【正文】 數(shù)發(fā)展商將“濱江”資源作為其利潤(rùn)最大化的法寶，將“濱江”資源在中 后期開(kāi)發(fā)。 5） 濱江樓盤(pán)產(chǎn)品特征 （ 1）濱江樓盤(pán)的外部空間及環(huán)境規(guī)劃特征 ? 利用基地有高有低的自然地形布置建筑樓體，幾個(gè)組團(tuán)建筑高低錯(cuò)落，豐富天際輪廓線。 ? 內(nèi)部景觀環(huán)境營(yíng)造上注重親水體驗(yàn)。 ? 180 度觀景陽(yáng)臺(tái)。 37 編號(hào)： XRGDD01 ? 有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力。 、 重點(diǎn)板塊分析 、北濱路 1) 整體分析 春森彼岸 招 商 地 產(chǎn) 世 紀(jì) 。 ? 購(gòu)房動(dòng)機(jī)以自住為主。 ? 濱江樓盤(pán)的一室一廳陽(yáng)臺(tái)面積主要為 46 ㎡；二房二廳的陽(yáng)臺(tái)面積主要為 6~10平方米；三房二廳以及四房二 廳的陽(yáng)臺(tái)面積為 1220平方米。 ? 臨江面客廳面寬 米 的較多，有的已達(dá) 米。主要分布于組團(tuán)的四角地塊，以保證大多戶型能側(cè)看江 。 4） 開(kāi)發(fā)周期 濱江樓盤(pán)較少短平快項(xiàng)目，長(zhǎng)期收益和利潤(rùn)最大化是發(fā)展商基本開(kāi)發(fā)原則。 重慶的城市景觀陽(yáng)臺(tái) 50萬(wàn)平方米 海客灜洲、 東和灣 35 編號(hào)： XRGDD01 分析數(shù)據(jù)顯示 80— 110 平米的中等居家戶型是市場(chǎng)主力； 80 平米以下產(chǎn)品主要集中在長(zhǎng)濱路的公寓住宅，受投資市場(chǎng)環(huán)境的影響，目前銷(xiāo)售狀況不是很好。太陽(yáng)城 沙濱路 全長(zhǎng) 6公里。 集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、旅游、娛樂(lè)等為一體的最具人氣的旅游觀光帶和最具品位的人居環(huán)境地帶 800萬(wàn) 平方米 陽(yáng)光 100國(guó)際新城、怡景天域、龍湖 33 編號(hào)： XRGDD01 濱江房地產(chǎn)發(fā)展 、 整體分析 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)，重慶濱江物業(yè)供應(yīng)總量達(dá)到 1610 萬(wàn)平方米。商家總數(shù) 70 余家。 水岸經(jīng)濟(jì) :利用江岸旁的老建筑打造水景娛樂(lè)場(chǎng)所，現(xiàn)在的親水平臺(tái)、各種特色餐飲、酒吧已經(jīng)是風(fēng)生水起。 鼓勵(lì)入園企業(yè)或行業(yè)實(shí)行品牌運(yùn)作，鼓勵(lì)企業(yè)增加研發(fā)和技術(shù)投入，規(guī)劃 2~3 個(gè)具有重慶特色的都市創(chuàng)意集群。作為 RBD 的核心，總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、 水岸經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)將是南濱路的主要產(chǎn)業(yè)支撐。巴渝十二景有四景在南濱路，分別是黃葛晚渡、海棠曉月、龍門(mén)浩月、字水霄燈。） 2）、南濱路歷史文化 30 編號(hào)： XRGDD01 ? 南濱路歷史文化資源厚重 南濱路被譽(yù)為“步步傳奇，一路傳說(shuō)”。 ? 中部：彈子石游園以南、海棠溪以北區(qū)域，地形走勢(shì)平行于長(zhǎng)江，為一條狀山脊及 9 處點(diǎn)狀山頭，地形復(fù)雜，相對(duì)高差大。區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)位于騎龍脊長(zhǎng)江電工廠高位水池處，海拔高程 米。沙區(qū)計(jì)劃在沙濱路建設(shè) 80 萬(wàn)平方米建筑，打造標(biāo)志性濱水地區(qū)，融居住、交通、辦公、娛樂(lè)休閑、社會(huì)公益等功能為一體。從而在一定意義上提升了沙濱路的形象。屆時(shí)，從朝天門(mén)經(jīng)上清寺到磁器口將形成一條完整的沿江快速通道，從沙坪壩直達(dá)解放碑只要 15 分鐘。 沙濱路的發(fā)展遜于其他濱江路，目前沙濱路主要功能還是一條城市快速通道，住宅商業(yè)項(xiàng)目并不多，其 價(jià)值還沒(méi)有完全體現(xiàn)。