【正文】 項(xiàng)目竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹木、恢復(fù)植被，有利于防治水土流失。 環(huán)境治理及保護(hù)方案 1）廢水處理 本工程的生活污水排水量為 500m179。 2）生活垃圾由專職清掃人員清掃、裝袋，集中送城市垃圾處理場或由環(huán)衛(wèi)部門處理。 ①工程施工時避免夜間進(jìn)行，以免影響周邊居民的休息。 節(jié)能 電氣節(jié)能 電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要的技術(shù)政策，又是一種能源開發(fā)。該項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán) 格按照《招標(biāo)投標(biāo)法》等法律法規(guī)實(shí)施。 物業(yè)管理 物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中極其重要的服務(wù)性工作，它直接關(guān)系到整個項(xiàng)目的開發(fā)能否順利實(shí)施和房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)，該項(xiàng)目竣工后由該公司下屬物業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管 理，負(fù)責(zé)住宅及其商業(yè)廣場的各項(xiàng)具體事務(wù)。 ③ 2021 年 12 月底以前全部竣工。 人力資源配置 勞動定員 公司設(shè)總經(jīng)理 1 人，副總經(jīng)理 1 人，總工程師 1 人。 職工工資福利 職工工資和福利以國家及省市有關(guān)規(guī)定為基本依據(jù)，具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)企業(yè)需要，將體現(xiàn)對生產(chǎn)技術(shù)人員的傾斜的政策，按部門及職務(wù)劃分等級。招聘工作在立項(xiàng)批準(zhǔn)后開始，用一個月左右的時間完成。 江南世家三期概算 表一 單位：萬元 序號 費(fèi)用名稱 計(jì)算依據(jù) 投資金額（萬元） 備注 面積（㎡） 單價(jià)（元 /㎡） 一 建安工程 1 住宅建安費(fèi)用 69204 1140 建筑工程 69204 1000 樁基礎(chǔ)工程 69204 50 電氣工程 69204 35 給排水工程 69204 30 消防工程 69204 25 2 商業(yè)建安工程 548 950 建筑工程 548 850 樁基礎(chǔ)工程 548 50 電氣工程 548 25 給排水工程 548 15 消防工程 548 10 3 地下車庫 1150 地下車庫建安工程 1050 樁基礎(chǔ)工程 50 電氣、給排水工程 40 消防工程 10 4 弱電管線預(yù)埋 69752 0 0 5 煤氣工程 69752 0 0 6 電梯費(fèi)用 360 30 萬 /臺 7 室外附屬工程 69752 35 二 工程建設(shè)其他費(fèi) 44 1 工程設(shè)計(jì)費(fèi) 20 2 工程監(jiān)理費(fèi) 15 3 地質(zhì)勘察費(fèi) 4 環(huán)保評估費(fèi) 1 5 施工圖審查費(fèi) 2 6 招投標(biāo)服務(wù)費(fèi) 2 7 工程立項(xiàng)費(fèi) 三 相關(guān)報(bào)建費(fèi) 見表二、三 四 銷售費(fèi)用 3% 五 營業(yè)稅及附加 10% 六 不可預(yù)見費(fèi) 5% 七 土地成本 1400 1 購工業(yè)用地費(fèi)用 1050 2 用地變城鎮(zhèn)混合地 250 2 土方工程 100 八 總計(jì)（靜態(tài)總投資） 69752 2400 工程項(xiàng)目相關(guān)報(bào)建費(fèi) 表二：住宅部分 單位：萬元 序號 費(fèi)用名稱 計(jì)費(fèi)依據(jù)㎡ 費(fèi)率元 /㎡ 金額（萬元） 備注 1 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 69204 140 2 工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi) 69204 3 工程定額測定費(fèi) 69204 5 白蟻防治費(fèi) 69204 6 抗震設(shè)防確認(rèn)費(fèi) 項(xiàng)目 2021 7 文物考古調(diào)查、勘探費(fèi) 69204 8 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 69204 2 9 新型墻體材料發(fā)展基金 69204 10 散裝水泥發(fā)展基 金 69204 11 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 69204 12 勞?；? 3 % 13 人防工程費(fèi) 69204 42 14 合計(jì) 工程項(xiàng)目相關(guān)報(bào)建費(fèi) 表三：商 業(yè)部分 單位：萬元 序號 費(fèi)用名稱 計(jì)費(fèi)依據(jù)㎡ 費(fèi)率元 /㎡ 金額（萬元） 備注 1 市政公用設(shè)施配套費(fèi) 548 190 2 工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi) 548 3 工程定額測定費(fèi) 548 5 白蟻防治費(fèi) 548 6 抗震設(shè)防確認(rèn)費(fèi) 7 文物考古調(diào)查、勘探費(fèi) 548 8 價(jià)格調(diào)節(jié)基金 548 9 新型墻體材料發(fā)展基金 548 10 散裝水泥發(fā)展基金 69204 11 水土保持設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 548 12 勞?