住宅區(qū)域內(nèi)實(shí)行開發(fā)式管理，設(shè)立機(jī)動(dòng)巡邏組，在社區(qū)內(nèi)每小時(shí)巡邏一次，通過保安機(jī)動(dòng)巡邏組 24 小時(shí)的定期巡 邏，保證社區(qū)公共安全。有線監(jiān)控系統(tǒng)包括安裝多個(gè)帶旋轉(zhuǎn)云臺(tái)的室外監(jiān)視探頭，主要安裝在需定點(diǎn)監(jiān)控的地方，如停車場、道路行人步行出入口等處。這兩種監(jiān) 控方式的結(jié)合，將會(huì)在技術(shù)上對(duì)社區(qū)治安給予充分的保障。 在盜賊撬門，撬窗入屋或走進(jìn)紅外線感應(yīng)區(qū)，觸動(dòng)警戒狀態(tài)下的主機(jī)的警 報(bào)，自動(dòng)撥號(hào)機(jī)撥通指揮中心的電話后發(fā)送用戶識(shí)別碼。系統(tǒng)可自動(dòng)啟動(dòng)報(bào)警器、閉路電視、打開滅火器、通知保安員等，非常適合“海德國際社區(qū)”開放式周界的非法進(jìn)入之防范。 分類維修和管理 （ 1）土建公共部位的維修與養(yǎng)護(hù) 對(duì)公共給排水設(shè)施設(shè)備、公共門窗及地面、公共墻面等使用情況制定相應(yīng)計(jì)劃，定期進(jìn)行檢 查。 （ 3）供電設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù) 供電設(shè)備管理與維護(hù)主要指為保持社區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)歸物業(yè)維護(hù)的供電設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)。 六、清潔管理 保潔主管制定《保潔區(qū) 域分工安排表》， 由公司制定健全 的保潔制度，清潔衛(wèi)生實(shí)行 崗位 責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍； ，并每日 上午 10 點(diǎn)前 將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對(duì)垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進(jìn)行管理 ，垃圾日產(chǎn)日清 ； 徹底 清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物； 、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進(jìn)行一周一次 徹底 清掃 。綠地較充分，基本無裸露土地。 保證海德國際社區(qū)內(nèi)綠籬生長造型正常，葉色正常，修剪及時(shí)，基本無死樹和干樹枝，有蟲株率在 10%以下，草坪覆蓋率達(dá)到 90%以上，修剪及時(shí)，葉色正常，無明顯雜草；宿根花卉管理及時(shí)，花期正常，缺株率在 5%以下。 由安全管理部制定健全的消防管理制度（詳見管理制度匯編），建立健全消防責(zé)任制及火災(zāi)消防預(yù)案。 九、 停車場管理 多年來 ，由我公司管轄的小區(qū)未發(fā)生過車輛丟失案件，這主要是因?yàn)槲覀冇幸惶讎?yán)密的管理辦法，比如“一車二卡”制度，每輛住戶的車都備有兩張卡，一張為車輛卡，一張為人員卡，只有兩卡都無誤才能夠出小區(qū)。 摩托車 —— 建議開發(fā)商采用 IC 卡管理方式，并規(guī)定必須加裝摩托車防盜器，同時(shí)按規(guī)定停放。具體管理規(guī)定如下： 由客戶服務(wù)部制定詳細(xì)健全的海德國際社區(qū)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車存車管理制度和管理方案以及緊急情況預(yù)案。 車場內(nèi)嚴(yán)禁攜帶易燃、易爆、劇毒及各種腐蝕性物品 不得在停車場內(nèi)洗車、修理、加油、傾倒廢油。 有防疫部門核發(fā)的“供水衛(wèi)生許可證”，并張貼于醒目處。化驗(yàn)單妥善保管以便隨時(shí)檢查。 消防泵每年試泵一次，保證泵能轉(zhuǎn)，水能上。維修標(biāo)準(zhǔn)按有關(guān)文件執(zhí)行。 配合年度修繕任務(wù)，定期進(jìn)行安全檢查；每天查看儀表、監(jiān)視負(fù)荷用電、保證用電安全。 業(yè)主裝修期間，物業(yè)公司定期對(duì)裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視與檢查，嚴(yán)格進(jìn)行治安、消防和房屋安全管理；對(duì)社區(qū)內(nèi)的裝修車輛、裝修人員實(shí)行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛。 