【正文】 合作共贏關(guān)系，建立產(chǎn)品互補、客源共享、品牌共鑄的區(qū)域旅游業(yè)的良好發(fā)展機制 ，這是未來發(fā)展的重點。地點緊靠昌九高速公路和京九鐵路，直通環(huán)廬山公路，距離南昌飛機場 約 1 小時車程，交通極為便捷。東與都昌縣隔湖相望，南止永修縣，西鄰九江、德安兩縣，北接廬山區(qū)。后歷設(shè)南康軍、南康路、南康府，轄星子、都昌、建昌、安義 諸縣，府、軍均治于星子。大地構(gòu)造位置屬 揚子準(zhǔn)地臺 （ Ⅰ 級）下?lián)P子凹陷（ Ⅱ 級）與廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 41 江南 古隆起（ Ⅱ 級）間；次級構(gòu)造屬廬 山隆起（為主）與鄱陽斷陷之間， 贛南 大斷裂北端西側(cè)。 水文條件 星子縣的水系分兩大塊 , 一是廬山山南及中部丘陵的澗、港水流 , 二是鄱陽湖過境水流。此外 , 還有博陽河、楊柳津河 , 分別從土牛嘴、沙湖山流經(jīng)縣內(nèi)。全縣土地總面積中，耕地 公頃，占土地總面積的 %；園地 公頃，占%； 林地 公頃，占 %；牧草地 公頃，占 %。 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 42 自然資源 ① 土地資源 星子縣地處江西北部，東西寬 35 公里，南北長 52 公里，總面積894 平方公里。其中集水面積在 10 平方公里以上的河港有 : 橫塘港、長虹港、流澌港、長壟港、壟中港、錢湖港、秀峰港、花橋港、陳家港、虎口沖港。星子縣區(qū)內(nèi)中元古界雙橋山群（包括混合花崗巖）及第四系廣泛分布，雙橋山群面積 平方公里（其中包括混合花崗石 21 平方公里、變流紋斑巖 43 公里），第四系 平方公里，水面 平方公里，震旦系 —— 第三系零星分布，面積 平方公里。建國后屬九江市。商周為揚州之域，戰(zhàn)國屬楚，秦漢歸九江郡轄。星子縣：據(jù)《今縣釋名》： “ 境內(nèi)有落星石，《縣志》，今名德星石，五代楊吳因置星子鎮(zhèn)。尤其是龍灣溫泉度假村定位為綜合性五星級度假村，以這一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考量，度假村內(nèi)無論是衣、食、住、行等行業(yè)的硬件或軟件服務(wù)管理質(zhì)量亟待提升。旅游者對旅游產(chǎn)品有了更大的選擇余地，要求旅游產(chǎn)品有更豐富的內(nèi)涵，更大的魅力，更高的標(biāo)準(zhǔn)，以激發(fā)出游力。九江市是鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)的主戰(zhàn)場，星子縣被納入環(huán)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)重點規(guī)劃范圍，隨著 “ 十二五 ” 時期鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟區(qū)建設(shè)逐步推進(jìn)，生態(tài)旅游概念深入人心，這必將為項目的發(fā)展提供了堅實的戰(zhàn)略支持和強大的發(fā)展動力。 溫泉 可以增加全身血液循環(huán)促進(jìn)新陳代謝，一種靜態(tài)的自然運動，而且因為浮力的作用，人的肢廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 38 體和器官處于最小的負(fù)荷之下，溫泉水的維護(hù)中安全是絕對有保障的對休閑與運動的人和處在亞健康狀態(tài) ” 下的人們來說，靜態(tài)的健康運動無疑是非常適合的。故龍灣溫泉度假村的服務(wù)人員多數(shù)是當(dāng)?shù)鼐用瘢毡?受教育程度低，沒有受過正規(guī)的服務(wù)行業(yè)的學(xué)習(xí)與訓(xùn)練，服務(wù)意識較低。 二、劣勢 旅游接待能力弱 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 37 龍灣溫泉度假村占地面積偏小，受到容積率的限制，日最大游客接待量僅為 3000 人，這在一定程度上造成增加營業(yè)面積和提升綜合性功能的困難，制約了度假村的進(jìn)一步擴大規(guī)模。隨著廬山旅游經(jīng)濟的持續(xù)升溫，品牌影響力的不斷擴大，旅游接待能力和服務(wù)水平的進(jìn)一步提升，其向東可輻射以上海、杭州、南京為主的長三角經(jīng)濟區(qū)，向南可輻射廣州、深圳等為主的珠三角經(jīng)濟區(qū)，向西可輻射長株潭城市圈，向北可輻射合肥、武漢等中部城市。