【正文】 ）、建議開發(fā)商采用的保安硬件設(shè)備 巡更警備系統(tǒng) 為保證保安巡查人員切實(shí)巡查到位，有必要對巡查人員進(jìn)行巡邏路線的監(jiān)控及巡邏情況的檢查，因此我們準(zhǔn)備采用電子巡更警備系統(tǒng)，巡邏保安員及管理人員在巡邏時(shí)佩帶數(shù)據(jù)收納器，在分布于社區(qū)各處的巡查點(diǎn)處進(jìn)行數(shù)據(jù)取納，同時(shí)記錄取納時(shí)間，巡更結(jié)束后立即將其取納的數(shù)據(jù)全部通過打印機(jī)打印出來，以驗(yàn)證巡更人員是否按指定的時(shí)間和路線即時(shí)檢查到各個(gè)巡查點(diǎn)。對所有交接的鑰匙填寫鑰匙交接單，同時(shí)建立交接檔案備存，以便于對鑰匙進(jìn)行統(tǒng)一管理；交接后的鑰匙我們將由職能部門專門管理，必要時(shí)可更換重點(diǎn)部位的鎖匙，做到放置穩(wěn)妥、安全有序。 對于工程項(xiàng)目的某個(gè)單項(xiàng)工程按設(shè)計(jì)要施工完畢，具備使用條件，物業(yè)公司可以先行進(jìn)行驗(yàn)收，并進(jìn)入管理、保潔開荒。 、電、土建工程質(zhì)量等方面的第三方監(jiān)督服務(wù) 中標(biāo)后，我公司將以第三方角度進(jìn)駐施工現(xiàn)場，幫助開發(fā)商對社區(qū)的水暖、電氣、土建工程質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督，及時(shí)了解并記載社區(qū)隱蔽工程及工程變 更情況，以利于今后更好的開展物業(yè)管理工作。 實(shí)行品質(zhì)監(jiān)督管理，實(shí)行員工“星級評定”制度 設(shè)立 客戶品質(zhì)服務(wù)部 ，負(fù)責(zé)公司內(nèi)部服務(wù)質(zhì)量管理監(jiān)督，定期走訪業(yè)主，定期進(jìn)行問卷調(diào)查，對服務(wù)現(xiàn)場進(jìn)行抽查，檢查服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度是否符合標(biāo)準(zhǔn)。 實(shí)行軍事化管理 對于海德國際社區(qū)的管理隊(duì)伍我們將 引進(jìn)部隊(duì)的軍事化管理機(jī)制，保安員優(yōu)先招聘軍隊(duì)退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，對于進(jìn)入公司的保安員首先送到部隊(duì)進(jìn)行為期 20 天的軍事化封閉式訓(xùn)練，通過 20 天的嚴(yán)格訓(xùn) 練和考核，勝任的保安員正式進(jìn)崗實(shí)習(xí)。物業(yè)公司通過規(guī)范化的管理和人性化服務(wù)，建立獨(dú)特的企業(yè)文化系統(tǒng)，加強(qiáng)企業(yè)形象設(shè)計(jì)和視覺識(shí)別體系，形成與海德 國際社區(qū)一致的“國際化管理”風(fēng)格，對于樹立物業(yè) 管理品牌，拉動(dòng)?xùn)|陽市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，引進(jìn)人才，引進(jìn)投資，都將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。我公司在物業(yè)管理服務(wù)工作中，按照城市高檔物業(yè)集中區(qū)、城市經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)的開發(fā)定位， 制定了以下目標(biāo)： 一年內(nèi)創(chuàng)建“市級物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并獲得稱號。 業(yè)主就醫(yī)看護(hù)方面 —— 與本市的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療機(jī)構(gòu)； —— 定期為業(yè)主進(jìn)行免費(fèi)體檢，并建立健康檔案，對需要者提供相應(yīng)的保健方案； —— 開展長期的醫(yī)療咨詢活動(dòng)； —— 設(shè)置看護(hù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，在節(jié)假日為業(yè)主的孩子和老人提供看護(hù)服務(wù)，方便業(yè)主的工作和旅游。 