【正文】 政策影響： 《辦法》自 20xx年 1月開始實行；將使招投標參與人員更加嚴肅自身行為。 政策影響： 表明央行釋放出放松貨幣政策信號，有利于減小中小企業(yè)經(jīng)營壓力，可將一部分銀行利潤從銀行轉移至企業(yè)。 （ 13） 《 財政 部、稅務總局、央行宣布下調住房交易稅費房貸利率 》 財稅 [20xx]137號 時間： 20xx1022 內容提要： [首付 ] 人民銀行決定自 20xx年 10月 27日起，居民首次購房最低首付款比例減至 20%(原比例 30%) ；將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的 （原來下限為）。 政策影響： 新政指導方向很確定，降低中間環(huán)節(jié)的稅費和貸款利率，降低了購房者的成本，相當于降低了房價，有利于刺激需求，改變目前房地產市場僵持的狀態(tài)。全國房地產開發(fā)投資額同比增長從 16月的 %一路下滑到 111月的 %。土地購置面積和開發(fā)面積增幅基本趨勢是逐月下降。 中國指數(shù)研究院對自 1998年以來土地購置未開發(fā)面積統(tǒng)計表明，該數(shù)據(jù)高達 方米，如果不考慮國家收回土地的情況，以容積率為 2計算，能為市場提供 的房地產，以前三年平均銷售面積來看，這些土地全部消化還需 3年半多的時間，以戶均100平方米、 3人計算，能解決 7000多萬人的新增住房，房地產市場潛在供給量很大。 20xx年商品房的投機熱大幅提升了市場需求，同時也形成了較大的經(jīng)濟泡沫。如果不考慮 20xx年這個特殊因 素的話，可以看到 20xx年銷售面積仍處上行趨勢，只是增長幅度有所下降。 （ 5） 供求關系發(fā)生變化，房價高位小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌 由于供給類指標的快速增長， 20xx年商品房銷竣比一路下跌，由 08年上半年的 降到 111月的 。 9月、 10 月房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)分別為 ， 11月進一步跌到 ，價格下跌幅度有所擴大。北京、上海、深圳、廣州這 4個城市的房價收入比分別高達 11 1 13(年初數(shù)據(jù) )，相對于居民收入，房價水平仍然偏高，以自住型購房為主的理性市場需要一個理性的價格來支撐 。 從中國指數(shù)研究院監(jiān)測到的最新市場數(shù)據(jù)來看， 11月中國主要城市商品住宅成交面積（該指標超前于統(tǒng)計局的商品房銷售面積指標）與 10月這個傳統(tǒng)銷售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了 %,上海 %，深圳 %，杭州 %,南京 %，而 11月 1日正是財政部規(guī)定下調購房 契稅 的時間節(jié)點，可見，下調交易稅費對于成交量確實起到不可忽視的作用。 20xx 年中國房地產市場熱點 （ 1） 銷售額低于投資額 7000多億元，開發(fā)商資金鏈緊張，市場資金缺口大 20xx年前三季度國家嚴格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開發(fā)、消費貸款都受到抑制，大部分房地產企業(yè)都感到了資金的壓力。 20xx年 111月房地產企業(yè)銷售額低于投資額 7285億元，預計 12月銷售額仍然會大幅低于投資額。房地產開發(fā)投資快速增長，對自籌資金的需求越來越高，這使得房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。與此同時，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 17 土地出讓收入在地方政府財政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財政”收入甚至占財政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財政”模式出現(xiàn)危機，隨著流拍和退地比例的大幅增 加，一些地方政府財政收入急遽縮水。所以說，保障性住房比例的增長有利有弊。 由于一些地區(qū)房價 出現(xiàn)下跌，幅度超過 10%，這樣使得一些限價房的價格超過了周邊樓盤，失去了價格上的優(yōu)勢，陷入尷尬。這也正是一些理性開發(fā)商的選擇，全國新建商品住宅價格環(huán)比自 8月連續(xù)下降，正是這種理性行為的表現(xiàn)。房價漲跌對于那些屬于自住型的老客戶其實并沒有實質的影響，而對于投資或投機性客戶則有較大的影響，而這部分購房者完全屬于市場行為，應該風險自負。但對于自住型購房者，他們是以前高房價的受害者，盡管市場經(jīng)濟買賣責任自負，但給予適當?shù)囊龑Ш兔芫徑馊院苡斜匾? 