高等級旅游公路 —— 廬山南大道聯(lián)接 “ 昌九 ” 、 “ 九景 ” 高速公路， 105 國道貫穿全境，京九鐵路、 九江機場 擦境而過。 區(qū)位交通優(yōu)勢 星子 縣位于江西省北部，背依 廬山 ，面對鄱陽湖。 人文景觀優(yōu)勢 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 35 “ 采菊東籬下，悠然見南山 ” 。廬山富氡溫泉，與陜西華清池、西班牙比里牛斯溫泉并稱為世界三大名泉，水 溫常年保持在6872℃ ，含有 30 多種對人體有益的礦物質(zhì)和微量元素。中部玉京山、東牯山、華林山、黃龍山、沙山等，綿延數(shù)十公里，蘊藏豐富的非金屬礦產(chǎn)資源，主要有花崗石、青石、鉀長石、石灰石、高嶺土等，其中花崗石儲量達(dá) 15 億 m3，青石儲量達(dá) 億m3。屬亞熱帶季風(fēng)區(qū)，氣候溫和，雨量充沛，年均降水量為 1437 毫米，年平均氣溫 1518℃ ，年平均日照數(shù) 1932 小時。隨著提質(zhì)和擴容計劃的實施，日接待容量將增加了4000 人，通過產(chǎn)品的豐富和參與性項目的增加，全天候營業(yè) 環(huán)境提升，年營業(yè)天數(shù)可增加到 350 天左右，游客接待量將迅速增加，預(yù)計三年內(nèi)年接待量將達(dá)到 60 萬人次，再過三年將達(dá)到 100 萬人次。因此，本項目采用一元二次和指數(shù)平滑的平均 值作為預(yù)測結(jié)果。它一般適用于時間序列長期趨勢變動和水平變動事物的預(yù)測。本項目預(yù)測采用星子縣統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，經(jīng)統(tǒng)計軟件試廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 30 驗，采用基年（ 2020 年）為數(shù)據(jù)點 1，其它根據(jù)年限遞增，更符合實際，且數(shù)據(jù)更為精確。到明年，還將有 1 家白金五星級、 1 家五星級和 3 家四星級賓館已對外試營業(yè)。近幾年來，全縣已累計引進(jìn)旅游項目 60 多個。全縣景區(qū)面積達(dá) 200 平廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 28 方公里，占廬山山體的 51%和鄱陽湖水域的 10%，現(xiàn)已開發(fā)出秀峰、觀音橋、太乙村、桃花源、溫泉度假村、南康古城、水上樂園、沙湖山濕地生態(tài)旅游候鳥觀賞區(qū)等十大景區(qū)， 80 多處景點、 400 多個景物景觀。通過三至五年的努力，把江西建成全國著名的溫泉度假旅游勝地和溫泉旅游產(chǎn)業(yè)強省。目前，已在明月山溫泉和廬山星子溫泉試點省級溫泉旅游度假區(qū)建設(shè)，為了將江西建成全國著名的溫泉度假旅游勝地和溫泉旅游產(chǎn)業(yè)強省，全省將建設(shè) 7 個溫泉旅游度假 （示范）區(qū)， 15 個溫泉旅游特色鎮(zhèn)， 36 個重點溫泉旅游度假村，累計帶動社會投資 1000 億元。 根據(jù)《九江市旅游 “ 十一五 ” 規(guī)劃》遠(yuǎn)景目標(biāo)可知，預(yù)計到 2020 年，九江市年接待入境旅游者可達(dá) 80 萬人次，國際旅游外匯收入 億美元，接待國內(nèi)旅游者可達(dá) 3000 萬人次，國內(nèi)旅游收入 320 億元人民幣，旅游業(yè)總收入可達(dá) 340 億元，使旅游業(yè)真正成為九江市國民經(jīng)濟重要的支柱產(chǎn)業(yè)。另外，鄱陽湖、長江沿岸、九江市內(nèi)的風(fēng)景區(qū)都存在開發(fā)程度有限、開發(fā)層次較低的問題，無論是外延式還是內(nèi)涵式發(fā)展，其可挖掘可發(fā)揮的空間都很大，如能加大開發(fā)力度，注重營銷，則發(fā)展的潛力將是巨大的。無論是廬山，鄱陽湖 還是長江沿岸景區(qū)，其自然風(fēng)光的獨特韻味，與歷史上在這里留下的人文景觀相得益彰；同時九江市城市自身就是一個擁有悠久歷史和眾多古跡的歷史名城。為了更好地利用我市旅游資源與區(qū)位交通兩大優(yōu)勢，九江市委、市政府早在 2020 年就頒發(fā)了《關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的決定》的文件，確定了把旅游業(yè)培育發(fā)展成為我市經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。旅游總收入占全國旅游總收入由 %上升至 %，占全省地區(qū)生產(chǎn)總值由 %上升至 %，為全省地區(qū)生產(chǎn)總值中第三產(chǎn)業(yè)的 %上升至 。