【正文】 政策影響： 《辦法》自 20xx年 1月開始實(shí)行；將使招投標(biāo)參與人員更加嚴(yán)肅自身行為。 政策影響： 表明央行釋放出放松貨幣政策信號，有利于減小中小企業(yè)經(jīng)營壓力，可將一部分銀行利潤從銀行轉(zhuǎn)移至企業(yè)。 （ 13） 《 財(cái)政 部、稅務(wù)總局、央行宣布下調(diào)住房交易稅費(fèi)房貸利率 》 財(cái)稅 [20xx]137號 時(shí)間： 20xx1022 內(nèi)容提要： [首付 ] 人民銀行決定自 20xx年 10月 27日起，居民首次購房最低首付款比例減至 20%(原比例 30%) ；將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 （原來下限為）。 政策影響： 新政指導(dǎo)方向很確定，降低中間環(huán)節(jié)的稅費(fèi)和貸款利率，降低了購房者的成本，相當(dāng)于降低了房價(jià)，有利于刺激需求，改變目前房地產(chǎn)市場僵持的狀態(tài)。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長從 16月的 %一路下滑到 111月的 %。土地購置面積和開發(fā)面積增幅基本趨勢是逐月下降。 中國指數(shù)研究院對自 1998年以來土地購置未開發(fā)面積統(tǒng)計(jì)表明，該數(shù)據(jù)高達(dá) 方米，如果不考慮國家收回土地的情況，以容積率為 2計(jì)算，能為市場提供 的房地產(chǎn)，以前三年平均銷售面積來看，這些土地全部消化還需 3年半多的時(shí)間，以戶均100平方米、 3人計(jì)算，能解決 7000多萬人的新增住房，房地產(chǎn)市場潛在供給量很大。 20xx年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場需求，同時(shí)也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。如果不考慮 20xx年這個(gè)特殊因 素的話，可以看到 20xx年銷售面積仍處上行趨勢，只是增長幅度有所下降。 （ 5） 供求關(guān)系發(fā)生變化，房價(jià)高位小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌 由于供給類指標(biāo)的快速增長， 20xx年商品房銷竣比一路下跌，由 08年上半年的 降到 111月的 。 9月、 10 月房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為 ， 11月進(jìn)一步跌到 ，價(jià)格下跌幅度有所擴(kuò)大。北京、上海、深圳、廣州這 4個(gè)城市的房價(jià)收入比分別高達(dá) 11 1 13(年初數(shù)據(jù) )，相對于居民收入，房價(jià)水平仍然偏高，以自住型購房為主的理性市場需要一個(gè)理性的價(jià)格來支撐 。 從中國指數(shù)研究院監(jiān)測到的最新市場數(shù)據(jù)來看， 11月中國主要城市商品住宅成交面積（該指標(biāo)超前于統(tǒng)計(jì)局的商品房銷售面積指標(biāo)）與 10月這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了 %,上海 %，深圳 %，杭州 %,南京 %，而 11月 1日正是財(cái)政部規(guī)定下調(diào)購房 契稅 的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可見，下調(diào)交易稅費(fèi)對于成交量確實(shí)起到不可忽視的作用。 20xx 年中國房地產(chǎn)市場熱點(diǎn) （ 1） 銷售額低于投資額 7000多億元，開發(fā)商資金鏈緊張，市場資金缺口大 20xx年前三季度國家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開發(fā)、消費(fèi)貸款都受到抑制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。 20xx年 111月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額低于投資額 7285億元，預(yù)計(jì) 12月銷售額仍然會大幅低于投資額。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，對自籌資金的需求越來越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。與此同時(shí)，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。 東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號 005 17 土地出讓收入在地方政府財(cái)政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財(cái)政”收入甚至占財(cái)政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī)，隨著流拍和退地比例的大幅增 加，一些地方政府財(cái)政收入急遽縮水。所以說，保障性住房比例的增長有利有弊。 由于一些地區(qū)房價(jià) 出現(xiàn)下跌，幅度超過 10%，這樣使得一些限價(jià)房的價(jià)格超過了周邊樓盤，失去了價(jià)格上的優(yōu)勢，陷入尷尬。這也正是一些理性開發(fā)商的選擇，全國新建商品住宅價(jià)格環(huán)比自 8月連續(xù)下降，正是這種理性行為的表現(xiàn)。房價(jià)漲跌對于那些屬于自住型的老客戶其實(shí)并沒有實(shí)質(zhì)的影響，而對于投資或投機(jī)性客戶則有較大的影響，而這部分購房者完全屬于市場行為，應(yīng)該風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。