十四、社區(qū)的 空置房管理 對(duì)于開發(fā)商待售的空置房屋，我公司將在接手管理后，每周定期派員進(jìn)行設(shè)施設(shè)備及水、電、氣的例 行檢查工作，同時(shí)填寫空房檢查表，對(duì)于發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)派員修復(fù)。 配合開發(fā)商售樓部的售房需要，在力所能及的范圍內(nèi)為售樓部門提供各種方便。 （ 3）空置房屋售出業(yè)主需要進(jìn)戶時(shí)，應(yīng)將所有房屋鑰匙一次性全部交給業(yè)主，并注明 交出鑰匙數(shù)量，確認(rèn)無誤后請(qǐng)業(yè)主簽字。 （ 2）管家部對(duì)各管理處空置房屋的看護(hù)情況進(jìn)行不定期抽查。 （ 6）購房者看房時(shí)必須由銷售部工作人員親自帶領(lǐng)且銷售部人員必須佩帶胸卡示明身份，購房者看房或維修部門進(jìn)行維修時(shí)，各管理處必須積極配合，并派專人陪同，看房或維修完畢后，陪同人員檢查并關(guān)閉水、電設(shè)施后方可離開，并在當(dāng)日值班記錄登記。 十六、社區(qū)的 財(cái)務(wù)管理 （一）財(cái)務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算方式、內(nèi)容 1．工作模式 獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧 2. 財(cái)務(wù)制度、預(yù)算、決算方式及內(nèi)容 （二）財(cái)務(wù)管理監(jiān)督制度 為認(rèn)真貫徹執(zhí)行“取之于民、用之于民”和“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的財(cái)務(wù)收支方針，完善“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的企業(yè)管理機(jī)制，提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益，杜絕不必要的開支，特制定財(cái)務(wù)監(jiān)督制度。物業(yè)公司負(fù)責(zé)人在業(yè)主大會(huì)期間向大會(huì)作年度賬目收支說明。 公司有償維修服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、商務(wù)服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)公司物業(yè)管理實(shí)際情況，參照市場價(jià)格，低于同行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 第四條、公司會(huì)計(jì)核算以人民幣為記帳本位幣。 第七條、流動(dòng)資產(chǎn)，是指可以在一年或者超過一年的一個(gè)經(jīng)營周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)，主要包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等。銀行存款應(yīng)與銀行對(duì)帳單相符，并按月編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，調(diào)節(jié)相符。 第十一條、公司應(yīng)根據(jù)固定資產(chǎn)定義，結(jié)合本公司的具本情況，制定出適合于本公司的固定資產(chǎn)目錄、分類方法，每類或每項(xiàng)固定資產(chǎn)的折舊年限，折舊方法，作為進(jìn)行固定資產(chǎn)核算的依據(jù)。 第十三條、購置的不需要經(jīng)過建造過程即可使用的固定資產(chǎn)，按實(shí)際支付的買價(jià)、包裝費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝成本、交納的有關(guān)稅金等，作為入帳價(jià)值。如受贈(zèng)的系舊的固定資產(chǎn)按上述方法確認(rèn)價(jià)值，減去 該項(xiàng)資產(chǎn)的新的程度估價(jià)價(jià)值損耗后的余額，作為入帳價(jià)值。 第二十條、固定資產(chǎn)折舊方法采用年限平均法： 年折舊率＝（ 1－預(yù)計(jì)凈殘值率）247。 第二十二條、固定資產(chǎn)提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊，提前報(bào)銷的固定資產(chǎn)不再補(bǔ)提 折舊，所謂提足折舊，是指已經(jīng)提足該項(xiàng)固定資產(chǎn)應(yīng)提的折舊總額。 