行業(yè)發(fā)展趨勢 （ 1） 房地產市場成交量回升，價格將進一步回歸理性 以目前的房地產銷售能力來看，土地市場的存量以及施工面積共能為市場提供 6年以上的新增供給， 20xx年房地產各項供給指標對市場形成較大的壓力；而從需求指標上看， 20xx年銷售量相對正常年份平穩(wěn)增長，盡管 111月雖然部分城市銷售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長，但與 20xx年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應市場潮流，合理調整價格，加大促銷力度?！鳖A計 20xx年房地產開發(fā)投資增幅將進一步下降，但不會出現(xiàn)負增長。 20xx年，國家將加強企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對于房地產投資者也是一個很多的低風險投資選擇，必然受到市場的熱捧。 （ 3） 自住型購房繼續(xù)強勁增長，其中改善型購房將成為市場生力軍 20xx年 10月 27日， 央行 將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的 倍 ； 最低首付款比例調整為 20%。加之 20xx年房價調整到合理的區(qū)間，必然會使自住型購房更加強勁 增長。 （ 4） 國家和地方政府將加大對房地產的支持力度，但手段更加靈活審慎 在國際金融危機的環(huán)境下，中國必須提高內部投資和消費需求，才能確保經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展。如進一步降低交易稅費、下調貸款利息、購房退 稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 20 市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段，畢竟房價的大起大落都不符合國家調控政策的本意。全年年完成土地開發(fā)面積 869552 平方米 ,待開發(fā)土地面積 3069380 平方米 ,年度 購置土地面積2035565平方米 ,年度土地成交價款 77112萬元。全年商品房銷售面積 ，增長 %。房屋施工面積 ，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長%；房屋竣工面積 ，增長 %，其中住宅 ，增長 %。 值得注意的是 20xx年 11月份最新市場數(shù)據(jù)顯示 ,東營房屋銷售價格同比上漲 %，漲東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 21 幅高于全省平均水平 。排在前 5位的依次是：淄博 、菏澤%、濱州 %、聊城 %、煙臺 %。 板塊 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 （ 1） 東營特色 —— “ 兩個市區(qū) ” 的基本格局 許多城市也分區(qū)域，甚至并列的縣級區(qū)間有緩沖地帶。 作為黃河三角洲新興的 資源型 工業(yè)城市，東營市是伴隨著勝利油田的成長而壯大的，所以從建市開始就出現(xiàn)了東西城分而治之的特殊現(xiàn)狀：西城作為勝利油田機關的住地，擁有東營市區(qū) 65%以上的人口和 80%以上的商業(yè)及娛樂等，而東城作為東營是政府機關駐地，僅有政府機關人員及為其提供服務的人員，還有與之相聯(lián)系的商業(yè)設施，但其總量占不到整個總量的三分之一。 （ 2） 經(jīng)濟與行政中心的不重疊性 許多城市，尤其是傳統(tǒng)的三線城市，繁華區(qū)域往往在泛行政中心地帶，而行政中心往往處于城市的幾何中心地帶。 從而， 西城 成為 東營的經(jīng)濟、商業(yè)中心，三縱三橫、六條路 維系 的地帶實乃商家必駐之地，這里集中了 8成以上的東營商家 。而經(jīng)濟的發(fā)展往往離不開交通的發(fā)展。 （ 4） 土地放量 ” 西緊東松 ” 然而，與上述狀況相對的是西城的房地產總量要并不比東城明顯多多少，甚至不如東城。 （ 6） 東西人文對立性 在很多東營人印象里，東城和西城是完全不同的兩個世界，這種心理印象深刻影響了當?shù)氐慕?jīng)濟和城市發(fā)展，成為房地產業(yè)市場分析中無法避免的一個考察因素。 就目前的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設而言，城中村的存在已經(jīng)與城市建設和規(guī)劃不相協(xié)調，城中村的改造已經(jīng)是大勢所趨。經(jīng)過 3 年的建設，總建筑面積達 12 萬平方米的東方銀座、金隅花園以及 3萬平方的商業(yè)用房全部建成投入使用。如 20xx年初開始的 東營村改造 。建筑模樣無特色，老套；外立面有接近一半樓盤仍延用涂料粉刷；窗戶大部分為中空玻璃設計；小區(qū)內管線用材陳舊（除上下水管為 ppr和 pvc 管）；無樓盤用外墻外保溫設施；頂 部基本為坡頂設計；地下人防運用很少。頂層多為閣樓設計，單獨銷售。 