【正文】 在 著多方面的擔(dān)憂，并對(duì)購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的直接利益點(diǎn)小是很清楚。這種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)曾經(jīng)一度“一統(tǒng)江湖”，建材、裝 飾材料 2／ 3 的流通量是通過(guò)這類市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的。 招商制市場(chǎng)仍有發(fā)展空間 雖然招商制建材市場(chǎng)受到了一些新興的業(yè)態(tài)的沖擊，但是它作為建材銷售主渠道的功能還是被業(yè)界所肯定。 招商制建材賣場(chǎng)規(guī)模化升級(jí) 市場(chǎng)對(duì)于建材行業(yè)的 消 費(fèi)需求不斷提升，招商制建材市場(chǎng)的發(fā)展也在快速升級(jí)。市場(chǎng)環(huán)境有所改善 由于建材店數(shù)量多，分布散，整治難度大。 二是出現(xiàn)了“市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、商場(chǎng)化管理”的模式。由于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的提高，流通資本的相 對(duì)集中和人民生活水平、居民收入快速提高，那種初級(jí)的攤位制 市 場(chǎng)正向著商場(chǎng)化 市 場(chǎng)、購(gòu)物中心方向快速發(fā)展。為了共同做大建材 市場(chǎng)，在這個(gè)建材“生態(tài)商 業(yè) ”中，中外建材流通企業(yè)應(yīng)該錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，共同和諧生存、有序發(fā)展，而不 應(yīng)該今天你倒閉、明天他再倒閉 ，使整個(gè)建材市場(chǎng)處于波動(dòng)狀態(tài)。 消費(fèi)者注重品牌，一是建材市場(chǎng)的 自 身品牌 [規(guī)模、環(huán)境、服務(wù)、品種等 ]，一是市場(chǎng)內(nèi)的產(chǎn)品品牌 [質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)格、服務(wù)、知名度、品位等 ]。由于政府目光長(zhǎng)遠(yuǎn)化，己投入大量資金或通過(guò)引進(jìn)外商策略而提升現(xiàn)有太華路的知名度或商業(yè)價(jià)值性。 商業(yè)氛圍： 該商 圈 會(huì)聚了大量的建材品牌總代理和廠家直銷商，人流量較大，吸引著全省各地的零售商和當(dāng)?shù)丶彝ド?，同時(shí)也吸引了本地零售客戶的前往。本案的交通狀況甚佳。 『主題定位 ]：科技新家居”三大主題 時(shí)尚文化 尖鋒科技 格調(diào)空 間 一 、 是博覽與展賣結(jié)合，形成永不落幕的展銷會(huì) 二 、 是體驗(yàn)式消費(fèi)與集成化服務(wù)結(jié)合，引領(lǐng)家居消費(fèi)新理念 三 、 是時(shí)尚元素與后裝修概念結(jié)合，突出建材的人文關(guān)懷和文化解讀。形成商品提供加方案提供的 全 新組合，使集成化、重配置的一站式服務(wù)更加 突出 ，創(chuàng)新了營(yíng)銷模式。 [目標(biāo)消費(fèi)群體定位 ]： [業(yè)態(tài)定位 ]： 『招商目標(biāo)定位 ]： 『項(xiàng)目投資分析 ]： 一、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二、經(jīng)濟(jì)分析 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)： 總建筑面積： 35600 m2 項(xiàng)目總造價(jià)： 上地出讓金：萬(wàn)元 建筑成本： 35600 m2 900 元／ m2 二 3204 萬(wàn)元 配套成本： 35600 m2 300 元／ m2 二 1068 萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)及稅費(fèi)： 35600 m2 200 i/m2= 712 萬(wàn)元 其它雜費(fèi)： 35600 m2 50 元／ m2= 178 萬(wàn)元 合計(jì)： 5162 萬(wàn)元 項(xiàng)目總收入（萬(wàn)元）：采用包租銷售、招商并行，以招商促銷售策略。 