【正文】 、資產(chǎn)重組，優(yōu)化資產(chǎn)、創(chuàng)造新的商業(yè)機(jī)會(huì)，就是通過(guò)資產(chǎn)公司發(fā)行各種各樣的債券等等。作為開(kāi)購(gòu)物中心的人，你要思考什么問(wèn)題？我們看一下。我們可以不換公司名稱，不換法人，把這個(gè)公司的投資人換掉，這是中國(guó)人干得出來(lái)的事，外國(guó)人都不可想象的，怎么你家的東西變成他家的東西都不用商量的？那沒(méi)關(guān)系，我送給他了，實(shí)際都是私下的交易，這涉及到避稅，現(xiàn)在寧可買公司也不買資產(chǎn)，因?yàn)橘I資產(chǎn)有交易稅，買公司就沒(méi)有問(wèn)題，還可以重新組合。 第五章是停車區(qū)、共用區(qū)域和設(shè)施 。你們當(dāng)老板的要把這個(gè)事情盯緊一點(diǎn)，你可以反過(guò)來(lái)說(shuō)，比如說(shuō)我們裝移動(dòng)通訊的基站，是不是可以免費(fèi)裝？你不要掏錢，由中介公司來(lái)做，第二你可以向中介公司收租金，他租了五平米，他要掏錢，反過(guò)來(lái)你不 要掏錢給人家，那你上當(dāng)了。 第九章租 用場(chǎng)地維護(hù)，我交給你什么樣子，你還給我還是什么樣子，我交給你是裸房子，你還給我還要裸房子，我拆還要錢呢，人家跟你說(shuō)，我裝修得挺好，這么多燈，你還要給我錢，但是對(duì)不起，我給你裸房子，這個(gè)燈拿走，這個(gè)墻拆走，最后沒(méi)辦法，他說(shuō)求你了，還是放在這兒吧，美國(guó)就是這樣，每個(gè)商家走，清理垃圾倒找錢，他自己拆不了。 （ PPT）長(zhǎng)期租賃合約條款，非常的細(xì)致，大家看一下就可以了。他們目前遇到了這樣的問(wèn)題，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講我 認(rèn)為沒(méi)有什么太大的問(wèn)題，因?yàn)楫吘故钦k的。我們?cè)趦?nèi)蒙古開(kāi)了一個(gè)購(gòu)物中心，那個(gè)空調(diào)裝得 不對(duì)，因?yàn)槔锩嬗兴?，到了冬天的時(shí)候要放掉，但是我們那時(shí)候開(kāi)購(gòu)物中心已經(jīng)是很早了， 2020年開(kāi)的第一個(gè)購(gòu)物中心，那時(shí)候我們不懂，也沒(méi)有人輔導(dǎo)，結(jié)果第一年就上凍了，空調(diào)的主機(jī)就報(bào)廢了，最后打官司也不靈，說(shuō)你使用不當(dāng)，最后人家好說(shuō)歹說(shuō)，兩百萬(wàn)的空調(diào)花五十萬(wàn)維修，所以這就是物業(yè)管理的重要性，一個(gè)好的資產(chǎn)，你可以用 10年、 20年，電梯上理論上是用 10年，你用得好可以用 15年，這 5年就是賺回來(lái)的，你一個(gè)商場(chǎng)有多少電梯，這個(gè)維護(hù)工作就非常重要。 嬰兒換尿布的服務(wù)臺(tái)。在中國(guó)也有做的，你去望京看一看，也是這樣做的，告訴你多少層有停車位，專門設(shè)一條紅外探測(cè)線。 凱德還有一個(gè)人行道，從這個(gè)商場(chǎng)出去到那個(gè)商場(chǎng)，他給你規(guī)定一個(gè)走路的路線，有一個(gè)很小的大概 30公分寬的道路，是事先設(shè)計(jì)好的，規(guī)劃的時(shí)候就把人行道規(guī)劃出來(lái)。 都有這樣的玻璃擋板，防止購(gòu)物車相撞，玻璃擋板前面還有圍欄，因?yàn)槭呛统泻显谝黄鸬模苊赓?gòu)物車的撞擊。 所以，要從成本出發(fā)，將來(lái)人們的生活改善了，你再 加空調(diào)，設(shè)計(jì)師在這方面都可以參考一些。 （六）購(gòu)物中心客戶服務(wù)及維護(hù)特點(diǎn)。 