；? 6 % 13 人防工程費(fèi) 548 42 14 合計(jì) 資金籌措 根據(jù)建設(shè)方資金籌措方案，本項(xiàng)目所需 萬元建設(shè)資金，來源暫定如下： （ 1）建設(shè)單位自有資金 6000 萬元，占總投資的 %。 第十章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)評價(jià)根據(jù)與說明 1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù)國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）和國家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》及國家現(xiàn)行有關(guān)的財(cái)稅制度； 2）項(xiàng)目建設(shè)期 年，分項(xiàng)工程交叉進(jìn)行。 詳見下表： 銷售收入及銷售稅金表 序號 項(xiàng)目 單位 2021 2021 2021 合計(jì) 銷售比率 % 50 50 100 1 銷售收入 萬元 住宅 萬元 銷售量 6920 ㎡ 單位 310 元 /㎡ 門面 萬元 0 銷售量 548 ㎡ 單位 800 元 /㎡ 車庫 萬元 805 銷售量 230 個 單位 萬元 /個 損益分析 項(xiàng)目利潤總額： 萬元，所得稅總額 萬元，稅后利潤總額為： 萬元。 B、 基準(zhǔn)折現(xiàn)率選取時，將同期央行的長期貸款上浮 30%。采用單因素的分析方法，分別考察以上因素變動率為 + （一） 10%時，對財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度。 該項(xiàng)目計(jì)劃貸款 5000 萬元，期限為 2 年，于 2021 年年初到位， 20210年底償還，根據(jù)該項(xiàng)目的現(xiàn)金流分析，截止 2021 年底，現(xiàn)金流入為 萬元，可見該項(xiàng)目部存在支付風(fēng)險(xiǎn)。 第十一章 風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)因素識別 本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素主要是市場風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn)。從外部來說，市場總供應(yīng)量在不斷放大。資金風(fēng)險(xiǎn)方面存在較大風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、外部協(xié)作條件存在一般4 累計(jì)盈余資金 0 風(fēng)險(xiǎn)。 評價(jià)結(jié)論與建設(shè) （ 1）從整個項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可以看出，投資利潤率為 %，投資利稅率為 %，各項(xiàng)指標(biāo)均能達(dá)到開發(fā)商的要求，且項(xiàng)目投資利潤率、投資利稅率均處于較好水平，整個項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。 借款利息 本項(xiàng)目向銀行申請貸款 5000 萬元，貸款期限為 2 年，按年利率%計(jì)算，應(yīng)支付銀行利息 756 萬元。 C、 項(xiàng)目全投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元（ lc=12%），說明 本項(xiàng)目具有盈利能力，在財(cái)務(wù)上是可行的。只要抓緊銷售，財(cái)務(wù)指標(biāo)均好。 4）住宅銷售價(jià)格平均按 3100 元 /㎡、商業(yè)門面銷售價(jià)格平均 8000元 /㎡計(jì)算； 5）項(xiàng)目繳納營業(yè)稅（稅率 10%），含城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)以及所得稅； 6）地下車庫按 萬元 /個計(jì)算銷售收入。 （ 3）樓盤滾動開發(fā)資金 萬元，占總投資的 %。 第九章 投資估算與資金籌措 投資依據(jù) 1）湖南省建筑工程計(jì)價(jià)辦法（ 2021 年）； 2）國家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評估方法與參考（第三版）》； 3）國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》投資估 算辦法（ 2021 年 10 月）； 4）國家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)資料； 5）株洲市人民政府有關(guān)進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)（基金）的通知； 6）現(xiàn)行的市場價(jià)格信息資料。 員工培訓(xùn) 員工實(shí)行向社會公開招聘制度。一般管理人員 13 人，其中物業(yè)管理公司 3 人，其余各部 2 人。公司經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)擬設(shè)辦公室、工程技術(shù)部、人力資源部、財(cái)務(wù)融資部、營銷策劃部、物業(yè)管理公司。