中國房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式研究(文件)
【正文】 限公司 2 萬科企業(yè)股份有限公司 3 綠城房地產(chǎn)集團有限公司 4 合生創(chuàng)展（集團）有限公司 5 保利房地產(chǎn)股份有限公司 6 金融街控股股份有限公司 7 上海三盛宏業(yè)投資有限公司 8 江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司 9 寧波銀億集團有限公司 10 中新集團（控股）有限公司 32 中國房地產(chǎn)企業(yè)成長性十強 企業(yè)成長 TOP10 ? 主要指標增長率顯著 ? 10企業(yè) 0406年主營業(yè)務(wù)收入年均增長率為 % 10企業(yè)凈利潤 3年平均增長率 % 10企業(yè)銷售額 3年平均增長率為% 10企業(yè)儲備面積總計達 11124萬平米，充足的土地儲備有力的保證了企業(yè)的長遠發(fā)展 排名 企業(yè)名稱 1 上實地產(chǎn) 2 中遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 恒大地產(chǎn)集團有限公司 4 大華集團 5 復(fù)地（集團）股份有限公司 6 重慶金科實業(yè)有限公司 7 南京棲霞建設(shè)股份有限公司 8 上海城開（集團）有限公司 9 武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司 10 上海市上投房地產(chǎn)有限公司 33 中國房地產(chǎn)典型企業(yè)發(fā)展模式 5 34 住宅類 開發(fā)公司 工業(yè) 地產(chǎn)公司 商業(yè) 地產(chǎn)公司 ? 規(guī)模優(yōu)勢型 ： ? 萬科 ? 招商 /金地 /華僑城 / ? 中糧 /保利 …… ? 區(qū)域優(yōu)勢型： ? 棲霞建設(shè) ? 上實發(fā)展 /天房發(fā)展 /北京城建 ? 華發(fā)股份 /陽光股份 /中華企業(yè) ? …… ? 海泰發(fā)展 ? 張江高科 /蘇州高新 ? 南京高科 …… ? 金融街 ? 中國國貿(mào) /浦東金橋 ? 陸家嘴 …… 從主要開發(fā)產(chǎn)品的差異區(qū)分出四種類型的企業(yè) 35 四種典型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)劣勢分析 住宅開發(fā)類 地產(chǎn)公司 工業(yè)地產(chǎn) 公司 商業(yè)地產(chǎn) 公司 規(guī)模優(yōu)勢型 ? 主業(yè)以住宅開發(fā)銷售為主，從發(fā)展 戰(zhàn)略層面出發(fā)，在全國各主要城市 設(shè)立分公司開展項目開發(fā)，實行統(tǒng) 一品牌，項目儲備業(yè)內(nèi)中居前 ? 優(yōu)勢 ：資源（人才、資金、營銷網(wǎng)絡(luò)、品牌）共享，持續(xù)擴張能力強 ? 劣勢 ：內(nèi)部協(xié)調(diào)難度大，管理成本高，資金壓力緊張 ? 主業(yè)以商業(yè)物業(yè)出租（開 發(fā)）為主，通過長期持有 寫字樓、商鋪、公寓等商 業(yè)物業(yè)獲取出租收入，多 集中于城市金融、貿(mào)易區(qū) ? 優(yōu)勢 ：出租收入穩(wěn)定、 現(xiàn)金流充沛、因人民幣升 值等因素拉動資產(chǎn)升值， 受政策調(diào)控影響小 ? 劣勢 ：區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟狀況對出租率影響大，業(yè)績難以出現(xiàn)大幅增長 ? 以工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā) 區(qū)的土地開發(fā)、房地產(chǎn)開 發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè) 施服務(wù)為主業(yè)，多以經(jīng)濟或 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺 ? 優(yōu)勢 ：經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛，享受資產(chǎn)增值溢價，受地產(chǎn)政策調(diào)控影響較小 ? 劣勢 ：區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展及政府支持力度對其影響較大，業(yè)績較難出現(xiàn)大幅增長 區(qū)域優(yōu)勢型 ? 主業(yè)以住宅開發(fā)銷售為主。其職責不僅是風險控制，更是從業(yè)主的視角考察公司的樓盤 監(jiān)控線 四大主線管理體系 42 萬科：縱向?qū)I(yè)化 +橫向跨區(qū)域發(fā)展模式 ? 產(chǎn)品：專注于商品住宅開發(fā) ? 2021 年按照全國商品房銷售額口徑計算，萬科在全國商品住宅市場占有率約 % 43 萬科的主要產(chǎn)品系列 產(chǎn)品系列 位置 代表產(chǎn)品 城市花園 城市中心區(qū)外圍 上海、北京、天津、沈陽、成都等城市花園 四季花城 城郊結(jié)合部 深圳、武漢、沈陽、南昌四季花城 金色家園 城市中心區(qū)住宅重建 深圳、成都、武漢、南京金色家園 自然人文 深圳 17 英里、東海岸、金域藍灣、上海蘭喬圣菲 資料來源：萬科網(wǎng)站 44 萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略 ?