【正文】 華的雕刻、高門的巍然等無不體現(xiàn)了新歌特式的典型風格。為什么要分區(qū)域而不是分組團，因為按照 項目的規(guī)模分成 4 個大的組團比較合理 ，但是頂部處理比較好的只有三種形式，因此建議小區(qū)主入口以南的位置住宅頂部設計成陽光室和大露臺；小區(qū)景觀軸以西，樓座頂部設計成平頂；小區(qū)景觀軸以東，樓座頂部設計成閣樓為主，平頂為附樣式；這樣就既可以豐富小區(qū)鳥瞰的后視野美感，也可以避免為單一的引導的某種頂部設計費盡心機（現(xiàn)在高密人還不怎么接受閣樓設計）。為什么小區(qū)要設置地下車位而不是半地下車庫或者地上車庫，沒有地上停車場，小區(qū)的次干道也只能通過 1 輛車，不允許沿街停車，目的不外就是想讓小區(qū)有個非常漂亮的社區(qū)景觀。原因在于小區(qū)雖然我們要刻意打造成一個高檔的社區(qū)，但是因為按照現(xiàn)在的規(guī)劃經(jīng)濟指標估算，總?cè)丝谝?1 萬人左右，這么龐大的社區(qū)居民群體有在步行的，騎自行車的，騎摩托車的，開小轎車的，如果主干道在 7 米 以內(nèi)那么會顯的非常擁擠，且本地居民綜合素質(zhì)不高，即便是小區(qū) 道路每隔一段距離要設置減速帶，也還是非常容易發(fā)生交通事故，因此建議主干道還是路面寬 8 米為佳。 建筑結(jié)構(gòu) —— 會所與銷售接待中心為了顯示項目的品質(zhì)和未來會所的檔次體現(xiàn) ,建議采用鋼混結(jié)構(gòu)配大面積玻璃結(jié)構(gòu)。 □ 會所經(jīng)營項目實用 — 能方便業(yè)主使用，體現(xiàn)項目檔次。別墅的特性是它的獨立性、稀缺性、私密性，最重要的 ——它是第二居所。 、 “TOWNHOUSE”的優(yōu)劣勢分析 “ TOWNHOUSE”稱為聯(lián)排別墅、組合別墅或獨聯(lián)體別墅，每幢面積約在 150～ 200 平方米左右，有自己的院落，另外還有專用車位或車庫。第三，住宅功能的齊全性，是普通公寓住宅無法比擬的。三是、冬季取暖費用高。四是、壁爐冬季抽風。 10. 一期小區(qū)主入口以北沿街網(wǎng)點做還是不做？ 建議不做，應該說小區(qū)入口附近的網(wǎng)點從長遠考慮會有巨大的升值潛力，但是在本項目而言，網(wǎng)點布置的已經(jīng)足夠多了，倘若事事都要體現(xiàn)價值的最大化，項目的綜合價值肯定會大打折扣。二樓則可以做成項目辦公區(qū)，三樓做成員工餐飲娛樂休息區(qū)，需要注意的是二三樓的出入口最好和一樓售樓處分開，也就說員工通道不可以經(jīng)過售樓大廳避免對售樓形成干擾。一般來說外立面不僅了視覺的品質(zhì)、藝術享受，還體現(xiàn)了小區(qū)居民審美意識，能夠 展現(xiàn)業(yè)主的個性特征，因此外立面的設計一定要有別于現(xiàn)在的市場的已有的項目，形成銷售的差異性。之所以定為這二種戶型是有市場根據(jù)的，根據(jù)以前多個代理公司市調(diào)反饋的信息表明，高密房產(chǎn)市場雖然處于剛剛起步階段，但是消費者有著旺盛的消費熱情，不同的消費群體對房屋消費面積有著不同的定義，建筑面積 7595 平方米多數(shù)屬于首次置業(yè)的年輕人或者經(jīng)濟消費能力比較弱的群體；而建筑面積 110140 平方米的大戶型則多數(shù)屬于消費能力較強的個體工商企業(yè)主或者二次置業(yè)的人。 16. 一期的戶室比怎么安排？ 