但對于自住型購房者，他們是以前高房價(jià)的受害者，盡管市場經(jīng)濟(jì)買賣責(zé)任自負(fù)，但給予適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和矛盾緩解仍很有必要。 行業(yè)發(fā)展趨勢 （ 1） 房地產(chǎn)市場成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性 以目前的房地產(chǎn)銷售能力來看，土地市場的存量以及施工面積共能為市場提供 6年以上的新增供給， 20xx年房地產(chǎn)各項(xiàng)供給指標(biāo)對市場形成較大的壓力；而從需求指標(biāo)上看， 20xx年銷售量相對正常年份平穩(wěn)增長，盡管 111月雖然部分城市銷售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長，但與 20xx年過熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。在這種情況下，理性的開發(fā)商必然要順應(yīng)市場潮流，合理調(diào)整價(jià)格，加大促銷力度?！鳖A(yù)計(jì) 20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，但不會出現(xiàn)負(fù)增長。 20xx年，國家將加強(qiáng)企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對于房地產(chǎn)投資者也是一個(gè)很多的低風(fēng)險(xiǎn)投資選擇，必然受到市場的熱捧。 （ 3） 自住型購房繼續(xù)強(qiáng)勁增長，其中改善型購房將成為市場生力軍 20xx年 10月 27日， 央行 將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍 ； 最低首付款比例調(diào)整為 20%。加之 20xx年房價(jià)調(diào)整到合理的區(qū)間，必然會使自住型購房更加強(qiáng)勁 增長。 （ 4） 國家和地方政府將加大對房地產(chǎn)的支持力度，但手段更加靈活審慎 在國際金融危機(jī)的環(huán)境下，中國必須提高內(nèi)部投資和消費(fèi)需求，才能確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。如進(jìn)一步降低交易稅費(fèi)、下調(diào)貸款利息、購房退 稅、鼓勵(lì)部分購房者合理的投資需求、鼓勵(lì)開發(fā)商適度調(diào)整銷售價(jià)格等，但也不排除在房價(jià)出現(xiàn)大跌的時(shí)候，出臺政策“托東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號 005 20 市”，包括以財(cái)政資金購買商品房用于廉租房等手段，畢竟房價(jià)的大起大落都不符合國家調(diào)控政策的本意。全年年完成土地開發(fā)面積 869552 平方米 ,待開發(fā)土地面積 3069380 平方米 ,年度 購置土地面積2035565平方米 ,年度土地成交價(jià)款 77112萬元。全年商品房銷售面積 ，增長 %。房屋施工面積 ，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長%；房屋竣工面積 ，增長 %，其中住宅 ，增長 %。 值得注意的是 20xx年 11月份最新市場數(shù)據(jù)顯示 ,東營房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號 005 21 幅高于全省平均水平 。排在前 5位的依次是：淄博 、菏澤%、濱州 %、聊城 %、煙臺 %。 板塊 市場分析 區(qū)域住宅市場成長狀況 （ 1） 東營特色 —— “ 兩個(gè)市區(qū) ” 的基本格局 許多城市也分區(qū)域，甚至并列的縣級區(qū)間有緩沖地帶。 作為黃河三角洲新興的 資源型 工業(yè)城市，東營市是伴隨著勝利油田的成長而壯大的，所以從建市開始就出現(xiàn)了東西城分而治之的特殊現(xiàn)狀：西城作為勝利油田機(jī)關(guān)的住地，擁有東營市區(qū) 65%以上的人口和 80%以上的商業(yè)及娛樂等，而東城作為東營是政府機(jī)關(guān)駐地，僅有政府機(jī)關(guān)人員及為其提供服務(wù)的人員，還有與之相聯(lián)系的商業(yè)設(shè)施，但其總量占不到整個(gè)總量的三分之一。 （ 2） 經(jīng)濟(jì)與行政中心的不重疊性 許多城市，尤其是傳統(tǒng)的三線城市，繁華區(qū)域往往在泛行政中心地帶，而行政中心往往處于城市的幾何中心地帶。 從而， 西城 成為 東營的經(jīng)濟(jì)、商業(yè)中心，三縱三橫、六條路 維系 的地帶實(shí)乃商家必駐之地，這里集中了 8成以上的東營商家 。而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展往往離不開交通的發(fā)展。 （ 4） 土地放量 ” 西緊東松 ” 然而，與上述狀況相對的是西城的房地產(chǎn)總量要并不比東城明顯多多少，甚至不如東城。 （ 6） 東西人文對立性 在很多東營人印象里，東城和西城是完全不同的兩個(gè)世界，這種心理印象深刻影響了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和城市發(fā)展，成為房地產(chǎn)業(yè)市場分析中無法避免的一個(gè)考察因素。 就目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)而言，城中村的存在已經(jīng)與城市建設(shè)和規(guī)劃不相協(xié)調(diào)，城中村的改造已經(jīng)是大勢所趨。經(jīng)過 3 年的建設(shè)，總建筑面積達(dá) 12 萬平方米的東方銀座、金隅花園以及 3萬平方的商業(yè)用房全部建成投入使用。