房地產開發(fā)程序與稅費(文件)
【正文】 10000 8 1000030000 9 3000050000 10 5000080000 11 80000100000 12 100000150000 13 150000以上 小于 本報告是嚴格保密的。 四、租售階段 提交完成 建設項目 投資證明 簽署 預售商品房 預售款 監(jiān)管協(xié)議 辦理 《 商品房 預（銷）售 許可證 》 及 銷售項目備案 委托中介 代理機構 進行銷售 與購房者 簽訂 買賣契約 樓宇交付 入住手續(xù) 制定 《 住宅質量保證書 》 和 《 住宅使用說明書 》 辦理產權 立契過戶 手續(xù) 前期物業(yè) 管理單位 招投標及 經營資質審批 簽署 物業(yè)管理 委托合同 居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收 本報告是嚴格保密的。 契稅的定義及征稅范圍 ?契稅是在土地使用權或房屋所有權發(fā)生轉移時，由承受人繳納的一種稅。 征稅范圍： 本報告是嚴格保密的。 ?征稅范圍 – 征稅范圍包括國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物 – 不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為 ?土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額作為計稅依據。 （ 3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。 土地增值稅征稅方式 級數(shù) 增值額與扣除項目金額的比率（ %） 稅率（ %） 速算扣除系數(shù)（ %） 1 不超過 50%的部分 30 0 2 超過 50%～ 100%的部分 40 5 3 超過 100%～ 200%的部分 50 15 4 超過 200%的部分 60 35 ?土地增值稅實行四級超額累進稅率。 – 增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。 – 計稅依據：各種應稅勞務收入的營業(yè)額、轉讓無形資產的轉讓額、銷售不動產的銷售額（三者統(tǒng)稱為營業(yè)額）， 稅收收入不受成本、費用高低影響，收入比較穩(wěn)定。 本報告是嚴格保密的。 ?4）計稅依據 – 以納稅人實際繳納的產品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據 ?5）計算公式 應納稅額＝實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額 適用稅率 本報告是嚴格保密的。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。它是一種兼有行為性質的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負擔輕、及納稅人自行完成納稅義務等特點。 ?（ 4）稅率：現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率 ?（ 5）應納稅額的計算 ?（ 6）納稅環(huán)節(jié)和納稅地點：納稅環(huán)節(jié)應當在書立或領受時貼花。 房地產經濟活動中有關印花稅的繳納 ?（ 1）房地產經濟活動中印花稅征稅范圍及納稅人。 – 應納稅額的計算公式為：應納稅額 =計稅金額 適用稅率。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。即房地產開發(fā)企業(yè)大約需要將總成本的 四分之一（ %） 、 總支出的五分之一（ %） 、 銷售收入的七分之一（ %） 作為稅收繳納給政府部門 開發(fā)環(huán)節(jié)與銷售環(huán)節(jié)的稅收分布 本報告是嚴格保密的。 – 房屋所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免納印花稅。 ?（ 2）稅率和計稅方法。 ?（ 7）繳納方法：印花稅實行由納稅人根據規(guī)定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。 ?（ 2）征稅對象：有五類：經濟合同，產權轉移書據，營業(yè)賬簿，權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證。 ? （ 3）應納稅額的計算公式 – 教育費附加 =實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額 附加率 本報告是嚴格保密的。教育費附加由稅務機關負責征收，其收入納入財政預算管理，作為教育專項資金，由教育行政部門統(tǒng)籌安排，用于改善中小學教學設施和辦學條件。 ?1）納稅人：凡繳納產品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人， ?2）征收范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。 營業(yè)稅稅率和計稅方法 銷售不動產的營業(yè)稅率規(guī)定為 5%。 國家對以下行為減免征土地增值稅： 本報告是嚴格保密的。 土地增值稅的減免 （ 1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額２０％的； （ 2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產。 – 增值額超過扣除項目金額 50%、未超過扣除項目金額 100%的部分，稅率為 40%。 （ 5）財政部規(guī)定的其他扣除項目?？鄢椖坑校? （ 1）取得土地使用權所支付的金額。 本報告是嚴格保密的。 ? 在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，應當依照規(guī)定繳納契稅。 房地產稅費種類 房地產經紀業(yè)務 涉及的稅費項目 房地產買賣 契稅，印花稅，營業(yè)稅，城市維護建設稅，教育費附加，個人所得稅，土地增值稅，權證費、產權登記費、交易手續(xù)費 房地產租賃 個人 營業(yè)稅，城市維護建設稅，房產稅，個人所得稅，印花稅 企業(yè) 營業(yè)稅、城市維護建設稅、房產稅、印花稅、企業(yè)所得稅 房地產贈與、繼承 契稅，印花稅，公證費，權證費、產權登記費 個人擁有房地產營業(yè) 房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 本報告是嚴格保密的。 工程竣工驗收 ?單項工程驗收手續(xù) ?建設
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