物流配送方面 —— 公司將在首期建設(shè)的社區(qū)內(nèi)建立 采購配送中心 ，送貨上門，滿足業(yè)主生活、工作、購物等的基本需求。 —— 考慮到業(yè)主救護(hù)和應(yīng)急出行的需要，配備 應(yīng)急服務(wù)車輛 ，提供 24 小時(shí)應(yīng)急服務(wù)，為有救護(hù)、應(yīng)急出行等需要的業(yè)主提供及時(shí)到位的服務(wù)。 —— 社區(qū)垃圾按環(huán)保要求，分類收集，日產(chǎn)日清。 公司在中標(biāo)并簽署了物業(yè)管理委托合同后，將嚴(yán)格按照投標(biāo)書約定時(shí)間，提交履約保證金。 開拓創(chuàng)新，注重環(huán)保，為業(yè)主提供超值服務(wù)，提升社區(qū)品位。 開展人性化的管家式服務(wù)，使物業(yè)管理服務(wù)提檔升級，獲得社會(huì)、業(yè)主認(rèn)可。使海德國際社區(qū)真正成為城市政治、經(jīng)濟(jì)、娛樂中心區(qū)。 海德國際社區(qū)，作為一個(gè)高品質(zhì)的多元化國際社區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)及生活方式的營造上，表現(xiàn)出行業(yè)的領(lǐng)旗者的超凡風(fēng)范，將文化融于建筑之中，讓建筑與自然和諧 融合，充分顯示出社區(qū)的多元化和包容性，更加適合不同居者的口味。 公司于 2020 年初成立北京市昆侖人家物業(yè)管理分公司，同年接管北京市鼎盛園小區(qū)，現(xiàn)正為其進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。 7) 嚴(yán)格的人員選拔和培訓(xùn)制度 公司以“精干、高效、實(shí)用”原則，制定了一系列人員招聘、培訓(xùn)、選拔、儲(chǔ)備計(jì)劃。 電梯維修公司 也是我公司的子公司之一，公司主要組成人員均是具有相應(yīng)資質(zhì)的資深技術(shù)人員。 他們熟悉社區(qū)的管線走向及隱蔽工程，為了能隨時(shí)處置各種突發(fā)事件，確保及時(shí)有效地完成各種報(bào)修、急修和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，工程維修人員同樣實(shí)行 24 小時(shí)值班制度，以保證在任何時(shí)間接到報(bào)修后都能在 15 分鐘到 30 分鐘內(nèi)迅速的趕到現(xiàn)場進(jìn)行維 修處理。 定期例會(huì)制度確保了公司各項(xiàng)工作的順利完成，并使工作中出現(xiàn)的各種情況，能夠及時(shí)有效地得到解決。監(jiān)督其在崗盡職及遵守公司制度，正規(guī)值班值崗。 管家部 負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)檔案的建立與管理、費(fèi)用收繳稽核、制定費(fèi)用指標(biāo)、提出業(yè)務(wù)操 作規(guī)程與規(guī)范、對所管物業(yè)實(shí)施統(tǒng)籌管理及對外 接管物業(yè)規(guī)劃書的制定。 第一章 哈爾濱昆侖商城物業(yè)管理有限公司簡介 （一）、企業(yè)介紹 哈爾濱昆侖商城物業(yè)管理有限公司是哈爾濱市物業(yè)供熱集團(tuán)公司與香港順邁國際有限公司依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度合資組建的專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的中外合資物業(yè)管理公司。下設(shè)司機(jī)班、食堂。 安全管理部 負(fù)責(zé)對安管人員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助管控中心隨時(shí)對值班、值崗員工進(jìn)行檢查。 