從江北中心區(qū)域進(jìn)入北濱路非常便利。西端有 200 米的東 28 編號(hào)： XRGDD01 方港灣“約克風(fēng)情街”，也帶動(dòng)了該段濱江商業(yè)、住宅物業(yè)的發(fā)展。其中劉家臺(tái)和聚賢巖段修建的近 2 萬(wàn)平方米的臨時(shí)商業(yè)街已吸引了數(shù)十個(gè)餐飲品牌入駐。 、 北濱路 ? 區(qū)域價(jià)值 現(xiàn)有的北濱路西起東方港灣，東至江北嘴，全長(zhǎng) 11 公里。 集科研中心、商業(yè)小區(qū)、旅游景點(diǎn)為一體的濱江地帶綜合景觀長(zhǎng)廊 華宇觀山水、融僑半島、海堂 曉月 ? 項(xiàng)目周邊板塊的商品房?jī)r(jià)格較高，僅次于楊家坪 商圈 。 以“中新城上城”為例，一期均價(jià)就已經(jīng)達(dá)到每平方米4700 元 。該區(qū)域土地價(jià)格較高，供應(yīng)地塊的面積都不大，單體樓是必然選擇。 輕軌開(kāi)通鞏固和加強(qiáng)了袁家崗 —— 謝家灣主城交通樞紐的地位，袁家崗 ——謝家灣區(qū)域價(jià)值得到提升。 、 項(xiàng)目 及其周邊 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 主要售樓盤(pán)表 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 物業(yè)形態(tài) 建筑面積 容積率 均價(jià) 戶型及配比 江灣國(guó)際花都 大坪紅樓賓館 旁 高層 60 萬(wàn)平方米 4400 元 /平方米 一房 3941 兩房 6474 三房 8493 中新城上城 袁家崗?qiáng)W體中心盤(pán) 復(fù)合項(xiàng)目 75 萬(wàn) 住宅 18萬(wàn)方 一室一廳 39 一室二廳 46 二室二廳 85 三室二廳 103/107 愛(ài)華龍都 大坪萬(wàn)友康年對(duì)面 高層公寓 34383 10 4500 一房 3753 兩 房 53 自由左岸 輕軌車(chē)站旁 高層公寓 80000 3650 單配 26－ 42 一室一廳 兩室兩廳 65/68 同創(chuàng)奧韻 袁家崗?qiáng)W林匹克體育公園旁 高層 229889 3400 二室二廳 77 三室二廳 116/121 25 編號(hào)： XRGDD01 根據(jù)袁家崗 謝家灣 板塊樓盤(pán)供應(yīng) 和消費(fèi) ，板塊供應(yīng)特點(diǎn)分析如下： ? 區(qū)域價(jià)值提升依托于奧體中心、重醫(yī)附一院、后勤工程學(xué)院等單位 該區(qū)域價(jià)格之所以較高，除開(kāi)地段交通及輕軌因素外，很重要一點(diǎn)就是擁有奧體中心，重醫(yī)附一院等提升區(qū)域價(jià)值的因素。因此， 兩 房 和三房 需求量最大， 套內(nèi)面積 6080 平方米 的戶型 占總成交量的 %，而套內(nèi) 90 平方米 以上 三房 的需求也占到總成交量的 %。 大坪板塊 和石橋鋪板塊位居二三位。 、大石楊組團(tuán) 房地產(chǎn) 成交 情況 根據(jù) 重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)商 品房住宅成交統(tǒng)計(jì)顯示，從 20xx 年 1 月至 6 月，大石楊組團(tuán) 商品房住宅 共 成交 面積 萬(wàn) 平方米 。 近兩三年里，大坪 板塊 已先后有 10 個(gè)樓盤(pán)進(jìn)駐開(kāi)發(fā) ，其中 大多分布于 長(zhǎng)江二路國(guó)賓道上 ；石橋鋪板塊的房地產(chǎn)則大多分布于石橋鋪中心區(qū)域； 楊家坪板塊的商品房開(kāi)發(fā)則主要集中在楊家坪商圈周邊以及直港大道一線， 結(jié)合大石楊組團(tuán)特點(diǎn)與典型樓盤(pán)，對(duì) 在 售 樓盤(pán)歸納 如下： ? 大石楊組團(tuán) 產(chǎn)品供應(yīng)豐富， 總價(jià) 1530 萬(wàn)之間的產(chǎn)品均有供應(yīng)。） 商業(yè)配套 ? 餐飲、娛樂(lè) A. 周邊餐飲：巴人酒樓、 小天鵝、巴國(guó)布衣、德莊、譚魚(yú)頭、七十二行、秦媽火鍋 、 科園路餐飲娛樂(lè)一條街 、直港大道餐飲 娛樂(lè)一條街 B. 周邊賓館： 渝洲賓館、南方君臨酒店、南方花園酒店、萬(wàn)友康年大酒店、勁力酒店、西亞酒店、富麗酒店、和平酒店 、建設(shè)賓館 ? 