萬科產(chǎn)品戰(zhàn)略的核心 就是延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶 。 2021年，萬科項目分布在上海、北京、深圳等 6個城市； 2021年增加到 10多個； 2021年萬科進入城市增加到 28個 46 ? 長三角和珠三角是萬科主營收入和凈利潤大的主要貢獻區(qū)域 ， 2021 年長三角和珠三角區(qū)域一共貢獻%主營收入和 %凈利潤，并且比例在逐步上升。 二者風險共擔，利益共享，同時確保萬科在合作開發(fā)項目中的權(quán)益等于或大于 50%，或者第一權(quán)益持有人。因此強強合作可謂是雙贏戰(zhàn)略，有效規(guī)避兩個強勢企業(yè)在同一區(qū)域開發(fā)相似產(chǎn)品形成的價格直接競爭風險，兩個強勢企業(yè)協(xié)同作戰(zhàn)，成為該區(qū)域住宅產(chǎn)品的價格制定者，從而獲取最大化的利潤。 56 棲霞建設(shè)的優(yōu)勢分析 ?公司在南京具有明顯的品牌、技術(shù)、壟斷優(yōu)勢、且土地儲備較豐富優(yōu)良，大部分項目風險小、盈利能力強，公司“ 立足南京市、面向周邊其它城市 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略切實可行。正確認識商業(yè)地產(chǎn)的成長性時間復(fù)利才是商業(yè)地產(chǎn)的最大亮點。北京的 CBD、北京的金融街區(qū)域以及上海陸家嘴區(qū)域等三個區(qū)域內(nèi)的物業(yè)升值前景是相對樂觀的 。 ?2021年和 2021年將是金融街發(fā)展的重要時期， 2021年奧運會前金融街區(qū)域?qū)⑼瓿砷_發(fā)建設(shè)，金融街將面臨轉(zhuǎn)型期間，公司轉(zhuǎn)型期的戰(zhàn)略方向已經(jīng)確定，在完成北京金融街區(qū)域建設(shè)收尾工作的同時，貫徹以 北京和環(huán)渤海地區(qū)的資源儲備策略 。 65 典型企業(yè)分析 4 ? 商業(yè)地產(chǎn)公司 —— 金融街 ? 區(qū)域優(yōu)勢型 —— 棲霞建設(shè) ? 規(guī)模優(yōu)勢型 —— 萬科 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司 —— 海泰發(fā)展 66 工業(yè)地產(chǎn)的主要特征 ? 工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類使用性質(zhì)的土地及其上建筑物和附屬物，工業(yè)類土地上建筑物通常包括工業(yè)廠房、物流倉庫和工業(yè)研發(fā)樓宇等。 67 68 工業(yè)地產(chǎn)公司的特點 ? 工業(yè)地產(chǎn)公司的特點是：盈利水平不高，管理費用及期間費用較高，償債能力較強，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指標高。建議關(guān)注海泰發(fā)展、張江高科、南京高科、蘇州高新等工業(yè)地產(chǎn)公司。 三是由于持有并出租園區(qū)內(nèi)大部分工業(yè)物業(yè)，未來將面臨資產(chǎn)增值及盈利水平提高的利好。 ? 工業(yè)地產(chǎn)上市公司大都以高新開發(fā)區(qū)為載體，從事開發(fā)區(qū)的土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)項目開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施建設(shè)與服務(wù)、對園區(qū)內(nèi)的高新公司創(chuàng)業(yè)投資等，如海泰發(fā)展、張江高科、蘇州高新等。 64 金融街控股的優(yōu)勢分析 ?公司定位明確，主業(yè)突出 : “ 圍繞京津地區(qū)，以持有寫字樓等高檔商業(yè)地產(chǎn)為主，以住宅地產(chǎn)開發(fā)銷售為鋪的房地產(chǎn)運營商 ” ； 自身主業(yè)的突出將有助于公司今后較好地發(fā)揮在寫字樓為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的資源、客戶以及品牌優(yōu)勢，并穩(wěn)固公司在京津地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的龍頭地位。任何優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該同時具備區(qū)位優(yōu)勢和管理優(yōu)勢才能真正為股東創(chuàng)造出較好的價值 .投資者重點關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)包括：金融街、中國國貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋。
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