根據(jù)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況，每年公司要進(jìn)行年度總結(jié)，半年召開一次經(jīng)濟(jì)分析會(huì)；每月召開一次總經(jīng)理辦公會(huì)，分析當(dāng)月公司各項(xiàng)工作中出現(xiàn)的問題，并制定出解決措施；每周由總經(jīng)理召開各部門，管理處經(jīng)理參加的公司例會(huì)，研究解決各部門、管理處匯報(bào)上來的工作問題；每天各部門、各管理處召開本單位例會(huì)，安 排布置當(dāng)天工作。 3) 技術(shù)過硬的專業(yè)維修隊(duì)伍 我們公司所配備的維修人員，各工種齊全，技術(shù)過硬，無論是水暖工、電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關(guān)的技術(shù)等級證書。 此外，他們還在哈市市郊成立了專門的綠化基地，與國內(nèi)一些知名苗圃基地有密切的合作關(guān)系，既保證了綠化質(zhì)量，又能隨時(shí)根據(jù)需要為業(yè)主的員工提供各種超值服務(wù)。 公司根據(jù)創(chuàng)品牌企業(yè)和未來長遠(yuǎn)發(fā)展的需要，本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭 退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面的人力資源隊(duì)伍。 我公司于 2020 年成功申報(bào)國家一級資質(zhì)，成為國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。 它 由北美山地別墅、英式聯(lián)排別墅、庭院排屋、酒店式公寓、高爾夫球場、五星級國際酒店、商業(yè)街、國際雙語學(xué)校等組成，這是一座堪與美國社區(qū)媲美的 生態(tài)園林社區(qū) ，她標(biāo)志著義烏的居住水平由此與國際同步。 綜上分析，針對于“海德國際社區(qū)”業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)工作，已經(jīng)不能局限于圍合式小區(qū)提供基本服務(wù)的物業(yè)管理，物業(yè)公司只有延伸服務(wù)內(nèi)涵，拓展服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)理念，以管理城市生活區(qū)的理念，提供符合經(jīng)商工作、居住生活、度假休閑、投資置業(yè)等各個(gè)類型、各個(gè)階層業(yè)主需要的，管家式專屬物業(yè)管理服務(wù)模式，從衣、食、住、行、醫(yī)、娛、用、教、體、信、修、銀等各個(gè)方面，讓購房置業(yè)的業(yè)主享受尊貴、尊崇的服務(wù)，才能滿足業(yè)主的真正需要，從而配合發(fā)展商做好銷售和售后服務(wù)工作。 同時(shí)，分公司內(nèi)部進(jìn)行規(guī)范化管理，運(yùn)用先進(jìn)的 扁平化管理模式 ，以內(nèi)部的規(guī)范化管理帶動(dòng)整個(gè)社區(qū)的規(guī)范化物業(yè)服務(wù)，建立獨(dú)特的企業(yè)文化系統(tǒng)，加強(qiáng)企業(yè)形象設(shè)計(jì)和視覺識(shí)別體系，提升管理服務(wù)品 位，形成與海德國際社區(qū)一致的“國際化管理”風(fēng)格。全面提高發(fā)展商和物業(yè)公司的社會(huì)認(rèn)知度，把海德國際社區(qū)建設(shè)成居住亮點(diǎn)和投資熱點(diǎn)。分別確定了高層住宅、商服、別墅、寫字樓等各類物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)： 高層住宅建筑面積每平方米 / 每月 元 商服公企建筑面積每平方米 / 每月 元 別墅住宅建筑面積每平方米 / 每月 元 寫字樓建筑面積每平方米 / 每月 元 地上車位管理費(fèi)每月每位 元 地下車位管理費(fèi)每月每位 元 電梯費(fèi)基礎(chǔ)層 元 /月 第三節(jié) 管理服務(wù)總承諾 在社區(qū)的總體服務(wù)中，我們承諾 “服務(wù)無止境、管理無盲點(diǎn)、業(yè)主無怨言 ” 。 （三）、社區(qū)清潔，嚴(yán)格執(zhí)行 ISO14000 環(huán)境保護(hù)體系標(biāo)準(zhǔn) —— 樓內(nèi)保潔按照三星級酒店保潔方面的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行； —— 確保社區(qū)路面、廣場、綠地?zé)o雜物，清潔一新； —— 社區(qū)水面、湖面無垃圾、漂浮物； —— 社區(qū)路面、邊石、路燈、 雕塑、小品、圍欄定期凈水清洗，無積塵、印痕； —— 引進(jìn)大型保潔、清洗設(shè)備，保證社區(qū)主要街道每日早晚各用清水沖洗 1 次 ，路面潔凈無塵。 交通出行方面 —— 在海德國際社區(qū)內(nèi)設(shè)置環(huán)區(qū) 環(huán)保電瓶車 ，作為業(yè)主在社區(qū)內(nèi)的代步工具。 —— 禁止無證流動(dòng)商販進(jìn)內(nèi)社區(qū)，廢品回收由公司指定專人負(fù)責(zé)，確保社區(qū)秩序井然，環(huán)境幽雅，衛(wèi)生清潔。 —— 建立社區(qū)餐廳， 開設(shè)送餐服務(wù)。 第四節(jié) 海德國際社區(qū)的質(zhì)量管理目標(biāo)和采用的管理方式 一、 質(zhì)量管理目標(biāo) 海德國際社區(qū)作為 2020 年東陽市開盤的地標(biāo)性房地產(chǎn)項(xiàng)目，所處的地理位置和升 值潛力，都值得我們期待。海德國際社區(qū)在建筑架構(gòu)、配套設(shè)施、綜合布局、使用功能以及周邊環(huán)境上都將會(huì)給東陽市的經(jīng)濟(jì)建設(shè)代來巨大影響。 本著“能者上，庸者下，劣者退”的原則管理人力資源，通過制定嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面、 年輕化、專業(yè)化的高效率的物業(yè)管理隊(duì)伍。 實(shí)行酒店賓館三星級標(biāo)準(zhǔn)保潔管理 保潔工作是我們物業(yè)管理日常服務(wù)工作的重點(diǎn)，為此我公司在保潔工作中選派具有多年賓館保潔經(jīng) 驗(yàn)的人員擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)工作，同時(shí)我們還參照國家三星級酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度，制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，以此標(biāo)準(zhǔn)來考核保潔人員的實(shí)際工作效果。選派業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、形象好的管理人員到銷售中心，負(fù)責(zé)向業(yè)主提供有關(guān)物業(yè)管理方面的咨詢服務(wù)。 對于各期工程或單元工程 在達(dá)到使用條件，可以提前進(jìn)行驗(yàn)收，以配合銷售及時(shí)投入使用。 （ 2）鑰匙的交接分公司將派專人對社區(qū)內(nèi)所有公共部位的鑰匙尤其是水箱房、電井、水井等重要部位的鑰匙逐一進(jìn)行核對、試用。 （ 2） 海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理員 維護(hù)交通秩序：包括對機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、臨時(shí)停放位置進(jìn)行管理，保持社區(qū)內(nèi) 車輛行駛通暢； （ 3） 海德國際社區(qū)設(shè)立專職管理員 看管公共財(cái)產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及 社 區(qū)的井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實(shí)等； （ 4） 海德國際社區(qū) 夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點(diǎn)部位、道路進(jìn)行 每 1小時(shí) 一次的防范檢查和巡邏，巡邏 人數(shù) 2 人 為一組 ，做到 巡邏 有計(jì)劃、 有記錄； （ 5） 由客戶服務(wù)部制定海德國際社區(qū)詳細(xì)的 發(fā)生治安案件、刑事案件、交 通事故的處置預(yù)案； 有安全管理部定期進(jìn)行培訓(xùn)，保證突發(fā)事件 發(fā)生時(shí)，立即采取措施，并及時(shí)報(bào)警和配合公安部門進(jìn)行處理。 