購(gòu)物 百盛購(gòu)物中心 、楊家坪商圈（國(guó)美電器、新世紀(jì)百貨、重百、富安百貨、美 儂 購(gòu)物街、立丹百貨） ? 文體 A. 文化：重慶市出版社、旅游報(bào)社 B. 體育：重慶奧林匹克中心、醫(yī)學(xué)院體育場(chǎng) C. 其他：兵工西南物資公司 其他 A. 銀行：中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、工商銀行、農(nóng)村信用合作社等多家國(guó)有銀行 B. 專業(yè)市場(chǎng)：袁家崗摩配市場(chǎng)、摩配中心 C. 汽車(chē)服務(wù)：重慶商社汽貿(mào)、華銀汽車(chē)租賃公司 D. 郵政：袁家崗郵政支局 小結(jié)： ? 大石楊組團(tuán)橫跨九龍坡區(qū)、渝中區(qū)和高新區(qū)，緊鄰沙坪壩區(qū)，與南岸區(qū)隔江相望， 是重慶主城的 交通中心 。地處重慶大坪大黃路，交通便利。醫(yī)院始終堅(jiān)持 “ 科教興院 ” 、 “ 人才強(qiáng)院 ” 的 發(fā)展戰(zhàn)略，近 5 年來(lái)，獲得了包括國(guó)家高技術(shù)研究發(fā)展計(jì)劃 (863計(jì)劃 )、國(guó)家自然科學(xué)基金重點(diǎn)項(xiàng)目、國(guó)家科技攻關(guān)項(xiàng)目等在內(nèi)的國(guó)家各級(jí)科研課題 394 項(xiàng)，獲得國(guó)家科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)在內(nèi)的各級(jí)科技成果獎(jiǎng) 57 項(xiàng)，在科技統(tǒng)計(jì)源期刊上發(fā)表的科技論文數(shù)居全國(guó)醫(yī)療機(jī)構(gòu)第 22 名。有重慶市神經(jīng)病學(xué)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 1 個(gè)、重慶市醫(yī)學(xué)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室 3 個(gè)，研究室 13 個(gè)，教研室 22 個(gè)，教學(xué)基地醫(yī)院 10 個(gè)。 醫(yī)院瞄準(zhǔn)國(guó)內(nèi)外醫(yī)學(xué)前沿，積極開(kāi)展高精尖診療技術(shù)，如器官移植技術(shù)、微創(chuàng)內(nèi)窺鏡技術(shù)、介入診療技術(shù)、輔助生育技術(shù)等，并充 分利用綜合醫(yī)療優(yōu)勢(shì)，實(shí)行多學(xué)科或跨學(xué)科聯(lián)合會(huì)診制，使綜合診斷治療水平居國(guó)內(nèi)先進(jìn)行列，在西南地區(qū)和全國(guó)頗具影響。醫(yī)院以疑難疾病、危急重癥診治為重點(diǎn)，融醫(yī)療、教學(xué)、科研和預(yù)防保健等多項(xiàng)功能為一體，同時(shí)承擔(dān)重慶市干部保健任務(wù)以及涉外醫(yī)療任務(wù)。 、 區(qū)域配套 教育 ? 幼兒園：小區(qū)內(nèi)設(shè)立幼兒園、袁家崗幼兒園 ? 小學(xué)： 育才小學(xué)、建設(shè)集團(tuán)第二小學(xué) ? 中學(xué)： 重慶渝高中學(xué) 、 重慶田家炳中學(xué)、 35 中 ? 大學(xué)： 重慶醫(yī)科大學(xué)、重慶工學(xué)院、重慶石油學(xué)院、重慶廣播電視大學(xué) 、后勤工程學(xué)院 。 按照規(guī)劃，九龍坡政府還將在 明年完成九濱路剩余的 公里路段。整條路貫穿渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)和高新區(qū)，是一條東西走向的城市快速路，是主城核心區(qū)向西連接成渝高速路的主通道。 公路路網(wǎng)四通八達(dá) 擁 有大公館立交橋和謝家灣立交橋，城市快車(chē) —— 輕軌讓解放碑近在咫尺。 根據(jù) 九龍坡區(qū)政 府 《規(guī)劃》，未來(lái)的楊家坪商圈將向外擴(kuò)展，南至毛線溝、北至謝家灣立交橋、東至直港大道、西至石坪橋正街中段都將是楊家坪商圈的范圍， 將形成楊家坪中心步行街購(gòu)物休閑區(qū)、謝家灣商務(wù)區(qū)、西郊路動(dòng)物園都市旅 16 編號(hào)： XRGDD01 游區(qū) 3 個(gè)商業(yè)核心功能區(qū)。 目前，已建成了包括渝高商務(wù)大廈、 大西洋國(guó)際等專業(yè)寫(xiě)字樓，總面積 23 萬(wàn) 平方米 。 