合計(jì)： 3630. 54 +5346 = 萬(wàn)元 項(xiàng)曰營(yíng)銷費(fèi)用： 7372. 74 4%= 294. 91 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅 費(fèi)： 5346 5. 5%= 294. 03 萬(wàn)元 3630. 54 X 17. 5% = 635. 34 萬(wàn)元 項(xiàng)目利潤(rùn)總額： 7372. 74294. 91294. 03630. 34= 萬(wàn)元 簡(jiǎn)析見(jiàn)表 『米蘭風(fēng)度綠色精品建材城投資受益分析表 ] 目 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 — 輔營(yíng)區(qū)室內(nèi)面積規(guī)劃 一樓南入口：約 1000平方水，作為整個(gè)市場(chǎng)展示區(qū)、輔營(yíng)區(qū)； 備注：具體經(jīng)營(yíng)品種的布置位置與面積分布參見(jiàn)商場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖＼招商平面圖、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖＼招商平面圖 、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖＼擬商平面圖 、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖＼荊商平面圖 、商業(yè)業(yè)態(tài)劃分圖＼扦 {商平面圖 （見(jiàn)附件）。 —— 其他功能區(qū)間 商場(chǎng)管理辦公室 從成本考慮，建議將市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司放置五樓偏僻位置。 —— 扶梯 扶梯口安放每層商業(yè)平面分布圖。 —— 中央空調(diào)： —— 消防系統(tǒng)：采用白動(dòng)噴淋報(bào)警系統(tǒng)、消防栓、煙感報(bào)警裝置。扶梯兩側(cè) uJ‘以安設(shè)休息長(zhǎng)椅，也 uJ以根據(jù)招商情況，經(jīng)營(yíng)小型飲品小食 +休息椅。 —— 保安： 24小時(shí)保安巡邏 —— 一播： VOD巾央 J’。（廣告位設(shè)置范例） 商場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃及裝修設(shè)計(jì)建議 根據(jù)項(xiàng)目的定位，項(xiàng)目一定要體現(xiàn)現(xiàn)代化商業(yè)的人性化特征。 布局規(guī)劃及過(guò)道建議 室內(nèi)商鋪格局：獨(dú)立收銀、傘封閉式 獨(dú)立鋪位。 ≯ 室內(nèi)主題景觀規(guī)劃 兒童歡樂(lè)園 以母愛(ài)和童趣為規(guī)劃土題，選擇比較和緩、溫和的背景顏色和裝飾材料 安放兒童游樂(lè)設(shè)施，收費(fèi)管理，提供臨時(shí)托管服務(wù)。在兒童休閑娛樂(lè)的地方，增加人造小橋，過(guò)道等休閑小品，以此吸引兒童前來(lái)消費(fèi)。 參考圖片：白色網(wǎng)格吊項(xiàng)，簡(jiǎn)甲大方，中問(wèn)若嵌入些黃色射燈，則有“星星點(diǎn)燈”的美感，自然而又富有情趣。 柱子：公共部分的柱子用高級(jí)瓷磚或石材包裝。 —— 室內(nèi)鋪位裝修 獨(dú)立鋪位：內(nèi)墻 —— 輕質(zhì)防火板材間隔到距地而 m2，而飾用專用乳膠漆。 