【正文】 ，安排工作計(jì)劃 結(jié)合不同業(yè)態(tài)客戶需求確定相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備種類數(shù)量， 依據(jù)審批確定的規(guī)劃圖細(xì)化成本測算和分析，完成準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)測算報告，明確 各項(xiàng)費(fèi)用、成本和投資收益 ，并作為生產(chǎn)管理的依據(jù)。 效果圖中表現(xiàn)的廣告牌位置、大小、顏色，建筑物亮化設(shè)施等必須與實(shí)際相符，建設(shè)過程中規(guī)劃執(zhí)法大隊(duì)將嚴(yán)格按照批準(zhǔn)備案的效果圖進(jìn)行監(jiān)察。 十 一 、 發(fā)改委項(xiàng)目核準(zhǔn) 、備案 項(xiàng)目申請紅頭文件（申請書，包括面積、四至、規(guī)模、投資、周期） 國有土地使用權(quán) 證 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 6 頁 共 29 頁 項(xiàng)目環(huán)境影響評價審批意見（商品房開發(fā)不需提供） 城市規(guī)劃意見 （規(guī)劃局、園林局審批過的總圖復(fù)印件） 營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質(zhì)、法人身份證復(fù)印件 相關(guān)批文（或政府會議紀(jì)要）、協(xié)議等文件 十 二 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證 銀川市建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表 現(xiàn)狀地形圖（經(jīng)市政處與村鎮(zhèn)處審核的原件） 國有土地使用權(quán)出讓合同 抗震設(shè)防要求確認(rèn)手續(xù) 規(guī)劃審批的藍(lán)圖 十 三 、 做 項(xiàng)目地質(zhì)勘察 考察并確定地勘合作單位 向地勘合作單位提供總規(guī)方案等必要的資料，提供 水 源 、電源等必要的工作條件 簽訂合同，明確地勘報告完成的時間、份數(shù)、價格，明確合作雙方的 權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任和處理辦法 派工程師在現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作 ，掌握進(jìn)展情況 取得地勘報告（一般項(xiàng)目的地勘從打眼到出報告需要時間20 天左右） 十 四 、建設(shè)用地審查單 建設(shè)用地申請（土地位置、土地面積、建筑物名稱、規(guī)模、投資額及資金來源等） 計(jì)委的立項(xiàng)批復(fù) 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 7 頁 共 29 頁 計(jì)委投資計(jì)劃 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃總平面圖 國有土地使用證 十 五 、工程監(jiān)理招標(biāo) 聯(lián)系并考察監(jiān)理單位，確定合作的監(jiān)理單位 審核監(jiān)理大綱、監(jiān)理細(xì)則 ， 旁站計(jì)劃 補(bǔ)充完善 簽訂監(jiān)理合同，明確現(xiàn)場 （監(jiān)理部） 人員和 設(shè) 備 等 向監(jiān)理 部提供必要的資料 ，授予正式的授權(quán)委托書 十 六 、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（單體建筑設(shè)計(jì)方案審批） 委托設(shè)計(jì)院做單體設(shè)計(jì)方案（平、立、剖），兩種以上不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格和形式，各 1 份 建筑單體效果圖至少兩個方向（住宅南、北）以上的透視效果圖，必須標(biāo)明建設(shè)單位、項(xiàng)目名稱、透視方向、色彩和材質(zhì)，須表現(xiàn)出廣告牌的位置及形式、各種室外管線的位置及形式。 審核通過后 報規(guī) 七 、總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)審批 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核： 市政科審核確認(rèn)的現(xiàn)狀地形圖 3 份 1： 500 和 1： 1000（其中一份用鉛筆劃出用地范圍）； 國有土地使用權(quán)證或其它相關(guān)土地手續(xù) 勘測定界圖及其報告（原件） 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案至少有不同風(fēng)格的三個各 2 份及詳細(xì)具體的項(xiàng)目設(shè)計(jì)說明。 初步確定 切實(shí)可行 的規(guī)劃方案及開發(fā)方案（包括 業(yè)態(tài)形房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 2 頁 共 29 頁 式、 產(chǎn)品定位、開發(fā)周期、 實(shí)施計(jì)劃和 投資收益分析） ； 如與他人聯(lián)合開發(fā)，須及時 起草好完備的合同， 明確詳盡可行的合作實(shí)施辦法 （合作方式、 運(yùn)作模式、 投資回 報方式 等 ） 或者成立合作公司 ； 二、 競買擬開發(fā)土地 與土地所有方接觸聯(lián)系 ， 了解出讓方式和土地款 及能否調(diào)整 （ 領(lǐng)取掛牌文件 資料 ） ， 掌握競買活動的 程序和 規(guī)則 （方案標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)） ； 競爭對手分析， 確定上 限價 ，價格敏感性分析，制定競買方案（戰(zhàn)術(shù)） ； 交保證金，參加競買活動， 成功后 