按照渝中區(qū)將 大坪 板塊 打造成為渝中區(qū)商業(yè)副中心和主 城休閑、健身、運(yùn)動(dòng)中心 的規(guī)劃 。該區(qū)域地勢(shì)平坦，是渝中區(qū)面積最大，人口最密集 的地區(qū)。 從重慶主城 地理 位置來(lái)看，大石楊組團(tuán)是 離渝中主城中心最近的區(qū)域。 以目前重慶市人均居住面積 33 平方米計(jì)算，僅城市化進(jìn)程，重慶市商品房住宅的需求量就將達(dá) 3500 萬(wàn)平方米 。 隨著重慶市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，勞動(dòng)力由第一產(chǎn)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)較為明顯 ， 第三產(chǎn)業(yè)成為吸納新增和轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力就業(yè)的主力軍。 以目前重慶市 人均居住面積 33 平方米 計(jì)算 ， 未來(lái) 3 年，僅 城市化進(jìn)程，重慶 市 商品房住宅 的需求量 就 將達(dá) 3500 萬(wàn) 平方米 ，重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景廣泛。 南岸區(qū) 南濱路板塊 自南坪工貿(mào)長(zhǎng)江大橋至彈子石濱江路 南濱路段是重慶江景資源最為豐富的區(qū)域， 板塊供應(yīng)產(chǎn)品主要以舒適型高層住宅為主 以會(huì)展、商貿(mào)、都市旅游、科研教育為主導(dǎo)的發(fā)展區(qū) 新南湖板塊 海峽路以南，南至八公里，西至經(jīng)開(kāi)區(qū) 該板塊為南岸區(qū)新興的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，早期產(chǎn)品供應(yīng)以居家型三房為主，近期小戶型產(chǎn)品的供應(yīng)量開(kāi)始增大 13 編號(hào)： XRGDD01 城市化對(duì)重慶房地產(chǎn)的影響 重慶 市 幅員面積 廣闊 ， 既有廣大的農(nóng)村地區(qū)，又有特大型城市，具有典型的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)特征。整體規(guī)劃為五個(gè)片區(qū)、十六個(gè)組團(tuán)和六個(gè)功能區(qū)。 11 編號(hào)： XRGDD01 20xx年主城各區(qū)商品房銷(xiāo)售面積0100200300渝中區(qū) 大渡口區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 渝北區(qū) 巴南區(qū) 萬(wàn)平方米 資料來(lái)源： 重慶市國(guó)土資源房管局、旭日研發(fā)中心數(shù)據(jù)庫(kù) 小結(jié)： ? 九龍坡區(qū)第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)雄厚，地區(qū)生產(chǎn)總值連續(xù) 4 年位居各區(qū)縣第一位。從九龍坡區(qū)近三年的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)看，投資增長(zhǎng)率均保持 在 25%左右。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 20xx 年的 :: 轉(zhuǎn)變?yōu)?20xx 年的 ::。 二、九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房地產(chǎn)發(fā)展研究 九龍坡區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境 、 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)排名全市第一 20xx 年，九龍坡 區(qū)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 億 元，連續(xù) 4 年居全市各區(qū)縣首位，占全市生產(chǎn)總值 %。其中現(xiàn)房銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；期房銷(xiāo)售 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 7