根據(jù)市調(diào)反饋的信息，一期的房屋主力戶型一定要控制在 20 萬 /套以內(nèi)， 15—20 萬 /套應該作為項目一期的主力，占 60%； 10—15 萬 /套作為次主力，占 30%，； 20 多萬 /套的房子少建，占 10%； 10 萬元 /套以下的房子不 建。 18. 大戶型是否需要采用雙衛(wèi)設計？ 建筑面積在 110 平方米以上的戶型大部分可以采用雙衛(wèi)設計，別墅可以采用多衛(wèi)設計。雖然項目要做地下停車車位要占用一部分儲藏室的空間，使之不能每戶一個；但是不可忽視的高密作為一個縣城而且房地產(chǎn)市場剛剛啟動，短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)把雜物不放在儲藏室的消 費習慣很難扭轉(zhuǎn)，因此儲藏室的面積占總戶數(shù)的比例絕對不能低于 85%，最好是 90%以上，這樣既能滿足大多數(shù)的消費堆放雜物的需求，有可以促進儲藏室的銷售。在安全防衛(wèi)設施上，裝的多市低劣的語音對講 門，裝可視對講系統(tǒng)的還很少，紅外線周界防范，電子巡更，閉路電視監(jiān)控更是少見；因此在社區(qū)生活配套設施的完善上，項目還有很多潛力可以挖掘，用配套設施的完善和先進性去吸引更多的客戶過來置業(yè)。 其二，按照設計院提供的單元設計方案來看，單元南北長多為— 米左右，東西寬則在 15—24 米左右；如果取東西寬 18 米計算，四個單元東西距離就要達到 72 米長，即便是 15 米寬，四個單元也要東西長 60 米，這樣一個長度會給人一種非常呆板，一堵長墻的感覺，因此建議社區(qū)樓座以三個單元的樓座為主，二個單元和四個 單元的為輔來排列組合。 24. 小學和幼兒園的門前道路系統(tǒng)和網(wǎng)點 的設計？ 從現(xiàn)在幼兒教育的現(xiàn)狀來看，每次上學和放學學校門口都會擠滿了學生的家屬和親屬以及接送他們的人，路的二側(cè)也會停滿各種車輛（汽車 /摩托車 /自行車等），如果按照現(xiàn)在的道路設計勢必會造成以后的交通擁堵，家長們怨聲載道。 2小高層到底建在那里合適？ 小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口，沿會所的周邊的小高層不要；應該改成 6 層的住宅。為了欣賞沿湖優(yōu)美的景觀可以把第一排部分樓座的朝向略做調(diào)整，根據(jù)規(guī)劃應該是朝東不超過 15 度；建議不要超過 10 度。因此綜合考慮還是要建一個人行入口。從某種意義上說物業(yè)管理費是客戶入住后需要長期支付的 一筆不小的費用，因此收費的高低將直接影響客戶的購買行為。 □ 社區(qū)安全保衛(wèi)工作一般，保安人員多數(shù)是退休的老人，工作起來既沒有激情也沒有形象，很難給業(yè)主以安全感，所以本地人底層住戶都在窗戶外面加防 盜網(wǎng)。調(diào)查顯示，大型住宅項目 30%以上的銷售單位是通過介紹、人際傳播來實現(xiàn)的。對外表現(xiàn)形象必須保持良好，統(tǒng)一的甚至可以標新立異的著裝，規(guī)范的用語和態(tài)度，以及保安、保潔、工程設備設施維修等等。社區(qū)文化成為提升小區(qū)綜合素質(zhì)的關鍵，為高售價、高利潤提 供堅實的基礎。 、智能化配套的必要性： □ 綜合素質(zhì)高，意識超前， 注重提升生活品質(zhì)等是本項目的目標消費者的特點，智能化配套是他們的關注重點。 家庭部分： a、提供舒適、安全、高品位且宜人的智能化、自動化的家庭生活設施和生活空間； b、 信息高速公路家庭入口的信息交換和服務功能； c、借助智能化網(wǎng)絡設施，提供豐富多彩、高品位的社區(qū)文化生活。 