辦理成交確認(rèn)手續(xù) （確定宗地圖、界點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件 、合同條款完善補(bǔ)充 ） ； 三、 辦理土地使用權(quán)手續(xù) （國土局） 宗地圖 、 現(xiàn)狀圖四至電子文件 核定土地邊界， 勘測定界圖（測繪報告） 繳費(fèi)證明（ 出讓金、交易費(fèi)等 ） 取得土地使用權(quán)證 向規(guī)劃主管部門申領(lǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ， 了解限制性條件 現(xiàn)場勘測定點(diǎn)，確定地界并砌筑圍墻，派人看管 四、 辦理《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》（規(guī)劃局聯(lián)審階段參與部門有環(huán)保、園林、民政、文廣、安監(jiān)、水務(wù)、消防支隊(duì)等） 申請報告 銀川市建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址申請表 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 3 頁 共 29 頁 發(fā)改部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)文件 抗震設(shè)防要求確認(rèn)手續(xù) 平面位置示意圖（八份） 聯(lián)系園林局相關(guān)部門 辦理樹木移植事宜（如果有） 五、 市場深度調(diào)研 完善開發(fā)方案 項(xiàng)目所在地房市的總體供求現(xiàn)狀和價格水平、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)及周邊市場、客戶需求、產(chǎn)品、成交客戶、 競爭樓盤 、熱銷產(chǎn)品 調(diào)查分析 項(xiàng)目所在地商圈或鄰近商圈 主要業(yè)態(tài)分布、經(jīng)營狀況、特點(diǎn)、預(yù)期發(fā)展方向的調(diào)研，針對重點(diǎn)商家或組織專業(yè)人士進(jìn)行論證 同期類似項(xiàng)目了解分析調(diào)研，了解商家的相關(guān)看法和投資客戶對競爭項(xiàng)目的意向 確定本項(xiàng)目業(yè)態(tài) 的 種類和數(shù)量 ，依據(jù)控規(guī)指標(biāo)完成本項(xiàng)目定位工作（市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位） 逐步細(xì)化成本測算和利潤率分析，進(jìn)行現(xiàn)金流測算，完成較 準(zhǔn)確的經(jīng)濟(jì)測算 擬定開發(fā)順序?qū)嵤┯?jì)劃（排定工期）、銷售計(jì)劃，總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求和各階段經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求 ，擬定項(xiàng) 目實(shí)施考核指標(biāo)和資金使用計(jì)劃 六、 委托設(shè)計(jì) 單位作 項(xiàng)目可行性研究報告 和總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 明確設(shè)計(jì)單位選擇標(biāo)準(zhǔn)，了解價格行情， 考察并確定設(shè)計(jì)合作單位 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 4 頁 共 29 頁 簽訂 方案設(shè)計(jì)合同，明確 完成的時間、標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)量 、報酬 及時向設(shè)計(jì)單位提供 正式的 基礎(chǔ)資料 和優(yōu)選方案 ：水源、電源、熱源、交通、地質(zhì)、氣候、日照、 規(guī)劃設(shè)計(jì) 條件 、結(jié)構(gòu)方案、 戶型設(shè)計(jì)配比、面積 區(qū)間、 建筑風(fēng)格 、 景觀配套、 節(jié)能要求 、新技術(shù)的應(yīng)用 等 邀請公司顧問團(tuán)、著名設(shè)計(jì)師、資深房地產(chǎn) 業(yè)專家 對設(shè)計(jì)單位的投標(biāo)方案進(jìn)行評審，確定中標(biāo)方案 授予設(shè)計(jì)任務(wù)委托書、簽訂設(shè)計(jì)合同，明確合作要求及雙方的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任和處理辦法 自簽訂合同起約 20日完成 總圖方案 和單體方案 核算各項(xiàng)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，進(jìn)行成本測算和預(yù)期銷售測算，進(jìn)行研討完善。（移植樹木可能提前） 房 地 產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā) 流程 第 5 頁 共 29 頁 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聯(lián)審： 總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)方案圖 8 份（兩個以上）及 dwg 格式光盤 ～ 規(guī)劃 管理 局蓋章～園林 綠化 局蓋章 總平面及建筑設(shè)計(jì)方案階段，所報送的圖紙及效果圖可一律不附圖簽，但應(yīng)注明建設(shè)單位和項(xiàng)目名稱，效果圖需標(biāo)明色彩和材質(zhì) 八 、 建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價報告 聯(lián)系環(huán)評機(jī)構(gòu)，咨詢?nèi)蝿?wù)情況、價格等 經(jīng)過洽商，選擇合適的 環(huán)評機(jī)構(gòu) 簽訂正式合同 取得環(huán)評報告并通過環(huán)保局的評審