第六章 經(jīng)營收入 第二十五條、收入是指公司在經(jīng)營服務(wù)活動(dòng)中，所形成的經(jīng)濟(jì)利益的總流入，包括主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。各部門每年年初提出預(yù)支出計(jì)劃，經(jīng)財(cái)務(wù)部匯總后報(bào)給總經(jīng)理辦公會(huì)議審查，核定計(jì)劃后，實(shí)施各部門按計(jì)劃報(bào)銷。 第三十一條、各部門的報(bào)銷憑證，必須符合財(cái)務(wù)要求，有稅務(wù)局部門印簽，否則不預(yù)報(bào)銷。 第三十五條、利潤總額，是指營業(yè)利潤加上投資收益，補(bǔ)貼收入，營業(yè)外收入、減去營業(yè)外支出后的余額。 在社區(qū)進(jìn)戶之初，我們將推行高效便捷的牡丹卡自動(dòng)繳費(fèi)系統(tǒng)，同時(shí)為業(yè)主辦理牡丹卡，和業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)費(fèi)授權(quán)委托書， 授權(quán)我公司可以通過銀行卡劃取代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用。 十七、社區(qū)的商務(wù)服務(wù)： 商務(wù)服務(wù) 工作是關(guān)系到業(yè)主生活、居住質(zhì)量的重要工作，公司根據(jù)社區(qū)的結(jié)構(gòu)和地理特征，以及公司近年開展商務(wù)服務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備把商務(wù)服務(wù)活動(dòng)開展到業(yè)主生活、居住的方方面面，以豐富的服務(wù)項(xiàng)目，優(yōu)良的服務(wù)質(zhì)量，為業(yè)主的工作、生活創(chuàng)造方便、快捷、高效的環(huán)境。 對(duì)于未辦理牡丹卡的業(yè)主，我們將采取收費(fèi)員主動(dòng)上門收繳的方 式，以節(jié)省業(yè)主時(shí)間，同時(shí)收費(fèi)員還將借此機(jī)會(huì)對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，調(diào)查物業(yè)服務(wù)情況。 第三十七條、公司按月計(jì)算利潤，實(shí)現(xiàn)的利潤，按照國家稅收規(guī)定計(jì)算繳納所得稅。 第八章 利潤及利潤分配 第三十三條、利潤是指公司在一定會(huì)計(jì)期間內(nèi)的經(jīng)營成果，包括營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤。當(dāng)事人前次借現(xiàn)金使用情況不清，及時(shí)報(bào)銷的，報(bào)銷憑證不符合規(guī)定的，財(cái)務(wù)部有權(quán)拒絕辦理再次借款。 第七章 成本和費(fèi)用 第二十七條、費(fèi)用是指公司為經(jīng)營提供服務(wù)所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)利益的流出，其中包括：經(jīng)營費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 第五章 低值易耗品 第二十三條、凡在 2020 元人民幣以下， 500 元人民幣以上的非固定資產(chǎn)的低值易耗品，公司應(yīng)指定專門部門購入管理，財(cái)務(wù)部門建 帳。 12 月折舊額＝固定資產(chǎn)原值月折舊率。 第十八條、固定資產(chǎn)的入帳價(jià)值中，還應(yīng)包括公司為取得固定資產(chǎn)而交納的契稅、耕地占用稅、車輛購置稅等相關(guān)稅費(fèi)。 第十五條、融資租入的固定資產(chǎn)，按租賃開始日租賃資產(chǎn)的原帳面價(jià)值與最低 租賃付款額的現(xiàn)值兩者中較低者，作為入帳價(jià)值。取得時(shí)的成本包括：買價(jià)、進(jìn)口關(guān)稅、運(yùn)輸和保險(xiǎn)等相關(guān)費(fèi)用，以及為使用固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出。不屬于經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在 2020 元以上，并且使用年限超過 2 年的，也應(yīng)作為固定資產(chǎn)。銀行存款應(yīng)按銀行名稱、種類進(jìn)行明細(xì)核算。 第五條、公司在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)以實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)為依據(jù)，如 實(shí)反映公司的經(jīng)營狀況以及經(jīng)營成果。 