每個(gè)鋪位設(shè)消防噴淋系統(tǒng)，用白色防火型扣板吊頂，照明用白色燈管和黃色燈管嵌入式射燈組合使用，過(guò)道一 側(cè)卷閘門盒部分做成廣告位 半開(kāi)放店鋪：背柜 —— 主要作用為非營(yíng)業(yè)時(shí)間的商品收藏防盜，背柜寬度 50CM，高度140CM，中間設(shè)多層夾隔，便于存放商品； 背柜樣式 —— 下面一層（材料夾板，高度 70）上面四周固定鋼管支架（鋼管支架高度70CM，支架上固定網(wǎng)狀絲網(wǎng)用于掛針織品） 材料 —— 玻璃，夾板，鋼管、防火板等； 另：每間鋪位預(yù)留電話線、電插座及電表，每間鋪位鋪設(shè)條電話線，設(shè)個(gè)電表，每月屯費(fèi)按實(shí)際讀數(shù)計(jì)算 我們對(duì)裝修的建議：裝修對(duì)于發(fā)展商是一筆不小的投入，由于經(jīng)營(yíng)商戶各自裝修要求和標(biāo)準(zhǔn)均不相同，所以發(fā) 展商提供的室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)和范圍主要是公共通道裝修、統(tǒng)一吊頂、公共照明、衛(wèi)生間、電梯間、消防通道等，商鋪裝修主要是隔斷、統(tǒng)一門楣（廣告燈位或店標(biāo)燈位）。商場(chǎng)公共部分電費(fèi)攤?cè)胛飿I(yè)管理費(fèi)用中，商戶在商鋪內(nèi)部的電費(fèi)一般以安裝配電箱和電表獨(dú)立計(jì)費(fèi)，自行繳納，便于商場(chǎng)管理。樂(lè)曲以輕快、活潑的輕音樂(lè)為主，也口 j適當(dāng)播放舒緩的流行音樂(lè)。 ≯ VI導(dǎo)示系統(tǒng) 作為現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理成熟的個(gè)重要標(biāo)志，體現(xiàn)了商場(chǎng)對(duì)經(jīng)營(yíng)者，對(duì)顧客人性化的關(guān)懷。 選擇適當(dāng)媒體，為創(chuàng)意提供最伴的演出舞臺(tái)與發(fā)揮空間，使廣告對(duì)經(jīng)營(yíng)商戶及消費(fèi)者產(chǎn)生最佳的說(shuō)服效果。 發(fā)展商與經(jīng)營(yíng)商戶精誠(chéng)合作，共同鍛造項(xiàng) H品牌，實(shí)現(xiàn)‘雙贏’的 H標(biāo)。站在消費(fèi)者家居顧問(wèn)的角度，拉近本項(xiàng)目與消費(fèi)者之間的距離，為經(jīng)營(yíng)商戶與發(fā)展商開(kāi)創(chuàng)最人的盈利空間。推廣是以活動(dòng)、宣傳做為先聲，以促進(jìn)招商為落腳點(diǎn)的整合系統(tǒng)。也是全案推廣工作的核心與媒介推廣廣告語(yǔ)的創(chuàng)意原點(diǎn)，但不定要作為廣告語(yǔ)使用。 通過(guò)軟性廣告也可以逐漸提升項(xiàng)目知名度。 推廣主題 新裝修時(shí)代來(lái)臨 第二階段：市場(chǎng)升溫期 時(shí)間： 2021年 12月 1 H至 2021年 1月 10 H 目標(biāo) 全面包裝，樹(shù)立并鞏固鮮明的項(xiàng)目形象，土動(dòng)引導(dǎo)目標(biāo)客戶的心理，獲得目標(biāo)客戶群的普遍認(rèn)同；并強(qiáng)化項(xiàng)目高品質(zhì)形象，挖掘潛在客戶，綜合運(yùn)用各種推廣于段，針對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求。 充分利用廣告宣傳優(yōu)勢(shì)，適時(shí)開(kāi)展有利于推進(jìn)招商工作的活動(dòng)。 廣告以宣傳高利潤(rùn)增長(zhǎng)空間為主要訴求點(diǎn)，吸引經(jīng)營(yíng)商戶高度關(guān)注。 持續(xù)推，回籠資金，鞏固品牌。 思路設(shè)計(jì) 借力打力，推波助瀾，進(jìn)一步提升項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度。 推廣主題 入駐冠品居．