這是它的嬰兒服務(wù)，所有的柜臺(tái)都有；這是貨幣兌換，每個(gè)商場(chǎng)都有育嬰室，因?yàn)榕_(tái)灣的年輕媽媽喜歡逛商場(chǎng)，專門有提供嬰兒喂奶的地方，他專門組織媽媽進(jìn)行教學(xué)，有媽媽教室。 這個(gè)護(hù)欄是朝外的有兩個(gè)好處，第一小孩容易爬過(guò)去，所以把它設(shè)成兩層的，防止小孩一爬就爬過(guò)去了；現(xiàn)在的新光天地的護(hù)欄是兩個(gè)檔，一個(gè)檔是大人檔，一個(gè)檔是小孩檔，玻璃很臟，大人一看，小孩就把臉趴到玻璃上去了，所以他設(shè)了兩個(gè)欄桿，兒童也有一個(gè)欄桿，這就是人性化的設(shè)計(jì)，不要把逛商場(chǎng)看成是大人的專利，兒童也要考慮進(jìn)去，這是他們的設(shè)計(jì)理念。 每個(gè)商場(chǎng)上面都有一個(gè)專門的展廳，這個(gè)要給大家特別建議一下，購(gòu)物中心不要以購(gòu)物為主，還是要做一些文化的東西。 這是等候大廳，到停車場(chǎng)的休息室，這 是 可以手機(jī)充電、看電視、雜志、喝開(kāi)水等等，也可以發(fā)一發(fā)促銷材料。 （ PPT）這是生活日用品， 所有的食品是內(nèi)包裝和外包裝結(jié)合起來(lái)。 。日本是這樣的，社區(qū)里一般都是母親在家?guī)е⒆?，上午客人是不多，為了吸引客人，他們?cè)跇巧蠈ｉT有一個(gè)地方，開(kāi)辟了兒童樂(lè)園，有兒童理發(fā)師、教育的地方、表演的舞臺(tái)，這個(gè)舞臺(tái)是電動(dòng)的，有的做木偶的，有的主動(dòng)請(qǐng)兒童上去輪流表演，有很多的形式，家長(zhǎng)帶著小孩參與到活動(dòng)中去，增加了一種凝聚力，也是聚客的一種手段。我們現(xiàn)在的商品不是很豐富，國(guó)外是買方市場(chǎng)，大家對(duì)商品的挑選很苛刻，所以他必須要這么 做。一樣，新光天地每次都有文化主題，景德鎮(zhèn)瓷器展，一分錢不要，你賣了以后，他跟你分成，某某人的油畫展，他賣掉 了，你就要跟他分錢。 這是服裝修改室，修改服裝的時(shí)候，你們可以在邊上聊聊天、喝喝咖啡，這是把客人真正當(dāng)客人，把這里當(dāng) 成客廳、餐廳、會(huì)客室來(lái)安排，不是當(dāng)成屠宰場(chǎng)，進(jìn)來(lái)就是宰你的，讓你掏錢掏錢再掏錢，這是我們急功近利的做法。這是嬰兒充奶室。 案例：新光 三越 ，他們的特點(diǎn)是賣場(chǎng)大，比如臺(tái)北的百貨商場(chǎng)，總共有 20多萬(wàn)平米，聯(lián)排了五棟百貨商店，他們的商場(chǎng)也是百貨店購(gòu)物中心化的典范，他們現(xiàn)在一年銷售是 600多億人民幣。因?yàn)殚_(kāi)社區(qū)中心，來(lái)來(lái)去去都是這些人，你總也沒(méi)有變化，他會(huì)覺(jué)得很單調(diào)，你上面可以變化，地下 換不來(lái)，而如果用這種方式，就可以變化。 北方地區(qū)現(xiàn)在開(kāi)不了購(gòu)物中心，其實(shí)你可以兩步考慮，凱德的購(gòu)物中心是一條 老街，建筑物是上個(gè)世紀(jì)二十年代的建筑物，是比較古老的建筑，現(xiàn)在政府作為文物保護(hù)下來(lái)，把它改造成商場(chǎng)，新加坡那么熱，這個(gè)商場(chǎng)誰(shuí)去呢？所以他把七樓頂上加上玻璃蓋，七樓的下面裝修出空調(diào)管，下面的中間放上空調(diào)，中間的街就變成商鋪了，就是我們說(shuō)的花車，租金也高，喝咖啡的人就可以坐在這個(gè)街上，享受空調(diào)的涼爽。 新加坡凱德廣告設(shè)置，所有公共區(qū)域的墻面、停車場(chǎng)的位置都有廣告。