為了加快工程建設(shè)步伐，在確保工程質(zhì)量的前提下，加強(qiáng)建設(shè)進(jìn)程中的各項(xiàng)管理工作，編制好施工主要節(jié)點(diǎn)的控制時間，督促承建單位編制好施工組織設(shè)計(jì)，搞好安全施工，現(xiàn)將實(shí)施進(jìn)度大體安排如下： ① 2021 年 12 月前完成施工前期準(zhǔn)備工作，包括項(xiàng)目可研、勘探、設(shè)計(jì)、征地、三通一平、報(bào)建等。應(yīng)認(rèn)真填報(bào)《株洲市建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)表》，報(bào)株洲市招投標(biāo)辦公室核準(zhǔn)。 節(jié)水措施 1）充分利用城市供水管網(wǎng)壓力進(jìn)行供水，節(jié)約能源； 2）在小區(qū)給水進(jìn)口和各建筑裝設(shè)計(jì)量水表，以利統(tǒng)計(jì)和節(jié)約用水； 3）盡量選用節(jié)水型衛(wèi)生設(shè)備。道路及施工現(xiàn)場應(yīng)配合灑水設(shè)備，定時灑水，減少 起塵量，并及時清掃路面，防止二次揚(yáng)塵。 4）項(xiàng)目建成后，加強(qiáng)環(huán)境管理，搞好園區(qū)的綠化和美化工作，促進(jìn)園區(qū)環(huán)境的良好發(fā)展。排放的生活污水不含其它有害物質(zhì)，需處理后方可排放。 環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目選址于荷葉沖路旁，處于市區(qū)商業(yè)次中心，其臨近的多家單位對環(huán)境無大的影響，四面為山體綠化，周邊自然環(huán)境狀況尚好。根據(jù)實(shí)際情況，對臨時性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)，對較大坡面做邊坡支護(hù)處理。 根據(jù)規(guī)范要求，修建人防工事，本項(xiàng)目修建第一層均為架空層的人防設(shè)施，修建面積 ㎡。 4）超過 60W 的白熾燈、碘鎢燈、高壓汞燈等不贏直接安裝在可燃裝飾或可燃構(gòu)件上。 電氣消防 1）戶外箱式變配電站距可燃物較遠(yuǎn)，且配置一定數(shù)量的消防滅火器，門均應(yīng)向外開。 4）本工程給水系統(tǒng)設(shè)計(jì)為生活、消防合一給水系統(tǒng)。 消防給水 1）本工程占地面積為 ㎡，設(shè)計(jì)人口約 2200 人，建筑物規(guī)劃主要為高層，建筑耐火等級為二級。在填方區(qū)做混凝土管道基礎(chǔ)。 2） 排水量 生活排水量約為 500m179。給水管順場內(nèi)道路地勢埋地敷設(shè)，埋深 1 米。主干管沿小區(qū)主干道敷設(shè)，用閘閥分成若干個環(huán)，在管網(wǎng)上設(shè)置室外地上式消火栓，消火栓距主干道路邊不大于 2m。/d，時用水量為 4 m179。/h 澆灑道路及綠化用水量為 35 m179。/d，最大時用大量未 32m179。日 ，設(shè)計(jì)居住人數(shù)為 2021 人，用水時間按 24 小時計(jì)算，時變系數(shù)為 50L/人 給排水 .1 給水 1）給水水源 本工程的給水源由株洲市一水廠城市供水設(shè)施供給，蘆淞路有一條DN450 的給水管通過。 每棟住宅集中設(shè)置布線箱，對有線電視 、通信、網(wǎng)絡(luò)、安全監(jiān)控等線路集中布線。樹木照明根據(jù)樹木形狀來布燈，照明必須與樹的形體相適應(yīng)，許多植物的顏色和外觀隨季節(jié)的變化，照明業(yè)須適應(yīng)這種變化。采用帶蓄電池的應(yīng)急燈，采用三線式配電，以使蓄電池平時處于充電狀態(tài)。 應(yīng)急照明 在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)疏散照明，應(yīng)急照明和疏散照明指示標(biāo)志，采用蓄電池作備用電源，且連續(xù)供電時間不少于 20min。住宅進(jìn)戶線不 小于 10 平方毫米，分支回路線不小于 平方毫米。計(jì)量方式采用低壓計(jì)量。采用高壓真空斷路器或高壓負(fù)荷開關(guān)加高壓熔斷器供電方式能夠完全滿足住宅小區(qū)供電要求，環(huán)網(wǎng)供電的特點(diǎn)是操作簡便、價(jià)格低廉、安全性及可靠性完全能夠滿足住宅小區(qū)的供電要求。住 宅需要系數(shù)取 3600KW，計(jì)算容量為 936KW。 結(jié)構(gòu) 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021），項(xiàng)目區(qū)地震動峰值加速度分區(qū) g=，對照地震基本烈度為 VI 度，本項(xiàng)目按六度抗震設(shè)防。戶型設(shè)計(jì)充分考慮當(dāng)?shù)氐臍夂驐l件，夏天較為炎熱，要盡量避免非方正戶型的出現(xiàn)，做到明廳、明廚、明衛(wèi)。綠色空間在靠近居住區(qū)的一側(cè)以自然流線形態(tài)為主，運(yùn)用點(diǎn)線面的不同劃分和布置，將小區(qū)變成綠色的海洋，為居民提供了一個良好的生態(tài)環(huán)境。 內(nèi)部消防車道：消防車由小區(qū)入口進(jìn)入，小區(qū)內(nèi)部各建筑均設(shè)有環(huán)形消防車道。小區(qū)內(nèi)建筑采用圍合空間手法，入戶口相對獨(dú)立，互相不產(chǎn)生干擾，住宅與住宅之間形成中心庭院，得到綠化的最大集約效應(yīng)。利用地勢的平整和開闊性，用區(qū)前廣場與城市 干道相接。因該小區(qū)主要針對周邊特殊群體而設(shè)，所以小區(qū)設(shè)計(jì)多層住宅。 總平面布置 布局 本工程總平面布置以“山體