【正文】 精致，內(nèi)蘊深厚的特點。 （二） 結(jié)構(gòu) 設(shè)計 情況 （ 1） 、 工程概況： 本工程為常州朗詩第四糧庫地塊改造項目，由一層地下室和十三棟主樓組成；建筑高度最高為 ，總建筑面積為 181156 平方米（ 其中地上建筑面積為 138080 平方米，地下建筑面積為 43076 平方米 ） 。 ⑧ 地基基礎(chǔ) 按本工程所處常州市一般地質(zhì)條件及擬建建筑物的特點，擬采用樁基礎(chǔ)。 （三）給排水設(shè)計情況 （ 1）設(shè)計依據(jù) ①《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》（ GB50015—— 2020） ②《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50045—— 95） ③《建筑中水設(shè)計規(guī)范》（ GB50336—— 2020） ④《室外給水設(shè)計規(guī)范》（ GB50013—— 2020） ⑤《室外排水設(shè)計規(guī)范》（ GBJ50014—— 2020） ⑥《汽車庫設(shè)計防火規(guī)范》（ GB50067—— 97） 項目申請報告 13 （ 2）設(shè)計范圍 ①室內(nèi)給水（ 冷熱水 ） 、室內(nèi)（污廢水、雨水）、雨水回用系統(tǒng)； ② 消防給水（消火栓、噴淋系統(tǒng)）； ③ 小區(qū)室外給排水 。根據(jù)城市自來水水壓、建筑性質(zhì)及建筑高度，冷水給水系統(tǒng)分為高、低二個區(qū)，低壓區(qū)為 1— 3 層，由城市給水管道網(wǎng)直接供水；高壓區(qū)為了 4 層以上（含 4 層），由設(shè)在地下室的無負(fù)壓變頻加壓生活裝置供水；高區(qū) 供水分區(qū)設(shè)支管靜壓減壓閥減壓后供水，以使各用水點的出水水壓不大于 。污水排至室外經(jīng)項目申請報告 14 管道收集后，接入市政公共污水管。小區(qū)內(nèi)可使用 DN 400的污水管與其相聯(lián)，解決污水處理問題。 小區(qū)內(nèi)可使用 D700 的雨水管道，解決雨水排放問題。 提升裝置：在地下室車庫衛(wèi)生間等處設(shè)污水坑，坑底設(shè)潛污泵，將污水提升后送入室外污水管。 （ 2）消防水源及消防水池容量： 高層建筑群共用消防水池和消防泵房。 在屋頂設(shè)消防水箱儲存 18 立方米消防用水（與噴淋系統(tǒng)合用）。在室外設(shè)消防水泵接合器。屋頂設(shè)消防水箱儲存 18 立方米的消防用水（與消火栓系統(tǒng)合用）。在每個防火分區(qū)的總水平干管上設(shè)置一個水流指示器，以使消防控制室的顯示屏上顯示出正在動作的噴頭所在的層數(shù)及區(qū)域。 （ 5）室外消火栓： 利用周圍道路上的市政消火栓，并根據(jù)需要在小區(qū)周圍增設(shè)室外消火栓。 ② 供電電源 向供電部門申請兩路高壓電源，由新體西路側(cè)引入。 項目申請報告 18 ③ 供電系統(tǒng) 高壓側(cè)采用省標(biāo)簡化電氣接線：每回路各裝設(shè)一臺進線負(fù)荷開關(guān)、兩臺負(fù)荷開關(guān) 熔斷器組合電器、兩臺 1250KVA 及以下干式變壓器。低壓總開關(guān)與母聯(lián)開關(guān)之間設(shè)操作閉鎖及電氣聯(lián)鎖，任何情 況下只能合其中的兩個開關(guān)。并要求熒光燈，氣體放電燈單燈就地補償，使其功率因素不小于 。消防用電設(shè)備、電梯等設(shè)備用電均采用專用回路。各個人防區(qū)域的照明、電力各自成配電系統(tǒng)，獨立回路配電。照明控制推薦智能型。 ② 各建筑物設(shè)總等電位聯(lián)接。物管設(shè)消防控制中心。 （ 8）有線電視系統(tǒng) 采用 HFC 模式 ， 860MHZ 鄰頻傳輸系統(tǒng)，并開通雙向?qū)拵ЬC合信息服務(wù)。 由長江路現(xiàn)有電光覽接入，按有關(guān)專業(yè)部門要求配置通信機房及有線電視機房。主機共分為兩組，每組兩臺。 ② 新風(fēng)由設(shè)于屋頂?shù)男嘛L(fēng)機房通過若干豎管向下送至各套住宅，為保證進入各套住宅的新風(fēng)量恒定，每套住宅的連接支管上均設(shè)置一個定風(fēng)量調(diào)節(jié)閥。 ③ 小高層的合用前室采用機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 套型建筑面積 90平方米以下的住宅建筑面積占住房總面積比重≥ 30%。 根據(jù)估算 各 年的預(yù)售額完全符合要求。說明常州市房地產(chǎn)市場從前幾年的供過于求，經(jīng)過近幾年的快速 發(fā)展之后，已經(jīng)進入供不應(yīng)求的時期。 未來的常州房地產(chǎn)市場競爭將更加激烈，專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展是未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向。 另外，推行住宅精裝修項目本身就是開發(fā)商實力的一種展現(xiàn)，首先促進了開發(fā)商 綜合素質(zhì)的整體提高，不但形成住宅產(chǎn)品新的賣點，而且可以深入表達(dá)發(fā)展商的審美追求；其次，在高門檻淘汰一批劣質(zhì)對手之后，高水準(zhǔn)的對手們可進行更加有序的競爭，通過裝修產(chǎn)生更多樣化的住宅產(chǎn)品形態(tài)，增大住宅產(chǎn)品的藝術(shù)與文化附加值和創(chuàng)新空間等。 因此，項目在常州推行精裝修樓盤，這一舉措將會對常州房地產(chǎn)市場帶來又一次 新的 革命，推動 常州 房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展 。 常州市房地產(chǎn)的發(fā)展一直受到市委、市政府的高度重視。 圍成片開發(fā)為主，嚴(yán)格控制零星住宅建設(shè)，加快進行“城中村”改造和污染企業(yè)的搬遷，有效疏散舊城居住人口。 （二） 與城市停車設(shè)施規(guī)劃的相符性 第七十四條 發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：以路外停車 (停車場庫等 )為主，路邊停車為輔，采取多種形式的停車方式，增加停車泊位。 第七十六條 規(guī)劃布局： 、大中型公共建筑配建停車場 (庫、樓 )是路外停車泊位供應(yīng)的主體，約應(yīng)占停車需求總量的 85％；社會公共停車場作為配建停車場的補充和調(diào)節(jié)，約應(yīng)占停車 需求總量的 15％，其中在城市支路和繁華商業(yè)大街等合適地段 (時段 )設(shè)置的滿足短時停車需要的路內(nèi)公共停車泊位約占社會公共停車需求量的 10％。居住區(qū)內(nèi)的公共綠地指標(biāo)按居住人口規(guī)模控制，為組團不小于 平方米 /人、小區(qū)不小于 1 平方米 /人 、居住區(qū)不小于 /人。 5月中下旬，隨著“國六條”和九部委“十五條”的相繼頒布，使常州原本上揚的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了回落， 7 月份商品房銷售量驟減，市場跌入低谷。 根據(jù)國家發(fā)改委 2020年第 40號《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄 》 ，擬建項目不屬于限止類、禁止類，屬于允許類；根據(jù) 江蘇省發(fā)展和改革委員會二 OO四年六月三日 發(fā)布的《江蘇省鼓勵投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》和常州 市人民政府 發(fā)布的《 關(guān)于印發(fā) 常州 市當(dāng)前限制和禁止發(fā)展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄的通知 》，擬建項目也不屬于限止類、禁止類，屬于允許類。 項目申請報告 30 三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 擬建項目為房地產(chǎn)開發(fā)，承辦單位常州 朗詩置業(yè) 有限公司 ，公司 成立于 2020年 9月 26日，有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 ， 公司申報的房地產(chǎn)二級（暫定）開發(fā)資質(zhì)，建設(shè)局已經(jīng)受理，目 前正在審批，并 已取得 常州市建設(shè)局下發(fā)的《關(guān)于申請項目核準(zhǔn)工作繼續(xù)進行的報告》文件 ， 有從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格 ，項目建設(shè)規(guī)模 也 符合開發(fā)公司的資質(zhì) 要求 。 