f、計算機網(wǎng)絡子系統(tǒng)。 技術支持 智能社區(qū)一般包括以下七大基礎子系統(tǒng)： a、家庭智能子系統(tǒng) b、可視對講子系統(tǒng) c、自動抄表子系統(tǒng) d、防災應急聯(lián)動子系統(tǒng)。 □ 有利于促進銷售盡快回籠資金。其內(nèi)涵就是通過建筑技術與通訊網(wǎng)絡技術的完美結(jié)合，實現(xiàn)樓宇自動 化、通訊自動化、安防自動化、家居智能化等目標。 客戶服務 前期成立客戶服務部，聽取已購房者對物業(yè)管理的建議贏得重視物業(yè)管理的良好印象；及時通報工程進度和銷售情況，咨詢已購房者意見?? 社區(qū)文化 如同人之氣質(zhì)，房地產(chǎn)項目亦有自己的氣質(zhì) —— 社區(qū)文化。 建議聘請知名物業(yè)管理公司，實行品牌聯(lián)盟戰(zhàn)略，強強合作，擴大企 業(yè)以及項目的知名度。 □ 所有的社區(qū)都是由開發(fā)商自己組建的隊伍管理，收費標準受政府干擾較大，收費多數(shù)集中在 元 /平方米，過低的利潤很難吸引品牌的介入和發(fā)展業(yè)務。 □ 小區(qū)內(nèi)部的草皮和花草的維護不及時，沒有做到按時消殺，除草。因為一期的開工量也就是在 6 萬平方米左右， 6500 平方米的商業(yè)房幾乎占到了一期總的開發(fā)量的 10%，這個量顯然已經(jīng)非常大了，這還是考慮為了增加一期周邊的住宅區(qū)服務功能半徑。 2小區(qū)北部沿街部分建網(wǎng)點，到底一層合適還是二層合適？ 建議做成一層設計，原因在于這個位置我們?yōu)榱双@得長遠利益要建小高層，小高層的推廣本來就存在諸多困難，如果做成二層的網(wǎng)點對小高層的干擾會更大，同時也加大了開發(fā)成本；并且小區(qū)北部是 54 米寬的鳳凰大街，按照規(guī)劃這里應該使高密的未來的主干道，我們很難 預料這里到底多久才會有旺盛的人氣，建成的大面積網(wǎng)點什么時候才能賣出去！為了給前幾期客戶一種高檔小區(qū)寧靜，健康的感覺，建議做成一層，假設項目 4 期左右真要開發(fā)此類區(qū)域，市場銷售看好，再調(diào)整該區(qū)域的局部規(guī)劃也未嘗不可。綜合考慮上述情況小高層只建在沿鳳凰大街一側(cè)，自西向東延伸至車行入口。 從青島設計方案來看，小學和幼兒園的應該只有一個總的出入口，那么考慮到幼兒園教育的特殊性，建議幼兒園最好在朝西側(cè)的路面單獨開一個口，幼兒園也要相對封閉，排除小學內(nèi)的學生對幼兒課外活動的人為干擾。沿濱河綠化帶是二排的 TOWHOUSE，蝴蝶湖的周遍又有單體別墅和二排的 TOWHOUSE 以及一個和二個單元的多層，從市場角度和觀賞角度出發(fā)，這里的市場價值應該是最大的，但是我不能把這里的房間全部設計成大戶型的尤其是多層。 22. 社區(qū)樓座單元設計如何分布比較合理？ 在已經(jīng)提交的設計方案里，很多樓座的單元被前移和后移了少許，倘若是為了實現(xiàn)組團之間景觀價值的最大化還可以理解，如果僅僅是為了豐富立面的觀賞效果這就未免有些“過了”，尤其是青島市規(guī)劃設計院做的沿濱河綠化帶的樓座設計，因為這種單元組合讓居住的業(yè)主居家生活感受很不舒服。 20. 配套設施是否要齊全？ 從某種意義上說配套設施的配備情況就決定了一個樓盤是否是高檔樓盤。且這種設計在高密還不多見，我項目既然是高檔項目就在細微之處應該處處領先。