另外，東營市房地產市場在 營銷推廣水平相當于 199820xx年的 北京等一線城市 普通樓盤水平。 綜合來看，西城價格平均高于東城 300— 400元 /平米。真正的兩城結合部分 目前 很少 有樓盤在銷售 。 本次抽樣需求調查共完成調查 150份，其中住宅 100份，商業(yè)問卷 50 份。表明相當一部分當?shù)鼐用褚呀?jīng)有比較明確的購房計劃。大部分高端客戶都擁有自己的住房，其購買的目的基本以改善居住條件為主。選擇投資房產的比例非常小，這說明了普通當?shù)鼐用竦耐顿Y意識不強。潛在客戶對“小區(qū)及周邊環(huán)境”的重視則表明當?shù)鼐用駥ψ》康男枨笠呀?jīng)逐漸轉向要求提高生活環(huán)境質量，對景觀、物管等方面的 要求較高。 （ 6） 住宅類型 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 27 住宅類型13%35%26%13%13%高層 小高層 多層 底商連住宅 別墅( 聯(lián)排/ 疊拼/ 花園洋房) 選擇高層、小高層的原因4%66%16%14%氣派、身份的象征 景觀好、視線開闊上下方便、有電梯 戶型新穎、有特色 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 從目標客戶對物業(yè)類型的選擇情況來看，小高層的接受比例最高，或選比例達到了 35%，而高層的或選比例為 13%。 值得注意的是，底商連住宅的物業(yè)類型也有一定的市場接受程度，或選比例達到了 26%，這說明還是有一定數(shù)量的有經(jīng)商、投資需求的目標客戶的存在的 ,而高檔低密度產品如聯(lián)排，雙拼 ,花園洋房，也占有 13％的市場分額。 （ 8） 戶型選擇 戶型選擇7%26%13%20% 24%4%10%2%0%5%10%15%20%25%30%單生公寓 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室一廳 四室兩廳其他 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 受訪者對戶型的選擇上以三室為主，比例達到了 50%，可見三室還是當?shù)氐闹髁鲬粜偷?。而四室的或選比例與抽樣調查結果相近，說明希望自己的住宅更為舒適的高端客戶還是為數(shù)不少的。 80 萬以上的選擇比例較少。 （ 12） 付款方式 付款方式16%84%一次性付款 按揭貸款 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 對目標客戶在付款方式的選擇上以按揭貸款為主，獲選比例高達 84%，開發(fā)商若能提供東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 29 高比例的按揭貸款的購買方式還是能進一步加強潛在客戶的購買意向的。與我方實地踩盤調查結果相似。行九鼎軒（中國）。行九鼎軒（中國）研究部 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 30 受訪者在選擇朝向時，喜歡視線開闊，景觀好，房屋正南正北占了 73%，而景觀視線一般，房屋朝向正南的選擇比例為 27%。在戶型的設計上應多注意客廳的面積、面寬的尺 度問題。 5000以上的選擇比例較少。 （ 10） 物業(yè)總價 從目標客戶所能承受的物業(yè)總價來看，主要分布區(qū)域為 2080萬元。選擇四室的比例較少。而錯層、躍層結構的選擇也達到了 25%左右，錯層為 15％左右。在被問及選擇高層或小高層的原因時，景觀好、視線開闊成為獲選比例最高的原因，達到了 66%。 （ 5） 首選區(qū)域 選擇區(qū)域( 抽樣調查）43%34%17%6%東城區(qū) 西城區(qū) 對接區(qū) 其他 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 在購房的首選區(qū)域上，中心城區(qū)以其完善的市政生活配套和成熟的商業(yè)氛圍，得到了43%的受訪者的的認同。 （ 4） 看重因素 東營市清風湖地塊可行性研究報告 (提交稿 ) 項目編號 005 26 看重因素26%6%23% 25%10%1% 3% 4%0%5%10%15%20%25%30%房價建筑類型地段小區(qū)及周邊環(huán)境交通條件 樓盤規(guī)模 周邊配套 房型結構 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 在潛在客戶購房看重的眾多因素中，房價、地段、小區(qū)及周邊環(huán)境成為消費者最關注的三大因素，或選比例均超過了 20%。這與本項目的定位較為接近。 （ 2） 購房目的 購房目的69%10%14%7%自住 投資 經(jīng)商需要 子女求學 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 對在購房目的的選擇上自住的獲選比例最高，達到了 69%。 （ 1） 購房時機 購房時間16%