項目申請報告 31 二、資源利用方案 本擬建項目占用的重要資源為國有土地和建筑材料，土地是通過出讓方式取得，出讓人為常州市國土資源局， 位于常州原第四糧庫地塊內(nèi)，東接長江路，西臨南運河，北側(cè)為新建的多層住宅，南臨新體西路。 項目占用建筑材料主要有砂、石、磚、水泥、鋼材、商品混凝土、預(yù)制構(gòu)件和新型墻體材料等。對建項目申請報告 32 筑材料的節(jié)約主要從施工技術(shù)、材料的選擇和管理以及循環(huán)利用角度著手，采用資源豐富的、常用的建筑材料。新建房屋要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。冬天利用溫 暖地下水作為項目申請報告 33 熱源制取 4550℃ 熱水供暖能獲得 5以上能效比，克服了一般空調(diào)冬天不能供暖或者效率太低缺陷，是不燒煤的運行費用最低的節(jié)能環(huán)保熱水鍋爐。與傳統(tǒng)的空氣熱源泵相比，地源熱泵取用的能源更廣泛，并且解決了礦物燃料迅速枯竭以及消耗礦物燃料帶來的環(huán)境污染等社會問題，是真正意義上的節(jié)能環(huán)保。通過輻射效應(yīng)調(diào)節(jié)室溫。 系統(tǒng)采用集中式送風(fēng)方式，新風(fēng)通過管井內(nèi)的風(fēng)管送到每家每戶， 再通過地磚下的分配器和地板下的風(fēng)管送到室內(nèi)各個新風(fēng)口。送風(fēng)溫度為夏季 16℃，冬季 18℃；并可以有效除濕，夏季維持室內(nèi)濕度在 60%左右，冬季維持室內(nèi)濕度在 40%左右；由于送風(fēng)層的溫度較低，密度較大，會沿著整個地板面蔓延 開來形成一個“新風(fēng)湖”遇到人體等室內(nèi)發(fā)熱體加熱后自然上升包裹人體，使人體吸入的始終是新鮮空氣，而人體呼出的廢氣亦隨上升氣流帶走。既起到隔熱保溫作用，又能有效地防止雨水的侵入，同時還能降低建造成本。為了防止由于陽光入射所帶來的熱負(fù)效應(yīng)，采用雙層中空玻璃加 LOW— E 涂層，可以內(nèi)外雙向阻熱，冬天室內(nèi)的熱出不去，冷進不來，夏天室外的熱進不來，室內(nèi)的冷也出不去 。保證智能居所的獨立性，減少能量損失。樓上的污水，不再喧鬧著從家里的管道通過。隨時產(chǎn)生，隨時處理。雨水全部收集作為小區(qū)內(nèi)的景觀水域的補充水，雨水處理采用滲水槽系統(tǒng)，滲水槽的設(shè)計結(jié)合小區(qū)的景觀水體沿岸設(shè)置，沿水岸 兩側(cè)設(shè)置雨水截流管道，管道內(nèi)裝填礫石或其它濾料；經(jīng)沉淀后設(shè)置若干雨水井，用于小區(qū)綠化、景觀綠化和道路噴灑等。項目建筑物樓道內(nèi)的照明采用光控和聲控裝置以減少不必要的能源消耗。占 地總面積 55240㎡ ， 用地性質(zhì)為城市建設(shè)用 地。 項目土地的利用合理，符合出讓土地的使用條件和要求。 項目申請報告 39 第 六 章 環(huán)境和生態(tài)影響 及交通 條件 分析 一、 環(huán)境影響識別 經(jīng)調(diào)查，擬建項目周圍沒有明顯的 土壤 污染源，外界對該項目的環(huán)境影響主要是噪聲影響 、施工揚塵和機器、機動車尾氣對大氣的影響。擬建項目建設(shè)將始終以保護生態(tài)環(huán)境為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路、管網(wǎng)等方面進行系統(tǒng)的規(guī)劃設(shè)計，使物質(zhì)能源在 小區(qū) 內(nèi)有序循環(huán)轉(zhuǎn)換，獲得低能耗、無廢氣、無污染、生態(tài)平衡的建筑環(huán)境，使自然和環(huán)境形成良性循環(huán)系統(tǒng)，達(dá)到經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益的較好統(tǒng)一。 項目施工對環(huán)境影響分析 在項目建設(shè)施工中，機器設(shè)備運行產(chǎn)生的噪聲，建筑材料沖洗的廢水，運輸裝卸揚起的粉塵以及建筑廢物等均對周圍生態(tài)環(huán)境產(chǎn)生不良影響，應(yīng)分類控制。