如 20xx年初開始的 東營村改造 。建筑模樣無特色，老套；外立面有接近一半樓盤仍延用涂料粉刷；窗戶大部分為中空玻璃設(shè)計(jì)；小區(qū)內(nèi)管線用材陳舊（除上下水管為 ppr和 pvc 管）；無樓盤用外墻外保溫設(shè)施；頂 部基本為坡頂設(shè)計(jì)；地下人防運(yùn)用很少。頂層多為閣樓設(shè)計(jì)，單獨(dú)銷售。 另外，東營市房地產(chǎn)市場在 營銷推廣水平相當(dāng)于 199820xx年的 北京等一線城市 普通樓盤水平。 綜合來看，西城價(jià)格平均高于東城 300— 400元 /平米。真正的兩城結(jié)合部分 目前 很少 有樓盤在銷售 。 本次抽樣需求調(diào)查共完成調(diào)查 150份，其中住宅 100份，商業(yè)問卷 50 份。表明相當(dāng)一部分當(dāng)?shù)鼐用褚呀?jīng)有比較明確的購房計(jì)劃。大部分高端客戶都擁有自己的住房，其購買的目的基本以改善居住條件為主。選擇投資房產(chǎn)的比例非常小，這說明了普通當(dāng)?shù)鼐用竦耐顿Y意識不強(qiáng)。潛在客戶對“小區(qū)及周邊環(huán)境”的重視則表明當(dāng)?shù)鼐用駥ψ》康男枨笠呀?jīng)逐漸轉(zhuǎn)向要求提高生活環(huán)境質(zhì)量，對景觀、物管等方面的 要求較高。 （ 6） 住宅類型 東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號 005 27 住宅類型13%35%26%13%13%高層 小高層 多層 底商連住宅 別墅( 聯(lián)排/ 疊拼/ 花園洋房) 選擇高層、小高層的原因4%66%16%14%氣派、身份的象征 景觀好、視線開闊上下方便、有電梯 戶型新穎、有特色 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 從目標(biāo)客戶對物業(yè)類型的選擇情況來看，小高層的接受比例最高，或選比例達(dá)到了 35%，而高層的或選比例為 13%。 值得注意的是，底商連住宅的物業(yè)類型也有一定的市場接受程度，或選比例達(dá)到了 26%，這說明還是有一定數(shù)量的有經(jīng)商、投資需求的目標(biāo)客戶的存在的 ,而高檔低密度產(chǎn)品如聯(lián)排，雙拼 ,花園洋房，也占有 13％的市場分額。 （ 8） 戶型選擇 戶型選擇7%26%13%20% 24%4%10%2%0%5%10%15%20%25%30%單生公寓 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室一廳 四室兩廳其他 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 受訪者對戶型的選擇上以三室為主，比例達(dá)到了 50%，可見三室還是當(dāng)?shù)氐闹髁鲬粜偷?。而四室的或選比例與抽樣調(diào)查結(jié)果相近，說明希望自己的住宅更為舒適的高端客戶還是為數(shù)不少的。 80 萬以上的選擇比例較少。 （ 12） 付款方式 付款方式16%84%一次性付款 按揭貸款 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 對目標(biāo)客戶在付款方式的選擇上以按揭貸款為主，獲選比例高達(dá) 84%，開發(fā)商若能提供東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號 005 29 高比例的按揭貸款的購買方式還是能進(jìn)一步加強(qiáng)潛在客戶的購買意向的。與我方實(shí)地踩盤調(diào)查結(jié)果相似。行九鼎軒（中國）。行九鼎軒（中國）研究部 東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號 005 30 受訪者在選擇朝向時(shí)，喜歡視線開闊，景觀好，房屋正南正北占了 73%，而景觀視線一般，房屋朝向正南的選擇比例為 27%。在戶型的設(shè)計(jì)上應(yīng)多注意客廳的面積、面寬的尺 度問題。 5000以上的選擇比例較少。 （ 10） 物業(yè)總價(jià) 從目標(biāo)客戶所能承受的物業(yè)總價(jià)來看，主要分布區(qū)域?yàn)?2080萬元。選擇四室的比例較少。而錯(cuò)層、躍層結(jié)構(gòu)的選擇也達(dá)到了 25%左右，錯(cuò)層為 15％左右。在被問及選擇高層或小高層的原因時(shí)，景觀好、視線開闊成為獲選比例最高的原因，達(dá)到了 66%。 （ 5） 首選區(qū)域 選擇區(qū)域( 抽樣調(diào)查）43%34%17%6%東城區(qū) 西城區(qū) 對接區(qū) 其他 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 在購房的首選區(qū)域上，中心城區(qū)以其完善的市政生活配套和成熟的商業(yè)氛圍，得到了43%的受訪者的的認(rèn)同。 （ 4） 看重因素 東營市清風(fēng)湖地塊可行性研究報(bào)告 (提交稿 ) 項(xiàng)目編號 005 26 看重因素26%6%23% 25%10%1% 3% 4%0%5%10%15%20%25%30%房價(jià)建筑類型地段小區(qū)及周邊環(huán)境交通條件 樓盤規(guī)模 周邊配套 房型結(jié)構(gòu) 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 在潛在客戶購房看重的眾多因素中，房價(jià)、地段、小區(qū)及周邊環(huán)境成為消費(fèi)者最關(guān)注的三大因素，或選比例均超過了 20%。這與本項(xiàng)目的定位較為接近。 （ 2） 購房目的 購房目的69%10%14%7%自住 投資 經(jīng)商需要 子女求學(xué) 資料來源：九鼎軒（中國）研究部 對在購房目的的選擇上自住的獲選比例最高，達(dá)到了 69%。 （ 1） 購房時(shí)機(jī) 購房時(shí)間16%