大家知道垂直梯的運(yùn)輸比較慢，所以我們做新光天地的時(shí)候，我們把這個(gè)概念介紹給臺(tái)灣人，不但用了滾梯，還提供了座位，老公去開(kāi)車，老婆在這里坐等，保安去開(kāi)車， 明星在這里等著。我比較欣賞他們的廁所設(shè)計(jì)，是比較科學(xué)的，特別適合我們中國(guó)的情況，因?yàn)殚T在這里，我們中國(guó)人還不禮貌，經(jīng)常有推門撞到人的。凱德的衛(wèi)生間是他們潘總自己的想法，第一他們的衛(wèi)生間很簡(jiǎn) 樸，頂上是調(diào)控的，局部裝修，直接把空調(diào)管拉下來(lái)，在空調(diào)的房間里面就裝一個(gè)電風(fēng)扇，空調(diào)不進(jìn)去了，因?yàn)闆](méi)有必要，新加坡的空調(diào)打得很冷，衛(wèi)生間設(shè)計(jì)在通道的內(nèi)側(cè)，我們中國(guó)的設(shè)計(jì)師往往很大方，把街邊的一個(gè)店鋪設(shè)計(jì)成一個(gè)廁所，臭氣、雅觀不說(shuō)了，你占了老板的那么好的位置，無(wú)緣無(wú)故地把心頭肉挖走，在新加坡所有的廁所設(shè)計(jì)都是順著消防通道走，走到里面是一個(gè)廁所，你去看凱德、嘉德的購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)，利用率非常高，而且很合理。我們?nèi)A聯(lián)的安貞店也是他們的資產(chǎn)，賣給他們了，我們買來(lái)花了兩個(gè)多億，花了一個(gè)多億裝修，是投了四個(gè)億，我們賣給了他八個(gè)億，他已經(jīng)實(shí)實(shí)在在拿到了這個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，每年有 1%的遞增，發(fā)展得也是比較好的。在新加坡有兩個(gè)上市公司，一個(gè)就是中國(guó)購(gòu)物中心的資產(chǎn)，發(fā)了 40億新元的上市公司，他從荷蘭拿 20%的資金回報(bào)，在中國(guó)租場(chǎng)地要給他 10%，等到他場(chǎng)地租金比較成熟的時(shí)候，放到上市公司里面，圈 40億新元回來(lái)，所以他運(yùn)作的非常成熟，只用三個(gè)人干這個(gè)活兒就可以了。 還有保險(xiǎn)、起始生命、轉(zhuǎn)讓 、分組和特許使用、保證金、征用，當(dāng)國(guó)家或者你發(fā)生什么情況的時(shí)候，我可以征用你，損害按照國(guó)家賠償，這種情況都可以有的，都要寫清楚，否則的話，你就要承擔(dān)不必要的損失，如果國(guó)家征用了，你要賠償我，這樣的合同就有漏洞了。你同樣收電話費(fèi)，你可以要一些政策，打長(zhǎng)途電話多少，可以返給你多少，這些政策都可以拿到，你不一定向商戶收費(fèi)，你也可以向中介部門收費(fèi)。我們國(guó)家不一樣，我們物業(yè)管理費(fèi)都收了，外面這一塊的法律概念是不明確的，因?yàn)槟阒虚g還要搞一個(gè)花車賺錢，所以作為開(kāi)發(fā)商你要維護(hù)自己的利益，你就要搞得模糊一 點(diǎn)，不要搞得太清晰了，你說(shuō)按照住宅物業(yè)的管理，公共區(qū)域是大家的，你隨便搞一個(gè)活動(dòng)，人家跟你叫真你沒(méi)有辦法，所以你要把公共區(qū)域搞成自己的，你使用電你交錢，你要變成這樣的形式，這是跟美國(guó)不同的。 第三章是承租人的工作 。而我們往往產(chǎn) 生 歧義，人家簽合同愿意用瑞士文，因?yàn)槿鹗课暮苌儆衅缌x，瑞士的文字非常固定，我們中文也是有歧義的，所以簽這個(gè)之前，最好把所有的 關(guān)鍵 詞在前面定義好，這就是基本租賃信息和定義。 我們管商場(chǎng)的人就管兩件事，一是租賃條款管好，二是業(yè)種配置管好。 