有全國最大的淡水湖鄱陽湖和風(fēng)景如畫的柘林湖、濃淡相宜的仙女湖等。 本節(jié)將從江西省、九江市旅游市場發(fā)展現(xiàn)狀以及江西省溫泉旅游現(xiàn)狀等方面對項目市場進(jìn)行分析。2020 年我國全年國內(nèi)出 游人數(shù)達(dá) 億人次，比上年增長 %。近十幾年來，發(fā)達(dá)國家的休閑產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展的新時期，隨著工作時間的減少，共享工作已應(yīng)運而生。它發(fā)源于歐美， 19 世紀(jì)中葉初露端倪。南方的商界人士則更注重修心養(yǎng)性，往往喜歡在休假、運動、養(yǎng)生保健活動中談廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 23 生意。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和對外開放的不斷深化，國內(nèi)國際的商務(wù)旅游和會展旅游必將日漸增多。 溫泉旅游作為一種休閑養(yǎng)生、解壓和治 療身心疲憊的方式，是一種高級的享受，符合人們的休閑、養(yǎng)生和度假需求，很自然地它開始受到了越來越多人士的青睞。與此同時，我國旅游市場也從觀光旅游形態(tài)向 休閑度假旅游形態(tài)過渡。這包括一年中的幾個長假和多個雙休日。第一代游客的旅游目的是滿足好奇心，觀光、度假、消遣；第二代游客則以滿足求知欲，獲知識、得信息，領(lǐng)略異地他鄉(xiāng)情趣為目的。在傳統(tǒng)的觀光旅游持續(xù)增長的同時，休閑度假旅游將快速發(fā)展。在保持國際旅游競爭力的同時，國內(nèi)旅游、出境旅游將步入快速發(fā)展時期。 此外，項目實施單位廬山旅游發(fā)展股份公司目前的經(jīng)營范圍雖涉及國內(nèi)國際旅游服務(wù)、住宿、餐飲、 旅游交通、茶業(yè)、娛樂等領(lǐng)域，但僅限于廬山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，還不足以承擔(dān)引領(lǐng)九江旅游事業(yè)發(fā)展的使命，投資開發(fā)建設(shè)位于廬山山南星子縣境內(nèi)的廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目是公司謀劃進(jìn)一步發(fā)展的重大舉措，項目的建成，不僅能夠完善公司的服務(wù)功能、提升公司的地位，而且可以為投資者帶來豐厚的利潤。早在 2020 年廬山星子縣溫泉四星級酒店就有 5 家，與溫泉有關(guān)的賓館和房地產(chǎn)有十多家。廬山旅游要實現(xiàn)豐富旅游產(chǎn)品體系，旅游線路的差異化，提升品牌的知名度和吸引力，必須大力發(fā)展溫泉旅游，形成以泉促山，以山帶泉，相互促進(jìn)的發(fā)展格局。溫泉旅游作為新興的旅游主題，是溫泉養(yǎng)生功能與休閑度假旅游的完美融合，將成為 21 世紀(jì)最盛行的旅游方式之一。因此，必須為充分發(fā)揮廬山旅游資源的整體優(yōu)勢，壯大九江市游產(chǎn)業(yè)，培育旅游龍頭企業(yè)，是廬山旅游發(fā)展的必然趨勢。 根據(jù)規(guī)劃，在 鄱陽湖 生態(tài)經(jīng)濟 區(qū)建設(shè)中，九江要 “ 進(jìn)一步發(fā)揮通江達(dá)海的區(qū)位優(yōu)勢，加快臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)，積極發(fā)展商貿(mào) 旅游業(yè) ，建成廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 17 贛北 區(qū)域中心城市 、現(xiàn)代化港口 旅游城市 、區(qū)域性物流樞紐和長江沿岸重要工業(yè)基地 ” 。本項目建設(shè)地點就在著名的廬山風(fēng)景區(qū)附近，能夠?qū)厝拈_發(fā)和廬山特有的自然文化景觀相結(jié)合，有利于豐富旅游產(chǎn)品體系，實現(xiàn)旅游線路的差異化，提升品牌的知名度和吸引力，形成以泉促山，以山帶泉，相互 促進(jìn)的發(fā)展格局，打造廬山獨特旅游文化。