過于由于高密采暖設施不完善，人們在冬季臥室活動又較多，因此比較傾向于北廳南臥；現(xiàn)在隨著人們生活水平的提高，有條件改善家庭冬季采暖的條件，且客廳活動明顯多于臥室，因此對“南廳北臥”的戶型設計青睞有佳。 15. 各 種戶型的面積比例如何安排？ 7585 平方米 86100 平方米 101115 平方米 116150 平方米 8% 30% 44% 18% 這種戶室面積比只是根據(jù)市調(diào)反饋的信息做出的分析判斷，各種面積范圍分配的相對合理。因為作為這種新城區(qū)的樓盤 低密度，高綠化，低價位是吸引消費者的三大殺手锏，如果房價高在項目建設初期給客戶留下較小的升值空間，房屋密度大初期又不易形成較好的綠化效果，項目很難在近一二年內(nèi)對客戶形成足夠強的吸引力，只能靠開發(fā)商的信譽和實實在在產(chǎn)品做擔保，我們一定會實現(xiàn)我們的開發(fā)承諾，才有可能促進銷售。這樣的擺放布局就能夠讓一些過于關注風水的人認可（如門朝西開他們會認為形成路煞，風水不好），雖然這樣擺放我們會犧牲一排樓座二個的開發(fā)面積，但是確提升了該公建的商業(yè)價值，也會降低對沿濱河綠化帶的別墅物業(yè)的干擾，提升別墅的價值，此外也解決了公建的停車問題。如果不建網(wǎng)點該成有鐵藝的沿街綠籬，那么從縱七路往小區(qū)內(nèi)部看去，沿街過路人很可能被小區(qū)內(nèi)部優(yōu)美的綠化景觀吸引而到這里置業(yè)，看起來我們好像是損失了網(wǎng)點的利潤，但是由于提升了小區(qū)居住的檔次，加快了銷售周期，綜合考慮 我們還是賺了很多利潤。 綜合所述結(jié)合高密本地的實際情況，顯然風格迥異的單體別墅市場前景要明顯好于聯(lián)排別墅和疊加別墅，但是如果項目資源較好的位置做成一單體別墅為主的形式雖然售價會上去，但是卻也占用了 大量土地資源；如果做成聯(lián)排別墅和疊加別墅為主，單體為輔的化，市場引導的難度又會很大，因此我們陷在一個二難的境地。一般來說其頂 層和底層會出現(xiàn)供暖問題。二是、頻繁爬樓梯。第二，高綠化率和優(yōu)美的小區(qū)景觀，使居住環(huán) 境更貼近自然。 “疊拼別墅 ”則由兩個復式住宅疊落起來，下層有花園，上層有屋頂花園。 、會所功能建議 ：“趣味、休閑、運動、健康” 、功能使用細化定位： 會所可以設置：銀行、超市、醫(yī)療、乒乓球、棋牌室、麻將房、室內(nèi)兒童游戲天地、網(wǎng)吧、咖啡館與酒吧、閱覽室、美容美發(fā)， 健身房（含散打室，柔道室等），親子室，老年活動室等。 建筑面積 —— 建筑總面積控制在 2020－ 3000 平方米，三層設計，每層最多不要超過 1000 平方米。 8. 會所該如何設計？ 、設計理念 功能體現(xiàn) —— 滿足小區(qū)的主要生活配套及會所的服務功能，滿足后期物業(yè)服務公司物業(yè)的辦公用房，滿足銷售過程中的接待、活動。通過細致的普調(diào)我們發(fā)現(xiàn)，在我們有購買能力的潛在有效客戶中有車的也不過是占到總?cè)丝诘?5%，因此在項目一期就做地下車位向市場推出，顯然存在較大的冒險成分，但也不排除項目一期所有客戶都沒有私家車，因此建議項目一期地上停車位控制在 5%以內(nèi)，不做地下停車位，如果一期不能夠滿足業(yè)主的 停車需要，且對地下停車位認可，我們可以在二期適當?shù)募哟笸＼囄?/車庫的開發(fā)量。 其二是、自南向北樓層逐步遞減，建議做成 3 層， 4 層， 5 層， 5 層四排設計，主要是考慮能夠讓更多的住戶欣賞到濱河綠化帶優(yōu)美的景 色，同時小區(qū)