當(dāng)然需要理由 第四階段：強(qiáng)勢(shì)成交期 時(shí)問(wèn)： 2021年 3月 11口至 2021年 4月 30口 目標(biāo) 此階段以促成招商為目標(biāo)，通過(guò)前三個(gè)階段的反饋信息總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做出各方商的快速調(diào)整，包括價(jià)格、付款辦法、促銷手法、宣傳包裝等，務(wù)求可以更切合市場(chǎng)需求 。 各種訴求點(diǎn)之間有普遍聯(lián)系的特性，找出各訴求點(diǎn)之問(wèn)的結(jié)點(diǎn)，有利于強(qiáng)化推廣力度。 廣告訴求以項(xiàng)目形象為主，以招商 I作為鞴。 地點(diǎn)：西安隴海 大酒店 說(shuō)明：距離項(xiàng)目地址相對(duì)較近，相對(duì)費(fèi)用較低。 聯(lián)誼晚宴 活動(dòng)程序 15: 30至 16: 30 來(lái)賓簽到、留名片、發(fā)禮品，接待人員安排來(lái)賓入座。 16: 40 歌伴舞表演 16: 45 來(lái)賓致辭（每人 2分鐘， 8人左右） 17: 00 舞獅表演 17: 05 項(xiàng)目推介演不會(huì)（山開(kāi)發(fā)方派專人詳細(xì)講解，幻燈片演不） 17: 15 歌舞表演 17: 20 開(kāi)發(fā)商答記者問(wèn) 17: 30 歌舞表演拉開(kāi)晚宴序幕，古箏、二胡等樂(lè)器演奏穿插進(jìn)行開(kāi)發(fā)商給準(zhǔn)業(yè)主及各位嘉賓敬酒答謝 18: 30 會(huì)議結(jié)束 現(xiàn)場(chǎng)籌備： l、酒店門前懸掛大型條幅和氣球、花籃及現(xiàn)場(chǎng)噴繪等 舞獅隊(duì)與歌舞樂(lè)器表演隊(duì) 手提電腦與幺 J燈機(jī) 禮品 手提袋、宣傳冊(cè)、名片盤、簽名冊(cè)、胸 花等 主持人串詞及部分發(fā)言稿 費(fèi)用預(yù)算： 文藝演出費(fèi)用： 3000元 氣球、花籃、現(xiàn)場(chǎng)噴繪布景等 IOOO元 禮品 200份、請(qǐng)柬 200張 3000元 酒店費(fèi)用 10000元 記者紅包 2021 元 幻燈機(jī)租賃費(fèi) 500 元 廣告費(fèi)用 8000元 其他及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 2500元 合計(jì)： 30000元 說(shuō)明： 此費(fèi)用預(yù)算只是此次活動(dòng)進(jìn)行中所產(chǎn)生的費(fèi)用，并未含此次活動(dòng)的廣告宣傳費(fèi)用。 推廣方案二 建材業(yè)展覽會(huì)招商提案 建材業(yè)展覽會(huì)匯聚國(guó)內(nèi)外眾多知名建利品牌，其中的參展單位大部分都是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 展示目標(biāo)： l、秉承項(xiàng)目笫三階段推廣工作的目標(biāo)，提升項(xiàng)目形象與知名度。 費(fèi)用預(yù)算表 項(xiàng)目 費(fèi)用（元） 備注 展位費(fèi) 40m2 8萬(wàn) 40 m2 100元／ m2 2次 展位制作 3萬(wàn) 保守估計(jì) 2次 效果圖制作 1萬(wàn) 尺寸 1K 電子樓書(shū) 1秒 350元 180秒 接待臺(tái)、洽談桌椅等 按購(gòu)買計(jì)算 交通費(fèi) 1萬(wàn)元 按十人計(jì)算，含運(yùn)輸費(fèi) 食宿費(fèi) 按十人十天計(jì)算 多媒體工具 聯(lián)創(chuàng)提供 不可遇見(jiàn)費(fèi) 2萬(wàn) 合 計(jì) 23萬(wàn) 說(shuō)明： l、為防止費(fèi)用重復(fù)預(yù)算，此費(fèi)用預(yù)算只是此次活動(dòng)進(jìn)行中所產(chǎn)生的費(fèi)用，并未含此次活動(dòng)的廣告宣傳費(fèi)嗣。