事實證明，溫泉旅游產(chǎn)品的開發(fā)，不僅豐富了旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)涵，為我國現(xiàn)代旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級和新時期的新發(fā)展注入了新的活力，同時，擴大了內(nèi)需，拉動了消費，優(yōu)化了相關(guān)地方產(chǎn)業(yè)廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 16 結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造了大量就業(yè)機會，增加了地方財政收入，推動了一批具有溫泉旅游資源的邊遠(yuǎn)貧困地區(qū)通過開發(fā)溫泉 資源走上了脫貧致富的道路，顯示了強勁的經(jīng)濟社會效益。 當(dāng)前，我國溫泉休閑旅游資源開發(fā)呈現(xiàn)出數(shù)量增多、規(guī)模擴大、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、綜合性強的特點，逐漸向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。度假村無法系統(tǒng)地培養(yǎng)服務(wù)人員的專業(yè)服務(wù)技能、服務(wù)意識和服務(wù)水平，員工培訓(xùn)沒有穩(wěn)定的基礎(chǔ)，難以全面提升度假村服務(wù)質(zhì)量。因此，突破單純的溫泉概念，突出溫泉的獨特性和不可復(fù)制性，樹立鮮明的品牌形象就顯得異常重要。在產(chǎn)品設(shè)計上還未深層次挖掘廬山的地方文化，未能很好地整合溫泉資源和地域文化資源，缺乏個性化、品牌化和互補性。 二、溫泉產(chǎn)品單一，缺乏新意 從溫泉旅游的發(fā)展趨勢來看，溫泉旅游同會議、養(yǎng)生、娛樂、運動、休閑等模式結(jié)合將是溫泉旅游的新增長點。整體發(fā)展還存在以下問題： 廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 13 一、缺乏科學(xué)合理的溫泉發(fā)展規(guī)劃，規(guī)模檔次低 溫泉屬于非普遍性存在的旅游資源，不可再生，具有稀缺性， 因此溫泉旅游資源開發(fā)前需要進(jìn)行高水平的 統(tǒng)籌規(guī)劃，確保稀缺資源的科學(xué)、合理利用，發(fā)揮最大的效益。在停留時間上，會議團隊一般 3 天左右，旅游團隊一般在 14 小時。 二、經(jīng)營 狀況 廬山龍灣溫泉度假村于 2020 年 9 月 26 日正式對外營業(yè)，擁有260 間風(fēng)格雅致的各類客房； 50 多個功能各異的露天溫泉池及大型沖浪池、兒童水上樂園、蟠龍滑梯、漂流河，可同時容納 3000 人沐浴天然溫泉；山江湖大酒樓，有大小會議室 6 個，豪華包間 12 間，可同時容納 300 人，最大會議廳可同時容納 700 人開會、聚餐；并有可同時容納 300 多輛各類車型的大型停車場。度假村已獲得多個榮譽獎項， 2020 年先后被江西省旅游局評為 “ 游客最喜愛的十大贛菜定點推廣酒店 ” 、江西省總工會評為省級 “ 工人先鋒號 ” 、江西省旅游局評為首批省級旅游度假區(qū)試點單位。項目建成后，有利于開拓溫泉旅游市場，提高龍灣溫泉在國內(nèi)外的知名度，擴大企業(yè)的影響力，促進(jìn)星子溫泉經(jīng)濟發(fā)展。 施工條件好，項目地塊周邊水、電、通信、寬帶等市政設(shè)施均已到位，維護(hù)完好 ，可直接為本項目使用。溫泉鎮(zhèn)因溫泉得名，礦物質(zhì)豐富的溫泉水吸引了許多外地投資商，先后有天沐、 龍灣 、陽光、天地、天邑、 天池 、上海名都等大型度假村都落戶溫泉鎮(zhèn)。水上逆贛江可直航 景德鎮(zhèn) 、南昌、贛州，入 長 江 黃金水廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目 可行性研究報告 6 道抵國外口岸。為此， 廬山旅游發(fā)展股份公司經(jīng)充分醞釀和調(diào)研考察后，適時提出廬山龍灣溫泉度假村提升改造項目，以綜合性五星級溫泉休閑度假村為標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)廬山龍灣溫泉度假村，本項目的建設(shè)能夠 極大的滿足溫泉旅游者文化和精神層面的需求，是適應(yīng)現(xiàn)代溫泉旅游市場消費特點的體現(xiàn)，是進(jìn)一步完善度假村旅游服務(wù)功能，提高服務(wù)檔次，提升龍灣溫泉度假村市場地位，品牌影響力的重大舉措。為突破企業(yè)自身發(fā)展瓶頸，充分發(fā)揮九江溫泉資源優(yōu)勢，進(jìn)一步起到引領(lǐng)全市旅游經(jīng)濟發(fā)展，經(jīng)公司研究決定在廬山山南星子縣溫泉鎮(zhèn)通過收購廬山龍灣溫泉度假村來實施 廬山龍灣溫泉度假村提升改造