紅外線探測系統(tǒng) 這是一種對物體是否通過而進(jìn)行監(jiān)視報(bào)警的保安系統(tǒng)，該控測系統(tǒng)主要安裝在外圍，對非正常途徑進(jìn)入社區(qū)的物體進(jìn)行監(jiān)測報(bào)警。 上述各項(xiàng)設(shè)備部分已在本公司部分社區(qū)使 用，效果良好，并且我 們已積累了豐富的保養(yǎng)維護(hù)經(jīng)驗(yàn)。常見維修要點(diǎn)：電路電器故 障、破損燈具的更換、配電箱的檢查、應(yīng)急照明設(shè)備的檢查、照明燈具的維修等。 保證海德國際社區(qū)內(nèi)樹木生長正常，生長達(dá)到該樹種規(guī)格的平均生長量。 主要消防設(shè)施有明顯標(biāo)志，每周定期對消防設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)。裝置閉路監(jiān)視器加以嚴(yán)格控制。 進(jìn)入停車場的車輛，不得亂停放，不得堵塞車輛 ，違者鎖車處理。 水箱每年清洗和消毒一次，清洗完畢水箱蓋及時(shí)上鎖。 如發(fā)生電梯關(guān)人、夾人等危險(xiǎn)情況時(shí)，保證在 15 分鐘內(nèi)迅速組織救助 。 業(yè)主裝修結(jié)束后，及時(shí)進(jìn)行檢查。 附：空置房屋管理規(guī)定 為了加強(qiáng)未出售空置房屋的管理，明確空置房屋的管理責(zé)任，配合好開發(fā)公司的房屋銷售工作，防止空置房屋內(nèi)的物品丟失、損壞及 其他意外事件的發(fā)生 ，搞好空置房屋的看護(hù)工作，特制定本規(guī)定： 空置房屋的交接 各管理處所管范圍內(nèi)的空置房屋經(jīng)管家部、開發(fā)公司、物業(yè)管理處有關(guān)人員共同查驗(yàn)登記，注明存在問題后，叁方進(jìn)行簽字交接。 （ 3）任何人不得將空置房屋私自出租、轉(zhuǎn)借及存放私人物品。 物業(yè)公司實(shí)行“內(nèi)部獨(dú) 立核算”、“自負(fù)盈虧”的財(cái)務(wù)核算制度，堅(jiān)持財(cái)務(wù)賬目公開，接受上級主管部門、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主對財(cái)務(wù)的監(jiān)督。 （三）財(cái)務(wù)管理 預(yù)算、決算方式及內(nèi)容 總 則 第一條、為了規(guī)范公司的會(huì)計(jì)核算工作，真實(shí)、完整地提供會(huì)計(jì) 信息 ，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)核算工作，根據(jù)《中華人民共和國會(huì)計(jì)法》《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》《公司章程》以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī)，制定本制度。 第八條、公司財(cái)務(wù)應(yīng)設(shè)置現(xiàn)金銀行存款日記帳，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐日逐筆登記。 第十二條、 固定資產(chǎn)計(jì)價(jià)入帳，固定資產(chǎn)在取得時(shí)，應(yīng)按取得時(shí)的成本入帳。 第十七條、經(jīng)批準(zhǔn)無償調(diào)入的固定資產(chǎn)，按調(diào)出單位的帳面價(jià)值 加上發(fā)生的運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，作為入帳價(jià)值。應(yīng)提的折舊總額為固定資產(chǎn)原值減去預(yù)計(jì)殘值加上預(yù)計(jì)清理費(fèi)用。 第二十九條、對于借審批手續(xù)不完備的，財(cái)務(wù)部不得辦理借款業(yè)務(wù)。 第三十六條、凈利潤，是指利潤總額減去所得稅后的余額。 （一）基礎(chǔ)服務(wù)： 包括送水、送奶；洗車、洗衣；假期兒童托教班；代訂牛奶；代訂報(bào)刊