第二條、公司財(cái)務(wù)管理體制實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧。根據(jù)企業(yè)發(fā)展，管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平的提高、物價(jià)指數(shù)的上漲，今后物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的變動(dòng)將嚴(yán)格遵守《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序，由業(yè)主委員會(huì)通過后執(zhí)行。 物業(yè)公司按時(shí)按期將財(cái)務(wù)報(bào)表向業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主公布；年度財(cái)務(wù)賬目經(jīng)審計(jì)部門審計(jì)，公司總經(jīng)理簽字并加蓋公章后，向全體業(yè)主公布。 保證系統(tǒng)正常運(yùn)行，發(fā)生故障 ，及時(shí)排除。 （ 4）任何人不得將空置房屋的水、電、煤氣、電話等私自提供 給他人 使用。 空置房屋的管理 （ 1）空置房屋的日常管理由各管理處負(fù)責(zé)，各管理處要定期對(duì)空置房屋進(jìn)行檢查清掃，并對(duì)檢查情況詳細(xì)記載，每周一次。 空置房屋鑰匙的管理 （ 1）空置房屋交接驗(yàn)收后，應(yīng)將空置房屋的 1 把外門鑰匙交給管理處，由管理處設(shè)人保管，以備空置房屋的日常檢查、銷售看房及緊急情況的及時(shí)處理，其余鑰匙由管家部統(tǒng)一管理。 每半月組織保潔員進(jìn)行一次集中保潔和清掃，以保證空置房屋的衛(wèi)生。及時(shí)對(duì)違反裝修協(xié)議的業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)處理，問題嚴(yán)重的上報(bào)當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T。 妥善處理因零線斷線造成的燒毀電器事故。 保證電梯 24 小時(shí)不間斷運(yùn)行。 十一、社區(qū)的電梯管理 電梯的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行由我公司下屬專業(yè)電梯公司負(fù)責(zé)。 供水管理與操作人員按規(guī)定進(jìn)行健康檢查，并取得健 康合格證。 保證業(yè)主正常生活用水，大修停水時(shí)及時(shí)張貼通知，并采取臨時(shí)供水措施。 對(duì)于長期在社區(qū)內(nèi)存放的車輛，客戶服務(wù)部與之簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。 停車場設(shè)專職管理員，實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，進(jìn)入停車場的駕 駛員要服從管理員的管理和指揮，接受檢查，按指定地點(diǎn)停放，自覺維護(hù)車場秩序 車輛進(jìn)入停車位，司機(jī)需主動(dòng)出示停車證，接受檢查。 汽車 —— 建議開發(fā)商采用讀卡式門禁系統(tǒng)與人防相結(jié)合的管理辦法，堵絕失車的任何漏洞。另外，我們將在海德國際社區(qū)建議開發(fā)商采用行進(jìn)的讀感示門禁系統(tǒng)，由感應(yīng)卡開啟道閘，無卡者將無法駕駛車輛離開停車場所。 由安全管理部組織安管員每季度定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證相關(guān)人員熟練掌握消防基本技能。 保證海德國際社區(qū)內(nèi)按二級(jí)養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求認(rèn)真地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。樹冠基本完整，內(nèi)膛不亂，通風(fēng)透光，修剪及時(shí)無死樹和 明 顯枯枝死杈。 七、 社區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)管理 海德國際社區(qū)的綠化工作將由我公司下屬的專業(yè)綠化公司 按園林局規(guī)定的養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行養(yǎng)護(hù)任務(wù)。 （ 4）電梯的維修與養(yǎng)護(hù) 電梯