因此，從這個(gè)理論上講，西蒙公司現(xiàn)在也遇到了巨大的困難，因?yàn)樗彩沁@樣運(yùn)作的，他也是雷蒙兄弟的主要客戶，他現(xiàn)在問(wèn)題也很多。商場(chǎng)運(yùn)行火了以后，按照投資回報(bào)率，兩個(gè)億的資產(chǎn)比如投資回報(bào)率是 10%，每一年兩千萬(wàn)的租金就夠了，但是現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到五千萬(wàn)的租金了，資 產(chǎn)回報(bào)率是 25%，你的資產(chǎn)就可以上升到七個(gè)億了，就變成七個(gè)億的資產(chǎn)了，你投了兩個(gè)億，轉(zhuǎn)眼之間就變成七個(gè)億了，評(píng)估七個(gè)億以后，就當(dāng)做資產(chǎn)去上市，我有固定資產(chǎn)價(jià)值七個(gè)億去上市，廣大革命群眾紛紛買股票，你按照七個(gè)億去買，他賺了五個(gè)億，他還是房東，他繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，因?yàn)槟忝撾x不了他，但是他的資產(chǎn)已經(jīng)脫殼了。人家老板很高興，一口就答應(yīng)了，一買買了 20個(gè)回去，裝在他的飛機(jī)上，就走了。 案例 1：美國(guó)西蒙集團(tuán) SIMON 西蒙集團(tuán)的 老板是 70多歲快 80歲了，帶著他年輕的泰國(guó)太太，是第四個(gè)太太，到中國(guó)來(lái)，下飛機(jī)第一件事情就問(wèn)我們，秀水市場(chǎng)在哪里？我說(shuō)你到秀水市場(chǎng)干嗎？去買假的 LV。 ②精簡(jiǎn)化原則 ：物業(yè)人員要盡可能精簡(jiǎn)，盡可能一專多能。出口是肚子形的，很大，到里面就小了，雙峰停車場(chǎng)是 3500個(gè)車位，所以物 業(yè)管理做得好，跟我們建筑設(shè)計(jì)的思考是 息息相關(guān)的，你想一個(gè)商場(chǎng)下班的時(shí)候，我們現(xiàn)在的生活水平都在提高，在購(gòu)物中心開(kāi)店的都是小老板，都有車，晚上他來(lái)干嗎，是收款來(lái)的，他雖然一天不在這里，晚上閉店他一定要來(lái)清點(diǎn)帳款，他不開(kāi)車來(lái)開(kāi)什么來(lái)？所以這個(gè)你都適應(yīng)不了，你像國(guó)美商都，規(guī)劃1200個(gè)商鋪，晚上 1200個(gè)老板過(guò)來(lái)收款，你可以想象是什么狀況？等到 10點(diǎn)鐘關(guān)門，那還不打仗。這種情況下，我們?cè)O(shè)計(jì)師怎么動(dòng)腦筋，兩道門之間的距離怎么做？我到歐洲就去看他們的兩道門怎么做，你們?nèi)タ纯幢彼沫h(huán)的亞運(yùn)村的華堂店，它的門口有一個(gè)塑料墊，如果走過(guò)去大概可以搓出五公分的泥來(lái)，泥下來(lái)以后有一個(gè)沉淀，怎么清除？中國(guó)的人多、環(huán)境又差，類似這樣的保潔問(wèn)題都會(huì)涉及到。現(xiàn)在保安還要防爆、反恐怖，現(xiàn)在商場(chǎng)已經(jīng)成為恐怖的主要目標(biāo)，動(dòng)不動(dòng)給你一個(gè)電話，說(shuō)有炸藥什么的，公安局就要來(lái)了，防恐怖的問(wèn)題，每個(gè)購(gòu)物中心都要當(dāng)做重要的東西。大城市相對(duì)素質(zhì)高，畢竟這一類型的事情相對(duì)少一點(diǎn)，保安相對(duì)就是隱藏在中間，也要西裝筆挺的，拿著步話機(jī)，跟在后面就可以了。 購(gòu)物中心物業(yè)管理的主要內(nèi)容 包括： 裝修、維護(hù)、保潔、保安、停車場(chǎng)管理、成本控制。 這是場(chǎng)地促銷，凡是空地，就鋪一個(gè)地毯開(kāi)始促銷；這是大廳促銷。