【正文】 ........................................ 63 項目施工期間的動力、水電等供應(yīng) .................................................. 63 項目竣工投入使用后水、電、氣、通訊等的供應(yīng) .......................... 63 8. 財務(wù)評價 ........................................................................................................ 63 .............................................................................................. 63 成本利潤率 .................................................................................... 63 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 5 銷售利潤率 .................................................................................... 63 .................................................................................................. 63 經(jīng)營比率 ........................................................................................ 63 資金利用率 .................................................................................... 63 .................................................................................................. 63 流動比率 ........................................................................................ 63 杠桿比率 ........................................................................................ 63 .......................................................................................... 64 投資收益率 (R) .............................................................................. 64 投資回收期 (Pt).............................................................................. 64 .......................................................................................... 64 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） ................................................................. 64 財務(wù)凈現(xiàn)值率 (FNPVR) ................................................................ 64 9. 風(fēng)險評價 ........................................................................................................ 64 .......................................................................................... 64 .............................................................................................. 64 變動因素一 .................................................................................... 64 變動因素二 .................................................................................... 64 10. 綜合評價 ................................................................................................. 64 （定性） ................................................................................ 64 （定性） ................................................................................ 64 ................................................................................................ 64 .................................................................................... 65 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 6 XX 國際項目可行性研究報告 1. 項目概況 . 項目名稱 . 項目開發(fā)公司 . 項目建設(shè)單位 . 項目位置（四至范圍） . 項目周邊目前現(xiàn)狀 . 項目性質(zhì)及主要特點 . 項目地塊面積及邊界長 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 7 2. 項目建設(shè)合法性及建設(shè)條件 . 項目合法性 . 項目建設(shè)條件 . 項目規(guī)劃數(shù)據(jù) 3. 市場研究 . 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 全國整體經(jīng)濟情況 據(jù)初步統(tǒng)計 2021 年上半年 ，中國 國內(nèi)生產(chǎn)總值 172840 億元，按可比價格計算，同比增長 %，比上年同期加快 個百分點。 2021 年上半年，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長 %，比上年同期加快 個百分點。分地區(qū)看，東部地區(qū)增長 %，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %。分地區(qū)看，東部地區(qū)投資增長%，中部地區(qū)增長 %，西部地區(qū)增長 %。 成都經(jīng)濟情況 . 2021 成都經(jīng)濟情況 2021 年 成都 市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長%。 2021 年末 成都 市從業(yè)人員為 萬人，比上年末增加 25 萬人，其中城鎮(zhèn)從業(yè)人員為 萬人，增加 萬人。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 9 2021 年 成都市 固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長%。含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積 萬平方米，增長 %，其中住宅銷售面 積 萬平方米，增長 %；實現(xiàn)商品房銷售額 億元，增長 %，其中住宅銷售額 億元，增長 %。城市居民人均可支配收入 18659元，增長 %；農(nóng)村居民人均純收入 7129 元，增長 %。民間投資完成 億元，增長 %。 17月，一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，下降 %；二產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；三產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 12%。 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 億平方米，同比增長 %。 上半年，全國商品房銷售面積 億平方米，比去年同期增長e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 11 %，增幅比 15 月回落 個百分點。 . 2021年上半年 宏觀調(diào)控 政策分析 2021 年 ， 國家調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的基調(diào)是“重民生、抑投機”，進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，房地產(chǎn)政策堅持“維穩(wěn)”調(diào)控政策取向，同時加大和完善市場制度建設(shè)，抑制部分城市住宅價格上漲速度過快，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。 調(diào)控政e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 12 策的兩重目標是保證銷量的穩(wěn)定和防止價格增長過快。 . 2021年上半年 宏觀調(diào)控 政策 對商業(yè)地產(chǎn)的影響 2021 年宏觀調(diào)控政策更偏向于對住宅的調(diào)控， 如首套房契 稅優(yōu)惠收緊 、七折利率優(yōu)惠取消 ，嚴格二套房貸、對貸款購買第二套住房的家庭、貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準利率的 倍 等政策，均從調(diào)供應(yīng)、抑投機、加大對開發(fā)商調(diào)控、促進保障性住房建設(shè)等 4 個方面，加強了對住宅市場的調(diào)控。 21 世紀前 10 年是住宅市場投資的黃金時代，后 10 年是商業(yè)地產(chǎn)投資的黃金時代。 . 2021年上半年成都市商品住宅市場整體概況 2021 年上半年，成都市商品房市場受到新國十條的嚴重影響，去年下半年開始的量價齊升報復(fù)性反彈得到有效遏制，一舉扭轉(zhuǎn)了從2021 年上半年就開始的供不應(yīng)求的局面，成交量與供應(yīng)量基本持平，供應(yīng)量略微高于成交量。 20212021 年成都市主城區(qū)商業(yè)用地月度供 需走勢（畝） 2） 城南熱度不減 2021 年上半年的主城區(qū)土地市場中，城南依然是熱點交易區(qū)域，占據(jù)了主力位置，成交國有建設(shè)用地 22 宗共約 畝，成交體量占總成交量的 %。 2021 年上半年區(qū)域市場供需走勢（按方位） 3） 近階段 土地 成交情況 （部分） 2021 年 1 月 8 日，青羊區(qū)陳麻婆地塊以 單價 1950 萬 /畝、 總價 萬元由成都樂地投資公司競得，樓面地價 元每平方米。 成都真正意義上的甲級寫字樓始于 1996 年建成的 “新時代廣場 ” 。 2021 年、 2021 年，受 自然災(zāi)難 、 全球金融危機 和 2021 年后大量的新建筑寫字樓項目入市 等三重因素的影響 ， 導(dǎo)致需求沒有增加，從而供需差 拉 大 。 成都寫字樓分布態(tài)勢 經(jīng)過近幾年的發(fā)展，成都市寫字樓市場已經(jīng)逐漸形成“一心兩線”，呈“十字形”發(fā)展態(tài)勢分布在成都 CBD、天府新城 和東大街片區(qū)，形成三足鼎立的市場格局 。隨著 《成都市金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 (20212021 年 )》 的提出，天府新城 幾年內(nèi)將被打造成為及中央商務(wù)區(qū)、總部 科研基地、會展經(jīng)濟、金融后臺中心、高檔住宅聚集區(qū)等多個功能中心 。 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 19 2021 年后， 隨著全球經(jīng)濟和我國經(jīng)濟逐步復(fù)蘇 。 2021 年 ~2021 年寫字樓供需情況圖 近幾年成都寫字樓租賃分析 從成都甲級寫字樓 2021 年 —2021 年度的租金變化情況，可以看出，租金在 80~120 元 /㎡月之間，整體保 持著平穩(wěn)上漲趨勢。 0204060801001201402021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年2021年 ~2021年成都甲級寫字樓租金走勢圖 e67e163cd7444f31a5ee0ab701d21272 21 成都寫字樓客戶分析 甲級寫字樓：外資企業(yè)占 53%，內(nèi)資企業(yè)占 47%。 普通寫字樓：以本地中小公司為主占 80%，外地公司設(shè)辦事機構(gòu)占 15%，少數(shù)外資企業(yè)占 5%。同時，這 170 多 家跨國企業(yè)中，有 22%在成都設(shè)有分支機構(gòu)，這些跨國企業(yè)的入駐給成都寫字樓的發(fā)展帶來了機遇。 2021 成都寫字樓整體情況 從整體上來說， 2021 年 成都甲級寫字樓目前的入駐率是較好，但并未達到 90%以上的理想入駐狀態(tài)，成都甲級寫字樓的供求相對平衡，供略大于求。 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，約有 20%的樓盤能達到 90%以上的理想入駐狀態(tài)，約有 65%的樓盤能達到 60~90%的較好入駐狀態(tài)，其余 15%的樓盤的入駐率介于 40~60%之間。 隨著地鐵 1 號線的通車，城南 CBD 核心區(qū)的寫字樓區(qū)域更受關(guān)注，花樣年?美年廣場、新希望國際廣場、凱旋廣場、蜀都中心等寫字樓，吸引了眾多準備入駐城南的企業(yè)和投資者。 2021 年 16 月共成交寫字樓 萬 ㎡，成交 4751 套， 成交金額為 億。2021 年，定 位調(diào)整為“城市副中心”，2021 年，升級為城市新中心