受眾的心理和接受習(xí)慣在很大程度 r取決于各媒體的特殊吸引力，并受其影響，形成偏好養(yǎng)成經(jīng)常性的收視、收聽(tīng)、閱讀習(xí)慣。 加強(qiáng)廣告效果測(cè)評(píng)，及時(shí)調(diào)整廣告策略。 建議在整個(gè)推廣過(guò)程中采用不同規(guī)格及形式，在《華商報(bào)》連續(xù)投放廣告。 直投式宣傳單 可考慮作為本項(xiàng)目整個(gè)推廣過(guò)程中的主要宣傳手段之一，成本低、針對(duì)性強(qiáng)、傳播途徑簡(jiǎn)單方便，同時(shí)可給市場(chǎng)造成一定的視覺(jué)沖擊力，容易被市場(chǎng)接受。 現(xiàn)場(chǎng)包裝 在本項(xiàng)日推廣中導(dǎo)視系統(tǒng)不明顯以及廣告預(yù)算資金不是非常充裕的情況下，現(xiàn)場(chǎng)包裝顯得尤為重要。 分階段媒體策略及組合 廣告費(fèi)用預(yù)算 按照本項(xiàng)目七千萬(wàn)的回款日標(biāo) 以及項(xiàng)目的推廣難度，將推廣費(fèi)用暫定為四個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)，推廣費(fèi)用大致為 280萬(wàn)元左右。每半月 2萬(wàn)份宣傳單，分發(fā) 1 2次，共 24萬(wàn)份宣傳單（含人工工資） 車體廣告 2 0萬(wàn)元，選擇五十輛車，做三個(gè)月宣傳。每期 2萬(wàn)份宣傳單，分發(fā) 3次，共 6萬(wàn)份宣傳單 車體廣告 2 0萬(wàn)元，選擇五十輛車，做三個(gè)月宣傳。年 2月 24日 規(guī)格：四分之一版廣告 題目：百名建材巨子共同見(jiàn)證／我的選擇有理由 內(nèi)容：展不入駐本項(xiàng) H的企業(yè)／以及他們選擇本項(xiàng)目的理由 費(fèi)用： 時(shí)闖： 2021年 2月 I7口／ 2021年 3月 3口 /2021年 3月 lo日 規(guī)格：報(bào)眼廣告 /3次 題目：我們?yōu)槭裁催@么火 內(nèi)容：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)日優(yōu)勢(shì) 費(fèi)用： 報(bào)紙：《西安晚報(bào)》 時(shí)聞： 2021年 2月 13日 /2021年 20日 /2021年 2月 27 日 規(guī)格：報(bào)眼廣告 /3 題目：我們?yōu)槭裁催@么火 內(nèi)容：強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 費(fèi)用： 6萬(wàn) 直投式宣傳單 第一期投放時(shí)間： 2021年 2月 15日 規(guī)格： 4k彩報(bào) 內(nèi)容：租售進(jìn)度 第二期投放時(shí)間： 2021年 2月 2s H 規(guī)格： 4k彩報(bào) 內(nèi)容：百家建材名企為何看重冠品居 第三期投放時(shí)間： 2021年 3月 5日 規(guī)格： 4k彩報(bào) 內(nèi)容：冠品居為何會(huì)如此火爆 費(fèi)用： 廣告牌 發(fā)布時(shí)間： 2021年 1月 10 日至 2021年 4月 30日 內(nèi)容：招商銷售業(yè)績(jī)展示 費(fèi)用： 8萬(wàn)元 現(xiàn)場(chǎng)包裝 圍墻廣告內(nèi)容：展示項(xiàng)目租售進(jìn)度／對(duì)入駐企業(yè)致敬 發(fā)布時(shí)問(wèn)： 2021年 1月 10 日至 2021年 4月 30日 氣球、拱門等間歇發(fā)布，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛 費(fèi)用： 15萬(wàn) 第四階段媒體策略 強(qiáng)勢(shì)成交期 (2021年 3月 11日至 2021年 4月 30日 ) 報(bào)紙 華商報(bào) 2 3萬(wàn)，晚報(bào) 4萬(wàn) 廣告牌 0萬(wàn)元（順延第三階段） 直投式宣傳單 。 《陜西建材》雜志 2萬(wàn)元，每次一萬(wàn)，做 2期