同時避免夜間施工盡量減少噪聲影響，如確需夜間施工，向 常州 環(huán)境監(jiān)察大隊申領(lǐng)《夜間施工許可證》后方可施工。同時，施工期間應(yīng)定期、定時灑水，避免施工揚塵對環(huán)境的污染。建設(shè)項目實施后，通過采取各種措施，有效控制了其污染物對外界環(huán)境的影響。項目的建設(shè)，將通過規(guī)劃使得原有自然景觀條件得到美化，因而對當(dāng)?shù)丨h(huán)境而言將起到一定的改善作用。 項目建成后對交通條件的影響 ： 項目建成后主要進出小區(qū)的車輛為業(yè)主的私家車，根據(jù)小區(qū)入口方向的布置主要從長江路進出小區(qū)，可能會對交通造成一定的影響，可與交管部門協(xié)調(diào)一至，采用合理的 交通疏導(dǎo)措施，緩解壓力。 ② 本項目商業(yè)、會所等公建設(shè)施的經(jīng)營管理及項目的物業(yè)管理交有關(guān)專業(yè)物業(yè)單位進行管理，本財務(wù)效益分析對該部分暫不予考慮。 項目本身的經(jīng)濟效益分析 （ 1）銷售收入 與營業(yè)稅金及附加估算 ①本開發(fā)項目用地面積 55240 ㎡ ，總建筑面積 181156 ㎡ （其中地上建筑面積 138080㎡ ，地下建筑面積 43076㎡ ） 。 詳見附表二：經(jīng)營收入預(yù)測表 開發(fā)成本與費用估算 ①項目投資估算的范圍 本項目投資估算包括建設(shè)用地內(nèi)的土建設(shè)備安裝工程和建設(shè)期內(nèi)發(fā)生的其它費用， 售房費用按銷售收入的 3％計取， 本估算不包括建設(shè)期利息；本項目的工程建設(shè)投資估算中，包括各類用房的二次裝修費用。 ? 建筑安裝工程費、配套建設(shè)費等按概預(yù)算定額及同類項目的平均水平估算。 ② 營業(yè)稅金及附加 按銷售收入的 %計。結(jié)合常州市具體規(guī)定執(zhí)行。 詳見附表 五：現(xiàn)金流量表 附表七：項目投資利潤率計算表 不確定性分析 盈虧平衡分析 本項目銷售盈虧平衡點按以下公式計算： 銷售盈虧平衡點＝建設(shè)投資 /(銷售收入－銷售費用－營業(yè)稅金及附加 )＝ 即當(dāng)本項目銷售收入達(dá)到 112333萬元時，項目可保本。在相關(guān)政策允許的情況下，可提前進入銷售。因此在工程實施進程中，要加強施工管理，施行工程監(jiān)理制。 二、項目對國民經(jīng)濟、區(qū)域經(jīng)濟的影響分析 常州宏觀經(jīng)濟分析： 常州市處于滬、寧、杭三角區(qū)域的中心地帶，是中國經(jīng)濟體項目申請報告 48 。 由上可知，該項目經(jīng)濟效益良好，并具有較強的抗風(fēng)險能力，通過該項目建設(shè)有利于提高建設(shè)單位自身經(jīng)濟實力，增強企業(yè)發(fā)展后勁，提高職工收入及福利水平。因此，項目主辦者對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注和重視，建立一支良好的銷售隊伍，加強促銷手段，并根據(jù)銷售情況適時調(diào)整工程進度和售價。 財務(wù)評價結(jié)論 擬建項目具 有較好的內(nèi)部收益率，有基本的貸款償還和自身平衡能力，且有一定的抗風(fēng)險能力。 ⑥ 公 積金、公益金 項目申請報告 46 按稅后利潤的 15%提取公積金、公益金。結(jié)合常州市具體規(guī)定執(zhí)行。 ? 不可預(yù)見費按工程直接費的 %計。 ③建設(shè)投資 經(jīng)估算，本項目建設(shè)總投資為 106930 萬元，其中建筑安裝項目申請報告 45 工程費用 51246 萬元，其它建設(shè)費用 46512 萬元（含土地費用36800萬元 、契稅 1472萬元、道路代拆遷及建設(shè)費 2500萬元 ），開發(fā)經(jīng)營費用 4732萬元，銷售費用 4202 萬元。住宅擬于第二年預(yù)售 60%，第三年銷售余下的 40%，預(yù) (銷 )售價暫定第一年為 10200 元 /平方米，第二年為 10400 元 /平方米；商鋪 擬于第一年預(yù)售 30%，第二年預(yù)售 40%，第三年銷售余下的 30%，預(yù) (銷 )售價暫定第一年為10000 元 /平方米，第二年為 11000 元 /平方米，第三年為 12020元 /平方米。 第一至第七棟為第一期開發(fā)建設(shè)，第八至第十三棟